绿动之城房地产市场营销.pptx

房地产市场营销房地产市场营销地块位于科技园北区，南邻深南大道，交通便利。引入 一、新移民城市压力大一、新移民城市压力大深圳市政协常委、市康宁医深圳市政协常委、市康宁医院院长胡纪泽在一次会议上院院长胡纪泽在一次会议上表示，在深圳，每年自杀的表示，在深圳，每年自杀的人数已经超过了交通意外死人数已经超过了交通意外死亡人数。据专家分析，许多亡人数。据专家分析，许多自杀者选择死亡的主要原因自杀者选择死亡的主要原因是抑郁。是抑郁。引入二、白领普遍职业病多数据表明，我国城市居民每天在室内的时间将近22个小时；而室内空气质量也并不乐观，部分公共场所室内空气污染相当于室外污染的45倍。很多在写字楼工作的人会头晕、胸闷、眼干、记忆力减退，离开大楼后，症状会很快得到改善。引入三、环境质量挑战较大自1997年到2011年，深圳城市常住人口由380万人增加到1046.74万人，机动车由22万辆增加到200万辆深圳经济社会的高速增长，给深圳大气环境的承载能力带来前所未有的挑战现代都市现代都市上班族上班族生活缺乏什么呢生活缺乏什么呢现代人 缺这些绿色舒适节约能源，节约资源，回归自然的绿色建筑模式是未来建筑发展的趋势！运动健康运动就在家门口，坚持运动打造健康高品质生活，是每个都市白领的选择！绿化率50%，容积率1.72多动能体育馆 高尔夫球场 居民活动广场一些概念图一些概念图一些概念图一些概念图运动健康绿色舒适绿色运动系列精品高档住宅营销策划绿色运动系列精品高档住宅营销策划号称号称“深圳的奥林匹克花园深圳的奥林匹克花园”策划内容一市场分析1环境分析2消费者分析3竞争者分析三营销策略组合1产品策略2价格策略3营销渠道策略4促销策略二STP营销1目标市场选择一、营销环境分析之1常住人口多一、营销环境分析之 2自然环境宜人南山区是深圳市旅游基地。拥有世界之窗、欢乐谷、锦绣中华，华侨城,中山公园，海上世界、新安古城、青青世界等主题公园和著名景点。大、小南山深圳湾红树林、一、营销环境分析之3科技环境深圳科技园是国家科技部“建设世界一流科技园区”发展战略的首批试点园区之一，也是是国家重点支持的五大科技园区之一，被誉为“深圳硅谷”。创维中兴一、营销环境分析之4经济环境 2007年，高新区在占全市不到0.6%的土地上，实现工业总产值1913.09亿元，同比增长19.44%，占全市工业总产值的13.83%；高新技术产品产值1816.28亿元，同比增长17.05%，占全市高新技术产品产值的23.9%；工业增加值437.32亿元，同比增长33.85%，占全市工业增加值的14.13%；出口84.94亿美元；实现税收90亿元。一、营销环境分析之 5交通环境深南大道、南海大道等多条深圳主要干线，又有罗宝线、蛇口线 交通便利二.消费者分析近日发布的“2012年第三季度两岸四地消费者信心指数”显示，随着房地产调控措施效应持续，第三季度，中国内地消费者购房信心分指数上升至79.6，同比2011年第三季度也有9.5的提高。近三个季度，居民购房信心一直呈上升趋势。消费者购房信心增加消费者购房信心增加二.消费者的主要需求 舒适需求工作在闹市的人们喜欢享受大自然的惬意安谧，比较倾向于绿色建筑，生活得较为舒适自然便利需求白领倾向于交通便利、教育机构齐全；高新技术企业众多，上班也方便。运动需求城市快节奏生活，上班族很少运动锻炼身体，导致多种职业病，对便利的运动场所比较有所需求。三、竞争对手分析三、主要竞争对手分析（1）阳光里（住宅）区位较差，坐落死角。生活配套成熟，周边还有个配电房.对房主有很大的影响，小区绿化面积小，容积率较高，居住舒适度有所降低；位于南头中心地段，深圳早期最成熟的商业旺区，比较嘈杂，会受到噪音影响。三、主要竞争对手分析（2）波托菲诺香山里二期，是波托菲诺今年主打的大型高端住宅项目，位于深圳华侨城区香山西街以北。它由4栋33层高层和2栋18层小高层住宅组成，整体布局以建筑形体南低北高的围和式布局，现代风格的外立面，小区园林以水景与溪流为小区景观中心。三、主要对手分析（3）纯水岸14期总占地面积11056.61,总建筑面积67374.57，容积率4.37。其中住宅47360，商业154，物业管理用房646，全部为非合拼纯大户型，面积290-300，是华侨城核心区域纯大户高端住宅项目。项目总户数158套，设计约420个车位。整个小区建筑为2栋高层，其中1栋28层（27-28层为复式层）；2栋为29层。三、主要竞争对手分析（4）岸芷汀兰（住宅）岸芷汀兰位于科技园南硅谷片区，由2栋高层组成，共计308户，户型120-140平米3房、140-180平米4房，辅以少量84-96平米2房及200-260平米的顶层大复式，精装交房。周边配套完善，交通较好，南山外国语学校。三、主要竞争对手分析（5）燕晗山居项目位于深圳华侨城北向山脚、华侨城医院附近。项目周边建筑以工业厂房和多层公寓为主，未来将做大规模改造：基地南向的OCT LOFT作为艺术家聚集地将继续发展扩大，北向的厂房已经重新规划为商业办公居住一体化的城市综合组团。三、竞争对手分析总结总结总结总结波托菲诺、纯水岸绿化率相对其余三个对手较高，为我们项目的主要竞争对手，但其对白领阶层的考虑需求存在一定的不足，如运动场所方面体现不够充分，我们项目的主要体现绿色、运动元素，相对其余项目，我们的项目具备一定的优势。四、目标市场选择都市白领二次置业者绿色 运动理念他们的年龄大多集中在25-30岁之间，一般具有较高的受教育程度和收入，对生活品质有较高追求，优美舒适的生活环境、地段及交通便利是二次置业者的主要考虑因素。本项目无论从区位、交通、运动元素、小区景观与配套等各个方面，都将是二次置业者的首选。准知本家包括有稳定收入的干部、医生、教师、职员等阶层客群注重生活体面，投资物业经验丰富，精明务实，对运动、绿化的居住功能性均好受教育程度较高，有较为稳定的收入，注重生活品质对我们项目的理念会比较青睐绿色、运动营销策略准则优质的服务是营销成败的重要砝码诚信是品牌营销成功的前提基础五、产品策略 房地产营销的首要策略为产品策略，房地产企业要想生存、发展、壮大，就必须创造出适合市场需要的产品并对其进行有效营销。产品是市场营销中最为核心和本质的内容。按照市场营销学中对产品的分类，可以把房地产产品划分为以下三个方面:五、产品策略产品品牌策略产品差异化策略质量优先策略产品差异化策略（1）二加一组合：即一居+二居组合，该户型可分可合，尤其适合两代居，满足现代人享受亲情和独立空间的双重需要;（2）规划有风情商业街作为商业配套，与中央绿地和多功能体育馆、高尔夫球场相对应，给客户的生活提供各种方便，为客户节约生活成本和时间;尤其是特有的体育场，为大众的平时运动提供了很便捷的服务。质量优先策略贴近客户、了解客户、尊重客户、努力满足客户的个性化需求为出发点，以产品引领市场，从规划到设计，从建造到服务，在产品的每个环节上都秉承注重细节、追求精致的态度，全面提升产品质量。产品品牌策略（形象营销）坚持树立项目高端形象，以项目营造的环保绿色与运动健康的生活品质，以满足目标客群的精神需求和情感需求，我们的目标客户是生活枯燥又充满希冀的一群人，也是生活在理性中的感性一群，如何唤起他们的对生活的激情，我们项目的体育元素可以让他们焕发出应有的激情，呼出他们的生活心声是形象营销的关键。价格策略 定价策略一是“试探性”定价策略，这是产品推出初期的定价策略，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况和企业资金状况，适当地提价或降价的一种方法二是折扣优惠，来引起客户的广泛关注营销渠道策略网络营销网络营销首先针对目标客群制定网络营销整体计划，包括建立项目网站论坛、销售热线互动、网络调研，项目官方微博等主要策略，能提供互动交流平台，最大限度改善客户服务。派员销售派大量有经验的销售人员携带产品说明书、广告传单到深圳周边主动寻找客户群体推销人员人员促销多重促销策略结合(1)广告印刷广告。主要选取的印刷广告是楼书、产品宣传单页、名家会会刊、以及各类杂志上投放广告宣传。视听广告。主要选取的方式是广告牌、电台广播、售楼部播放宣传片。现场广告。在工地现场及周围都做了巨幅宣传画面，清晰醒目，用以介绍和宣传项目情况。多重促销策略结合(2)营业推广联合媒体资源举办明星慈善演唱会，所得所有收入将捐献给中华红十字会或者希望工程，帮助西部偏远地区的儿童改善学习和生活环境。策划组织“全家欢乐总动员”活动，这是一种大型家庭选秀节目，活动以家庭、组合等集体形式参与，结合项目推广的各个时间节点推出海选、季选、总决赛等，为项目推广提供强力的人气保障和关注。组织千名深圳市民健康长跑活动，让深圳市民在健康的体育锻炼中感受的朝气蓬勃。最重要的是优质的全程服务 该项目遵循的客户服务宗旨是涵盖售前、售 中、售后的全程服务，建立完善的物业管理，让客户真正体验到的是“一站式”的无忧服务。The End!The End!