2011房地产估价师理论与方法知识土地价格建筑物价格和房地价格试题.doc

2017房地产估价师《制度与政策》:第七章一节考试试卷

一、单项选择题（共 26 题，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）
1、近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在h以上。
A：1
B：1．5
C：2
D：3
E：执行层的组织协调
2、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2003年竣工的房屋建筑面积为80万㎡。那么，该市房屋的平均建设周期为年。
A：0.5
B：1.5
C：2
D：3
E：借款合同
3、是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。
A：国內生产总值
B：国民生产总值
C：国内生产净值
D：国民收入
E：执行层的组织协调
4、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是
A：项目的交通组织规划
B：项目构成及平面布置
C：项目的建筑规划
D：城市土地利用规划
E：借款合同
5、中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。
A：2003年11月4日
B：2005年10月17日
C：2006年10月13日
D：2004年8月20日
E：工业用地的监测点评估价格
6、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。
A．605
B．600
C．650
D．550
7、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。
A．概算指标
B．概算定额
C．预算定额
D．施工定额
8、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。
A：空间直线距离
B：交通路线距离
C：交通时间距离
D：经济距离
E：工业用地的监测点评估价格
9、下列风险中，属于个别风险的是。
A：购买力风险
B：市场供求风险
C：政策风险
D：比较风险
E：借款合同
10、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。
A：净收益包括有形收益和无形收益
B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C：通常只有客观收益才能作为估价依据
D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
E：工业用地的监测点评估价格
11、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度放贷
12、某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为__万㎡。
A．500.0
B．537.5
C．612.5
D．650.0
13、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。
A．4～5
B．4～6
C．6～10
D．3～5
14、建设工程发生质量事故，有关单位应当在內向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。
A：24h
B：30h
C：36h
D：48h
E：执行层的组织协调
15、若标准宗地的临街深度为10 m，按照四三二一法则计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。
A：78％
B：85％
C：117％
D：150％
E：工业用地的监测点评估价格
16、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元／㎡、6300元／㎡、6678元／㎡、7212元／㎡、7645元／㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为元／㎡。
A：7974.00
B：8023.00
C：8056.25
D：8078.00
E：工业用地的监测点评估价格
17、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权。
A：退房
B：换房
C：买房
D：卖房
E：执行层的组织协调
18、__的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A．敏感性分析
B．不确定性分析
C．概率分析
D．盈亏平衡分析
19、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。
A：368万元
B：552万元
C：561万元
D：920万元
E：工业用地的监测点评估价格
20、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。
A．委托人
B．估价报告预期使用者
C．管理部门
D．中立
21、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为__名以上。
A．3
B．5
C．8
D．15
22、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。
A：83．51
B：85．26
C：85．36
D：87．16
E：工业用地的监测点评估价格
23、房地产供给有限特性的本质是。
A：土地的总量有限
B：房地产的不可移动性
C：房地产的独一无二性
D：房地产的价值量大
E：工业用地的监测点评估价格
24、估价报告书中说明的限定了其用途．【2003年考题】
A：估价原则
B：估价方法
C：估价目的
D：估价对象状况
E：工业用地的监测点评估价格
25、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为 ．【2003年考题】
A：1.9％
B：2．1％
C：2．3％
D：2．5％
E：工业用地的监测点评估价格
26、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。
A：中位数
B：简单算术平均数
C：众数
D：加权算术平均数
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共 26 题，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。）
1、会计的目标是向国家、企业內部、企业外部提供有助于所必需的、以财务信息为主的经济信息。
A：实行宏观调控
B：加强内部经营管理
C：合理地进行投资和信贷决策
D：优化社会经济资源配置
E：加强外部经营管理
2、《土地管理法》主要是解决等问题。
A：房地产市场秩序混乱
B：土地资源的保护、利用和配置
C：规范城市建设用地的征用
D：规范城市建设用地布局
E：协调各项基础
3、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是__
A．贴现债券
B．附息债券
C．抵押债券
D．浮动利率债券
4、房地产市场的参与者包括__。
A．开发商
B．政府
C．金融机构
D．建筑师
E．专业顾问
5、某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为__万元。
A．1830.4
B．2176.88
C．2169.27
D．2285.71
6、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
7、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。
A：减少
B：增加
C：不变
D：同步递减
E：借款合同
8、关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有。
A：需求不变、供给增加，均衡价格下降
B：供给不变、需求增加，均衡价格下降
C：需求减少、供给增加，均衡价格下降
D：需求减少、供给减少，均衡价格下降
E：需求增加、供给增加，均衡价格上升
9、征收集体土地应遵守的原则包括__。
A．珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则
B．保证国家建设用地的原则
C．妥善安置被征地单位和农民的原则
D．有偿使用土地的原则
E．依法征地的原则
10、26不属于宏观经济政策目标的是__。
A．充分就业
B．消费质量
C．价格稳定
D．经济增长
11、非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前申请续期。
A：3个月
B：6个月
C：1年
D：2年
E：执行层的组织协调
12、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。
A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组
B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告
C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告
D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见
E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
13、长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是__和回归分析，对房的未来价格作出推测、判断的方法。
A．指数平滑分析
B．趋势拟合分析
C．时间序列分析
D．相关分析
14、房产测量的成果包括。
A：房产簿籍
B：房产数据
C：房产测量要求
D：房产图集
E：房产测量规范
15、我国城市土地使用制度改革突出表现在。
A：征收土地使用费
B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让
C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规
D：修改宪法和土地管理法
E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例
16、信用是指。
A：经济活动中的一种管理行为
B：经济活动中的一种借贷行为
C：是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡
D：是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡
E：信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的
17、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
18、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。
A：划记法
B：曲线法
C：折叠法
D：逻辑审查
E：点划法
19、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有__。
A．导致房地产实际价值下降
B．导致房地产实际价值上升
C．加大投资者债务负担
D．抑制房地产市场需求
E．增加房地产市场需求
20、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得的同意。
A：原土地出让方
B：市、县人民政府城市规划行政主管部门
C：市、县人民政府房地产管理部门
D：原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门
E：执行层的组织协调
21、住房公积金的提取和使用原则不包括的原则。
A：定向使用
B：安全运作
C：严格时限
D：按时使用
E：执行层的组织协调
22、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于．【2006年考题】
A：卖方实际得到的价格／(1-应由卖方缴纳的税费比率)
B：卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C：买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
D：应由卖方负担的税费／应由卖方缴纳的税费比率
E：买方实际付出的价格／(1-应由买方缴纳的税费比率)
23、业主大会履行的职责有__。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施
E．选聘、解聘物业企业
24、决策的有效性程度通常从决策的等方面来评价。
A：合理性
B：可接受性
C：时效性
D：参与性
E：经济性
25、停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在之间。
A：4～5
B：5～6
C：4～6
D：5～8
E：借款合同
26、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。
A：中位数
B：简单算术平均数
C：众数
D：加权算术平均数
E：工业用地的监测点评估价格