2020-2021年度中国房地产市场报告.pdf

20202021 年度年度中国房地产市场报告中国房地产市场报告CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室工作室北京北京 2021.1 REICO REPORT 2020-2021 1 目 录 2020年房地产市场运行状况 3 土地市场 3 商品房供给 5 房屋销售 7 住房价格 8 商品房库存 11 2021年房地产市场走势预测 15 政策环境变化 18 市场走势预测 19“十四五”房地产市场发展前景 22“十三五”房地产市场特征 22“十四五”房地产发展前景 24 REICO REPORT 2020-2021 2 摘摘要要 20202020 年年房地产市场形势房地产市场形势好于上年好于上年 疫情后市场持续回升疫情后市场持续回升：房地产投资增速 6 月起回正，全年同比增长7%；购置土地和新开工面积降幅持续收窄；房屋销售规模创历史新高，全年商品房销售面积和销售额分别同比增加 2.6%和 8.7%；商品房库存下降；部分大中城市房价较快上涨。20202020 年年中开始收紧房地中开始收紧房地产调控产调控 决策部门反复强调“房住不炒”政策基调。房价上涨较快城市陆续从紧房地产调控，7 月后大 30 多个城市出台房地产调控政策。人民银行、住建部出台“三线四挡”房地产开发企业债务规模调控新规，控制房企融资规模。20 02121 年房地产市场年房地产市场景气景气下降下降 经济增速较大幅度回升，超常规货币政策逐步退出。从紧的房地产调控持续。加快完善长租房政策。房地产市场供求小幅下降。“十四五”“十四五”房地产政策房地产政策思路思路 坚持房地产去金融化。继续完善和发展住房租赁市场。推动都市圈和城市群发展。鼓励城市更新。“十四“十四五”房地产发展五”房地产发展前景前景 城镇新增住房需求总量高位下降。房地产开发投资低速增长。长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游等五个城市群，房地产需求将持续增加。REICO REPORT 2020-2021 3 2020 年年房房地产市地产市场场运行状况运行状况 土地购置土地购置面积面积降幅收窄降幅收窄，9 月后月后景气下降景气下降 20202020 年年 100100 大中城市大中城市土地土地成交面积同比增加成交面积同比增加，9 9 月月后景气后景气快速快速下降下降 20202020 年房企购置土地面积年房企购置土地面积降幅收窄降幅收窄 2020 年，100 大中城市土地供应 17248 宗，同比增加 3%；100 大中城市成交土地 6.98 万公顷，同比增加 5%，增幅比去年增加 4 个百分点。分月度数据看，2020 年 1 月 100 大中城市成交土地面积同比下降 44%，2-4 月成交土地面积降幅逐步收窄，5 月后转为正增长，8 月增幅最高为 15%，9 月后增幅逐月下降，11 月和 12 月 100 大中城市成交土地面积当月增幅转为负增长。2020 年房地产开发企业购置土地面积负增长，连续两年负增长。2020 年，房企购置土地面积 25536 万平方米，同比减少 1.1%，降幅比去年同期收窄 10 个百分点；土地成交价款 1.73 万亿元，同比增加 17.4%。分月度数据看，购置土地面积各月均为负增长，2 月份降幅最高 29.3%，上半年降幅逐月收窄，9-11 月降幅较快增加，12 月降幅收窄。2020 年前 11 个月国有土地出让收入 6.5 万亿元，同比增加 12.9%，增幅比去年同期增加 4.8 个百分点。近年月度近年月度成交土成交土地地面积面积变化变化 资料来源：wind、REICO 数据库 近年近年成交土成交土地地面积面积变化变化 资料来源：wind、REICO 数据库 REICO REPORT 2020-2021 4 20202020 年年 9 9 月后各线城市月后各线城市成成交交土地土地面积增幅持续下降面积增幅持续下降 从 2020 年 100 大中城市成交土地面积当月数值看，9 月后各线城市成交土地面积增幅持续下降。其中，一线、三线城市当月成交土地面积增幅下降幅度大，12 月降幅在 40%左右；二线城市当月成交土地面积增幅 11 月后降至大约 2%。20202020 年年 9 9 月后成交土地溢月后成交土地溢价率波动下降价率波动下降 2020 年各月 100 大中城市成交土地溢价率保持在 15%左右的较低水平，9 月后成交土地溢价率波动下降。其中，2 月、10 月和 12 月土地溢价率最低至大约10%，其他各月基本在 15%左右。分区域看，三线城市成交土地溢价率相对较高，全年平均为 17.2%；二线城市成交土地溢价率下半年持续下降至 10%，全年平均为 12.6%；一线城市成交土地溢价率相对最低，全年平均为 8.8%。2020年年9月后土地月后土地成交面积增幅成交面积增幅持续下降持续下降 资料来源：wind、REICO 数据库 20202020 年年地价涨幅地价涨幅先降后先降后升升，涨幅低于去年，涨幅低于去年 受疫情影响，2020 年地价涨幅先降后升，全年涨幅仍低于去年。2020 年，主要监测城市综合地价环比涨幅为 1.74%，比去年地价涨幅低 2.1 个百分点。分季度看，全国主要监测城市综合地价环比涨幅逐季增加，1-4 各季度地价涨幅分别为 0.09%、0.43%、0.58%和 0.63%。2020年年地价涨幅地价涨幅先降后升先降后升 资料来源：国土资源局、REICO数据库 REICO REPORT 2020-2021 5 居住用地价格涨幅居住用地价格涨幅最高，最高，商商业用地价格同比下降业用地价格同比下降 2020 年，居住用地价格涨幅为 3.11%，涨幅比去年低 1.9 个百分点；商业用地价格涨幅为-0.11%，涨幅比去年低 3 个百分点；工业土地价格涨幅为 0.95%，涨幅比去年低 1.75 个百分点。20202020 年，长三角、珠三年，长三角、珠三角、角、京津冀京津冀三个地区的地三个地区的地价涨幅均低于去年价涨幅均低于去年 2020 年，长三角、珠三角、京津冀三个地区的地价涨幅均低于去年，连续三年下降。2020 年，长三角地区、珠三角地区、京津冀地区综合地价累计分别环比上涨 0.84%、1.79%、1.45%，分别低于去年 1 个百分点、3.7 个百分点和 4 个百分点。商品房供给商品房供给增幅增幅下降下降 20202020年年3 3月后月后房地产开发房地产开发投资投资增速增速逐月逐月回升回升，全年，全年增速低于去年增速低于去年 2020 年房地产开发投资增速疫后快速增加。2 月受疫情影响，房地产开发投资同比下降 24.5%，之后房地产投资增速快速增加，1-6 月由同比下降恢复为同比增加，全年房地产开发完成投资 14.1 万亿元，同比增长 7%，增速比去年减少2.9 个百分点，比同期固定资产投资增幅高 4.1 个百分点。2020年年房地产投资增速持续回升房地产投资增速持续回升 资料来源：wind、REICO 数据库 各种物业类型开发投资增幅变化各种物业类型开发投资增幅变化 资料来源：国家统计局、REICO数据库 REICO REPORT 2020-2021 6 商品住宅和商品住宅和其他用房投资其他用房投资增速增速较高，商业用房投资较高，商业用房投资继续负增长继续负增长 2020年，商品住宅、办公楼、其他用房开发投资同比增加，商业用房投资继续负增长。其中，全年商品住宅完成投资10.4万亿元，同比增长7.6%，增速减少6.3个百分点；办公楼开发投资完成0.64万亿元，同比增加5.4%，增速增加2.6个百分点；商业营业用房开发投资1.3万亿元，同比减少1.1%，降幅减少2.6个百分点；1-11月，其他物业开发投资1.6万亿元，同比增长11.3%，增速增加5.5个百分点。2 20 02020年商品房年商品房各项各项建设指建设指标标增幅增幅均均回落回落 2020年，受疫情影响商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增幅均为下降。全年商品房施工面积92.7亿平方米，同比增长3.7%，增幅减少5个百分点；新开工面积22.4亿平方米，同比减少1.7%，增幅减少9个百分点；竣工面积9.1亿平方米，同比减少5%，增幅减少7.5个百分点。从逐月数据看，商品房施工面积增幅基本平稳，商品房新开工面积和竣工面积前11个月均为负增长，疫后降幅逐步收窄。20202020年各类型商品房新开年各类型商品房新开工面积同比减少工面积同比减少 2020年，商品住宅、办公楼和商业用房新开工面积均持续负增长，降幅持续收窄。全年商品住宅新开工面积14.7亿平方米，同比减少2.7%，增幅比去年减少12个百分点；办公楼新开工面积0.58亿平方米，同比减少8%，增幅减少25个百分点；商业用房新开工面积16.2亿平方米，同比减少5.3%。2020年年各类型各类型商品房商品房新开工面积减少新开工面积减少 资料来源：国家统计局、REICO数据库 2020年年各类型各类型商品房商品房竣工竣工面积面积同比减少同比减少 资料来源：国家统计局、REICO数据库 REICO REPORT 2020-2021 7 商商品房品房销售销售规模规模小幅小幅增加增加 20202020年商品年商品房销售面积房销售面积、商品房销售额增幅增加商品房销售额增幅增加 2020 年，商品房销售面积小幅增加，商品房销售额再创历史新高。其中，商品房销售面积 176086 万平方米，同比增加 2.6%，增幅比去年增加 2.7 个百分点；商品房销售额 173613 亿元，同比增加 8.7%，增幅比去年增加 1.2 个百分点。逐月数据看，1-2 月受疫情影响，商品房销售面积和销售额降幅大约40%，之后降幅逐月快速收窄，8 月份商品房销售额同比回正，10 月份商品房销售面积同比回正。近年近年各各月月商品房销售面积商品房销售面积、销售额、销售额增幅增幅变化变化 资料来源：国家统计局、REICO 数据库 2020年商业办公用房年商业办公用房销售销售继续继续低迷低迷 资料来源：国家统计局、REICO 数据库 商品商品住宅住宅销售销售面积面积小幅增小幅增加，办公楼和商业用房销加，办公楼和商业用房销2020 年，住宅销售面积小幅增加，办公楼、商业用房销售面积继续负增长。全年商品住宅销售面积为 154878 万平方米，同比增加 3.2%；办公楼销售REICO REPORT 2020-2021 8 售面积售面积继续继续负增长负增长 面积为 3334 万平方米，同比减少 10.4%；商业用房销售面积为 9288 万平方米，同比减少 8.7%。2018-2020 年办公楼和商业用房连续三年销售面积负增长。二手房交易面积二手房交易面积疫后疫后回回增增，1 10 0月后增幅回月后增幅回落落 2020 年，代表性城市二手住房交易面积同比下降 6%，其中一线城市和三四线城市二手住房交易面积分别同比增加 18%和 13%，二线城市二手住房交易面积同比减少 13%。分月数据看，2 月份受疫情影响，代表性城市二手住房交易面积同比下降70%，3-6 月份二手住房交易面积降幅逐月收窄，6 月后转为同比增加，7 月同比增幅最高为 12.3%；10-12 月二手住房交易面积增幅较快下降，12 月同比增加 1.1%。二手住房二手住房交易面积变化交易面积变化 资料来源：wind、REICO 数据库 一线城市住房价格一线城市住房价格1 1涨幅增加，二三涨幅增加，二三四线城市四线城市住房价格住房价格涨涨幅幅回落回落 20202020年年7070大中城市商品大中城市商品住住房房、二手住房价格二手住房价格涨幅低涨幅低于去年于去年 2020 年，70 大中城市商品住房价格环比涨幅、二手住房价格环比涨幅均回落。全年 70 大中城市商品住房价格环比上涨 3.86%，涨幅比去年减少 2.6 个百分点；二手住房价格环比上涨 2.22%，涨幅比去年减少 0.8 个百分点。全年 70 大中城市商品住房价格同比上涨 5%，二手住房价格同比上涨 3%，涨幅均低于去年。9 9月份住房价格涨幅快速月份住房价格涨幅快速回落回落 分月度数据看，2020 年年初受疫情影响，2 月份基本无住房成交，住房价格指数保持不变，3 月份以后住房价格指数增加，8 月份商品住房价格环比上涨0.6%、二手住房价格环比上涨 0.45%，均为年内最高涨幅，9 月份以后房价涨幅快速回落，12 月商品住房价格环比涨幅降至 0.15%，二手住房价格环比涨幅降至0.1%。9 月份以后房价上涨城市数量减少，11 月 70 大中城市中商品住房价格环比上涨城市数量为 34 个，12 月增加至 42 个城市，二手住房价格环比上涨城市数量持续回落至 12 月份的 38 个。12011 年起，住房价格分析采用国家统计局新的房价统计数据，以 70 大中城市中位数房价涨幅代表 70 城市平均房价涨幅。REICO REPORT 2020-2021 9 一线一线城市城市住房价格涨幅住房价格涨幅大大幅度增加幅度增加，二线和三四线，二线和三四线城市住房价格涨幅城市住房价格涨幅回落回落 2020 年，一线城市二手住房价格环比累计上涨 8.2%，大幅高于去年涨幅 6.6个百分点；一线城市商品住房价格涨幅比去年略高 0.2 个百分点；二线城市商品住房价格和二手住房价格分别环比累计上涨 4%和 2.4%，涨幅均低于去年涨幅；三四线城市商品住房价格和二手住房价格分别环比累计上涨 3.4%和 1.5%，涨幅均比去年减少。近近年年70大中城市大中城市住宅住宅价格价格变化变化 资料来源：国家统计局、REICO数据库 近年近年一二三四线城市一二三四线城市住房住房价格价格环比环比变化变化 资料来源：国家统计局、REICO数据库 深圳深圳、银川银川、成都成都、西宁西宁、无锡等城市住房价格涨无锡等城市住房价格涨幅幅较大较大 济南、济南、郑州郑州、太原太原、天津天津、贵阳贵阳、哈尔滨哈尔滨等城市住房等城市住房价格下降价格下降 2020年，70大中城市中新建商品住宅价格环比涨幅最大的10个城市，分别为；银川、唐山、徐州、西宁、济宁、惠州、锦州、西安、扬州和丹东；二手住房价格环比涨幅最大的10个城市，分别为深圳、银川、西宁、徐州、宁波、成都、沈阳、无锡、唐山和杭州。2020年，70大中城市中新建商品住房价格有9个城市环比下降，分别为：泸州、韶关、郑州、太原、南充、牡丹江、济南、常德、安庆和北海；二手住房价格环比下降的城市有23个，二手住房价格跌幅最大的10个城市为：泸州、哈尔滨、贵阳、济南、泸州、北海、天津、郑州、太原、南充和牡丹江。济南、郑州和太原为一二手住房价格均为下降的省会城市，天津、贵阳、哈尔滨二手住房价格跌幅也较大。REICO REPORT 2020-2021 10 2020年年70个大中城市中商品住宅价格个大中城市中商品住宅价格累计累计环比涨幅排列环比涨幅排列 资料来源：国家统计局、REICO数据库 2020年年70个大中个大中城市中二手住宅城市中二手住宅累累计计环比涨幅排列环比涨幅排列 资料来源：国家统计局、REICO数据库 REICO REPORT 2020-2021 11 商品房商品房库存库存下降下降 2020年商品房库存年商品房库存低于低于去去年年 2020年，商品房新开工面积负增长，商品房销售面积同比增加，商品房库存（商品房新开工面积-商品房销售面积）下降，低于去年。2020年，商品房库存4.8亿平方米，同比减少13%，其中商品住宅库存0.95亿平方米，同比减少45%。商品住宅库存情况商品住宅库存情况 资料来源：wind、REICO数据库 从16个代表性城市来看，2020年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市商品住宅可售面积分别比去年同期增加16.5%、-11.2%、24.4%、-1.4%；杭州、南京、苏州、福州、厦门、南宁、济南、温州、宁波九个二线城市商品住宅可售面积分别比去年同期增加43.4%、29.2%、43%、84.9%、11.3%、15%、9%、24.6%、和-14.7%；东莞、江阴、泉州三个三四线城市商品住宅可售套数分别比去年同期增加-5.9%、36.6%、和7.6%。除上海、深圳、宁波、东莞外，其余城市商品住宅库存水平均为上升态势。分省情况看，黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古、山西、天津、山东等地区房地产库存压力相对较大，且人口增速相对较小，房地产市场风险较高；而四川、重庆、江西、广西、广东、浙江等省房地产市场库存压力相对较小，且人口增速相对较高，房地产市场风险较低。部分城市商品住部分城市商品住宅宅可售可售套数套数变化变化 REICO REPORT 2020-2021 12 REICO REPORT 2020-2021 13 资料来源：Wind 数据库、REICO 数据库 REICO REPORT 2020-2021 14 REICO REPORT 2020-2021 15 2021 年年房房地产市场地产市场形势预测形势预测 2020年我国国内生产总值1015986亿元，按可比价格计算，比上年增长2.3%。分季度看，一季度同比下降6.8%，二季度增长3.2%，三季度增长4.9%，四季度增长6.5%。疫情发生后在各项措施作用下，经济运行稳定恢复，经济社会发展主要目标任务完成情况好于预期。今年以来房地产市场和政策情况回顾如下。1 季度政策环境大幅放松季度政策环境大幅放松以以应对疫情应对疫情变化变化 疫情发生后疫情发生后，全球全球货币政货币政策大幅宽松策大幅宽松 2020年初，新冠肺炎疫情在全球蔓延，全球经济陷入衰退，各主要经济体均采取了宽松货币政策，向经济体注入大量流动性。3月份，美联储将联邦基金利率目标区间一次性下调至0-0.25%，并启动无限量量化宽松计划支持金融市场；韩国央行紧急降息至0.75%，基准利率首次跌破1%；加拿大央行两次下调基准利率至0.75%；英格兰银行将基准利率下降至0.1%，澳大利亚储备银行将基准利率下调至0.5%的历史新低 2018年以来，我国M2增幅保持在8.5%附近的历史低位，2020年3月份，为应对疫情冲击，我国M2增幅快速增加至10.1%，4月份进一步增加至11.1%，是2017年以来的最高值。7月份，M2增幅小幅收窄至10.7%，至年底仍保持10.1%增幅，为近年高位水平。3-5月份，社会融资规模增量增幅快速增加至45%，至年底保持在40%以上的增幅。2020年，新增社会融资规模34.86万亿元，同比增加36.3%，比去年增加了23个百分点。美国美国联邦基金利率联邦基金利率、我国货币供应量变化我国货币供应量变化 REICO REPORT 2020-2021 16 资料来源：wind、REICO数据库 疫情应对措施集中在企业疫情应对措施集中在企业救助端，同样利于房地产救助端，同样利于房地产企业企业 2020 年 1 月底开始，中央政治局连续多次会议，明确提出积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度。财政部、税务总局、人民银行、银保监会等部门陆续出台一系列聚焦疫情防控关键领域和支持重点行业的财税金融优惠政策。政策措施主要集中在市场供给端，目的是防止企业资金链断裂。政策措施主要包括：财政贴息、大规模降费、降低和缓缴税款，不盲目抽贷、断贷和压贷，降低实际贷款利率，加大贷款展期、续贷力度，适当减免小微企业贷款利息等。这些政策具有普适性，同样也对房地产企业有积极帮助。疫情发生后，无锡、西安、深圳、浙江、南京等多个省市出台关于应对“新冠”疫情的楼市支持政策，政策内容包括顺延开竣工履约时间、允许延迟土地价款缴纳、税费缴纳延期、预售条件适度放宽、减免房租、推进线上审批服务、信贷支持等。多项救助措施作用下，多项救助措施作用下，房房地产市场迅速回升地产市场迅速回升，成为成为经济回经济回升的主要贡献者升的主要贡献者 在多项救助措施作用下，房地产市场迅速回升，商品房销售面积 5 月起开始同比增加，4 月份开始购地热情大幅增加、新开工面积同比也出现较大幅度增加，带动房地产投资增速 5 月份开始连续正增长，且增速逐月增加。房地产投资成为带动固定资产投资增加和经济回升的主要贡献者，房地产投资对投资增长贡献大约 60%，前 3 季度消费、投资、净出口对经济增长的贡献点数分别为-2.5 个、3.1个、0.1 个百分点（GDP 0.7%），投资发挥了稳增长的关键性作用。近年经济增长的三驾马车贡献率近年经济增长的三驾马车贡献率 资料来源：国家统计局、REICO 数据库 REICO REPORT 2020-2021 17 4 4月份开始，我国主要城市月份开始，我国主要城市群部分核心城市房价加快群部分核心城市房价加快上涨；上涨；6 6月份开始，月份开始，部分部分主主要经济体房价出现加快上要经济体房价出现加快上涨涨 2020 年 4 月份开始，我国一线城市、成渝地区、长三角地区和珠三角地区部分核心城市房价出现加快上涨，包括深圳、北京、上海、成都、无锡、温州等城市。2020 年 3 月份全球货币政策大幅度放松后，6 月份开始部分主要经济体房价出现加快上涨，包括美国纽约、洛杉矶等主要城市，韩国首尔、英国、加拿大、意大利等国家的房价都出现加速上涨，说明货币大幅宽松引发资产价格上涨，背离经济基本面支撑，加大房地产市场泡沫程度。2020年重点城市群二手住房价格指数变化年重点城市群二手住房价格指数变化 资料来源：国家统计局、REICO 数据库 部分经济体房价变化部分经济体房价变化 REICO REPORT 2020-2021 18 资料来源：Wind，REICO数据库 年中开始年中开始房地产房地产政策环境收紧政策环境收紧 坚持坚持“房住不炒”定位“房住不炒”定位，年，年中开始收紧房地产调控政中开始收紧房地产调控政策策 伴随部分大中城市住房价格出现加快上涨，年中开始房地产政策开始收紧，表现在决策部门反复强调“房住不炒”政策基调、因城施策下房价上涨较快城市严格房地产调控、主管部门出台“三线四挡”新规控制房地产企业有息债务规模等方面。第一第一，决策决策部门反复强调部门反复强调“房住不炒”政策基调“房住不炒”政策基调。年初疫情发生后，政府出台了大量企业救助措施，防止企业资金链断裂。救助政策集中在供给端，未出台任何鼓励房地产需求的政策措施，同时决策层反复重申坚持“房住不炒”定位不变。7 月 24 日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等 10 个城市相关负责人参加了座谈会。会议再次明确提出了坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。在部署下一阶段房地产重点工作中，韩正强调，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题；要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置；要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场；要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警；要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为等。8 月，住建部约谈沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等六个城市。8 月 22 日，习近平总书记在合肥召开推进长三角一体化发展座谈会，要坚决防止借机炒作房地产，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来REICO REPORT 2020-2021 19 炒的定位，落实长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。12 月 3 日，韩正副总理在住建部调研，指出“要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展”。第二，房价上涨较快城市陆续从紧房地产调控。第二，房价上涨较快城市陆续从紧房地产调控。7 月份以来大约 30 多个城市收紧房地产调控政策。7 月份，东莞、杭州、宁波、深圳、南京等热点城市纷纷加码房地产调控，其中深圳 715 新政措施严厉，有一定的示范性，包括六方面政策内容：入户满 3 年且社保满 3 年才有购房资格，非深户要 5 年社保；夫妻离婚，购房资格倒追 3 年计算套数；首付比例：无房无贷首付 30%，无房有贷款记录买普通住宅首付 50%，非普通住宅首付 60%，家庭有 1 套购买普通住宅首付70%，非普通住宅 80%；转让增值税从 2 年免变 5 年才免；豪宅线：总价 750 万以上，同时容积率在 1.0（含）以下，同时套内面积 120（含本数）平以上或者建筑面积 144（含本数）平以上；新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。9 月以后，南京、咸阳、无锡、沈阳、银川、常州、唐山、长沙、武汉、西安等城市收紧房地产政策。第三，出台“三线四挡”房地产开发企业债务规模调控新规。第三，出台“三线四挡”房地产开发企业债务规模调控新规。2020 年 8 月，监管部门为控制房地产企业有息债务规模，设置了“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于 100%；现金短债比小于 1 倍。按照规则：“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档“，有息负债规模年增速不得超过 5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档“，有息负债规模年增速不得超过 15%。按照 2019 年年报计算，100 家上市房企红、橙、黄、绿色档的数量分别为 22、36、28、14 家，其中 86 家上市房企需要逐步降杠杆。“三线四挡”房企债务规模的管控，改变了长久以来房地产行业发展的规则，对房企发展战略将会有持续影响。上市房企按销售规模划分的“三线四挡”分布 房企业绩规模 红色 橙色 黄色 绿色 2000 亿以上 20%40%27%13%1500-2000 亿 25%75%0 0 1000-1500 亿 25%50%25%0 500-1000 亿 14%43%36%7%500 亿以下 24%27%29%20%注：根据 2019 年年报计算 REICO REPORT 2020-2021 20 2021 年年房地产房地产市场形势预测市场形势预测 2021年经济增速先高后年经济增速先高后低，估算全年增长低，估算全年增长7-8%第一，第一，2 2021021 年年经济增速经济增速大幅度增加大幅度增加，超常规货币政策逐步退出，超常规货币政策逐步退出。2020 年第 1 季度受新冠疫情冲击，我国经济增速骤降至-6.8%，此后逐季恢复，第 2 季度、第 3 季度、第四季度 GDP 同比增速分别为 3.2%、4.9%和 6.5%，全年经济增速达到 2.3%。由于 2020 年受疫情影响基数低，预计 2021 年第 1 季度经济增速会达到 10%左右，第 2 季度可能为 8%左右，第 3 季度、第 4 季度约 6%，全年经济增速估计在 7-8%。我国目前经济潜在增长率大约在 6%左右，2021 年经济增速大幅增加并不是正常速度，是弥补 2020 年疫情影响下的大幅下降，下半年经济增速将逐步回归正常。2020 年 12 月 16-18 日中央经济工作会议指出，2021 年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险关系。预计 2021 年货币政策回归稳健灵活，疫情期间超常规货币政策将逐步退出。GDP增速和增速和PMI变化变化 资料来源：国家统计局、REICO数据库 第二，第二，从紧的房地产调控持续从紧的房地产调控持续。2021 年全球新冠疫情的影响还在延续，各国货币宽松政策难以全部退出，货币流动性总体应较为宽松，资产价格上涨压力仍较大。十九届五中全会明确，坚持不将房地产作为短期刺激政策工具，坚持“房住不炒”定位，中央经济工作会议再次明确，要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平REICO REPORT 2020-2021 21 稳健康发展。预计 2020 年中以来从紧的房地产政策环境将会持续，因城施策背景下热点城市将会坚持房地产调控政策不放松。第三，加快完善长租房政策。第三，加快完善长租房政策。2020 年 12 月中央经济工作会议指出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。第第四四，房地产市场房地产市场供求供求减少减少。2020 年 8 月“三线四挡”新规实施后，房地产企业购地热情下降，在大部分房企需要降杠杆压力下，预计 2021 年房地产企业购置土地面积、商品房新开工面积延续负增长的可能性较大，房地产投资增速回落，房地产市场新增供给减少。2021 年超常规货币政策逐步退出，热点城市房地产政策从紧将持续，将影响房地产需求实现。预计 2021 年房地产市场需求稳中有降，部分热点城市房地产需求在政策从紧影响下保持基本平稳。综上所述，综上所述，2021 年年在在疫情影响逐步疫情影响逐步下降下降、经济增速大幅回升、经济增速大幅回升背景下，房地背景下，房地产市场发展的政策环境产市场发展的政策环境边际收紧边际收紧，“三线四挡”政策影响继续显现，“三线四挡”政策影响继续显现，预计房地产预计房地产市场市场需求需求稳中有降，房地产稳中有降，房地产市场市场增量增量供给减少供给减少，房价基本平稳房价基本平稳，房地产市场景气，房地产市场景气下降下降。REICO REPORT 2020-2021 22 “十四五”房地产发展前景“十四五”房地产发展前景 “十三五”房地产市场特征“十三五”房地产市场特征 房地产开发投资房地产开发投资低速增长低速增长 第一第一，房地产投资，房地产投资低速增长低速增长。房改以来，我国房地产开发一直以增量房建设为主，房地产开发投资和商品房施工面积逐年增加，2020年房地产开发投资超过14万亿元，商品房施工面积超过90亿平方米。虽然房地产增量建设逐年增长，但2013年以后房地产开发建设增速呈现下台阶态势，各年房地产开发投资增速降至10%以下，2016-2020年均增速为7.9%，大大低于2013年以前年均15-30%的房地产投资增速。2016年以来受价格因素影响，房地产投资实际增速低于名义增速，2016-2019年房地产投资实际增速年均仅4.9%。房地产开发投资向城市群集聚。长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游等五个城市群，是近年吸引人口最多、城镇人口增加最快的地区，新增城镇人口60%落在这五个城市群中。2013年以后，五大城市群房地产投资比重由降转升，房地产投资占比由40%增加至大约45%。房地产开发投资增速变化和五大城市群房地产投资占比变化房地产开发投资增速变化和五大城市群房地产投资占比变化 资料来源：国家统计局、REICO数据库 商品房屋销售面积总量到商品房屋销售面积总量到达峰值附近达峰值附近 第二第二，商品房屋销售面积渐近峰值。商品房屋销售面积渐近峰值。2020 年商品房屋销售面积大约 17 亿平方米，商品房屋销售额大约 17 万亿元，相比 2015 年的商品房屋销售面积和销售额分别增长了 35%和 95%。2013 年以前商品房屋销售面积年均增幅为 17.58%，2013 年以后商品房屋销售面积年均增幅大幅度降至 4.33%，其中 2018-2020 年连续三年商品房屋销售面积增幅降至1%左右，商品房屋销售规模连续三年保持在大约 17 亿平方米，显示商品房屋销售面积逐渐接近峰值。虽然商品房屋销售面积总量渐近高位平台期，但在房价上涨的背景下，商品房屋销售额仍然屡创新高，2016-2020 年均增幅大约 15%，其中 2019 年之前商品房屋销售额增幅均保持在两位数字，2019-2020 年商品房销售额年度增幅降至6%左右。REICO REPORT 2020-2021 23 历年历年商品房销售面积商品房销售面积 资料来源：国家统计局、REICO 数据库 20182018年以来年以来部分城市部分城市二手二手住房价格上涨乏力住房价格上涨乏力 第三，第三，二手住房价格上涨乏力，二手住房价格上涨乏力，一二手住房价格涨幅差距不断扩大一二手住房价格涨幅差距不断扩大。2017 年以前，商品住房和二手住房价格涨幅接近。2017 年开始，商品住房价格上涨持续快于二手住房价格上涨，二者价格涨幅差距不断扩大。2017 年-2020年，商品住房价格累计上涨 37%，二手住房价格累计上涨 23%。分区域看，2017-2020 年，一线城市、二线城市和三线城市新建商品住房价格分别累计上涨 11%、30%和 31%，二手住房价格分别累计上涨 13%、19%和20%，二线、三线城市住房价格上涨幅度高于一线城市。部分城市二手住房价格上涨乏力，2018-2020 年 70 大中城市中有 25 个城市二手住房价格涨幅低于同期物价上涨幅度。近近年年70大中城市商品住房和二手住房价格指数变化大中城市商品住房和二手住房价格指数变化 资料来源：国家统计局、REICO 数据库（2015 年=100）REICO REPORT 2020-2021 24 “十四五”房地产发展背景“十四五”房地产发展背景 城镇城镇住房短缺已经解决住房短缺已经解决，各种红利效应继续减弱各种红利效应继续减弱 上世纪 90 年代以来，房地产市场经历了长达 20 余年的繁荣发展，这种繁荣发展背后有经济快速增长、收入持续增加、城镇化快速发展、人口结构红利等多种红利效应，“十三五”时期支撑房地产市场繁荣发展的各种红利效应减弱，“十四五”时期经济快速增长、人口结构红利、城镇化快速发展等红利效应将继续减弱。第一第一，城镇住房短缺已经解决城镇住房短缺已经解决。1978 年我国城镇居民人均住房建筑面积只有 6.7 平方米，1985 年增加为 10 平方米，2019 年城镇人均住房面积为 39.8 平方米，各层次居住水平的城镇居民住房条件均有所改善。根据国家统计局 2015 年1%人口抽样调查数据，城镇家庭住房自有率为 79.2%，城镇居民家庭人均住房间数为 1.07 间，已经实现了“人均一间房”的居住标准。参照国际经验，住房充足时住房数量与家庭数量的比例基本徘徊在 1.1 附近，例如，日本于 80 年代中期户均住房套数超过 1.1，之后则基本保持稳定；韩国户均住房套数于 2002 年超过1，目前该值稳定在 1.08 左右；美国 1965-2009 年间，户均住房套数基本稳定的1.12 左右；英国自 60 年代以来户均住房套数超过 1，80 年代后该值基本稳定在1.08。初步估计，目前我国城镇户均住房数量超过 1.1，城镇住房短缺已经解决，住房供给由单纯数量发展阶段进入到数量和质量、环境并重阶段。第二，第二，经济增长趋势性下降经济增长趋势性下降。改革开放之后，我国保持了 30 年的高速增长，40 年 GDP 年均增速达到 9.4-9.5%，2007 年中国经济增长达到峰值 14.2%，2015年之后降到 7%以下，2019 年 GDP 增长 6.1%，从 14.2%到 6.1%，回落了 8.1 个百分点，平均每年增速回落 0.7 个百分点。我国经济增速回落的原因，与劳动年龄人口减少有直接关系，预计“十四五”期间经济增长继续趋势性下降，经济增速大约为 5%。第三，第三，人口结构红利下降人口结构红利下降。25-45 岁群体是我国购买住房的主要群体。建国后我国共出现了三次人口出生高峰，分别是：50 年代第一次出生高峰，1963-1974年第二次出生高峰，1980 年代末期第三次人口生育高峰。这三次人口出生高峰导致 1995-2015 年我国 25-44 岁群体数量基本处于持续增加状态，构成我国