写字间产品年鉴.pptx

2009写字间市场关键词金融危机信心不足价格井喷前兆金融危机从政策面上看市场u经济危机深刻的影响着写字间市场的发展。u政策偏向于住宅角度，作为投资品的商用物业无法获得太多的政策支持。u金融政策调整，或可使写字间市场受惠。u国家问责于地方政府，稳定房价或成政绩标准，商用物业发展将成政府收益新来源。政策导向不利，写字楼市场反弹乏力，未来两年内，写字间市场受政策影响，仍不会恢复07年以前的市场表现。0808年年137号、174号、银发2008302号、国办发2008131号文件出台。下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税；降低购买首付比和个贷利率。0909年初年初四大国有银行宣布执行住房贷款七折的优惠利率优惠细则，不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。0909年年3 3月月各大城市出现市场回暖，部分地区“房荒”，恐慌性购买使商品房价格出现报复性反弹。5 5月月2727日日保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%，房地产信贷政策开始“松绑”，大笔资金进入房地产开发领域，市场完全回暖。1212月月1414日日明确提出“遏制”房价过快上涨，力度明显重于“抑制”，更狠于“稳定”。1212月月1717日日相关部门将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。1212月中旬月中旬物业税开征又一次进入发改委讨论议程，考虑商业及投资类物业率先开征。0808年年政策更多倾向于普通住宅市场，以保障民生稳定经济为核心内容，写字间产品作为投资类物业，不在政策优惠之列。0909年初年初针对住宅物业实施的优惠利率，其优惠领域没有扩大到写字间市场，写字间产品根据四大行或商业银行的不同规定，利率上浮10%-30%，在经济危机的整体影响下，对写字间市场来讲，无疑雪上加霜。0909年年3 3月月写字间市场同样面临着供应紧缩的局面，但政策市的影响并为扩及到商务用房领域，需求疲软。5 5月月2727日日写字间产品写字间产品的最低资本金比例由35%下降至30%，信贷政策的倾斜和厚此薄彼再一次使写字间产品开发受到严重影响，住宅市场完全回暖使写字间市场更加低靡。1212月月1414日日房地产市场再次拉动整体经济实现8%以上的高速增长，在完成使命之后，又一轮调整将波及整个市场，写字间市场亦在其中。1212月月1717日日拿拿地资金比例的上调，使写字间产品的开发成本进一步增加，供应再次受限。1212月中旬月中旬物业税或从商业地产开征，发改委的一句答记者问使商业地产正待复苏的市场又成为机构和个人投资者禁入的禁区。08-09政策节点政策影响政策影响10年政策方向新国四条新国四条要增加普通商品住房的有效供给；要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；要加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理；要继续大规模推进保障性安居工程建设。国十一条国十一条加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度。第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率严格按照风险定价；继续实施差别化的住房税收政策。加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制并确保各项工作措施落到实处。金融政策金融政策导向向国家出台的金融政策将对不同行业实行不同的货币政策，在宽松的货币政策基础上，适度的对房地产投资投机角度收紧银根。u 国四条和国十一条，国四条和国十一条，都在国家责任以及政府责任的角度进行了规定和约束，2009年，房地产市场在我国整体运行中充分起到支柱行业的作用，带动国民经济的成功增长，但由于宽松的货币政策和08年沉淀下来的旺盛的购买力共同作用于市场，使商品房价格出现报复性反弹。在经济大势趋于稳定的同时，遏止房地产市场对流动资金的吸纳和资产泡沫的出现，中央出台相关政策的目的非常明确，可以说是政策从松到紧的一个过程，我们可以将市场看做是政策向07年回归的预兆。u在中央问责于在中央问责于地方的同时，稳定房价将会成为考核地方政府政绩的一个角度，在土地收益和房价高企之间，地方政府有可能加大商业用房的建设，从而在稳定住宅价格的同时，仍然可以保证地方财政的收益。u国家相关政策核心国家相关政策核心的几个关键词应该是“投资、投机、二套房、无房”政府的相关政策导向仍然倾向于住宅，对于写字间市场，以上政策可以说利弊参半：其一，弊端在于会加剧投资市场的不确定性，影响投资信心。其二，利的一面在于，当作为大众投资品的二套住宅首付严格按照40%的比例执行的情况下，写字间产品的投资人群将增加。信心不足从供需两个角度看市场u供应逐年减少，截止2009年末，08年预计立项的6个项目都没有落地，全年供应仅有4万平。u09年供应虽止跌回升，但08年供应量达到10年间最低点，09年与06年相比，供应量减少了70%。u需求不旺，全年销售仅有2.8万平方米，供销比达到1.7。u单个项目月均去化仅有250平左右，销售市场极端低靡。16.512.263.724.9475-33.27%-25.70%-69.66%33.00%供应量增长率06年07年08年09年写字间产品历年供应量写字间产品历年供应量u09年写字间市场供应面积稍有回升，总供应面积较08年高出1.2万平，供应增长率结束了4年以来持续减少的局面，但与供应高峰的06年相比，仍然有70%以上的缩减。u08-09年，受金融危机的影响，写字间产品的供应以小面积单个项目为主，超过2万平的项目仅有两个，分别为圣豪汇商和先行国际。u从写字间供应市场来看，08年底预计供应的6个项目合计16.4万平方米商务面积都没有推向市场。u预定供应面积皆未推向市场，这说明开发企业对销售市场信心不足。0000.31.00002.40003.70000.70.6000.403.3004.901.40002.20003.23.5616.308供应（万平）09供应（万平）09预计供应（万平）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 合计08-09年供年供应面面积图开发企业信心不足，导致供应大幅度减少09先行国际09银湖柳苑09绿地英湖商务港u09年供应的写字间产品比较有限，且皆脱离了原有成熟商务区。u供应面积都比较小，仅有先行国际一个项目超过1万平方米，最小的银湖柳苑仅有3000平方米。u从供应区位及面积来看，写字间产品的供应，是以上项目不得已而为之的一种选择，这也客观说明了开发企业对写字间物业市场的不确定和信心不足。各主要商务区出租率各主要商务区出租率CBD（西安大路）解放-亚泰商务带桂林路区域环铁区域红旗街区域高新技术开发区其他区域295666 82506 115049 210473 159580 248000 19863479564878735147 49251 33336 70234 51645面积（）空置面积（）CBD 桂林商务区红旗商务区 环铁商务区高新商务区解放商务带 其他区域 供应面积及空置面积对比供应面积及空置面积对比29566682506115049210473159580248000198634145565610面积（）个数CBD 桂林商务区 红旗商务区 环铁商务区 高新商务区 解放商务带 其他区域 各主要商务区供应面积图各主要商务区供应面积图截止2009年12月，长春市在租售写字间项目总数达到51个，总建筑面积达到130万平方米，总供应量增长率3.8%；空置面积总量32万平方米，占总供应量的25%，且各主要商务区出租率呈直线前进，市场需求不旺。价格从价格面上看市场活性u售价连续24个月呈直线前进，变动较小。u租金连续24个月呈直线前进，变动较小。u出租率连续24个月呈直线前进，变动较小。u市场缺乏活性，需求市场观望情绪浓厚，市场寻求不到涨价的引爆点。各商务区按月统计平均出租率（各商务区按月统计平均出租率（%）CBD（西安大路）解放-亚泰商务带桂林路区域环铁区域红旗街区域高新技术开发区其他区域u各区域平均出租率呈阶梯式向上，部分区域出现出租率嘉奖的态势。u09年初，平均出租率触底，从年中开始出现微弱反弹，截止2009年末，基本恢复到上年同期水平。u整体出租率走势有向上趋势，但过于平缓，这也充分说明终端使用人群不足，租赁人群在某时间点甚至有减少的态势。09年1-5月，部分商务区整体出租率触底，至12月基本恢复上年同期水平。购买人群信心不足，需求市场低靡。销售率增长（销售率增长（%）20%u单月销售面积超过2000平的项目仅有3个。u各个项目月平均去化面积仅有275.1平方米。u年去化量超过20%的项目仅有3个，分别是万晟、南湖假日、银湖柳苑。u市场购买情绪低落，观望情绪十分浓厚，投资及自用客群对未来市场发展皆不看好。典石广场百脑汇盛世城万晟现代城南湖假日银湖柳苑先行国际2000平16.5012.263.704.9014.147.364.782.801.171.660.771.75供应量（万平）去化量（万平）供销比2006年2007年2008年2009年06-0906-09年供应及去化情况年供应及去化情况主要商务区主要商务区08-0908-09分月份售价走势分月份售价走势CBD（西安大路）解放-亚泰商务带桂林路区域环铁区域红旗街区域高新技术开发区其他区域各主要商务区按月租金价格走势图各主要商务区按月租金价格走势图CBD（西安大路）解放-亚泰商务带桂林路区域环铁区域红旗街区域高新技术开发区其他区域价格缺少上升动力，租金及售价皆呈直线前进。u08年1月09年12月，两年的时间内，各主要商务区的平均销售价格没有太大变化，各区域售价发生变化皆是新项目入市导致价格整体微调，由于需求不旺整体销售价格没有上调的动力。u各主要商务区租金价格也呈直线前进，其中高新技术开发区由于创业园大面积低租金产品入市，导致区域租金整体大幅下降，单从市场价格变化来看，单个项目租金整体调整的情况极少。u租金和售价两者的市场表现皆比较平淡，市场缺乏上涨动力，这也使本来就投资信心不足的开发商投资更加谨慎。资源稀缺年内供应量少，总供应量大，空置面积达到32万平方米，写字间产品供大于求，从供需平衡角度无法形成价格上涨。成本上涨建筑成本及税收没有过大调整，基准地价及路线价没有变化，构成写字间开发的主要成本项没有大的调整，故此，成本角度无法推升写字间产品价格上涨。地段价值当前长春市写字间产品受地段约束不太明显，各区域价格差距没有拉开，且在写字间产品销售的过程中没有形成明显的区域热点，地段价格优势没有体现，也无法形成价格的推动优势。价格上涨08-09年，长春写字间从售价到租赁价格皆呈现出直线前进的态势，价格变动幅度不大或者可以直接认为写字间缺少价格上涨的必要写字间缺少价格上涨的必要条件。条件。井喷前兆从2010年的供应角度看市场u2010年，长春写字间市场预计新增项目较多，多数集中于西安大路CBD区域。u大多数新增项目为新建项目，少量为旧楼改造项目。u多数项目拟建设为高档写字间产品。u从当前市场角度来看，未来一年内，写字间产品的集中上市将带来极为惨烈的市场竞争。英海大厦建和街项目万达时代商务中心绿地蓝海商务广场CBD区域是2010年市场供应的主要区域,其中包括新建项目3个,改造项目1个,现房项目1个,总建筑面积10.54万平方米.长春国际金融中心荣丰地产2007年以2亿拿地,次年完成设计,三年的时间尚未见规模,不难推测,该项目实际是为了 09年下半年借壳S武石油成功的暗渡陈仓在A股上市的重要砝码，项目最终能否建成仍是个未知数。项目名称项目名称位置位置建筑面积（万建筑面积（万平）平）档次档次1010年上市的年上市的可能性可能性世纪鸿源广场CBD1.4高档建和街项目CBD2.94高档万达时代CBD2高档绿地蓝海CBD2 高档英海大厦CBD2.2 高档国际金融中心解放大路3.49高档亿龙国际红旗街12.86高档美凯龙商务中心远达大街14.40中档2010年预计上市项目将达到5年以来最高点，年上市项目总建筑面积将达到37.8万平方米，其中美凯龙项目当前处于规划阶段，有物业转向的可能，但即去除该项目，市场总供应面积仍然有23.4万平方米，且项目聚集情况比较明显，供应结构类似，届时市场竞争会比较激烈。1.661.721.531.521.570.781.541.871.871.531.521.790.781.5409平均租金10平均租金CBD（西安大路）解放-亚泰商务带桂林路区域环铁区域红旗街区域高新技术开发区其他区域09平均租金,CBD（西安大路）,1.6609平均租金,解放-亚泰商务带,1.7209平均租金,桂林路区域,1.5309平均租金,环铁区域,1.5209平均租金,红旗街区域,1.5709平均租金,高新技术开发区,0.7809平均租金,其他区域,1.5410平均租金,CBD（西安大路）,1.8710平均租金,解放-亚泰商务带,1.8710平均租金,桂林路区域,1.5310平均租金,环铁区域,1.5210平均租金,红旗街区域,1.7910平均租金,高新技术开发区,0.7810平均租金,其他区域,1.5420102010年主力商务区租金价格年主力商务区租金价格预测预测（元（元/平平/天）天）项目名称项目名称位置位置预计上市租金预计上市租金价格（元价格（元/平平/天）天）世纪鸿源广场CBD2.52.5建和街项目CBD3万达时代CBD2.2绿地蓝海CBD1.7英海大厦CBD2.7国际金融中心解放大路3亿龙国际红旗街2美凯龙商务中心远达大街新产品的上市会带来各个主力供应区租金价格的大幅度上涨，但这是由于市场预期以及大量供应带来的价格上涨，并不意味着未来的市场整体销售前景看好。结论2010年上半年，新增项目区域均价大幅上扬；u2010年，CBD区域和红旗街区域的写字间产品价格当大幅度上调。u08-09年供应项目现房入住，会刺激整体市场入住率发生变化。u各区域价格增长原因是由于高地价和地缘因素所引起的，并非供需结构性的价格上扬。u国家政策对住宅产品收紧的同时，会同时将部分住宅投资行为转化为对商业物业的投资，同时刺激写字间产品的销售，但这个量相对来讲会非常的小。2010年，写字间销售市场较本年度有所好转；2010年，写字间供应大幅增加；2010年，写字间价格仍旧缺乏价格引爆点；2010年，各区域写字间整体出租率小幅上升；长春当前的写字间产品发展乏力，自用客群增长速度较慢，投资市场构建不完善，没有形成完整的投资体系，未来发展缺乏需求支撑，前景堪忧虑。