土地价格测算方法.pptx

本报告是严格保密的。土地价格测算专题土地价格测算专题（以商住用地为例）（以商住用地为例）附件附件本报告是严格保密的。2市场比较法市场比较法通过参照市场上相似项通过参照市场上相似项目的楼面地价，通过关目的楼面地价，通过关联系算，测算项目楼面联系算，测算项目楼面地价地价土地价格测算土地价格测算方法方法（商住用（商住用地）地）假设开发法假设开发法通过现有在售楼盘价格通过现有在售楼盘价格盘点，推算出项目进行盘点，推算出项目进行二级开发的房价，进而二级开发的房价，进而反算出不同投资利润率反算出不同投资利润率情况下的楼面地价情况下的楼面地价u二法均为获得楼面地价，以其作为土地价格测算的标准（根据容积率不同，会二法均为获得楼面地价，以其作为土地价格测算的标准（根据容积率不同，会导致土地成本不同）导致土地成本不同）本报告是严格保密的。市场比准法市场比准法通过参照市场上相似项目的楼面地价，通过关联系算，测算项目楼面地价通过参照市场上相似项目的楼面地价，通过关联系算，测算项目楼面地价步骤：步骤：1.1.选取参照项目选取参照项目2.2.建立关联系数建立关联系数3.3.楼面地价测算楼面地价测算本报告是严格保密的。选取参照项目选取参照项目：根据出让时间相近，地块区位相近，以及土地性：根据出让时间相近，地块区位相近，以及土地性质相同等三大原则选取参照项目，获取其楼面地价质相同等三大原则选取参照项目，获取其楼面地价【市场比准法：市场比准法：STEP1 STEP1】注：若当年无土地出让，则须在已有出让年限的注：若当年无土地出让，则须在已有出让年限的地价基础上计入相应的增长率地价基础上计入相应的增长率（5%-5%-10%10%）土地出让时间相近土地出让时间相近与项目地块区位相近与项目地块区位相近土地性质相同土地性质相同选取参照选取参照项目的三项目的三大原则大原则新都集团地块新都集团地块天元置业地块天元置业地块城郊置业地块城郊置业地块案例案例 潭土网挂潭土网挂20110142011014号号 潭土网挂潭土网挂20120042012004号号 潭土网挂潭土网挂20120322012032号号 土地受让方土地受让方湘潭城郊置业有限公司湘潭新都房地产开发有限公司 天元置业有限公司 土地性质土地性质商住用地商住用地商住用地成交价成交价 （万元）（万元）5546522411520占地面积占地面积 （）（）7557.521741248000容积率容积率 36.22.5成交日期成交日期 2011-06-292012-02-17 2012-11-16建筑面积建筑面积（）（）22671107954.4120000单位地价单位地价 (万万/亩）亩）489.25 200.03 160.01 楼面价楼面价（元（元/）2446.30 483.91 960.00 按按5%5%的增长率得的增长率得出出20142014年楼面价年楼面价3081.63 564.43 1058.40 本报告是严格保密的。n参照项目从区位、规划、交通等八项因素与本项目进行比较，根据拟合程度获取比较系数，最终获得各项目土地的综合比较系数n计算公式：权重*拟合程度=比较系数n拟合程度取值范围：0-2n比较系数：越接近“1”1”代表与本项目约相似建立关联系数：建立关联系数：通过通过区位、景观、交通等多方面与本项目进行比区位、景观、交通等多方面与本项目进行比较，得出各方案比较系数较，得出各方案比较系数【市场比准法：市场比准法：STEP2 STEP2】评估因素估因素权重重城郊地城郊地块新都地新都地块天元置天元置业地地块拟合程度合程度比比较系数系数拟合程度合程度比比较系数系数拟合程度合程度比比较系数系数区位因素区位因素20%1.50.30.80.160.80.16生生态景景观15%0.80.120.90.1350.90.135区域区域规划划15%0.90.13510.1510.15地形地地形地质10%10.110.110.1容容积率率10%10.11.60.160.90.09交通状况交通状况10%1.60.160.90.090.90.09宗地宗地规模模10%10.110.11.20.12公建配套公建配套5%1.50.0750.80.040.80.04商服商服设施施5%1.60.080.70.0350.70.035加加权分分100%1.171.170.970.970.920.92本报告是严格保密的。n根据比拟系数，相似度越高，权重取值相应提高n通过参照项目的楼面地价，结合比准系数以及各自权重，进行加权平均，得出项目2014年商住用地楼面地价为1366.621366.62元/平方米楼面地价测算：楼面地价测算：通过参照项目的楼面地价，结合比准系数，经过通过参照项目的楼面地价，结合比准系数，经过加权求和的方式，测算出本项目楼面地价加权求和的方式，测算出本项目楼面地价【市场比准法：市场比准法：STEP3 STEP3】对比案例对比案例均价均价 （元（元/平方米）平方米）比准得分比准得分权重权重本项目价格（元本项目价格（元/平方米）平方米）城郊地块城郊地块3081.631.1725%770.40新都地块新都地块564.43 0.9740%225.77天元地块天元地块1058.400.9235%370.44项目比准价格项目比准价格1366.621366.62本项目地块容积率按本项目地块容积率按3 3来计算，来计算，20142014年土地价格为：年土地价格为：土地价格土地价格=楼面价楼面价容积率容积率 666.7 10000=666.7 10000=273.3273.3万万/亩亩 本报告是严格保密的。假设开发法假设开发法通过现有在售楼盘价格盘点，推算出项目进行二级开发的房价，进而反算出不同通过现有在售楼盘价格盘点，推算出项目进行二级开发的房价，进而反算出不同投资利润率情况下的楼面地价投资利润率情况下的楼面地价步骤：步骤：1.1.选取参照项目选取参照项目2.2.建立关联系数建立关联系数3.3.测算二级开发房价测算二级开发房价4.4.预估未来入市房价预估未来入市房价5.5.预算项目成本预算项目成本6.6.反算楼面地价反算楼面地价本报告是严格保密的。选取参照项目选取参照项目：根据距离本项目较近，为在售楼盘、产品较高档根据距离本项目较近，为在售楼盘、产品较高档等原则，选取三大参照楼盘，盘点其现实售价等原则，选取三大参照楼盘，盘点其现实售价【假设开发法：假设开发法：STEP1 STEP1】纳帕溪谷纳帕溪谷东方名苑二期东方名苑二期 中央一品中央一品新都汇新都汇位置岳塘湖湘西路西侧（交警支队旁）岳塘岳塘区河东大道与双拥中路交汇西南角（职业技术学院旁）板塘铺步步高往岳塘区政府旁边九华示范区学府路一号占地面积()2000001880948279042000建筑面积()5800000600019305050350000产品特征水景地产,公园地产,花园洋房江景地产创意地产,国际化社区现时售现时售价（元价（元/）48004800510051004200420037003700选取参照项目遵循原则：选取参照项目遵循原则：n产品较高档产品较高档n为为在售楼在售楼盘盘n距离本项目较近距离本项目较近新都汇新都汇纳帕溪谷纳帕溪谷本项目本项目东方名苑二期东方名苑二期中央一品中央一品本报告是严格保密的。建立关联系数建立关联系数：从区域、景观、交通等八项因素拿本项目与参照从区域、景观、交通等八项因素拿本项目与参照项目进行比较，得出比拟系数项目进行比较，得出比拟系数【假设开发法：假设开发法：STEP2 STEP2】比较内容比较内容 权重权重 纳帕溪谷纳帕溪谷东方名苑二期东方名苑二期中央一品中央一品新都汇新都汇 拟合程度拟合程度 比较系数比较系数 拟合程度拟合程度 比较系数比较系数 拟合程度拟合程度 比较系数比较系数 拟合程度拟合程度 比较系数比较系数 社区景观社区景观20%1.20.2410.20.90.180.60.12外部环境外部环境15%0.80.120.90.1350.60.091.10.165建材设备建材设备15%10.150.90.1350.90.13510.15区域位置区域位置10%1.20.121.20.120.80.080.90.09开发商品牌开发商品牌10%0.80.080.90.090.90.090.80.08房型设计房型设计10%10.10.80.0810.10.80.08配套设施配套设施10%0.80.080.80.080.80.080.70.07物业管理物业管理10%0.90.090.90.090.90.090.90.09合计100%0.980.930.8450.845n参照项目从区位、规划、交通等八项因素与本项目进行比较，根据拟合程度获取比较系数，参照项目从区位、规划、交通等八项因素与本项目进行比较，根据拟合程度获取比较系数，最终获得各项目土地的综合比较系数最终获得各项目土地的综合比较系数n计算公式：权重计算公式：权重*拟合程度拟合程度=比较系数比较系数n拟合程度取值范围：拟合程度取值范围：0-20-2n比较系数：越接近比较系数：越接近“1”1”代表与本项目约相似代表与本项目约相似本报告是严格保密的。测算二级开发房价测算二级开发房价：以市场在售楼盘房价为基础，结合比拟系数，：以市场在售楼盘房价为基础，结合比拟系数，加权求和得出项目进行二级开发的现时售价加权求和得出项目进行二级开发的现时售价【假设开发法：假设开发法：STEP3STEP3】对比案例对比案例均价（元均价（元/平方米）平方米）比准得分比准得分权重权重加权价格（元加权价格（元/平方米）平方米）纳帕溪谷48000.9836%1728东方名苑二期51000.9330%1530中央一品42000.84517%714新都汇37000.84517%629项目比准价格项目比准价格46014601n根据比拟系数，相似度越高，权重取值相应提高根据比拟系数，相似度越高，权重取值相应提高n通过参照项目的楼面地价，结合比准系数以及各自权重，进行加权平均，得出项目住宅现时通过参照项目的楼面地价，结合比准系数以及各自权重，进行加权平均，得出项目住宅现时售价售价为为46014601元元/平方米平方米本报告是严格保密的。预估未来入市房价预估未来入市房价：根据二级开发房价，结合近：根据二级开发房价，结合近5 5年房地产增长年房地产增长率，根据项目未来入市时间预估销售价格率，根据项目未来入市时间预估销售价格【假设开发法：假设开发法：STEP4STEP4】增长率为增长率为10%10%：1+10%1+10%20132013年年现时售价：现时售价：46014601元元/X X=20142014年年区域住宅售价：区域住宅售价：50615061元元/本报告是严格保密的。预算项目成本预算项目成本：一般情况下，土地楼面地价为已知项，而此处未知，：一般情况下，土地楼面地价为已知项，而此处未知，假设其为假设其为X X元元/，在假定住宅开发体量前提下，对其进行反算，在假定住宅开发体量前提下，对其进行反算【假设开发法：假设开发法：STEP5STEP5】假定条件：假定条件：住宅开发体量：住宅开发体量：2020万平方米万平方米计算过程如表：计算过程如表：序号序号项目类别项目类别成本估算成本估算备注备注单位成本单位成本总成本总成本（元（元/)(万元）万元）一一土地费用土地费用1土地出让费用X20X2契税0.8X按出让金的4%计算小计20.8X20.8X二二建安成本建安成本1住宅200040000小计4040000000三三前期费用前期费用1建筑设计费40800按建筑面积计算2勘查设计费20400按建筑面积计算3前期手续费30600按建筑面积计算4可行性研究费10200按建筑面积计算5三通一平费15188 按土地面积计算6景观设计601200 按建筑面积计算3388 3388 四四配套费用配套费用1市政配套751500 按建筑面积计算小计1500 1500 五五其他费用其他费用1管理费用2756(建安+前期+配套)4%2财务费用2756(建安+前期+配套)4%3销售推广费用4333按销售收入约3%计4不可预见费用3445(建安+前期+配套)5%小计408 1329013290六六总成本合计总成本合计821788217820.8X20.8X本报告是严格保密的。反算楼面地价反算楼面地价：基于前述步骤，根据投资净利润率：基于前述步骤，根据投资净利润率=净利润总额净利润总额/总投资，假定两种利润率，反算楼面地价总投资，假定两种利润率，反算楼面地价【假设开发法：假设开发法：STEP6STEP6】经济指标经济指标金额（万元）金额（万元）总销售收入101222总开发成本5376020.8X营业税及附加5567.21土地增值税1012.22税前收益47461.9-20.8x所得税11865.5-5.2x项目净利润项目净利润2901729017-15.6x-15.6x根据假设开发法，利润率根据假设开发法，利润率=30%=30%时，本项目住宅用地基准价格时，本项目住宅用地基准价格为为590590元元/利润率利润率=0%=0%时，本项目住宅用地基准地价时，本项目住宅用地基准地价为为18601860元元/说明：说明：a:a:项目营业税及附加项目营业税及附加按总销售收入的按总销售收入的5.55.5%计算计算b:b:项目所得税按新行税率项目所得税按新行税率25%25%计算计算c:c:项目土地增值税按销售总收入的项目土地增值税按销售总收入的1%1%进行预征进行预征d d：建筑面积按照：建筑面积按照2020万平方米计算万平方米计算e e：销售均价按两年后的均价计算，为：销售均价按两年后的均价计算，为7222.227222.22元元/一般情况下，项目利润率为一般情况下，项目利润率为20-30%20-30%，因此测算分别以投，因此测算分别以投资利润率极限值资利润率极限值0%0%和和30%30%作为反算条件：作为反算条件：投资净利润率投资净利润率=净利润总额净利润总额/总投资总投资 R1=R1=（2901729017-15.6x-15.6x）/（5376053760+20.8x+20.8x）=30%=30%则则X=590X=590元元/R2=R2=（2901729017-15.6x-15.6x）/（5376053760+20.8x+20.8x）=0=0%则则X=1860X=1860元元/本报告是严格保密的。测算项目楼面地价测算项目楼面地价：把市场比较法和假设开发法两种估算路径得出的：把市场比较法和假设开发法两种估算路径得出的3 3项住宅楼面地价进行加权求和，项住宅楼面地价进行加权求和，得出项目住宅楼面地价合理区间得出项目住宅楼面地价合理区间已知项：已知项：1 1、市场比较法，目前、市场比较法，目前楼面地价楼面地价1366.621366.62元元/2 2、假设开发法，利润率为、假设开发法，利润率为0%0%时时：1860 1860元元/3 3、假设开发法，利润率为、假设开发法，利润率为30%30%时：时：590590元元/方法：分别组合，加权求和方法：分别组合，加权求和考虑到通过市场得到的地价更能反映市场情况，把考虑到通过市场得到的地价更能反映市场情况，把通过市场比较法得来的地价权重设为通过市场比较法得来的地价权重设为80%80%本地块住宅用地楼面地价估算结果如下本地块住宅用地楼面地价估算结果如下:当利润率为当利润率为30%30%时，楼面地价时，楼面地价=1366.62801366.6280%+59020+59020%=1211.31211.3元元/，（容积率，（容积率=3=3，土地价格，土地价格=242.3242.3万万/亩）亩）当利润率为当利润率为0%0%时，楼面地价时，楼面地价=1366.6280=1366.6280%+186020+186020%=1465.31465.3元元/，（容积率，（容积率=3=3，土地价格，土地价格=293.1293.1万万/亩）亩）因此，本项目中，开发商拿地最高极限不宜超过因此，本项目中，开发商拿地最高极限不宜超过楼面地价楼面地价1465.31465.3元元/，否则面临亏损，否则面临亏损原则：原则：n两者加权求和，考虑到通过市场得到的地价更能反映市场情况两者加权求和，考虑到通过市场得到的地价更能反映市场情况n市场比较法：假设开发法市场比较法：假设开发法=8=8：2 2或或7 7：3 3n若对未来项目开发售价看好，可适当调高假设开发法权重若对未来项目开发售价看好，可适当调高假设开发法权重土地测算土地测算本报告是严格保密的。基于容积率基于容积率=3=3，本项目土地价格取值区间，本项目土地价格取值区间250300250300万万/亩，亩，能实现项目不亏损能实现项目不亏损