开盘前销售宣传资料评审和风险防范作业指引.doc

文献名称
南山地产开盘前销售宣传资料评审和风险防备作业指导
文献编号
YX-0806
生效日期
/08/20
版次
A
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合用范围
深圳市南山房地产开发有限企业
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目录
1.拟评审开盘前销售宣传资料范围 2
2.开盘前重要销售资料编制、管理过程中防备风险基本措施 2
2.1房地产广告：提高严谨性、合法性 2
2.2楼书、单张、折页：强化精确性、完整性和合法性 3
2.3认购书、买卖协议补充条款：通过细化条文来明确买卖双方权利义务 4
2.4销售说辞：统一手册、统一口径，规范现场销售管理 5
3.开盘前销售宣传资料评审作业程序 5

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开盘前销售宣传资料作业指导

项目开盘前，将有较多销售宣传资料进行准备，为了防止因销售宣传资料有误而引起销售风险，并将潜在销售风险消除在开盘前，特制定销售宣传资料编制、管理过程中防备风险基本措施，建立起销售宣传资料评审制度。

1.拟评审开盘前销售宣传资料范围
1.1形象推广类，例如报纸杂志平面广告稿、户外立柱广告稿、车身、DM等
1.2包装导示类，例如道旗制作方案、指示牌设计稿、形象墙、样板房警示牌等
1.3现场销售类，例如楼书、单张、折页，影音资料等
1.4销售管理类，认购书、销售协议及补充协议，销售手册（或销售百问）

2.开盘前重要销售资料编制、管理过程中防备风险基本措施
2.1房地产广告：提高严谨性、合法性
2.1.1房地产广告一般为要约邀请，但广告内容符合要约规定，视为要约。如为要约邀请，务必在广告上注明。建设部《商品房销售管理措施》第15条明确规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构公布商品房销售广告和宣传资料所明示事项，当事人应当在商品房买卖协议中约定”。深圳市《房地产买卖协议》也明确规定：“除买卖双方另有约定，卖方所作售楼广告、售楼书、样板房视为本协议构成部分，卖方应承担对应义务”。
2.1.2广告中不要标示最低价，否则易遭购房者投诉，被工商局查处。如要标价，应当清晰表达为实际销售价格，明示价格有效期限。
2.1.3广告中不得以步行时间、车行所需时间（车程）来表达距离。
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2.1.4广告中必须载明预售许可证号，以防止误导消费者。
2.1.5广告中不要使用国家机关名字、或以国家机关名义为项目销售做宣传，否则将遭工商局查处 。

2.2楼书、单张、折页：强化精确性、完整性和合法性
2.2.1销售资料中明确、详细允诺可视为协议要约，成为协议一部分，对开发商具有法律约束力。
2.2.2销售资料及宣传广告内不确定原因处理措施：
2.2.2.1对于项目红线范围以外规划、配套设施等绝不承诺，尽量引用第三方语言进行论述；
2.2.2.2对于项目红线范围以内、室外无测量、无政府审批数据不予承诺详细设施，以模糊化、艺术化语言描述；
2.2.2.3根据需要对某些不确定内容贴附文字阐明，对难以详细、明确事项如楼盘外墙颜色、绿化等，可在沙盘模型或图纸合适位置贴标签注明，以免引起购房者误解。
2.2.3对室内交楼原则、建筑面积、分摊面积等，应以设计、工程等部门提供正式文本进行宣传，并明确阐明以政府最终同意文献为准。
2.2.4住宅装修交楼原则中波及电视、电话、燃气等设施开通使用费用，需要在宣传资料或买卖协议中明示将由业主自行承担。
2.2.5因实际成交单元配置也许存在差异，需要在销售资料中增长阐明：住宅装修交楼原则列明项目仅供参照，以买卖双方协议内容为准，如有更改，怒不另行告知。
2.2.6销售资料免责条款备注要点：
本图册资料仅供参照，所有图册及细节均以政府部门最终审批及正式法律文献为准。本图册所采用图片均为效果图、实景图、创意图、示意图，仅供参照。本图册为要约邀请，买卖双方权利义务以买卖双方协议为准。由于设计、施工、技术及政府政
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2.3认购书、买卖协议补充条款：通过细化条文来明确买卖双方权利义务
2.3.1认购书是房地产买卖协议预协议，已逐渐演化成了一份内容明确详细交易协议。签定认购书后，买卖双方仍需签订正式商品房买卖协议，因此，应当注意如下几种重要问题：
2.3.1.1明确双方违约责任，例如买方未按约定期间交付全额首期款，卖方可解除认购书、不退定金，还可将认购书约定房屋另售他人。
2.3.1.2为了防止后来双方对买卖协议产生异议，卖方应在双方签定认购书时就将买卖协议所有内容公开展示给买方，买方此后如对买卖协议有异议双方无法到达一致而拒绝签订买卖协议、进而规定退还定金，应不容许。

2.3.2买卖协议补充协议是对政府房地产买卖协议范本内某些未尽事宜签订补充条款。为保全企业利益，深入明确双方权利义务，应当注意如下几种重要问题：
2.3.2.1卖方在签订买卖协议之前已向买方明示商品房预售协议文本及补充协议、《商品房预售许可证》，并且公告了商品房预售面积测绘技术汇报书和公用建筑面积分摊状况阐明，买方已清晰无异议。
2.3.2.2 “购房款”并不包括下列费用：买卖协议有关律师费、公证费、保险费、房屋维修基金、各项政府税费等。上述费用中，除法律有规定或买卖双方另有约定之外，均由买方承担。
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2.3.2.3买方在卖方交付房地产时应对房地产进行验收，买方若有异议，应在卖方书面告知中所定房地产交付使用之日起限定期间内以书面形式提出，否则视为买方对该房地产已验收完毕，且无任何异议。
2.3.2.4买卖双方约定，本项目土地出让协议书及其补充协议中规定公共设施交付时间，不迟于本项目最终一期竣工交付时间。
2.3.2.5买方如选择银行按揭，但由于个人资料不全或者银行审查未能同意办理按揭手续，买方应积极及时变化交款措施，如买方不能按规定办理变更交款手续，视买方违约，卖方有权单方面终止买卖协议并保留追究买方违约责任权利。
2.3.2.6买方办理入住手续之前，应当已付清所有房价款及约定办理入住手续时应缴纳各项费用，否则卖方有权拒绝交付房屋且不承担逾期交房违约责任。
2.3.2.7有关协议条款产权登记问题，因卖方责任未能在约定期限内获得指定商品房所在楼栋权属证明状况，卖方责任是仅限于如下两种状况：
·由于卖方有关权属证件不齐全 ；
·由于卖方未向政府部门缴清地价款及有关税费。
除上述两种状况外其他原因致使政府有关部门未在本协议约定期限内办妥及核发《房地产证》，卖方均不承担任何责任。
2.3.2.8买方同意，卖方宣传广告中详细内容，如未载入买卖协议不作为卖方要约，双方权利、义务仍以协议约定为准。卖方所作售楼广告、售楼书等销售宣传资料以及样板房、协议内所附平面图中家俱、厨卫等用品布置仅为位置示意，均不作为交楼原则。
2.3.2.9补充协议为协议有效构成部分，与协议同步签订、同步生效，且具有同等法律效力。如协议与本协议有不一致之处，以本协议为准。

2.4销售说辞：统一手册、统一口径，规范现场销售管理
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2.4.1制定“销售手册”（销售百问），统一销售说辞，严格实行销售人员上岗培训制度。销售手册必须实事求是，不得有任何夸张、虚假或故意隐瞒内容。所有销售员对外说辞，均以发展商确定销售手册为根据，不得随意发挥。
2.4.2严禁销售人员以口头、书面等任何形式向买方做出发展商未经承认承诺和解释。
2.4.3销售人员不得对客户就项目之特性和状况有夸张不实宣传。
2.4.4销售人员不得私自增减已审定《认购书》、《商品房买卖协议》及有关文献任何条款。

3.开盘前销售宣传资料评审作业程序
3.1项目营销客服部在开盘前，组织工程管理部、物业管理企业以及代理企业、广告企业等重要合作单位参与销售宣传资料研讨会，并与企业律师、项目总经理/常务副总进行沟通。
3.2根据讨论成果，形成宣传资料制作方案、列出宣传资料清单，并让专业设计企业或广告企业进行设计。
3.3设计稿完毕并经营销客服部及其他专业部门审核通过后，营销客服部填写《销售宣传资料评审表》，连同设计稿上报给总部经营发展部审核
3.4项目营销客服部根据这些专业意见，规定设计或广告企业对宣传资料设计稿进行修改。
3.5对设计稿修改稿，项目企业各部门再次进行审核、营销客服部审核，报总部经营发展部审核，通过后交项目总经理/常务副总审批，由营销客服部负责批量印刷制作，制作完毕后组织有关部门进行验收。
3.6对宣传资料印刷正稿，营销客服部邮寄一套给总部经营发展部留底立案。
资料来源：房策网
出师表
两汉：诸葛亮
　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不适宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不适宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不适宜偏私，使内外异法也。
　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚认为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚认为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
　　亲贤臣，远小人，此先汉因此兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉因此倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。
　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感谢，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣因此报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠告，则攸之、祎、允之任也。
　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感谢。
　　今当远离，临表涕零，不知所言。