灌南县房地产市场调研简报.pptx

灌南县房地产市场简报房地产市场基础数据及个案收集汇报议程汇报议程城城市市素素质质城市规划发展城市规划发展城市房地产市场分析城市房地产市场分析灌南城市概况灌南城市概况城市区位属性城市区位属性204国道、306、307省道贯穿全境，同三高速公路与宁连高速公路在境内合一，京沪高速公路擦境而过；县城距连云港机场、港口90公里，距连云港火车站70公里，3个小时可达南京、无锡，4个多小时便可到达苏州、昆山、上海；境内河道密布，物流优势明显；共有航道12条，177公里，可直通京杭大运河、淮河水系和长江水系，海运自灌河入海口至连云港港口仅30海里。上海南京无锡苏州盐城连云港连云港口灌南县灌南县城市区位属性城市区位属性灌南，隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港灌南，隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。市南部。濒临黄濒临黄海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。迁的沭阳毗邻。西西南南北北在城市化进程中，灌南确定了加快西进、南扩、北上战略的实施步伐，加快形成老城区、新城区、开发区三位一体的功能格局。灌南是连云港市的南大门，濒临黄海，根据最新的灌南是连云港市的南大门，濒临黄海，根据最新的“3838平方公里、平方公里、3030万人口万人口”规划，确定了将灌南建设成为规划，确定了将灌南建设成为连云港经济强县、苏北发展快县、江苏产业连云港经济强县、苏北发展快县、江苏产业名县，打造成名县，打造成“新兴工业城市，知名水绿城市，和谐文明城市新兴工业城市，知名水绿城市，和谐文明城市”的城市定位。的城市定位。城市发展规划城市发展规划灌南开发区区域范围：周口河以东的城市区域功能定位：工业园区工业园区，目前已形成冶金机械、皮革服装、木业家具、酿酒食品四大经济板块。灌南城东板块（灌南老城区）区域范围：盐河以东的城市区域功能定位：主要承担商务金融、文主要承担商务金融、文教、居住功能教、居住功能灌南城西板块（新城区）区域范围：盐河以西、周口河以东、五龙口以南、南环路以北的城市区域。功能定位：主要承担居住、行政办公主要承担居住、行政办公区、商业、文教等功能。区、商业、文教等功能。城市发展规划城市发展规划根据最新的格局规划，未来灌南县的发展将形成两个明显的功能分区根据最新的格局规划，未来灌南县的发展将形成两个明显的功能分区以及一个开发区。以及一个开发区。n灌南大区位环境优良，为房地产开发创造有利条件。灌南大区位环境优良，为房地产开发创造有利条件。n城市总体向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发城市总体向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发展潜力，该区域未来新一轮的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。展潜力，该区域未来新一轮的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。n灌南人口基础小，农业人口比重达，这可通过引进外来人口以增强城市购买力。灌南人口基础小，农业人口比重达，这可通过引进外来人口以增强城市购买力。n灌南城市经济相对稳健发展，虽然经济水平较低，但是因而更具有发展潜力和灌南城市经济相对稳健发展，虽然经济水平较低，但是因而更具有发展潜力和空间，这也为城市的房地产项目开发提供了优良的宏观经济环境。空间，这也为城市的房地产项目开发提供了优良的宏观经济环境。城市素质综述以及对房地产开发的启发城市素质综述以及对房地产开发的启发n灌南固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供了良好的基础，但过快灌南固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供了良好的基础，但过快的发展，可能导致不适合城市的投资模式出现，也将直接影响房地产市场的的发展，可能导致不适合城市的投资模式出现，也将直接影响房地产市场的健康发展。健康发展。n灌南县城镇居民收入水平的不断提升，为房地产开发营造良好的市场环境，灌南县城镇居民收入水平的不断提升，为房地产开发营造良好的市场环境，同时农村居民收入的低下也为房地产销售带来一定的压力。同时农村居民收入的低下也为房地产销售带来一定的压力。政府对购房的支持与相关优惠政策，将在很大程度上缓解房地产开发的销售政府对购房的支持与相关优惠政策，将在很大程度上缓解房地产开发的销售压力，从而保证灌南房地产的稳定发展。压力，从而保证灌南房地产的稳定发展。城市素质综述以及对房地产开发的启发城市素质综述以及对房地产开发的启发汇报议程汇报议程宏宏观观综综述述一级市场一级市场二级市场二级市场房地产宏观分析房地产宏观分析房地产区域分析房地产区域分析房地产市场分析房地产市场分析灌南城市概况灌南城市概况市场重点评述市场重点评述自城市确定西向发展，灌南县的土地开始大举放量，致使市场供需失衡，根据我们数据收集所得，现有市场上住宅、商业土地大量囤积，甚至存有2004-2005年间的地块，该类地块多已做总平规划，但仍未公开面世。大量的土地供应，与之相反的是土地成交单价逐年下滑。究其原因如下：城东区存有大量的老旧房屋，旧城改造、拆迁难度大，导致土地放量逐年减少城东区存有大量的老旧房屋，旧城改造、拆迁难度大，导致土地放量逐年减少；规划未发展新区的城西区土地放量逐渐增多，且多为净地，基本无拆迁费用发生规划未发展新区的城西区土地放量逐渐增多，且多为净地，基本无拆迁费用发生；城西区土地成本的下降在很大程度上导致了城西区土地成交价格的下降，而城西区大量的土地交易城西区土地成本的下降在很大程度上导致了城西区土地成交价格的下降，而城西区大量的土地交易也拉低了全县的土地交易平均价格。也拉低了全县的土地交易平均价格。灌南县历年土地放量在灌南县历年土地放量在500500亩以上，平均成交价格亩以上，平均成交价格徘徊在徘徊在2525万万/亩上下。亩上下。房地产宏观分析房地产宏观分析一级市场一级市场二级市场二级市场灌南房地产投资在全县城镇固定资产投资中的占比较为稳定，平均4%左右。尽管灌南县房地产投资保持逐年增长的态势，但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占在城市整体的投资体系中所占份额远未达到成为支柱产业所要求的程度。份额远未达到成为支柱产业所要求的程度。这表明房地产行业在灌南的发展尚处于初级的萌芽阶段。房地产行业在灌南的发展尚处于初级的萌芽阶段。房地产宏观分析房地产宏观分析一级市场一级市场二级市场二级市场灌南县房地产开发投资完成规模呈现随着全市城灌南县房地产开发投资完成规模呈现随着全市城镇固定资产投资的逐年走高而水涨船高的态势镇固定资产投资的逐年走高而水涨船高的态势。灌南商品房整体销售市场呈现供大于求的现象，随着2009年3月份，政府出台鼓励农民购房政策后，市场政府出台鼓励农民购房政策后，市场去化速度有所去化速度有所加快加快，2009年全年销售量达72万，已超接近前两年销售量总和；但优惠购房政策的出台，另一方面也引发了20092009年第二季度大批大容量项目的公开，导致市场竞争加剧；年第二季度大批大容量项目的公开，导致市场竞争加剧；房地产宏观分析房地产宏观分析一级市场一级市场二级市场二级市场2006-20092006-2009年灌南县房地产市场供大于求，年灌南县房地产市场供大于求，市场需求逐年递增。市场需求逐年递增。2004年至2005年出现一个较大幅度的上升，据我们了解是由于 05年城西区的住宅项目开始入市，凭借城市向西发展的势优势，在灌南县掀起“新区热”，同时期城东板块的部分项目相继入市，凭借其地段和配套优势，大幅拉高销售价格，这都直接导致了05年整体销售价格的跳跃现象。2006年后，市场基本形成城东板块与城西板块并立的局面，两个板块都不断有新盘入市，介于当地居民的购买能力不足，销售价格提升放缓，以100元/年的速度增长。结合灌南近年的商品房销售数据，销售面积基本不变，房价上升相对缓慢，这表明灌南房地产市场需求相对灌南房地产市场需求相对较为低迷。较为低迷。房地产宏观分析房地产宏观分析一级市场一级市场二级市场二级市场灌南房地产市场自灌南房地产市场自0303年开始启动以来，其市场的总体价年开始启动以来，其市场的总体价格一直处在平稳递增的走势，但是增长幅度相对较小。格一直处在平稳递增的走势，但是增长幅度相对较小。灌南县房地产发展尚处于初级的萌芽阶段。灌南县房地产发展尚处于初级的萌芽阶段。房地产投资保持逐年增长的态势，但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占份额远未达到成为支柱产业所要求的程度，存在未来发展空间。城市土地放量大，土地市场供需失衡，土地价格低位徘徊。城市土地放量大，土地市场供需失衡，土地价格低位徘徊。未来市场存量巨大，待开发土地众多。随着市政建设的倾斜，灌南县未来土地开发将主要集中在城西板块，城东放量将逐渐减少，在城市放量分布上呈现“西多东少”的局面，从而加剧城西区板块的区域竞争。住宅市场供需失衡，价格提升速度缓慢住宅市场供需失衡，价格提升速度缓慢。总体市场供大于求，虽随着政府鼓励农民购房优惠政策的进一步实行，将促进农民进城购房；但受制于当地居民的实际购买能力及土地存量的问题，城市的商品房销售价格增长速度缓慢。房地产宏观综述房地产宏观综述汇报议程汇报议程市市场场总总述述楼市区域划分楼市区域划分区域分析区域分析房地产宏观分析房地产宏观分析房地产区域分析房地产区域分析区域小结区域小结区域概述区域概述区域市场分析区域市场分析区域对比分析区域对比分析房地产市场分析房地产市场分析城市宏观分析城市宏观分析 灌南县房地产市场主要形成了以人民路为轴心，盐河为分界线以人民路为轴心，盐河为分界线的东西两大片区格局的东西两大片区格局。东区是灌南老城区，西区是规划中的新城区。城城 西西 区区城城 东东 区区区域项目分布情况，详见下页图示区域项目分布情况，详见下页图示楼市区域划分楼市区域划分房地产区域分析房地产区域分析人人 民民人人 民民 东东 路路县政府县政府锦绣锦绣名城名城世纪尊园世纪尊园中凯中凯城市城市之光之光世纪世纪华城华城新气象新气象家园家园德汇德汇花园花园华夏华夏豪门豪门新文化新文化家园家园香树湾新都香树湾新都宝隆宝隆新城新城亨通家园亨通家园郑郑于于沟沟颐和颐和家园家园华富华富世家世家御廷苑御廷苑明明珠珠苑苑中科府苑中科府苑中江中江花苑花苑现现代代城城星河星河第一城第一城申城申城名贵苑名贵苑盐盐河河灌南县楼市分布图灌南县楼市分布图 西西 路路 人人 民民 中中 路路名仕名仕佳园佳园清华园万达商业广场城东区概述城东区概述)健康路以东：健康路以东：地段偏远，距离老城区传统商业圈及生活圈稍远，周边无基本的生活配套，郑于沟往东则是大量的食用菌开发养殖基地以及现代农业示范区，区域居住生活氛围弱。目前尚无项目开发；)健康路以西健康路以西：传统的生活圈与商业圈，各方面配套成熟，也是城东区项目开发的集中区域，目前在售代表项目主要有-新气象家园新气象家园II期期、华富世家；华富世家；御廷苑、亨通家园III期；健康路西西东东城东作为灌南县的老城区，生活、教育、医疗等各方面配套城东作为灌南县的老城区，生活、教育、医疗等各方面配套齐全，极具居住氛围，而在本区域内又以健康路为界，分为齐全，极具居住氛围，而在本区域内又以健康路为界，分为东西两侧。东西两侧。区域分析区域分析房地产区域分析房地产区域分析新新气气象象家家园园II II期期开发企业开发企业灌南顺昌房地产开发有限公司项目地址项目地址新气象家园位于灌南县新安镇回龙路 项目规模项目规模占地80亩建筑面积 80000总计25栋多层，600多户项目推广项目推广项目于09年6月底开工建设，于10月份开盘，一期销售1-10#（不含4#），二期11-25#（不含24#）销售情况销售情况项目目前销售均价约2800元/平方米，一期销售完毕，目前销售二期尾盘。城东区重点个案城东区重点个案区域分析区域分析御御廷廷苑苑开发企业开发企业连云港汇丽置业有限公司项目地址项目地址英雄北路，富康小区西侧设计单位设计单位苏州同创设计策划项目规模项目规模一二期总建6万多，其中公开一期为15000，其中两栋联排17户，四栋多层92户，一期 109户项目推广项目推广项目处于公开阶段，尚未接受预定销售情况销售情况多层2400元/平米，联排3100元/平米城东区重点个案城东区重点个案区域分析区域分析亨亨通通家家园园开发企业开发企业灌南亨通房产开发有限公司项目地址项目地址新兴北路29号（原体育场）项目规模项目规模近百亩，总建95328万方，三期8栋多层（1#2#5#6#10#11#14#15#）总计126套，约1.3万项目推广项目推广整体项目于05年底面世，06年初开始销售，至09年2月份，一二期基本售完，剩余三期未启动。销售情况销售情况09年初二期尾盘价格2500元/平米城东区重点个案城东区重点个案区域分析区域分析本区域作为灌南县城的老城区，各方面配套齐全、成熟，但受限于区位属性以及本本区域作为灌南县城的老城区，各方面配套齐全、成熟，但受限于区位属性以及本区域客户的消费水平，价格一直无法大幅提升。区域客户的消费水平，价格一直无法大幅提升。20062006年年1500-16001500-1600元元/平米；平米；2007-20082007-2008年年1700-17501700-1750元，整体上升速度缓慢；元，整体上升速度缓慢；到到20092009年下半年相继推出的新项目价格全线突破，年下半年相继推出的新项目价格全线突破，部分项目产品突破部分项目产品突破30003000元大关。元大关。本区域内项目少，但基本满足本区域内的客户消费，根据我们现场走访得知，本区域内项目少，但基本满足本区域内的客户消费，根据我们现场走访得知，客户客户主要是项目所在地周边的老城区居民以及部分乡镇客户主要是项目所在地周边的老城区居民以及部分乡镇客户，供需相对平衡和客户的相对供需相对平衡和客户的相对单一，这都一定程度上压制了房价的上涨空间。单一，这都一定程度上压制了房价的上涨空间。根据市场数据统计，本区域在根据市场数据统计，本区域在未来三年内的可知存量约未来三年内的可知存量约3030万平米万平米,相比城西，体量偏相比城西，体量偏小。小。城东区域小结城东区域小结区域分析区域分析西南区：现最高价格的产生区域；大多规划多层，少量小高层；代表项目：德汇家园、华夏豪门西北区：现有市场大量大盘的集中地；市场体量庞大，规划均含多层与小高层；已公开代表项目：世纪尊园、中凯城市之光、中科府苑未公开项目：现代城、申城名贵苑、中江花苑、星河第一城20032003年城市规划出台，城市确定往西发展。年城市规划出台，城市确定往西发展。20082008年县政府年县政府迁址城西，城西板块基本确立。迁址城西，城西板块基本确立。本区域内的项目开发主要以人民路为界，分为南北两侧。本区域内的项目开发主要以人民路为界，分为南北两侧。北北南南城西区概述城西区概述区域分析区域分析开发企业开发企业连云港市德汇房地产开发有限公司项目地址项目地址灌南高级中学正南侧建筑景观设计建筑景观设计淮安市建筑设计研究院全案策划全案策划杭州两方广告项目规模项目规模东西区总占地300亩，总建约32万方，总户数1787户；目前在开发东区占地160亩，总建约18万方，1180户；项目推广项目推广一期2006年11月开盘，二期2008年底开盘，一二期总计400户左右；项目一二期基本售罄，约1000余套，三期还未对外宣传。销售情况销售情况三期多层均价2400-2800元/平米，商铺均价4500元/平米城西区重点个案城西区重点个案区域分析区域分析德汇德汇花园花园售楼部外景小区实景西西 区区东东 区区德汇德汇花园花园城西区重点个案城西区重点个案区域分析区域分析项目总平项目总平华夏华夏 豪门豪门开发企业开发企业江苏华夏房地产开发有限项目地址项目地址淮河路扬州南路交汇处景观设计景观设计香港恒益景观设计事务所行销企划行销企划无锡神州置业顾问有限公司项目规模项目规模占地105亩，总建筑面积：12万项目推广、销售项目推广、销售08年6月现房销售，2栋17F小高层240套，21栋多层600套左右，项目总去化80%,项目尾期销售阶段。多层2300元（折后1900-2000元），小高层折后2600元左右（少数政府官员团购价为2000元/平米左右）城西区重点个案城西区重点个案区域分析区域分析小区实景小区实景华夏华夏 豪门豪门项目总平项目总平城西区重点个案城西区重点个案区域分析区域分析世世纪纪尊尊园园开发企业开发企业连云港瑞杨房地产开发有限公司项目地址项目地址新县政府北侧，泰州北路西侧全程行销全程行销南京运佐营销策划有限公司项目规模项目规模占地，135亩，总建筑面积15万项目推广项目推广09年3月开始预订，定金1万，推出1-9#（不含4#），项目一期基本去化，二期多层仅剩少量，4、5、6层。销售情况销售情况一期去化完毕，二期尾盘，三期为销售预计均价2300元/平方米。城西区重点个案城西区重点个案区域分析区域分析中中凯凯 城城市市之之光光开发企业开发企业连云港美源置业有限公司项目地址项目地址灌河路北侧开发管理开发管理上海中凯房地产开发管理有限公司建筑设计建筑设计江苏省农垦建筑设计有限公司项目规模项目规模占地面积110亩，总建筑面积11万，总计34栋项目推广项目推广09年3月之后开始预售，推出一期三栋叠加36套，四栋多层120套，基本售罄，2010年3月份推出326套房源，去化151套。项目多层均价2400元/平方米。城西区重点个案城西区重点个案区域分析区域分析中中科科 府府苑苑开发企业开发企业连云港市中科房地产开发有限公司项目地址项目地址沂河路南侧，徐州路东侧项目规模项目规模占地面积212亩，总建筑面积23万，总计34栋项目推广项目推广09年3月后开始公开，一期公开16栋总计548套，尾盘去化状态，二期销售均价约为2300元/平方米。城西区重点个案城西区重点个案区域分析区域分析城西西北片区其他公开楼盘总平面城西西北片区其他公开楼盘总平面项目名称项目名称项目规模项目规模销售推广销售推广世纪华城世纪华城占地100亩，总建9万方08年1月-8月一期五栋多层172套，08年10月-09年4月二期四栋多层，144套。三期拆迁中。2100元/平米宝隆新城宝隆新城总建4万方，规划4栋多层和11000平米的苏州路中心菜场，多层总计193套09年6月上旬开盘，1480-2140元/平米锦绣名城锦绣名城占地185亩，总建近20万方，总计50栋,总户数2000户2009年三月后开始公开，6月一期6789#四栋开始预订，预订1万元，预计6月底开盘均价2150元/平米（折后）香树湾香树湾 新都新都东西区总建合计 25万方，东区占地135亩，总建13万方，2006年8月推出一期12栋多层，联排别墅13栋，2008年1月推出二期5栋多层96套，三期及西地块尚未启动。2218-2418元/平米。一期基本售完，二期销售30%左右城西区其他个案城西区其他个案区域分析区域分析城西区其他个案城西区其他个案区域分析区域分析上：宝隆新城工地下：世纪华城已建成的现房市市场场存存量量德汇 花园 总建面 320000平米，剩余推量 170000平米华夏豪门 总建面 120000平米，剩余推量40000平米香树湾新都 总建面 250000平米 剩余推量 130000平米宝隆新城 总建面40000平米 剩余推量 15000平米世纪华城 总建面 90000平米 剩余推量 40000平米中凯城市花园 总建面110000平米 剩余推量 110000平米中科府苑 总建面200000平米 剩余推量120000平米世纪尊园 总建150000平米 剩余推量 100000平米锦绣名城 总建面200000平米 剩余推量 160000平米现代城 总建面约200000平米 剩余推量200000平米三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度20092009年年20112011年年四季度四季度20122012年年统计说明：推售量包含项目已售项目的已推但未售完存量.09年销售项目年销售项目在售项目在售项目截止截止20092009年第二季度止，预计城西区在未来至少年第二季度止，预计城西区在未来至少两年内的市场存量为两年内的市场存量为217.5217.5万平米万平米。申城名贵苑 总建面约 300000平米 剩余推量300000平米星河第一城 总建面约130000平米 剩余推量130000平米中江花苑 总建面约600000平米 剩余推量600000平米城西区域存量城西区域存量区域分析区域分析20102010年年近期公开项目名仕家园 总建面约190000平米 剩余推量190000平米项目名称项目名称产品类型开发体量价格销售热线销售热线备注备注住宅商铺住宅商铺国贸大厦SOHO+商业1081230004700-570083329888现房万年达商业广场商业+办公110463500-450083252999外装，商业已交付金恒国际广场酒店+多层+商业60142400450018936720908未开盘，打桩中科府苑住宅（小高层）1800230083256888现房中凯城市之光多层+叠加+商业23幢+11幢2300未定，10月83215555二期德汇花园多层9052700450083216666一期交付，二期现房新天地商业广场商业+住宅（小高层）10083960888国诚华庭商业+住宅5512100400083299111期房，建至四层世纪尊园商业+多层+排屋1000，现开2142300未定8396111一期即将交付。新时代商业广场商业+住宅81114000-600083968666二期清华园住宅小区多层2162400832598885/1日开盘，即将封顶锦绣名城多层692一期开333套名仕佳园多层19万方235083892888下月开盘香树湾商业+多层7572600480083280000一期售磬，二期预定国贸大厦金恒国际广场中科府苑中凯城市之光德汇花园国诚华庭世纪尊园清华园住宅小区名仕佳园香树湾3000240023002300270021002300240023502600住宅住宅城西区价格曲线城西区价格曲线区域分析区域分析本区域作为灌南县城的未来主流发展区域，未来发展前景优良，从行内人士了解发现本地本区域作为灌南县城的未来主流发展区域，未来发展前景优良，从行内人士了解发现本地居民对本区域的未来认同感好，这都有利于本区域内项目的开发、销售；居民对本区域的未来认同感好，这都有利于本区域内项目的开发、销售；本区域本区域内在售项目多且大，项目间都具有一定的相抗衡能力，未来竞争激烈内在售项目多且大，项目间都具有一定的相抗衡能力，未来竞争激烈；本区域内开发的项目同样多且大，更具规模，这也将加剧未来市场的竞争，灌南房地产自本区域内开发的项目同样多且大，更具规模，这也将加剧未来市场的竞争，灌南房地产自0909年下半年开始进入了一个同质化产品积聚竞争的市场状态；年下半年开始进入了一个同质化产品积聚竞争的市场状态；本区域内的本区域内的客户主要以政府官员、公务员、企事业单位人员该类中高收入人群为主客户主要以政府官员、公务员、企事业单位人员该类中高收入人群为主，部分，部分在外打工返城置业的乡镇居民为辅。在外打工返城置业的乡镇居民为辅。根据数据初步统计，本区域在未来根据数据初步统计，本区域在未来三年内的可知在售量为三年内的可知在售量为105.5105.5万平米，可知待售量为万平米，可知待售量为123123万万方，总计方，总计217.5217.5万方万方，体量巨大，未来竞争激烈；，体量巨大，未来竞争激烈；城西区域小结城西区域小结区域分析区域分析东西区优劣势比较分析东西区优劣势比较分析城东优势城东优势城西劣势城西劣势城东劣势城东劣势健康路以东片区无居住氛围，生活配套落后，区域内的东西向差异明显；区域内建筑相对老旧，区域面貌待翻新；区域内获取的土地多为旧城改造用地，拆迁难度大，开发成本高，不利于利润实现；并非城市未来主流发展方向，未来认同感差，且客源较为单一，无明显竞争优势；区域属城市未来发展方向，前景优良；客户对本区域的未来发展认同感好，易发生口碑相传效应；区域内开发项目品质较好，且规模较大，利于在未来形成良好的社区效应；区域内土地获取方式多为政府审批，多为净地，有利于项目整体规划；区域内存量及待开发量竞争庞大，未来销售压力大；区域配套不完善，拟建项目都尚未投入使用；未来城市发展存在不确定因素，无法长期确保区域在全县中的发展位置；区域未形成居住氛围，夜间尤其冷清城西优势城西优势房地产区域分析房地产区域分析区域内人民中路段生活配套成熟，居住氛围浓厚；老城区居民已形成居住习惯，该类客源较易留住；区域教育、医疗配套齐全；区域内市场存量竞争相对较小；自自20032003年灌南县城市规划出台，灌南县房地产市场也因此而起步。在全国房地产经年灌南县城市规划出台，灌南县房地产市场也因此而起步。在全国房地产经受着冰火两重天的考验同时，灌南房地产市场也渐渐形成属于自身的区域属性。受着冰火两重天的考验同时，灌南房地产市场也渐渐形成属于自身的区域属性。从房地产发展的成熟度上从房地产发展的成熟度上 灌南县房地产开发尚处于初级发展阶段，整体市场呈现卖方市场状态，开发意识、物业管理等都相对落后。灌南县外来人口少，且对周边县城和乡镇的辐射力弱，购买人群较为单一，主要是公务员、外出务工的乡镇居民；这使开发商超前的建筑、物业等品质开发具一定风险性，同时也具超额利润回报的可行性，这需要对物业作前期的适度超前开发研究。从建筑形态上：从建筑形态上：受传统的居住习惯和发展阶段的影响，灌南县现有项目的建筑形态以多层为主；随着城市的的发展以及区域房地产市场的发展，从最近2年开始区域市场开始出现小高层产品，但市场接受度较低，这是每个发展中的房地产市场都会经历的一个过程，随着市场的发展以及消费习惯的改变，该现象也将逐渐缓解。房地产发展总述房地产发展总述从项目包装推广手法分析从项目包装推广手法分析 策划及项目包装理念意识较为薄弱，从在售及公开的项目来看，尚未形成较为系统的广告推广；项目的销售案场包装都较为简单，销售流程也相对处于自然销售阶段；根据和业内人士的交谈中得知，这主要是由于本地居民对推广、营销意识的不足，也使开发商在进行广告投入时更加谨慎，避免出现“赔了夫人又折兵”的双失现象。从社区配套上从社区配套上 灌南县房地产开发项目的配套相对单一，幼儿园、简单的园林景观是为区域内大部分项目的配套，这也与本地居民的消费意识、认知意识等有关，相对于购买能力一般，且价格提升空间小的灌南县，做超前的物业配套，将具风险，且有可能出现“吃力不讨好”的现象，这需要对市场进行系统的区域客户访谈、测试等方式进行研究。从产品上从产品上 受居住习惯影响，本地户型多以两房（80-100平米）和三房（110-125平米）为主，户型设计也缺少亮点；由于其地块审批受限影响，别墅产品在市场上供应量较小，多以联排和叠加为主，受消费观念影响，小 县城对于改善型、享受型产品的认知尚未得到很好的启发，因此该类产品在市场上销售难度较大；小户型产品在市场中处于空白点；房地产发展总述房地产发展总述从土地市场规范上：从土地市场规范上：灌南本地除国土部门按正常程序供应的土地之外，尚存在不同量的单位转让地、工程置换地块;同时虽然政府严令禁止，但是灌南本地仍有自建房现象存在。走访市场过程中，我们发现在靠近北环、南环、彭程路一带均有不同量的自建房，该现象也对本地的房地产市场销售产生一定程度的影响。从销售、价格上：从销售、价格上：近5年时间，灌南县房地产市场价格处于一个相对缓慢上升的阶段，2008年底住宅均价1700-1750元/平米的区间范围内，2009年上半年1810元/平米，09年年底2100元/平米。（以上均价为房管局根据合同备价格统计所得）受金融危机影响，08年的交易量呈现下降现象，但09年3月份鼓励购房政策的出台以及全国各地不同程度的回暖现象，灌南县也出现交易量回升。从市场存量上看：从市场存量上看：数据统计，截止2010年5月下旬，城东区在售存量（含已公开但未正式销售项目）25.3万方，城西区在售存量（含已公开但未正式销售项目）105.5万方，待售量123万方（不含09年新成交17块土地），县城总计在售待售存量242.8242.8万平方，万平方，未来竞争激烈。房地产发展总述房地产发展总述从以上市场调查中我们可看到，灌南县的经济发展呈良好态势,虽然速度较为缓慢，但是仍存在较大的发展空间。灌南县政府对每年的土地放量都有宏观的控制，但是因政府发展的策略问题也给房地产市场埋下了隐患，据调查每年除了目标性的出让土地外，在对招商的政策中多数以土地抵工程款每年除了目标性的出让土地外，在对招商的政策中多数以土地抵工程款。政府穷用地换，这在很多城市政府都有相同的做法，而开发商在赚取工程利润的同时又能以低价换置土地，乃是双赢。但若此方式为灌南城市建设发展的主要经济来源的话，那城市发展越快，土地市场放量就较大。据国土局人士透露工程置换土地由政府直接商谈，国土局无法把控，而且置换的土地价格较低而且对此方式置换的土地都有相应的房地产优惠政策，置换量每年远远超过市场去化量置换量每年远远超过市场去化量。2005年灌南才真正进入商品房时代，从房地产售价上就可看出。2004年890元/至2005年1370元/有个明显的提升，之后虽以100元/年的速度增长，但在2005至2007年建安成本的增加过程中，并无在价格上有提升的表现，直至2009年市场平均价也只在1810元/。在价格无明显提升的过程中，开发商的利润也受到压缩，有个别项目存在一期是框架结构，而二期变为砖混结构，以此来降低成本。由此可见灌南的房地产表面上政府每年的放量与市场去化较为平衡，但大量的工程置换的土地存量的大量的工程置换的土地存量的存在，就像一个大锤压着灌南的房地产市场。存在，就像一个大锤压着灌南的房地产市场。市场重点评述市场重点评述谢谢聆听