苏州房地产市场年报克而瑞.pptx

目录丨CONTACT整体房地产市场分析2018年苏州市场预判细分物业市场分析123整体房地产市场分析 1PART没有加码限购、限贷限签、限价稳字当先土地市场/年度走势2017苏州土拍宅地成交建面下滑，与商品住宅成交面积差距缩小，土地楼板价下跌，土地成交溢价率下跌至近五年最低，上涨势头控制住。73675253264239271172010987925254742440088791623415160宅地成交建面（万方）商品住宅成交（万方）楼板价（元/）2013年2014年2015年2016年2017年020040060080010001200020004000600080001000012000140001600018000苏州近五年年度宅地面积与商品住宅成交面积对比图0.812016年成交地宅比0.752017年成交地宅比2016年土拍溢价率102%2017年土拍溢价率23%溢价率38%32%72%102%23%土地市场/土拍走势成交楼板价：15160元/溢价率：34.7%现房率：86.7%2017年1-10月（282万方）成交楼板价：18149元/溢价率：152%2016年1-8月（298万方）成交楼板价：15012元/溢价率：74.7%现房率：48%2016年9-12月（344万方）成交楼板价：11394元/溢价率：2.1%现房率：12.5%2017年11-12月（110万方）2016年8月，苏州出台新十五条实施现房销售政策2017年10月，十九大召开，坚持房子是用来住的不是用来炒的，持续严厉的调控政策2017年，全国各地调控政策持续加码房热带动地热地王频出土拍热度微降溢价率仍高房冷地热现房率提高房冷地冷土拍首度降温新进房企入苏土地市场/现房率及拿地房企深耕房企补仓2017年整体现房率约71%，地市火热，主要缘于深耕房企持续补仓，同时战略布局苏州新进房企仍达10家，不输2017年。现房销售地块非现房销售地块现房销售率：71%土地市场/土地市场支撑点上海北京广州深圳天津重庆苏州武汉成都杭州0500010000150002000025000300002016年全国城市GDP排行前十深圳苏州广州南京长沙杭州天津北京武汉上海0200004000060000800001000001200001400001600001800002016年全国人均GDP排行前十上海北京深圳广州苏州杭州宁波南京厦门无锡01000020000300004000050000600002016年全国城市人均可支配收入排行重庆上海北京成都天津广州保定苏州哈尔滨深圳0500100015002000250030003500中国城市人口排名苏州人口及经济指标均处于全国前列，并且持续增长，整体宏观市场呈现乐观积极态势,漂亮的宏观市场数据吸引外来房企持续入苏，截止目前销售金额50强房企34家布局苏州。商品房市场/同比变化2017年苏州商品房成交全面下滑，商品住宅市场受政策影响下跌严重，其中别墅产品成交量同比降幅最大，类住宅的酒店式公寓产品亦下滑明显，办公成交量相对稳定。全线下滑商品房物业形态2017年2016年环比普通住宅（万方）421608-30.79%别墅（万方）104184-43.53%酒店式公寓（万方）6797-30.94%商业（万方）3962-36.15%办公（万方）25.825.9-0.15%苏州楼市同比情况备注：统计时间均为1.1-12.31房企/排名苏州主城区企业销售金额排名TOP10（权益）排名2016年排名2017年房企成交金额（亿元）市场份额房企成交金额（亿元）市场份额1旭辉108.865.8%1旭辉79.365.89%2苏高新96.385.2%2万科66.294.92%3中海67.923.6%3苏高新50.823.77%4万科60.143.2%4阳光城48.173.57%5融创54.992.9%5路劲37.062.75%6九龙仓47.932.6%6融创36.532.71%7中新36.642.0%7中锐35.602.64%8中航33.381.8%8招商35.512.63%9招商33.341.8%9建发33.352.47%10正荣33.091.8%10新城32.882.44%小计/572.6630.7%小计/455.5633.8%市区/1867.34100%市区/1348.13100.0%2017年前十房企销售金额同比明显下滑，但市场集中度小幅提升。30.7%2016年十强房企市场份额33.8%2017年十强房企市场份额房企/排名苏州主城区企业销售金额排名TOP10（流量）排名2017年房企成交金额（亿元）成交面积（万方）1旭辉97.4144.582万科92.4947.763苏高新60.6428.764中新49.7424.545新城47.8030.786阳光城47.7727.927招商46.0618.068中海39.9121.979路劲37.0612.8610融创36.4713.32小计/555.35270.552017年前十房企市场流量总额555.35亿元，流量成交面积270.55万方，规模房企合作开发成常态。555亿元2017年十强房企流量总额细分物业市场分析 2PART商品住宅/年度走势2017年苏州商品住宅成交525万方，月均成交44万方，创近5年新低。850867743704527712721109979252511,63812,15213,03119,03920,958供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/）2013年2014年2015年2016年2017年02004006008001000120005,00010,00015,00020,00025,000苏州市商品住宅年度供求量价走势万元/37%830万 2013-2016年年均成交525万 2017年成交2017成交较年均34%2017成交较2016商品住宅/月度走势在严厉调控下，2016年10月市场进入观望；17年3月受限价因素影响，部分楼盘性价比攀升，这些楼盘的热销带动市场小幅回暖；7月以来受利率上涨、市场观望情绪提升影响，市场二次收缩，年底翘尾。53.105.9583.35 77.50 88.21 75.40 49.21 66.38 110.30 7.8939.60 46.90 21.519.7672.22 59.55 49.18 52.65 14.85 39.20 77.44 37.82 45.54 47.09118.19 57.36 115.86 89.91 69.77 57.33 45.43 42.78 88.76 51.69 27.88 27.07 23.38 25.23 50.92 49.59 46.08 54.87 41.43 39.78 40.69 46.09 49.93 53.1314894 16583 18024 18401 19637 20438 20645 21039 20302 23661 22405 22003 20500 21730 21818 20897 21406 20521 20415 21686 21323 20495 20445 20630供应面积成交面积成交均价16-116-216-316-416-516-616-716-816-916-10 16-11 16-1217-117-217-317-417-517-617-717-817-917-10 17-11 17-1212010080604020050007000900011000130001500017000190002100023000250002016.1-2017.11苏州市区商品住宅成交月度量价走势限购重启“限价”令下高性价比房源跑量清盘高性价比项目供应不足万方元/热销期观望期回暖期市场二次收缩76.2万方/月31万方/月50.4万方/月46万方/月利率上浮商品住宅/区域成交结构从成交热力图可以看出，吴中、相城是市场供求主力，但从供求上可以看出，园区、姑苏、新区供小于求，市场更为稳健；从成交热力图上可以看出，刚需新兴板块和核心改善外溢板块是这轮成交的热点太湖新城尹山湖甪直唯亭湖东：路劲澜山澜大狮山木渎高铁新城阳澄湖板块元和浒墅关科技城太湖度假区东山漕湖28.026.176.7230.3165.951.120.5113.9194.3144.83235632167208391942417498供应面积成交面积成交均价园区姑苏区新区吴中区相城区0.050.0100.0150.0200.0250.005000100001500020000250003000035000苏州1-12月份各区域量价情况区域园区姑苏区新区吴中区相城区全市成交量-41%-50%-49%-34%-3%-34%成交价18%11%13%10%18%10%表：各区域量价环比变化110115120125130135201320142015201620171181201221301242013-2017商品住宅套均面积变化情况（方/套）主流型面积段90-144较为集中，且呈现增加趋势，两头面积段占比收缩；苏州已经进入改善时代，但严厉限购限贷政策出台后，改善需求受冲击，住宅成交套均面积持续走低至124商品住宅/户型面积结构2016年成交套数占比2017年成交套数占比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%23%20%33%39%26%27%7%7%10%7%苏州主城区商品住宅各面积段成交占比（套数）90以下90-120120-144144-180180以上16986180982292825579245895414854594735035334024394854394454694564464744905005034844885295255275214.64.34.04.45.26.35.56.37.47.48.59.910.511.013.814.413.512.110.810.411.611.711.511.4库存面积（万方）去化周期2016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.102016.112016.122017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.102017.112017.1201002003004005006000.02.04.06.08.010.012.014.016.0苏州市2016年1月-2017年12月份存量出清周期走势商品住宅/在售存量万月自2016年国庆高压调控政策始，存量及去化周期持续提升，2017年11月末市区商品住宅在售存量为521万，去化周期11.4个月，未来有进一步提升趋势。去化周期=当前存量/近半年的月均流速商品住宅/库存结构主力库存面积段在90-144,但120以下户型健康度高，120-180处于市场稳定状态，180以上户型受调控影响去化压力大。90以下90-120120-144144-160160-180180以上0200040006000800010000120000510152025305.27.41114.410.827.32017年11月底各面积段库存套数及去化周期库存套数去化周期套月34364套库存套数11.5 个月去化周期90-144主力库存面积商品住宅/区域库存各区域库存去化周期（月）各区域库存量市区存量合计：527万市区存量去化周期：11.5个月存量主要集中在吴中区，占比近5成，其次是相城区和新区；姑苏区存量最少，但去化周期较长。相城区姑苏区吴中区园区新区134332204893相城区姑苏区吴中区园区新区10.319.913.111.59.2商品住宅/集中度集中度2017年以来排名1-20位的项目成交占比明显上升备注：成交套数占比市场集中度呈上升趋势，由于待入市项目延期及高价地项目去化困难，目前成交以限价刚需盘为主。2013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q40%5%10%15%20%25%30%35%40%TOP10TOP11-20TOP21-30商品住宅/销售排行2017年套数TOP10项目全部为非核心区的刚需楼盘；金额TOP10仍旧为吴中区和园区项目领跑，改善型楼盘过半。2017年苏州主城区项目销售金额排名TOP10排行项目区域金额（亿元）套数（套）均价（元/）套均面积（）1万科湖西玲珑吴中区31.601223226591142铂悦犀湖园区30.17473364541753建发独墅湾吴中区30.06855233801504阳光城丽景湾吴中区29.671875153971035湖畔樾山相城区28.121991135461046路劲澜山澜园区26.79656302181357苏州唐宁府园区26.34451382861538万科北宸之光相城区25.49148418072959蓝光雍锦园吴中区21.146581959716410万科遇见山新区20.54753202531352017年苏州主城区项目成交套数排名TOP10排行项目区域套数（套）金额（亿元）均价（元/）套均面积（）1湖畔樾山相城区199128.12135461042阳光城丽景湾吴中区187529.67153971033万科北宸之光相城区148425.4918072954万科湖西玲珑吴中区122331.60226591145苏胥湾吴中区110818.7217376976恒基旭辉城新区108419.53180181007金辉优步水岸相城区99019.43194701018弘阳上水新区88215.19170001019建发独墅湾吴中区85530.062338015010南山维拉吴中区82511.9615386942017年受到政策调控的影响，以高端改善客户为主的别墅市场下跌迹象明显，成交量同比去年下降43%。10411877131121751031501841041879418182183512127323624供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）2013年2014年2015年2016年2017年0204060801001201401601802000500010000150002000025000苏州2013-2017年别墅供求走势图20.346.1362.3213.8418.4317.373.7153.3412.4517.252373033470215313255621424供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）相城区姑苏区吴中区园区新区0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.000500010000150002000025000300003500040000苏州2017年各区别墅供求走势图商品住宅/别墅市场受限购限贷对高端改善客户的影响，2017年别墅市场的成交量下滑明显，价格小幅走高。2017年吴中区别墅市场的供求量均处于绝对优势。高端别墅市场集中在姑苏区和园区，成交价格在三万以上。近年别墅产品150以下的小面积产品占比呈现逐年上升趋势，别墅产品的升级迭代，小面积、多赠送的叠加和mini墅等产品越来越成为市场主流，也带来套均面积逐年走低。超大面积豪宅型别墅溢价较高。商品住宅/别墅市场2016年成交套数占比2017年成交套数占比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%19%29%30%16%12%11%11%5%17%6%苏州主城区别墅各面积段成交占比（套数）150以下150-200200-250250-300300-400400-500500以上2320922704236792405823200050100150200250300350201320142015201620173132962692492022013-2017年别墅套均面积变化情况（方/套）19662287412013年至今，叠加别墅产品成交占比不断提高，小面积的叠加别墅和高端改善的联排别墅成为市场主流。商品住宅/别墅市场2013-2017年，叠加别墅占比不断提升，17年叠加和联排产品成为市场主流。同时，近5年别墅在商品住宅中的市场份额逐年提升，改善需求不断释放。2013年至2017年，别墅成交套数在商品住宅中的比例稳步提升。改善需求不断释放，市场多样性增强。2013年2014年2015年2016年2017年0%20%40%60%80%100%2013年-2017年苏州别墅成交类型比例图（套数）独栋联排双拼叠加2013年2014年2015年2016年2017年0%20%40%60%80%100%2013年-2017年苏州别墅和普通住宅比例图（套数）普通住宅别墅商品住宅/别墅市场2017年苏州主城区别墅成交金额前十中，吴中区占7席，拥有绝对优势。在上榜的项目中，小面积、多赠送的叠加别墅和创新型联排别墅产品较多，说明此类产品正逐渐被客户认可，成为市场主流。排行项目区域金额（亿元）面积（万方）成交套数套均面积（）均价(元/)1建发独墅湾吴中区18.597.81423185237932中梁独墅御湖吴中区12.807.06449157181173世茂铜雀台园区12.503.52103342354734中航樾园吴中区12.214.86269181251385苏州桃花源园区11.082.8740718385446北辰旭辉壹号院新区10.455.54244227188697世茂石湖湾吴中区8.352.96109272281548和昌紫竹云山墅吴中区8.265.62466121146869阳光城愉景湾吴中区8.113.432071662364810蓝光雍锦园吴中区7.723.31155213233432017年酒店式公寓市场供应减少，成交量不及16年，价格也回落到15年的水平。435072584248366897671110311315152281773015885供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）2013年2014年2015年2016年2017年02040608010012002000400060008000100001200014000160001800020000苏州2013-2017年酒店式公寓供求走势图2.3115.066.920.6316.9111.7314.4720.3915.614.851160613221123512712912856供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）相城区姑苏区吴中区园区新区0.005.0010.0015.0020.0025.00050001000015000200002500030000苏州2017年各区酒店式公寓供求走势图酒店式公寓/供求走势2013-2017年酒店式公寓市场成交稳定，17年高端酒店式公寓成交量不及16年，成交价格有所回落。2017年酒店式公寓供应集中在姑苏区和新区，成交以吴中区、园区和姑苏区为主，成交价格园区领先于其他区域。146143141136140151127127122116115124119119123116112112119119117117115113171615131416161515161618171821212121232120212019库存面积（万方）去化周期2016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.102016.112016.122017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.102017.112017.120204060801001201401600510152025苏州市酒店式公寓2016年1月-2017年12月份存量出清周期走势万月17年开始多个新项目集中入市，市场成交稳定，存量及去化周期保持稳定，2017年末市区酒店式公寓在售存量为113万，去化周期19个月，去化周期相对较长。去化周期=当前存量/近半年的月均流速酒店式公寓/库存走势2017年苏州主城区酒店式公寓成交金额前十名中，园区占4席，拥有较大优势。在上榜的项目中，既有套均面积较大的高端项目，又有小面积的投资型项目，产品类型多样。排行项目区域金额（亿元）面积（万方）成交套数套均面积（）均价(元/)1东方之门园区11.412.75122226414362丰隆城市中心园区8.563.4638490247593星光耀广场姑苏区4.484.3396245103314苏州中心8号园区4.331.0384122422345星健中心姑苏区4.263.0163647141796悦东区园区4.172.6845060155337恒基旭辉发现岛相城区3.703.0563548121368东山天境吴中区3.232.4530580132059克拉公馆吴中区3.121.80318561734910朗诗人民路8号晶邸姑苏区3.071.5113511220326酒店式公寓/销售排行2013-2017年商业供应量和成交量逐年减少，成交价格稳定上升。897665421569647062392065322949225092433624599供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）2013年2014年2015年2016年2017年01020304050607080901001800019000200002100022000230002400025000苏州2013-2017年商业供求走势图3.511.944.980.244.268.912.4317.975.864.172193726807244242653827034供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）相城区姑苏区吴中区园区新区0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.0020.00050001000015000200002500030000苏州2017年各区商业供求走势图2013-2017年苏州主城区商业供应量和成交量逐年减少，成交价格稳定上升。17年商业供应和成交吴中区占有较大份额，成交均价新区最高。2017年商业供应集中在吴中区和新区，成交以吴中区和相城区为主，成交价格新区最高。商业/供求走势247245245247247249253258253250251252235236236236235234235235234233232233383936334045515253586053495256636483897869656665库存面积（万方）去化周期2016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.102016.112016.122017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.102017.112017.122102152202252302352402452502552600102030405060708090100苏州市商业2016年1月-2017年12月份存量出清周期走势万月17年开始入市项目较少，市场开始去库存，存量缓慢减少。2017年12月末市区商业在售存量为233万，去化周期65个月，市场去存周期仍旧路漫漫。去化周期=当前存量/近半年的月均流速商业/库存走势商业/销售排行2017年苏州主城区商业成交金额前十名中，吴中区占据前4席，并在榜单中拥有5席，拥有较大优势。在上榜的项目中，既有综合体商铺，又有社区商铺和专业市场商铺，产品类型多样。排行项目区域金额（亿元）面积（万方）成交套数套均面积（）均价(元/)1红星国际生活广场吴中区4.051.4117979287432阳光天地吴中区2.811.1266170251053枫华紫园吴中区2.790.9571134292244苏州华夏五金机电城吴中区2.761.5115796183085旺墩道135园区2.640.8930297296206丽丰时代商业广场新区2.480.8539921293107龙湖时代天街新区2.250.7849159287968绿宝广场新区2.200.5526210401819弘阳上湖吴中区2.110.77651192730810联合生活广场园区2.090.707790300352013-2017年办公供应量逐年减少，成交量缓慢增加，成交价格保持稳定。544352262218212226261639914672135401445914118供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）2013年2014年2015年2016年2017年0102030405060020004000600080001000012000140001600018000苏州2013-2017年办公供求走势图0.000.001.119.5411.481.991.462.9515.803.64964511208100581578413787供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）相城区姑苏区吴中区园区新区0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.00020004000600080001000012000140001600018000苏州2017年各区办公供求走势图办公/供求走势2013-2017年苏州主城区办公供应量逐年减少，成交量缓慢增加，成交价格保持稳定。苏州整体办公市场供大于求，去库存仍是主要目标。2017年办公供应集中在园区和新区，成交量园区拥有最大份额，成交价格园区最高。13513414314214414320920821220821021120920820721821721522422322222222021762636969708511610711086878173777910710711114312912311610091库存面积（万方）去化周期2016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.102016.112016.122017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.102017.112017.12050100150200250020406080100120140160苏州市办公2016年1月-2017年12月份存量出清周期走势万月17年开始入市项目较少，市场开始去库存，17年下半年开始存量缓慢减少。2017年12月末市区办公在售存量为217万，去化周期91个月，办公也是苏州销售难点产品。去化周期=当前存量/近半年的月均流速办公/库存走势2017年苏州主城区商业成交金额前十名中，传统办公聚集地园区占据7席，拥有较大优势。园区上榜项目主要集中在湖西和湖东两大CBD区域。套均面积跨度较大，产品多样，满足不同客群的办公需求。排行项目区域金额（亿元）面积（万方）成交套数套均面积（）均价(元/)1东方之门园区4.031.0252033396792宏海大厦园区3.792.07128162183103旺墩道135园区3.742.20170129170424圆融大厦园区3.433.41103405100615星湖国际广场园区2.421.5778201154036锦峰国际商务广场新区1.571.3329458117947招商雍华府吴中区1.451.601729390178圆融星座园区1.290.7815517166199君地新大陆园区1.131.07522061054810苏州双银国际金融城吴中区1.120.863127713094办公/销售排行2018年苏州市场趋势预判3PART3636政策有隐形放松可能1、苏州政策严厉，房地产调控效果显著，再次加码可能性较低；2、“十九大”房地产调控基调不变，现有政策放松可能性较小。3、各地“抢人大战”掀起，苏州存在类似出台针对高学历人才放松买房及落户的可能，变相突破限购。受严控政策影响，2018将是成交量小年，在低价存量依旧在的情况下，新的价格体系难以建立，预计2018年量缩价平。518.8569.9558.6579.3586.7849.8867.0743.7703.8550.0392.7793.9517.3351.2581.3711.6720.71099.1792.6520.078368252997911943109351163812152130321904021069供应面积成交面积成交均价2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年（预）2018年0200400600800100012000500010000150002000025000苏州商品住宅量价市场年度走势08年金融危机，救市09年回暖10年虽开始调控，但成交仍处高位，且价格上涨11年量下跌12年回暖13年很火14年，前三季度一般，救市量价维稳15年量价回暖16年价格大幅拉升万17年调控下，市场下行小年回暖大年小年回暖大年小年回暖大年小年小年18年，受政策严控影响，小年延续市场趋势/供求量价两大机会/土地市场降温市场销售下行地王盘成交不力房企偿债高峰期到来土地市场降温2018年土地市场预计将比2017年明显降温，但城市核心地段与非核心地段形成分化，核心地段价格平稳，非核心地段价格存在下行可能，2018年存在错峰低价拿地机会。两大机会/租赁崛起品牌苏州长租公寓发展情况魔方公寓2012年进入苏州、拥有有6个门店、约1000间，当前租金1500-3400元/月贝客公寓2016年进入苏州、拥有3家门店、849间，当前租金约1330-2900元/月YOU+2016年进入苏州，拥有1家门店、140间，当前租金约1600-2600元/月龙湖冠寓2017年收购青年汇进入苏州，后购入的青剑湖地块同样要求自持商业、拥有1家门店562间，当前租金约2200-2800元/月朗诗寓2017年进入苏州、拥有1家门店（筹备5家）、1200间，当前租金约2200-3500元/月金地2017年通过与诚品合作进人苏州政策：“十九大”习主席提出加快建立多主体供给、租购并举。需求：房价增长，市场限购和新一代消费习惯的改变，租赁需求不断提高市场：苏州市租房人数为117万人，租金规模30亿元左右，市场上的品牌长租公寓仅占不足10%，市场巨大。企业：存量房问题和住宅物业发展受限，需要租赁打开新局面长租公寓是这一轮房地产改革的主要发展方向。目前苏州长租公寓市场尚处于起步阶段，市场潜力巨大，发展前期广阔。