嘉定区江桥镇E021地块.pptx

嘉定江桥E02-1地块评估报告2010-04-22上海同策房产咨询股份有限公司咨询及研究发展中心 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2010年4月16日，上海规土局发布“沪告字（2010）第21号”挂牌出让公告，推出嘉定区江桥镇E02-1地块，该地块为容积率为1.6的居住用地。在2009年中，随着上海土地市场的不断升温，嘉定区成规模出让的经营性用地人气飙升，去年89号土地公告中的嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块被上海新城万嘉以9536亿元总价拿下，更创造了13199元平方米的楼板价纪录。这是2010年上海住房供地计划发布后推出的第一个地块，值得关注的是在出让文件中的产品要求：要求未来地块上全装修住宅面积应占30以上，建筑节能应满足节能65的标准。此外，受让方还被要求向政府提供占该出让地块住宅建设总建筑面积5比例的限定价格商品房，该部分限定价格商品房的价格为由政府有关部门确认的该出让地块住宅楼盘销售均价的60。时值国家对房产行业加大宏观调控，后市的政策风险急剧加大。这些因素影响开发商的对本地块的拿地意愿。本篇报告针对E02-1地块进行土地评估，报告中所建议的拿地价格仅供参考。前言前言 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting结论结论经过测算，当项目收益率为经过测算，当项目收益率为30%30%和和25%25%时，本地块的合理拿地价格如下表：时，本地块的合理拿地价格如下表：以上价格仅供参考 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting提纲：提纲：1.1.地块现状及周边环境地块现状及周边环境地块现状及周边环境地块现状及周边环境2.2.区域住宅市场分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析3.3.未来潜在供应量分析未来潜在供应量分析未来潜在供应量分析未来潜在供应量分析4.4.地块指标解析及产品定位地块指标解析及产品定位地块指标解析及产品定位地块指标解析及产品定位5.5.地块未来产品价格预测地块未来产品价格预测地块未来产品价格预测地块未来产品价格预测6.6.地块价格评估地块价格评估地块价格评估地块价格评估(市场收益法市场收益法市场收益法市场收益法)同策咨询同策咨询 Tospur Consulting51.地块概况地块概况地块名地块名称称嘉定区江桥镇嘉定区江桥镇E02-1E02-1地块地块地块四地块四至至东至老横沥河东至老横沥河,西至临洮路西至临洮路,南至横沥河南至横沥河,北北至老横沥河至老横沥河地块地块公告号公告号201002101201002101挂挂牌牌期期限限20102010年年5 5月月1414日至日至20102010年年5 5月月2626日日占地面占地面积积(公顷）公顷）4.94.9性性质质住宅用地住宅用地建筑面建筑面积积(万方万方)7.847.84容容积积率率1.61.6绿化率绿化率35%35%建建筑筑密密度度35%35%横沥河临洮路临洮路海波路E02-1地块 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting6江桥板块江桥板块地理区位地理区位:江桥为嘉定重镇，是与安亭、菊园、南翔齐位的嘉定四大板块之一，位于嘉定、普陀、长宁三区交汇处，是嘉定与上海市中心城区的往来枢纽，素有“西塘门户”之称。面积42.8平方公里，下辖18个村、12个社区，户籍人口5.1万，素有“沪宁第一镇”之美誉。地块区位现状地块区位现状 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting7交通条件交通条件:江桥板块东邻上海市中心城区，西接上海国际汽车城，北靠京沪铁路与南翔镇毗邻，南濒苏州河与闵行区相望，是连接上海市中心和上海国际汽车城的重要枢纽，沪宁、嘉金高速公路、312国道、沪宁、沪杭、京沪铁路、外环线以及11、13、14（规划中）号轨道交通越境而过。曹安公路地铁地铁11号线号线沪宁高速沪宁高速外外环环中中环环苏州河苏州河南翔南翔沪嘉高速沪嘉高速嘉嘉金金高高速速闵行闵行市市中中心心 汽汽车车城城地铁地铁14号线（在建号线（在建）地铁13号线（规划中）地块区位现状地块区位现状 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting8生态住宅区生态住宅区曹安商贸圈曹安商贸圈上海西郊生产性服务业集聚区上海西郊生产性服务业集聚区上海上海“四高四高”示范住宅区江桥基地示范住宅区江桥基地上海西北物流江桥园区上海西北物流江桥园区地块区位现状地块区位现状12345本地块本地块 本地块处于嘉定江桥生态住宅区和曹安商贸圈中间，商业配套较为成熟。周边具有代表性的配套有沃尔玛超市、电子商城、江桥批发市场、嘉莲华国际商业广场等，未来将依靠万达商业广场、新世界大型购物商城的亮相提升板块的商业品质。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting9宗地现状宗地现状 地块形状较规划，目前尚属于生地状态，地表平整，无建筑物，以土堆、杂草为主。规划中地块三面临河，河道暂未形成，但今后利于提升地块景观价值，同时也能提高本地块项目品质。1 13 32 24 4 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting10地块四至地块四至老横沥河老横沥河老横沥河老横沥河横沥河横沥河横沥河横沥河临洮路临洮路临洮路临洮路老横沥河老横沥河老横沥河老横沥河北北北北南南南南西西西西东东东东 地块四周道路仍在建，且人流、车流都很稀少，繁华度不高。目前周边配套设施还不够完善，仅有少量生活配套，附近还没有大型超市，购物休闲主要依托曹安商圈。地块西至临洮路，现已基本完工，路面宽阔（机动车，非机动车分行）。再往西侧，则是4幅已成交的地块，且施工机械已进入地块内，有动工迹象,其中近曹安公路一块据悉已被浙江广厦购入。地块东侧（海波路、华江支路交界处）为华江景城项目，目前已售馨；地块周围横沥河为人工河，三面环绕本地块，目前仍在开挖中。地块南侧中兴海蓝苑作为江桥动迁安置房基地已基本入住；地块北侧有京沪高铁动迁基地华江D2地块（丽江佳苑），已在开工建设；老横沥路老横沥路临洮路临洮路横沥河横沥河老横沥河老横沥河 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting11地块地块SWOT分析分析优势（优势（STRENGTHSTRENGTH）劣势（劣势（WEAKNESSWEAKNESS）机会（机会（OPPORTUNITYOPPORTUNITY）威胁（威胁（THREATTHREAT）l在建横沥河将三面环绕地块，预期未来将有良好的生态环境，环境优美，景色怡人，宜居度高。l靠近全球采购中心曹安商贸圈，规划建成20平方公里的集商业、物流、商务办公、会展等多功能于一体的商贸区。l距人民广场13公里，至虹桥机场仅8分钟车程。公共交通947、950、嘉江线等多条公交线路直达中山公园、静安体育中心。l地块四周道路仍在建，且人流、车流都很稀少，繁华度不高。目前周边配套设施还不够完善，仅有少量生活配套，附近还没有大型超商，购物休闲主要依托曹安商圈。l地块南侧有规划中的14号线，其开通将方便居民出行，同时还可引流外区域客源。l项目位于嘉定区江桥镇曹安路北侧区域，属于江桥镇北社区控制性规划范围内，预期将会重点建设，生活设施更加齐全。l周边临洮路在建，横沥河属人造河，河道尚未形成，对于项目未来施工会造成一些影响。l地块周边新推楼盘项目较多，同一时间段推盘必将分流客源，而被分流的客源可能难以形成气候消化项目供应。l地块紧邻丽江佳苑，中星海兰苑，二者均为动拆迁房，影响该地块楼盘档次。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting122.区域住宅市场分析区域住宅市场分析江桥住宅每月供求走势江桥住宅每月供求走势江桥住宅市场供求对比关系图江桥住宅市场供求对比关系图l江桥板块价格上下波动较为频繁，是市场发展不够成熟的表现江桥板块价格上下波动较为频繁，是市场发展不够成熟的表现 。l受金融危机影响，受金融危机影响，0808年板块内住宅市场的需求明显萎靡，短时期出现供大于求的现象显著，但累计供求达到均衡。年板块内住宅市场的需求明显萎靡，短时期出现供大于求的现象显著，但累计供求达到均衡。l江桥板块在江桥板块在20102010年一季度上海商品住宅市场上以绝对优势占据第一名的位置。轨道年一季度上海商品住宅市场上以绝对优势占据第一名的位置。轨道1111号线的通车，以及大虹桥枢纽的规号线的通车，以及大虹桥枢纽的规划给嘉定区的楼市带来推动作用十分明显。但从成交均价来看，江桥板块仍处于平均水平之下。跟嘉定新城和南翔板块的划给嘉定区的楼市带来推动作用十分明显。但从成交均价来看，江桥板块仍处于平均水平之下。跟嘉定新城和南翔板块的价格涨势相比而言，低价的原因主要是受限于目前板块内未有轨道交通经过的窘境。但这从另一个角度反应出江桥板块所价格涨势相比而言，低价的原因主要是受限于目前板块内未有轨道交通经过的窘境。但这从另一个角度反应出江桥板块所具有的投资增值潜力和自住高性价比的优势。具有的投资增值潜力和自住高性价比的优势。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting13江桥及相邻江桥及相邻各板块各板块商品住宅价格走势商品住宅价格走势 在经历08年楼市的寒冬之后，各板块价格在09年均有较大幅度的上涨，显露复苏迹象。南翔与嘉定主城在过去4年始终保持良好的上升势头，其中南翔板块价格从07年开始领涨于嘉定其他板块的住宅项目。江桥板块的价格相对于其他板块价位较低，且增长速度趋缓，这是因为当前板块内交通条件和居住环境不够完善而受到一定程度制约，且由于前期的供应井喷造成一定时间内的去化压力，抑制了后期价格上扬的态势。不过随着去年楼市红火延续至今，江桥今年房价也升温明显，目前整体均价已达到16000元。相邻价格对比相邻价格对比 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting14市场概况市场概况江桥板块区域住宅市场概况江桥板块区域住宅市场概况时间时间供应（万方）供应（万方）成交（万方）成交（万方）累计供求比累计供求比成交均价（元成交均价（元/）200619.6515.991.23541120079.7335.210.285961200821.929.912.218502200925.0326.410.9594182010-015.374.481.2131432010-022.041.491.37135702010-0302.210146152010-043.274.040.8116291 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting15区域在售项目分布图区域在售项目分布图新江湾城板块楼盘1：盐湖新居楼盘2：江桥万达广场（万达城市公寓）楼盘3：嘉城楼盘4：锦华茗苑楼盘5:华江景城2 24 41 1本地块本地块3 35 5 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting16区域在售项目区域在售项目项目名称项目名称相对地址相对地址社区类型社区类型占地占地(万方）万方）建面建面（万方）（万方）容积容积率率最近一批最近一批开盘时间开盘时间最新报最新报价价（元（元/）主力总主力总价价（万元）（万元）去化率去化率备注备注盐湖新居嘉定曹安公路2831弄 公寓 社区2.084.82.052010-02-05165001400.71主力户型两房万达城市公寓江桥鹤友路366号 综合 社区6.561722010-04-20200001800.845月底预计推出精装修两房三房嘉城江桥镇曹安路(近华江路）组合 社区56.25901.62010年4月底17000142-现售二期是多层和高层,预计5月初推出三期后续的多层房源锦华茗园三期馥邸嘉定靖远路799弄（近临洮路）公寓社区7.9131.42009-12-2314000303-至2010年年底，暂无续推计划华江景城嘉定海波路333弄公寓社区4.34102.32008-10-1214350（二手房估价）-项目基本售罄 09年楼市开始复苏后，嘉定区区域内住宅用地逐渐走俏住宅用地逐渐走俏，且各楼盘均价有较明显涨幅有较明显涨幅，整个江桥板块呈现出繁荣的迹象。板块内最大的楼盘嘉城在当地享有很高的知名度嘉城在当地享有很高的知名度，而今年开盘的万达城市公寓年开盘的万达城市公寓也吸引了较多购房者的关注。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting17产品分析产品分析项目名称项目名称建筑形态建筑形态主力户型主力户型产品卖点产品卖点盐湖新居高层83-85两房、103-106三房 整个小区品质较高，拥有43%高绿化率。毗邻曹安路商圈，沃尔玛、乐购、国美、永乐、学校、银行等生活配套完善。不仅通往市中心的多条公交线路途经小区而且规划中的轨交14号线在附近有站点规划。万达城市公寓小高层 85-87两房、89小三房（2+1房）属于城市综合体规划项目，项目集中了城市公寓、商业广场、SOHO、餐饮酒吧街等多重物业类型。建成后将聚合形成全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区三大主要功能区。嘉城多层、小高层53一房，77、88两房 嘉城现有四期规划，其内具有生态水系的资源，地处曹安路、华江路以北，邻近曹安商圈，享受相关成熟生活和商业配套且未来轨交13号线在附近设点。其主力户型具有小户型、总价低的强烈吸引力。锦华茗园三期馥邸多层、高层111-115两房、130-140三房 项目位于江桥醇熟地段，周边10分钟步行即可至分布了多家银行、超市、餐饮、菜场、娱乐场所的现代大型成熟生活区。目前，小区内一二期已经交房入住，生活氛围浓厚，周边配套以及设施也相当完备。华江景城高层92两房、159三房 项目开发商将小区整体地基抬高1.6米，使之成为华江板块的制高点，拥有开阔的视野，弥补了江桥地区处于上海地势低洼区，逢雨季雨水大量积聚的缺陷。东侧的24000平方米绿地景观绿地，以及便捷的周边交通和大型商业配套比较齐全。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting18价格分析价格分析 从图表中可以看出，区域内最大的住宅组合项目嘉城（相关数据取自其从图表中可以看出，区域内最大的住宅组合项目嘉城（相关数据取自其20092009年年8 8月开盘的二期二街月开盘的二期二街坊）和现仅剩顶层复式、去年年末开售的锦华茗园以及基本售罄且以完成交房的华江景城的成交均价坊）和现仅剩顶层复式、去年年末开售的锦华茗园以及基本售罄且以完成交房的华江景城的成交均价差距不大，而最新一期差距不大，而最新一期20102010年年2 2月开盘的盐湖新居价格与之相比即有一定提高。月开盘的盐湖新居价格与之相比即有一定提高。20102010年春节后开盘的年春节后开盘的万达，则在价格上显著超越同区域楼盘，成为领跑区域价格的风向标。事实上，在春节后区域内的楼万达，则在价格上显著超越同区域楼盘，成为领跑区域价格的风向标。事实上，在春节后区域内的楼盘价格都几乎呈现出了一个跃升的价格走势。盘价格都几乎呈现出了一个跃升的价格走势。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting19项目名称项目名称产品构成产品构成预计续推时间预计续推时间预计均价预计均价盐湖新居高层二三期尚未规划落实2010年末前无续推计划-万达城市公寓小高层2010年5月底（预计推出精装修两房三房）未定嘉城多层、小高层2010年5月初（新航域项目推一房两房）17000-18000 锦华茗园多层、小高层2011年（规划有四期公寓项目)-华江景城高层 无后期规划-未来周边项目市场价格未来周边项目市场价格 下一阶段，下一阶段，区域内在售项目仍然以小高层公寓为主，推出时间基本在今年区域内在售项目仍然以小高层公寓为主，推出时间基本在今年5 5月份之内。目前月份之内。目前5 5月初续推的月初续推的嘉城新航域对外报价达到嘉城新航域对外报价达到17000-1800017000-18000元元/平方米，而平方米，而5 5月底预计推出精装修户型的万达对于均价三缄其口。月底预计推出精装修户型的万达对于均价三缄其口。盐湖新居和锦华茗园有后期规划，但是今年不会推出，因此，相信在未来的一段时间之内，万达仍然会成为盐湖新居和锦华茗园有后期规划，但是今年不会推出，因此，相信在未来的一段时间之内，万达仍然会成为区域内推出均价最高的楼盘。区域内推出均价最高的楼盘。由于区域内产品单一，品质一般，结合本地块情况，我们可以考虑利用三面临河景观，适当加入联体产由于区域内产品单一，品质一般，结合本地块情况，我们可以考虑利用三面临河景观，适当加入联体产品来增加卖点和提升项目品质。品来增加卖点和提升项目品质。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting203.3.潜在供应量分析潜在供应量分析公寓项目名称公寓项目名称规划规划总建面总建面（万方）（万方）20082008年年20092009年年20102010年年历年历年未去化量（万未去化量（万方）方）预计预计20102010年后续年后续推量推量（万方）（万方）供应（万供应（万方）方）去化去化（万方）（万方）供应供应（万方）（万方）去化去化（万方）（万方）供应供应（万方）（万方）去化去化（万方）（万方）盐湖新居4.8002.192.072.030.931.220.58万达城市公寓1700006.415.690.7210.59嘉城9013.799.887.6710.5300.830.2231.94合计124.2513.799.889.8612.68.447.452.1643.11 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting21区域项目潜在供应区域项目潜在供应区域内楼盘未来供应量区域内楼盘未来供应量 目前在售项目未去化量目前在售项目未去化量2.162.16万平方米，后万平方米，后续潜在供应量约续潜在供应量约4343万平方米，主要来自于嘉万平方米，主要来自于嘉城，后期竞争压力较大。城，后期竞争压力较大。未来区域内续推仍然以小高层公寓为主，未来区域内续推仍然以小高层公寓为主，短期内下一批的推出时间基本在今年短期内下一批的推出时间基本在今年5 5月之内，月之内，如嘉城新航域和万达项目。盐湖新居和锦华如嘉城新航域和万达项目。盐湖新居和锦华茗园今年年内暂无计划，因此，今年下半年茗园今年年内暂无计划，因此，今年下半年内，区域住宅楼盘的续推量较为平稳和保守。内，区域住宅楼盘的续推量较为平稳和保守。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting22市场小结市场小结1 1、从从区区域域市市场场来来看看，区区域域住住宅宅市市场场发发展展这这两两年年随随着着楼楼市市回回暖暖，快快速速升升温温；板板块块可可能能由由于于配配套套、区区域域内内动动迁迁房房的的设设置置规规划划以以及及景景观观资资源源、人人口口密密度度等等因因素素的的限限制制，高高品品质质楼楼盘盘仍仍然然缺缺乏乏，随随着着万万达达商商业业广广场场的的入入驻驻产产生生而而品品牌牌聚聚合合效效应应以以及及未未来来轨轨交交1313、1414及及1717号号线线进进入入江江桥桥，应应该该说说该该区区域内项目仍有较大上升空间。域内项目仍有较大上升空间。2 2、从从总总体体面面积积来来看看，嘉嘉城城属属于于区区域域内内规规模模特特别别庞庞大大的的组组合合住住宅宅楼楼盘盘项项目目，其其推推出出的的主主力力小小户户型型总总价价低低的的特特点点颇颇具具市市场场吸吸引引力力，且且还还有有后后续续规规划划在在陆陆续续推推出出中中。其其余余各各项项目目土土地地面面积积相相差差不不大，但万达城市公寓依托万达商业广场这一得天独厚优势，其市场表现仍然值得留意。大，但万达城市公寓依托万达商业广场这一得天独厚优势，其市场表现仍然值得留意。3 3、从从区区域域住住宅宅市市场场价价格格来来看看，20092009年年复复苏苏后后增增速速较较快快，去去年年1212月月2525日日，8989号号土土地地公公告告中中的的嘉嘉定定区区南南翔翔镇镇宝宝翔翔路路以以西西、吾吾尚尚塘塘以以南南地地块块被被上上海海新新城城万万嘉嘉以以9 9536536亿亿元元总总价价拿拿下下，更更创创造造了了1319913199元元平平方方米米的的楼楼板板价价纪纪录录。江江桥桥板板块块中中万万达达城城市市公公寓寓的的高高调调造造势势宣宣传传和和对对外外抛抛出出的的2 2万万元元/平方米的均价，也进一步带动拉升了区域内周边楼盘的价格。平方米的均价，也进一步带动拉升了区域内周边楼盘的价格。4 4、从从区区域域住住宅宅项项目目的的未未来来可可推推量量来来看看，短短期期竞竞争争压压力力不不大大；长长期期来来看看，本本地地块块临临近近的的西西面面有有尚在规划筹建中的地块（据悉已被浙江广厦收入囊中），也许未来将成为有威胁的竞争对手。尚在规划筹建中的地块（据悉已被浙江广厦收入囊中），也许未来将成为有威胁的竞争对手。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting234.地块指标解析及产品定位地块指标解析及产品定位地块名称地块名称性质性质容积容积率率绿地率绿地率建筑密度建筑密度占地面积占地面积江桥镇E02-1地块住宅用地1.635%35%4.89万方 本地块为住宅用地，三面临河，景观资源决定了项目未来品质向中高端发展。如按本地块为住宅用地，三面临河，景观资源决定了项目未来品质向中高端发展。如按联体约是地块占地的联体约是地块占地的1/31/3来推算，建议本地块的产品方案为：来推算，建议本地块的产品方案为：建议产品方案：联体（建议产品方案：联体（建议产品方案：联体（建议产品方案：联体（13%13%13%13%）+高层（高层（高层（高层（87%87%87%87%）附容积率与建筑类型18层）0.8-1.2多层，可穿插叠加、联排6摩天大楼1.2-1.6多层+小高层 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting24档次定位档次定位地块建议：地块建议：本地块适合发展中高档次住宅项目本地块适合发展中高档次住宅项目因子分析因子分析顶端豪宅顶端豪宅高端产品高端产品中高档产品中高档产品中档产品中档产品中低档产品中低档产品小户型公寓小户型公寓对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无优势资源一般无无对公共效能的依赖弱较弱一般较强强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强强对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模一般基本无要求基本无要求容积率、覆盖率要求低层低密度低覆盖率较低覆盖率一般基本无要求高容积率景观配套体系要求出类拔萃出类拨萃较高一般基本配套较低对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本一般对销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格一般低价格一般地块匹配情况地块匹配情况资源不支持资源不支持资源有限制资源有限制基本符合基本符合区位不支持区位不支持区位不支持区位不支持区位不支持区位不支持 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting5.本地块未来产品价格预测本地块未来产品价格预测市场比较法市场比较法也称比较法、市场法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；具体的说，就是选取一定数、符合一定条件、发生过交易的类似房地产然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。类比土地价值类比土地价值地段资源的差异地段资源的差异项目可提升价值判断项目可提升价值判断价值实现的经济因素价值实现的经济因素经济、政策因素经济、政策因素决决定定一一个个成成熟熟市市场场（合合理理的的买买方方市市场场）的的成成熟熟商商品品住住宅宅项项目目的的价价值值要要素素 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一。作为一个“资源”的概念，不同地段具有不同的房地产资源优势。即具备不同的地产因子。这些地产因子包括交通条件、环境景观条件和市政配套条件等等，在某个时期内是难以改变的。在同一地价圈内的不同项目，其类比土地价值的差异主要决定以下要素：（1 1）类比土地价值）类比土地价值地段资源的差异地段资源的差异u市政交通及直入交通的便利性的差异：市政交通及直入交通的便利性的差异：u项目周边环境的差异，包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人文景观的差异、各种污染程项目周边环境的差异，包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人文景观的差异、各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异：度的差异以及周边社区素质的差异：u周边市政配套便利性的差异；周边市政配套便利性的差异；u地块累计商业价值（针对商业的地产因子）地块累计商业价值（针对商业的地产因子）同策咨询同策咨询 Tospur Consulting建筑风格和立面设计建筑风格和立面设计 停车条件（针对商业权重停车条件（针对商业权重较大）较大）单体户型设计、得房率单体户型设计、得房率 物业功能组合（针对商业物业功能组合（针对商业权重较大）权重较大）设备、材质档次设备、材质档次 小区配套小区配套建筑规模建筑规模 形象包装和营销策划形象包装和营销策划空间布局和环艺设计空间布局和环艺设计 物业管理物业管理建筑公共空间、户外广场（针对商业权重较大）建筑公共空间、户外广场（针对商业权重较大）发展商品牌和实力发展商品牌和实力（2 2）项目可提升价值判断）项目可提升价值判断 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。一般来说，房地产市场周期是同宏观经济周期基本同步的。（3 3）价值实现的经济因素）价值实现的经济因素经济、政策因素经济、政策因素区域规划：政策方面：利息的变化、金融政策、房地产相关政策等都对商品住宅项目的价值实现有着显著的影响。同策咨询同策咨询 Tospur Consultingu 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。u在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。u所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的比值。定价方法说明定价方法说明差较差一般较好好0.80.911.11.2评价标准评价标准:以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打分以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打分 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting类比可实现价值模型类比可实现价值模型高层售价预测高层售价预测比较内容比较内容比较因子比较因子权重权重类比类比A A：嘉城二期：嘉城二期类比类比B B：盐湖新居：盐湖新居类比类比CC：万达城市公寓：万达城市公寓拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数地段资源市政交通10%1.10.1110.11.20.12项目周边环境8%10.080.90.0720.90.072周边市政配套10%1.10.1110.11.10.11投资价值4%1.10.04410.041.20.048项目可提升价值建筑风格6%10.0610.0610.06单体户型设计6%10.0610.0610.06设备、材质档次8%10.0810.0810.08建筑规模6%1.20.07210.061.20.072空间布局和环艺设计5%1.10.0550.90.04510.05小区配套6%10.0610.061.10.066物业管理8%1.10.08810.081.20.096发展商品牌和实力7%10.070.90.0631.20.084价值实现的经济因素区域规划6%1.10.06610.061.20.072政策方面10%10.110.110.1合计100%1.0550.981.09当前售价170001650020000 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting本产品售价本产品售价修正系数修正系数 =地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数定价方法说明定价方法说明本地块未来产品销售单价为：本地块未来产品销售单价为：本地块未来产品销售单价为：本地块未来产品销售单价为：17100171001710017100元元元元/平方米平方米平方米平方米可比案例成交价格可比案例成交价格修正系数修正系数N(N(可比楼盘数可比楼盘数)以上数据及结论仅供参考以上数据及结论仅供参考 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting1 1年后该项目上市价格年后该项目上市价格通过计算，本地块一年后的上市价格在：项目基准价格项目基准价格项目基准价格项目基准价格小高层（毛坯）小高层（毛坯）小高层（毛坯）小高层（毛坯）元元元元/17100171001710017100交通优势交通优势交通优势交通优势3%513内外部环境及配套改善内外部环境及配套改善内外部环境及配套改善内外部环境及配套改善2%342市场价格走势市场价格走势市场价格走势市场价格走势2%342宏观风险宏观风险宏观风险宏观风险-2%-342未来供应未来供应未来供应未来供应-3%-513合计合计合计合计17442174421744217442下面我们在这个基准价格的基础上，综合各项资源优势及未来风险，来确定一年以后本地块的合理售价。高层毛坯价：高层毛坯价：高层毛坯价：高层毛坯价：17442174421744217442元元元元/以上数据及结论仅供参考以上数据及结论仅供参考 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting1 1年后该项目上市价格年后该项目上市价格根据目前各产品线市场价值系数，得出联体别墅价格：根据目前各产品线市场价值系数，得出联体别墅价格：高层价格高层价格=17442=17442 元元/平方米平方米联体别墅价格联体别墅价格=高层价格高层价格*1.5=261631.5=26163元元/平方米平方米 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting测算待开发房地产的最高销售收入测算待开发房地产的最高销售收入测算房地产开发项目的利润测算房地产开发项目的利润测算房地产开发中可能出现的最高费用测算房地产开发中可能出现的最高费用投资决策参考投资决策参考也称假设开发法、剩余法、预期开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。6.1市场收益法6.6.地块价格评估地块价格评估 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting总占地面积48978.4总建筑面积78365.44高层建筑面积68177.93占总建筑比率87%地上建筑联体别墅建筑面积10187.51占总建筑比率13%小计78365.44综合容积率1.6可销售面积78365.44项目性质总占地（万方）容积率总建面（万方）住宅4.897841.67.836544注：最终折算地价的时候需要按总占地面积来算产品经济指标产品经济指标产品经济指标产品经济指标成本测算成本测算 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting以上数据及结论仅供参考以上数据及结论仅供参考 土地及建安成本土地及建安成本土地及建安成本土地及建安成本土地及建安成本土地及建安成本注：本报告所估算收益率为注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。毛利率，并未扣除所得税。成本测算表成本测算表成本项目成本项目工程量工程量总成本（万元）总成本（万元）单位成本单位成本(元元/平方米平方米)估算依据说明估算依据说明一、土地获得价款一、土地获得价款X+25076940.8X+25076940.81 1、土地成本、土地成本78365.44X X2、住宅配套费78365.4425076940.8320按照建面320元/平方米计算3、城市基础设施建设费0 000按照15万/亩计算二、前期费用二、前期费用10770647.9510770647.951、招投标费78365.4488262.995071.1263建安造价0.07%2、工程监理费78365.44630449.96488.045建安造价0.5%3、可行性研究费78365.4400建安造价0.3%4、勘测设计、规划费及审图费78365.446269235.280按建面80元/平方米5、规划设计费78365.443782699.78948.27建安造价3%三、建安工程费三、建安工程费1260899931260899931、高层68177.9328115902485.817001700元/平方米2、联排10187.507210187507.210001000元/平方米四、配套和总体费四、配套和总体费39469459.1439469459.141、供电工程费78365.4411362988.8145145元/平方米2、供水工程费78365.442452838.27231.331.3元/平方米3、电话通讯工程费78365.441567308.82020元/平方米4、煤气安装费78365.442507694.083232元/平方米5、绿化、道路17142.443428488200200元/平方米6、人防工程建设费78365.444701926.46060元/平方米7、智能化系统78365.4439182725050元/平方米8、建设工程审价费78365.44126089.9931.609建安工程费的0.1%五、开发成本合计五、开发成本合计201407040.9+X201407040.9+X 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 期间费用及总成本期间费用及总成本期间费用及总成本期间费用及总成本期间费用及总成本期间费用及总成本注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。成本测算表成本测算表以上数据及结论仅供参考以上数据及结论仅供参考六、期间费用六、期间费用78365.4450479717.26+(50479717.26+(201407040.9+201407040.9+X)0.05X)0.051、管理费用78365.44(201407040.9+x)0.05开发成本5%2、物业管理基金78365.44504359.97186.436建安工程费的0.4%3、销售费用78365.4443670857.64557.2719销售收入的3%4、不可预见费用78365.446304499.64880.45建安工程费的5%5、财务费用利率计财务发生费用七、项目工程成本七、项目工程成本总额（元）总额（元）50479717.26+(201407040.9+X)*1.0550479717.26+(201407040.9+X)*1.05 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。成本测算表成本测算表以上数据及结论仅供参考以上数据及结论仅供参考八、税费八、税费1、营业税及附加78365.4481009440.931033.739375销售收入的5.565%2、土地增值税78365.4414556952.55185.7573销售收入的1%合计95566393.48销售收入销售收入面积单价（元/平方米）收入总销售收入（万元）总销售收入（万元）高层68177.9328174421189159504145569.5255联排10187.507226163266535750.9 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting成本测算表成本测算表土地成本及建安成本土地成本及建安成本开发成本合计201407040.9+X期间费用50479717.26+(201407040.9+X)0.05项目工程成本总额50479717.26+(201407040.9+X)*1.05税收费用税收费用营业税及附加税81009440.93土地增值税14556952.55利润总表利润总表开发总成本项目工程成本总额+项目销售成本总额=50479717.26+(201407040.9+X)*1.05+95566393.48=146046110.7+(201407040.9+X)*1.05实际利润14556952.55开发总成本成本收益率实际利润/开发总成本（114556952.55/开发总成本）开发总成本）1 1产品经济指标产品经济指标产品经济指标产品经济指标注：本报告所估算收益率为毛利率，并