深圳万K沙井项目定位及建筑规划方案.pptx

报告提纲报告提纲 一、项目定位一、项目定位 二、建筑规划建议二、建筑规划建议 四、租售模式及收益测算四、租售模式及收益测算 三、业态组合及布局三、业态组合及布局一、项目定位一、项目定位影响项目定位的因素主要有以下三大方面：影响项目定位的因素主要有以下三大方面：项目定位项目定位 1.1 发展商因素 1.1.1 1.1.1 发展商品牌实力发展商品牌实力1.1.2 1.1.2 发展商开发目标发展商开发目标1.2 项目立地条件 1.2.1 1.2.1 地块基本条件地块基本条件 1.2.2 1.2.2 地块周边环境地块周边环境1.3 市场关键因素 1.3.1 1.3.1 商业市场因素商业市场因素 1.3.2 1.3.2 商家反馈意见商家反馈意见1.1 1.1 发展商因素分析发展商因素分析1.1.1 1.1.1 发展商品牌实力发展商品牌实力发展商品牌影响力大，开发实力雄厚，项目商业定位应考虑对发展商品牌影响力大，开发实力雄厚，项目商业定位应考虑对“万科万科”品牌的增值。品牌的增值。万科集团，成立于1984年，中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一，定位为中国房地产业领跑者；1.1 1.1 发展商因素分析发展商因素分析1.1.2 1.1.2 发展商开发目标发展商开发目标Point1商业定位规划应提升或不影响住宅品质，打造商业与住宅相辅相成、完美结合的万科“新模式“，商业以街铺销售为主，同时兼顾后续商业形象及商业经营可行性；Point2项目商业定位及规划应体现高度及品质感，与住宅定位相匹配，同时兼顾项目商业定位及规划应体现高度及品质感，与住宅定位相匹配，同时兼顾商业后续的可销售性及可经营性。商业后续的可销售性及可经营性。1.2 1.2 项目立地条件分析项目立地条件分析1.2.2 地块周边环境分析1.2.1 地块基本条件分析p 项目经济技术指标分析p 地块区位分析p 地块四至分析p 地块商业价值分析p 区域商业环境分析p 区域交通条件分析p 区域竞争分析1.2.3 项目SWOT分析p Strength优势分析p Weakness劣势分析p Opportunity机会分析p Threat威胁分析1-011-011-021-022-012-012-022-021.2.1 1.2.1 地块基本条件分析地块基本条件分析项目由四地块组成，沿街面长、地块分散利于多划商业街铺，但对住宅的品质项目由四地块组成，沿街面长、地块分散利于多划商业街铺，但对住宅的品质提升有所影响。提升有所影响。项目占地面积项目占地面积约7.7万1-011-01地块面积地块面积125541-021-02地块面积地块面积411182-012-01地块面积地块面积96752-022-02地块面积地块面积13887项目总建筑面积项目总建筑面积约26万商业总建筑面积商业总建筑面积约4万住宅总建筑面积住宅总建筑面积约22万建筑覆盖率建筑覆盖率35%项目经济技术指标分析项目经济技术指标分析社区商业类型社区商业类型商业面积商业面积/住宅面积住宅面积人均商业面积人均商业面积主力业态主力业态商业主要分布形式商业主要分布形式所处区域性质所处区域性质交通条件交通条件内向型内向型21 超市、餐饮、服务配套入口街铺型以点带面型 住宅区较好/一般中间型中间型25 (包括2，不包括5%)12 (包括1，不包括2)超市/餐饮、休闲、服务配套入口集中型 入口街铺型 以点带面型商业区 住宅密集区较好，临城市主要道路外向型外向型52超市/餐饮/休闲环绕街铺型入口集中型商业区 住宅密集区良好，临城市主要道路1.2.1 1.2.1 地块基本条件分析地块基本条件分析 根据我司对社区商业类型的研究成果，社区商业主要分为三种类型：内向型、中间型、外向型内向型、中间型、外向型。商业面积（商业面积（4 4万）万）住宅面积（约住宅面积（约2222万）万）100%18.2%100%18.2%外向型社区商业外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。项目的商住面积比为项目的商住面积比为15%15%以上，为典型的外向型社区商业；以上，为典型的外向型社区商业；地块地块区位分析区位分析项目地处沙井传统商业老街区边缘地段，新沙路与环镇路交汇处，紧邻沙井街道办，片区商业成熟，氛围浓厚，区位条件优越；1.2.1 1.2.1 地块基本条件分析地块基本条件分析项目项目地块区位优势明显，有打造片区商业龙头的基本条件。地块区位优势明显，有打造片区商业龙头的基本条件。裕客隆购物裕客隆购物广场广场华润万家万华润万家万丰店丰店佳华商场佳华商场环镇路环镇路新沙路新沙路沙井路沙井路华润万家老华润万家老街店街店永安南城百永安南城百货货沙井街道办沙井街道办本项目本项目中心路中心路宝安大道宝安大道天虹商场天虹商场尖沙咀尖沙咀沙井老街商圈沙井老街商圈万丰商圈万丰商圈注：沙井主街道新沙路从本项目南北地块之间穿过；北面 临永安南城百货，有一定的商业氛围；东面 临华盛地块待开发项目，未来将有近28万建筑面积推出市场，其中商业面积约3万平米；南面 以居民房和工厂为主，居住人口密集；西面 隔环镇路临沙井镇政府和居民房；新沙路新沙路 地块四至地块四至分析分析1.2.1 1.2.1 地块基本条件分析地块基本条件分析东北南西A AB BC CD DA1A1A2A2A3A3B3B3B2B2B1B1B4B4C1C1C2C2C3C3D1D1D3D3D2D2D4D4价值较高区域价值较高区域价值中等区域价值中等区域价值偏低区域价值偏低区域主要沿新沙路主要沿新沙路主主要沿环镇路要沿环镇路不临主干道、临街面较短不临主干道、临街面较短B3B3、C C1 1、D D1 1B2B2、B1B1、A2A2、B4B4、A A3 3、C3C3、D2D2、D3D3、D4D4、C2C2、A A1 1地块编号地块位置临街面昭示性交通条件A地块A1A2A3B地块B1B2B3B4C地块C1C2C3D地块D1D2D3D4地块地块商业价值分析商业价值分析 1.2.1 1.2.1 地块基本条件分析地块基本条件分析新沙路及环镇路商业价值最高，尽可能规划街铺销售新沙路及环镇路商业价值最高，尽可能规划街铺销售1.2.1.2.2 2 地块地块周边环境周边环境分析分析 区域商业环境区域商业环境分析分析环镇路商业主要以餐饮、五金及服务配套等业态为主，经营状况良好;单体商业体量较小,物业较为陈旧，主要有华润万家和永安南城；片区商业特点：片区商业特点：业态特点片区商业主要以街铺形式分布，集中商业为辅，主要以餐饮配套为主要业态，档次以中低档为主，商家形象较差。租金水平街铺:约70-100元/平米/月新沙路新沙路环镇路环镇路 现状:未来:本片区处于沙井经济政治中心，政府重点规划片区沙井经济政治中心，政府重点规划片区；为沙井街道的老核心商圈，随着市场的进一步培育和政策的规划，此片区仍有较好发展空间；本项目和华盛项目的开发建设及对国际品牌商家的本项目和华盛项目的开发建设及对国际品牌商家的引进引进，将会提高本片区商业档次及拉动商业氛围。沙井经济政治中心，商业氛围较浓，餐饮业态有一定基础沙井经济政治中心，商业氛围较浓，餐饮业态有一定基础1-022-011-012-02迎宾路（规划路）环镇路 新沙路迎宾路（规划路）项目内外交通都比较便利，可扩大项目的辐射范围项目内外交通都比较便利，可扩大项目的辐射范围区域交通条件区域交通条件分析分析项目与宝安大道相距约1公里，与广深公路相距约2公里，对外交通较为便利。内部交通路线主要分布如下：地块周边主要道路：新沙路、新沙路、环镇路环镇路 地块周边规划道路：迎宾路、地铁迎宾路、地铁1313号线号线1.2.1.2.2 2 地块地块周边环境周边环境分析分析规划路约1公里位置位置时间时间货车货车私家车私家车的士的士公交公交摩托车摩托车自行车自行车行人行人合计合计数据为三次记录数值的平均值数据为三次记录数值的平均值车流车流人流人流新沙路（华润万家）新沙路（华润万家）9:359:4011:0011:0517:0017:0517756410622153230153新沙路（佳华商场）新沙路（佳华商场）451869 13173277545375新沙路（项目地块）新沙路（项目地块）15136118102248029680环镇路环镇路12652350181615016项目周边主要街道人车流统计如下：注:以上数据均为双向车流人流，以5分钟时间为一个时间段统计而成。区域人车流分析1.2.1.2.2 2 地块地块周边环境周边环境分析分析 如图所示，新沙路整体呈“车多人少”现象，新沙路佳华商场路段车流量最大，华润万家（老街）人流最多，约为其它两个节点的两倍；由统计可以看出，私家车、电动摩托车数量最多，是沙井居民出行的主要方式。新沙路及环镇路项目地块路段人流相对较小；新沙路与环镇路人、车流统计分析折线图 1.2.1.2.2 2 地块地块周边环境周边环境分析分析总体上，本项目周边目前的人车流主要集中在新沙路，流量相对较大，但流动性不强，缺乏凝集人流的设施。区域规划分析区域规划分析沙井是未来西部工业组团的核心，沙井是未来西部工业组团的核心，区域内的基础设施和生产服务功能将日益完善和强大。沙井的城市发展以宝安大道为中轴，东西两边城市发展差异较大，其中宝安大道以西片区，为沙井行政中心和集中宝安大道以西片区，为沙井行政中心和集中居住区，商业发展现状及趋势良好居住区，商业发展现状及趋势良好；宝安大道以东发展较缓慢，处于待开发阶段。1.2.2 1.2.2 地块周边环境分析地块周边环境分析 本项目项目地处沙井行政中心和集中居住区，区域功能项目地处沙井行政中心和集中居住区，区域功能规划发展良好，商业开发具有先机条件。规划发展良好，商业开发具有先机条件。功能规划：轨道交通轨道交通1010号线号线：在组团内沿线规划4个站点（沙井三村、沙井西站、西部工业城站、沙井南站）；轨道交通轨道交通1111号线号线：连接机场快线，连接机场快线，在组团内沿线规划2个站点沙井中心站沙井中心站、沙井南站；轨道交通轨道交通1313号线：号线：在组团内沿线规划2个站点（沙井万丰站、沙井中心站沙井中心站（距本项目约1.5KM）；“六纵四横六纵四横”交通网络：交通网络：“六纵”是广深高速公路、沿江高速公路、海滨大道、龙大快速路、南沙快速路、广深公路（107国道）；“四横是大外环、沙井南环路甘霖路、沙井北环路、松白路。13号线号线10号号线线11号号线线本项目本项目沙井轨道交通规划图备注：资料来自规划网宝安大道区域交通规划发展良好，轨道交通的完善成熟将为本项目商业物业升值带来区域交通规划发展良好，轨道交通的完善成熟将为本项目商业物业升值带来契机契机1.2.2 1.2.2 地块周边环境分析地块周边环境分析交通规划：沙井街道主要有两个商圈：沙井老街商圈沙井老街商圈 VSVS万丰商圈万丰商圈 万佳商场佳华百货华润超级市场尖沙咀天虹商场裕克隆沙井大街沙井大道新沙路宝安大道中心路数码通信街沙井街道办沙沙井井老老街街商商圈圈万万丰丰商商圈圈万丰商圈:总商业面积约20万沙井老街商圈:总商业面积约10万本项目环镇路区域竞争区域竞争分析分析1.2.1.2.2 2 地块地块周边环境周边环境分析分析商圈名称商圈名称沙井老街商圈沙井老街商圈万丰商圈万丰商圈商业面积()约10万约20万地理位置主要集中在沙井大道和新沙路两边区域位于沙井中心区片区代表商家裕客隆、华润超市佳华商场、华润万家万丰店和天虹商场商业分布形式以街铺的形式分布，商业较为集中以集中商业为主的”点“式分布，分布较散，凝聚力不强，经营状况商圈整体运营良好总体经营状况良好优点商圈商业氛围较为浓厚，街铺业态较为丰富，互补性强集中商业规模较大，商家形象较好，品牌商家较多缺点商业环境较差，物业陈旧，商家品牌档次较低，仍处于中低层次竞争态势周边街铺业态不够丰富，主要为家居装饰、餐饮等，互补性差，对几大百货超市有较大依赖性备注商圈历史较久，总商业面积约10万平方米，是比较成熟的老商圈属于政府重点规划片区，政策优势明显；为沙井街道的核心商圈，随着市场的进一步培育和政策的规划，此片区应会有较好的发展前景两大商圈对比两大商圈对比分析分析1.2.1.2.2 2 地块地块周边环境周边环境分析分析目前沙井老街商圈最鲜明的竞争弱势是缺乏具有凝聚力的集中商业和影响力大的品牌商家。缺乏具有凝聚力的集中商业和影响力大的品牌商家。名称名称华盛地产项目地理位置地理位置沙井新沙路与康庄路交汇处占地面积占地面积()约6万总建筑面积总建筑面积()约28万商业面积商业面积()约3.5万代表商家代表商家1.沃尔玛（面积1.2万,2-3F）2.顺电3.朗廷酒店规划定位规划定位小型城市综合体，临街面建街铺销售；区域区域潜在竞争对手分析潜在竞争对手分析1.2.1.2.2 2 地块地块周边环境周边环境分析分析项目区域最直接竞争对手为华盛地产项目，目前沃尔玛已签进驻意向。项目的商业规模及地理位置均优于项目的商业规模及地理位置均优于竞争对手，但在项目推出时间及主竞争对手，但在项目推出时间及主力店上稍具弱势。力店上稍具弱势。1.2.1.2.2 2 地块地块周边环境周边环境分析分析本项目及华盛地产商业的推出将弥补沙井老街商圈商业空白，重新树立沙井老本项目及华盛地产商业的推出将弥补沙井老街商圈商业空白，重新树立沙井老街商圈的核心竞争优势，与沙井老街联合打造沙井最具影响力的商业核心区。街商圈的核心竞争优势，与沙井老街联合打造沙井最具影响力的商业核心区。”沙滩效应沙滩效应“，选址理论用沙滩上卖冰淇淋的例子来解释，即为了争取到最多的顾客，两个卖冰淇淋的最终会将他们的摊位选在同样的地方。1.1.2.32.3 项目项目SWOTSWOT分析分析项目紧邻沙井街道办政府，区位优势明显；临近沙井核心商业圈，周边消费群居住密集；项目地块临新沙路及环镇路沿街面长，展示面佳；开发商实力雄厚，品牌号召力强大。位于沙井老街商圈边缘，商业氛围减弱；项目地块被分为四块，破坏了住宅及商业的完整性；pStrength 项目优势分析项目优势分析pWeakness 项目劣势分析项目劣势分析政府对片区的整顿改造及其它政策利好；沙井现有推出楼盘较少，市场空间较大；华盛地产项目引进沃尔玛可能带动本片区商业氛围的形成；竞争对手优先推出市场，抢占品牌商家资源；其他未来不确定因素的干扰，如政策、市场变化等。p Opportunity 项目机会点分析项目机会点分析p Threat 项目潜在威胁分析项目潜在威胁分析1.1.2.32.3 项目项目SWOTSWOT分析分析1.3 1.3 市场关键因素分析市场关键因素分析1.3.1 沙井商业格局分析p 沙井商业分布现状特点1.3.2 区域商业市场分析p 区域商业分布特点p 现有经营商业状况p 在租在售商业状况p 区域商业市场综述1.3.3 商家访谈p 主力/次主力店访谈p 本地商家访谈p 商家访谈小结1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析 沙井街道片区主要有两个商圈，分别为沙井老沙井老街商圈及万丰商圈街商圈及万丰商圈。以沙井路、华润万家老街店为中心的沙井老街商圈历史较久，是比较成熟的老商圈。以佳华商场、华润万家万丰店、天虹为龙头的万丰商圈，是在近几年新形成的商圈。沙井老街商圈佳华百货约1500m约500m沙井大街沙井路宝安大道万丰商圈华润超级市场裕客隆数码通信街华润万家尖沙咀天虹商场本案地块中心路东塘路沙井商业分布现状特点沙井商业分布现状特点沙井街道办新沙路地理位置：地理位置：新沙路沙井街道办以西路段，沙井路代表商家：代表商家：华润万家、鸿运来鞋业广场、电子数码街、裕客隆购物广场商圈特点：商圈特点：业态种类齐全，但商业环境较差，物业陈旧，商家品牌档次较低。沙井路南段：数码电子、餐饮、服饰沙井路北段：服务、餐饮、家居新沙路西段：服务、餐饮、服饰裕客隆购物中心鸿运来鞋业广场华润万家环镇路：餐饮、服务永安南城沙井老街商圈沙井老街商圈各商圈特点分析1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析沙井主要商业体量统计沙井主要商业体量统计面积（）面积（）商业街商业街新沙路西段15,000沙井路6,000环镇路1,800明珠一路2,500东塘路3,500 商业街商业面积28,800集中商业集中商业华润万家老街店21,000永安南城百货7,500裕客隆购物广场19,000新港湾时装广场5,400 集中商业面积52,900 总商业面积总商业面积81,70081,700商业规模：商业规模：总商业经营面积约8.2万平方米；街铺约2.9万平方米集中商业约5.3万平方米。数据来源：美格行项目组实地调研沙井街道办商圈以街铺分布为沙井街道办商圈以街铺分布为主，大型超市、百货等类型集主，大型超市、百货等类型集中商业数量少，市场存在一定中商业数量少，市场存在一定发展空间发展空间1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析新沙路口环镇路鸿运来鞋业广场沙井路数码街部分品牌商家沙井蚝博物馆及周边餐饮1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析佳华商场华润万家万丰影剧院国美天虹商场缤纷时代广场地理位置：地理位置：新沙路万丰村路段代表商家：代表商家：华润万家万丰店、佳华商场、国美电器、天虹商场商圈特点：商圈特点：业态种类齐全，商业环境较好，商家品牌档次较高。苏宁万丰商圈万丰商圈1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析禧园总商业经营面积约12.5万平方米；其中街铺约1.5万平方米集中商业约11万平方米。数据来源：美格行项目组实地调研沙井主要商业体量统计沙井主要商业体量统计面积（）面积（）商业街商业街新沙路东段12,000万安路3,500商业街商业面积15,500集中商业集中商业天虹商场30,000尖莎咀百货10,000佳华商场26,000华润万家万丰店43,000集中商业面积109,000总商业面积总商业面积124,500124,500作为沙井的新商圈，万丰商圈作为沙井的新商圈，万丰商圈以集中商业以集中商业“点点”为主，且分为主，且分布较散，缺乏连接各布较散，缺乏连接各“点点”的的“线线”商业街。商业街。商业规模：商业规模：1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析华润万家禧园沙井义乌商贸城缤纷时代广场天虹商场佳华商场1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析商业街：商业街：区域内主要商业街为新沙路、沙井路、东塘路；其中新沙路是最为主要的商业街，商业氛围较浓厚，沙井的主要超市、街铺均集中在新沙路两侧；集中商业：集中商业：区域内主要分布有华润万家、天虹、佳华华润万家、天虹、佳华等大型集中商业，经营状况良好；区域商业分布特点区域商业分布特点1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析新沙路沙井路环镇路万安路明珠一路东塘路佳华百货华润超级市场裕客隆华润万家尖沙咀天虹商场永安南城区域主要品牌商家区域内已进驻大型商家以国内品牌超市、百货及家电为主，缺乏国际品牌商家。区域内已进驻大型商家以国内品牌超市、百货及家电为主，缺乏国际品牌商家。业态业态商场名称商场名称面积面积家电连锁家电连锁国美电器国美电器3,0003,000苏宁电器苏宁电器2,5002,500品牌超市品牌超市华润万家万丰店华润万家万丰店43,00043,000华润万家老街店华润万家老街店21,00021,000佳华商场佳华商场26,00026,000百货商场百货商场天虹商场天虹商场30,00030,000大型品牌商家列表1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析业态业态商铺名称商铺名称服饰服饰运动品牌：耐克，阿迪达斯，李宁，卡帕，匹克，运动品牌：耐克，阿迪达斯，李宁，卡帕，匹克，安踏，乔丹安踏，乔丹休闲服装品牌：以纯休闲服装品牌：以纯餐饮餐饮蒙自源，麦当劳，真功夫蒙自源，麦当劳，真功夫家居家居雅兰床上用品，雅芳婷雅兰床上用品，雅芳婷家电家电美的电器，海尔空调，格力电器美的电器，海尔空调，格力电器街铺品牌商家列表1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析 区域街铺品牌商家主要为运动品牌及连锁快餐品牌，数量较少，其中区域街铺品牌商家主要为运动品牌及连锁快餐品牌，数量较少，其中国内连锁商务品牌比较稀缺。国内连锁商务品牌比较稀缺。代码代码业态业态包含业态种类包含业态种类CY餐饮小食店，快餐店，餐厅，酒楼等FS服饰男装，女装，童装，鞋类，内衣，袜子，及围巾、帽子等饰品JP精品化妆品，女性饰品，皮具箱包等ZB珠宝珠宝玉石，金银加工WJ五金/建材五金，机电，建材，灯饰等JJ家具/家居家具，家纺，窗帘，布艺等FW服务配套银行，医院，摄影，士多店，药店，旅馆，文具，打印复印等SM数码家电手机，数码产品，家电，卡行等MR美容/美发美容美体，美发，SPA等CH车行自行车行，电动车、摩托车行GG广告/喷绘广告制作，喷绘等XX休闲/娱乐网吧，KTV，足浴等QT其他画廊，麻将，神佛贡品，运动器材等区域商业街业态分析区域商业街业态分析业态代码分类表1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析 本次调研主要选取了新沙路、沙井路、东塘路、环镇路作为调研对象。新沙路街铺业态统计表新沙路业态业态代码代码数量数量(间间)百分比百分比(%)(%)餐饮CY2510.2 服饰FS6024.5 精品JP156.1 五金/建材WJ4518.4 服务FW5120.8 数码/家电SM62.4 美容美发MR72.9 车行CH93.7 家具/家居JJ145.7 休闲娱乐XX41.6 珠宝ZB31.2 其他QT62.4 合计245100.0 新沙路街铺以服饰、服务配套为主，约占街铺总数的一半；新沙路街铺以服饰、服务配套为主，约占街铺总数的一半；此外五金此外五金/建材所占比例较大，约为建材所占比例较大，约为18%18%；1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析沙井路街铺业态统计表业态业态代码代码数量数量(间间)百分比百分比(%)(%)餐饮CY1311.4 服饰FS3732.5 五金/建材WJ10.9 服务FW1916.7 美容美发MR97.9 家具/家居JJ21.8 珠宝ZB21.8 精品JP97.9 数码/家电SM2017.5 其他QT21.8 合计114100沙井路沙井路南段是沙井主要的手机数码销售服务区域，数码类约沙井路南段是沙井主要的手机数码销售服务区域，数码类约占铺数的占铺数的18%18%。沙井路街铺面积普遍较小，大部分面积在沙井路街铺面积普遍较小，大部分面积在3030平方米以下。平方米以下。1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析业态业态代码代码数量数量(间间)百分比百分比(%)(%)餐饮CY77.9 精品JP44.5 服务FW2528.1 美容美发MR55.6 服饰FS4247.2 数码家电SM22.2 其他QT44.5 东塘路东塘路街铺业态统计表东塘路是沙井服饰类商铺最集中的商业街，服饰类商铺约占商铺总数的东塘路是沙井服饰类商铺最集中的商业街，服饰类商铺约占商铺总数的47%47%。东塘路服饰整体档次较低，品牌商家不多，消费者以年轻人居多。东塘路服饰整体档次较低，品牌商家不多，消费者以年轻人居多。1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析业态业态代码代码数量数量(间间)百分比百分比(%)(%)餐饮CY620.0 广告/喷绘GG26.7 五金WJ310.0 服务FW1033.3 美容美发MR26.7 车行CH26.7 家具/家居JJ13.3 珠宝ZB13.3 其他QT310.0 合计30100.0 环镇路街铺业态统计表环镇路 环镇路街铺主要业态为餐饮和服务配套，商业街规模环镇路街铺主要业态为餐饮和服务配套，商业街规模不大。不大。沙井蚝博物馆附近集约了多家大型餐饮，片区有一定沙井蚝博物馆附近集约了多家大型餐饮，片区有一定餐饮基础。餐饮基础。1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析主要商业街街铺业态统计 沙井主要商业街业态较杂乱，以服饰及服务配套为主。沙井主要商业街业态较杂乱，以服饰及服务配套为主。餐饮所占比例较少，品牌商家少，整体档次不高；餐饮所占比例较少，品牌商家少，整体档次不高；服饰类主要为中低档商家，品牌商家以运动、休闲为主。服饰类主要为中低档商家，品牌商家以运动、休闲为主。新沙路/沙井路/东塘路/环镇路业态数量统计表业态业态编码编码数量数量(间间)百分比百分比(%)(%)车行CH112.2 餐饮CY5110.1 服饰FS13927.5 服务FW11723.1 广告GG132.6 家居JJ173.4 精品JP285.5 美容MR265.1 数码SM285.5 五金WJ5110.1 休闲XX51.0 珠宝ZB81.6 其他QT122.4 合计506100.0 1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析业态业态编码编码面积（）面积（）百分比（百分比（%）车行CH6001.6 精品JP11003.0 服饰FS930025.2 休闲XX25006.8 广告GG9002.4 家居JJ16004.3 服务FW1050028.5 美容MR14003.8 数码SM16004.3 五金WJ30008.1 餐饮CY35009.5 珠宝ZB4001.1 其他QT5001.4 合计36900100.0 区域主要商业街内餐饮经营面积约区域主要商业街内餐饮经营面积约35003500，体量，体量较小。较小。1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析新沙路/沙井路/东塘路/环镇路业态面积统计表主要商业街二层业态统计表 沙井商业街二层业态以餐饮、摄影、网吧为主；沙井商业街二层业态以餐饮、摄影、网吧为主；二层商铺主要集中在新沙路靠近华润万家商业氛围较浓的部分二层商铺主要集中在新沙路靠近华润万家商业氛围较浓的部分路段，数量较少，路段，数量较少，经营状况良好。主要商业街二层业态统计业态业态数量（间）数量（间）百分比（百分比（%）餐饮413.8 摄影517.2 书店13.4 网吧413.8 广告印刷310.3 眼镜310.3 美容美体310.3 灯饰锁业26.9 休闲会所26.9 其他26.9 合计29100.0 1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析区域商业街租金分析区域商业街租金分析新沙路租金水平相对较高，新沙路与沙井大道交汇处，租金高达300元/平米/月，街道办、华润万家附近租金在100-200元/月的区间；沙井大道，租金在100110元/月的区间；环镇路普通商铺租金在70100元/月之间，餐饮、休闲类商家租金普遍较低，约为20-30元/月。新沙路沙井路环镇路110元/月180元/月90-100元/月2F：20-30元/月50-80元/月200-300元/月100-110元/月20-30元/月（餐饮）70-80元/月80-100元/月1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析区域商业街特点小结区域商业街特点小结1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析p 沙井主要商业街业态较杂乱，以服饰及服务配套为主。p 餐饮数量及经营面积所占比例较少，品牌商家少，整体档次不高；p 服饰类主要为中低档商家，品牌商家以运动、休闲为主，数量较少；p 沙井商业街二层业态以餐饮、摄影、网吧为主；主要集中在新沙路靠近华润万家商业氛围较浓的部分路段，数量较少。区域主要集中商业调研分析区域主要集中商业调研分析 区域主要营业中的集中商业有6家。其中华润万家、佳华商场经营状况良好，是本地人较为认可的购物地点。永安南城百货经营状况较差，客流较少。缤纷购物广场和尖莎咀经营状况不佳，目前面临停业调整。区域集中商业分布新沙路宝安大道沙井路裕客隆购物广场华润万家万丰店佳华商场华润万家老街店天虹商场环镇路永安南城百货沙井街道办沙井街道办本项目中心路尖莎咀缤纷购物广场1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析集中商业概况名称名称天虹商场天虹商场华润万家华润万家（万丰店）（万丰店）佳华佳华华润万家华润万家（老街店）（老街店）裕客隆裕客隆永安南城永安南城位置位置中心路与创新路交汇处新沙路新沙路新沙路沙井大街环镇路开业时间开业时间04年4月23日03年4月99年5月建筑物特点建筑物特点单体建筑单体建筑单体建筑单体建筑商业裙楼单体建筑面积（面积（m m）30,00043,00026,00021,00019,0007,500档次档次中高档中档中低档中档中低档中低档业态分布业态分布1F：化妆品、鞋类、首饰、钟表眼镜2F：超市、药品保健品3F：女装、家居服饰、皮具、美容中心4F：男装休闲装、皮具、体育用品5F：家电数码、儿童用品、床上用品、办公设备、儿童乐园1F：家电数码、珠宝2F：大众服饰、万泽药房、书店音像3F：超市4F：家具批发1F：日用品超市2F：家电数码、服饰、家居用品、音像3F：休闲装、运动装、时尚女装4F：皮具、男装、床上用品5F：儿童用品、家电1F：手机、化妆品、小吃街、药店、ITAT、婚纱摄影、金饰；2F：超市、烟酒3F：品牌服饰、流行服饰、鞋帽、运动服饰器材4F：家电、服装大卖场；1F：珠宝、手机、眼镜、超市；2F：家电、手机、饰品、床上用品、超市、婚纱摄影、美容纤体；3F：服装大卖场4F：空置；1F：、烟酒、超市；2F：服饰3F：空置代表商家代表商家KFC、一番拉面、真功夫万泽药房、番番拉面，麦当劳真功夫，KFC麦当劳、雅芳宝岛眼镜，欧莱雅经营状况较好良好良好良好一般差数据来源：美格行项目组实地调研1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析集中商业主要沿新沙路分布集中商业主要沿新沙路分布,数量较多，单体体量较小数量较多，单体体量较小,物业较为陈旧物业较为陈旧；半径1.5公里范围内汇集了沃尔玛（待建）、天虹、华润万家、佳华多家等商场,市场竞争较激烈；市场竞争较激烈；主要以国内品牌超市和百货为主主要以国内品牌超市和百货为主,除沃尔玛外，暂无其它国际零售品牌商家除沃尔玛外，暂无其它国际零售品牌商家进驻。进驻。区域集中商业特点小结1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析在租在售商业状况在租在售商业状况楼盘名称楼盘名称禧园禧园地理位置沙井宝安大道与新沙路交汇处开发商鸿荣源（深圳）有限公司占地面积()70,038.47总建筑面积()226,495.26商业面积()36,680户数990户停车位1,396个开盘时间商业：2009年4月售价（元/）商业：22,000-28,000租金情况街铺：约80元/月招商率10%，主要为地产中介销售率约30%（剩余铺位暂未推出）代表商家中原地产，世华地产经营状况数据来源：美格行项目组实地调研禧园是项目周边主要的在租在售项目，商业面积约3万，目前招商和销售均不理想。主要原因有：位置较偏，临宝安大道，东、西、北面人流稀少。对经营业态无明确定位，无排油烟设施，不能做餐饮。规划不合理，铺面进深较深，单铺面积大，多为80-100。1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析区域商业市场调研小结区域商业市场调研小结沙井现有商业街物业较为陈旧，物业配套存在升级换代的机会；物业配套存在升级换代的机会；沙井商业街业态杂乱，知名品牌商家较少，项目商业的推出将为商业街注入新商业的推出将为商业街注入新的血液，丰富区域业态组合；的血液，丰富区域业态组合；区域餐饮数量及经营面积较少，餐饮市场存在较大机会餐饮市场存在较大机会；区域集中商业主要以国内品牌超市和百货为主,国际零售品牌商家进驻机会较大。国际零售品牌商家进驻机会较大。餐饮、品牌服饰精品及国际零售品牌商家将成为本项目未来餐饮、品牌服饰精品及国际零售品牌商家将成为本项目未来发展的重要商户发展的重要商户1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析商家访谈阶段工作性质说明前期策划阶段：前期策划阶段：主要针对深圳主力品牌商家，以及国内外知名品牌连锁商家进行前期初步摸底式访问。第一阶段第一阶段主力商家招商主力商家招商第二阶段第二阶段驻场全面招商驻场全面招商第三阶段第三阶段招商启动阶段：招商启动阶段：规划方案确定后，再次访问主力品牌商家，并针对第一阶段有意向商家进行深入洽谈，完成租赁意向书的签订工作。全面招商阶段：全面招商阶段：在主力店签约后，针对国内外知名品牌连锁商家以及深圳本地商家等，展开全面招商工作。访谈内容访谈内容 各商家对区位、项目看法及对项目建筑、业态规划的建议各品类商家物业要求及初步商务条件摸底式访问摸底式访问商家访谈说明商家访谈说明1.3.3 1.3.3 商家访谈商家访谈商家访谈工作说明由于本项目规划方案仍处于策划阶段，不明朗因素较多，除主力店外，其它商家访谈存在由于本项目规划方案仍处于策划阶段，不明朗因素较多，除主力店外，其它商家访谈存在着的局限性较多：着的局限性较多：本次访问的商家均表示，在现阶段只能了解项目，不可能达成深入意向性的共识或任何协议，但会非常关注本项目的发展，希望保持沟通并及时得到项目信息；项目离面市尚需约2年左右时间，出于各种不确定因素的考虑，部分商家不会明确表明其进驻意愿，同时部分商家虽然近期（1-2年内）无开店计划，但到项目面市招商时仍存在进驻的可能；主力店、大型品牌商家对普通商家具有较好的带动作用，本次访谈对象主要为知名超市、百货及电影院，本地商家主要为餐饮、服饰类商家。1.3.3 1.3.3 商家访谈商家访谈主力/次主力店商家访谈（超市、百货、影院）序号序号商家类别商家类别商家名称商家名称姓名姓名意向意向反馈情况反馈情况1超市类家乐福欧经理有希望商业规模做大，单层面积至少8000平米，另外在外部交通及内部规划上要优于周边的沃尔玛。2TESCO刘经理有面积需求在1.5万以上，最好能超过周边主力店沃尔玛面积。希望一层面积大些，专用停车位最好能有300个。3人人乐王总有需求在1.5万以下，位置为1F-3F可以考虑，最好为1-2F.4大润发谭经理观望在外地出差，待看场后才能出具体建议，对沙井有开店计划，以前与华盛谈过，如果进驻面积1.8万以上，可以考虑。5华润万佳皮经理观望临老店比较近，另外担心周边沃尔玛的竞争，需看具体规划再谈意向。6新一佳陈经理观望面积需求在1.5万左右，为1-3F,或者一层部分面积。7沃尔玛刘经理无周边华盛项目已签进驻意向。认可区域的发展。8吉之岛王经理无公司对区域人口经济还达不到其要求，相对吉之岛的定位中高档。9百佳肖经理无公司近两年不会在沙井开店，认为区域消费力还达不到其拓展要求。10好又多梁经理无被沃尔玛收购，不开拓新店。超市类：超市类：家乐福、乐购、人人乐对本项目较为认可，有进驻意向。家乐福、乐购、人人乐对本项目较为认可，有进驻意向。但都认为华盛项目的沃尔玛将会成为强劲对手，对本项目的商业规模、建筑规划、停车位设计等要求较高。1.3.3 1.3.3 商家访谈商家访谈序号序号商家类别商家类别商家名称商家名称姓名姓名意向意向反馈情况反馈情况11百货类海雅叶总有需求面积在3万平米面积以上，层高5米以上，对区域有意向，等项目规划确定后可深入谈12天虹刘总有沙井已开一家店，经营比较好，对项目所处区位比较了解，可以考虑进驻，希望进驻北地块，面积为2.5万以上13茂业李总无目前只进驻开发自己的物业14家电类国美朱经理观望表示离沙井现有国美比较近，如果地段及条件特别好可以考虑进驻开店15苏宁姜经理观望表示不排除沙井再开一家店的可能性，具有需看项目资料和现场再谈16顺电温总无对区域比较看好，但已签约华盛地产项目。17电影院大地影院徐经理有需求1200-5000，层高7-11米，七层以下，负重400kg/以上主力/次主力店商家访谈（超市、百货、影院）百货类：百货类：因沙井百货类竞争较小，百货类商家对本项目所处区位认可，进驻意向较大。因沙井百货类竞争较小，百货类商家对本项目所处区位认可，进驻意向较大。家电类：家电商业已布点沙井，因项目不确定因素较多，家电类：家电商业已布点沙井，因项目不确定因素较多，商家持观望态度较多，但均表示如果商家持观望态度较多，但均表示如果条件合适可继续开店。条件合适可继续开店。1.3