2019房地产城市可进入市场调研报告.pdf

策研院-刘霄独立工作室Land development assessment report of Zhengzhou郑州地块可进入评估报告郑州地块可进入评估报告郑州市城市综合价值评估区域地块优劣势评估010203地块综合价值估算目录交通/经济/产业/人口区域定位/行业市场/人文环境/乐园竞争/政府配合度地块条件/交通配套/项目竞争/经济评估郑州市城市综合价值评估01交通+经济+产业+人口区域发展潜力四 个 维 度 分 析 郑 州 发 展 存 在 的 机 遇郑州国家级重要的综合性交通枢纽性城市，郑州是国家战略指导下处于经济用量仅次于长三角、珠三角、京津冀的中原城市群，直接辐射人口1.58亿人。国家战略给郑州的城市定位：国际性综合交通枢纽城市，承接国际人员往来、物流集散、中转服务等综合服务，打造通达全球、衔接高效、功能完善的国际交通中枢。是首批综合交通枢纽示范工程城市（广州、武汉、郑州）之一。2座航站楼、2条跑道（十三五规划说适时加至3条）、162条航线6个火车站：2条铁路干线、6条高铁线72条BRT线路21条轨道交通11条过境高速公路交通经济产业人口郑州 铁路（高铁）网是郑州发展的生命网 郑州的繁荣，河南的发展，是火车拉出来的 郑州站：亚洲最大的客运站之一，陇海铁路、京广铁路交会处。郑州东站：全国第二大高铁站，是京广高铁、徐兰高铁以及郑济高铁、郑合高铁、郑渝高铁，郑太高铁八个方向的交会处。郑州北站：亚洲最大的火车编组站。郑州西站：是全国首例在建成通车后的高铁上建设铁路站点工程，承载经由辐射区旅客集散，缓解郑州旅客出行压力。郑州南站：（在建）全国第二大高铁站，郑州城际铁路系统中心。郑州圃田西站：是亚洲最大的货运站之一，是郑欧班列的起点。两小时：石家庄、西安、济南、合肥、南京、太原，三小时：北京、武汉、青岛、天津，四小时：长沙、南昌、杭州、上海、重庆，六小时：广州、沈阳、福州、深圳、贵阳、成都 八小时：哈尔滨、长春。从郑州坐高铁可直达全国2/3的省会城市6大火车站打造立体高效的客运货运发达体系交通经济产业人口郑州站郑州东站郑州西站郑州北站郑州南站圃田西站按照中原经济区规划、中原城市群城际轨道交通网规划 已经建成运营郑州焦作（30分）、郑州新郑机场（19分）许昌（22分）、郑州开封（30分）、规划建设郑州新乡、新郑机场登封洛阳、聊城济南、许昌平顶山、洛阳平顶山、阜阳六安、宿州淮安城际铁路。郑州、开封、洛阳、新乡等9个城市及其所辖县市的全部行政区域，均纳入城际轨道交通网。未来，从郑州出发，半小时内可到达中原城市群中的任何一座城市，形成以郑州为中心的“半小时交通圈”。交通经济产业人口 城际铁路 构建郑州“半小时”国家中心城市都市圈“半小时交通圈”即中原城市群紧密层（除开封外）中原城市群核心层“一小时交通圈”即中原城市群辐射层交通经济产业人口 航空网：重要的中国对外贸易国际航空港 截至2016年底，在郑州机场运营客运航空公司40家(国内31家、国际9家)，开通客运航线162条(其中国际地区25条），客运通航城市86个（其中国际地区19个），已成为国内除上海、北京、广州、深圳、成都、杭州机场之外的第七大货运机场 根据规划，到2020年底，郑州机场货运通航城市达到50个，国际货运航线超过40条，年均增速保持在30%，与全球前20位国际枢纽机场建立通航关系，初步形成通达全球五大洲的航空客货运网络。2000km：覆盖全国人口的90%覆盖全国GDP的95%1000km：覆盖全国人口的56%覆盖全国GDP的61%500km：覆盖全国人口的30%覆盖全国GDP的22%北京郑州环渤海经济圈长三角经济圈珠三角经济圈上海广州2076万45.67万20%13.2%1730万40.33万图例：2015年2016年同比增长率数据来源：省发改委起降架次（架次）旅客吞吐（人次）货邮吞吐（吨）15.3%15.4万 17.8万 辐射4小时可到达的城市目前有11条过境高速，3.5小时之内可以到达省内所有省辖市，8小时可到达北京及郑州周边所有省会城市。交通经济产业人口 高速网络让郑州轻松扩大了4小时的生活半径圈城市距离驾车时间城市距离驾车时间开封77km1.5小时晋城140km2小时新乡70km1.5小时菏泽214km3小时焦作88km1.5小时长治2283小时一刻钟许昌97km1.5小时亳州270km3小时一刻钟洛阳138km2小时邢台300km3.5小时平顶山158km2小时邯郸244km3.5小时安阳200km2.5小时淮北337km4小时商丘200km2.5小时济宁320km4小时南阳270km3.5小时临汾350km4小时省内主要城市省外主要城市目前在运行的地铁有3条，分别是1号线、2号线和9号线（与2号相接）打通了中心城区与航空港区、东部新城、南部新城、西部新城的交通接驳状态，根据规划2020年将开通15条地铁线路，逐步形成“米字+一环两横四纵”布局，覆盖全市所有辖区，到2050年将达到21条，将进一步提高城市交通运行能力。郑州第一阶段地铁发展线路图2050年前发展线路图交通经济产业人口 城市轨道交通（地铁）发展规划9将逐渐形成国内重要的国际物流航空港：郑州将以开通航线的枢纽机场为主要通航点，覆盖亚洲，辐射欧美，拓展非洲，直通南太平洋。到2020年底，货运通航城市将达到50个，国际货运航线超过40条，年均增速保持在30%，与全球排名前20位的国际枢纽机场建立通航关系，初步形成通达全球五大洲的航空客货运网络。将逐渐形成中原经济区核心交通枢纽，影响范围扩大至以郑州为中心的500公里范围：到2020年将建成“四横四纵”：北京郑州武汉广州深圳高铁专线和徐州郑州西安兰州客运专线在此交会，以郑州为中心建成双“十”字铁路客运枢纽和“米”字客运网络。“四横四纵”高铁建成后，郑州将形成到北京、上海、天津、武汉、西安的“3小时铁路客运交通圈”郑州是一个交通枢纽型城市，在最近十年里，武汉得以飞速发展依靠的是国家战略定位和发达的枢纽型交通网络，最近几年郑州再次奋起直追。郑州之于成都、郑州之于武汉、郑州之于西安，他们有着极为相似的战略发展地位和交通发展优势。都处于区域城市群核心，都有着国家战略的高度支持。小 结郑州特殊的交通环境对郑州未来的发展起到了什么样的作用？结构推导交通产业人口消费2020年货运航线超过40条机场旅客吞吐量超过2900万人铁路建成3小时交通圈交通发展，货物运行速度增加，促进城市产业结构调整，发展机会增加2020年人口预计增加到1050万2020年GDP预计增加到11650亿元郑州的经济增长环境是否真的存在潜力？产业发展能够吸引更多的消费人群进入？55476201.967837315.27994.212%10%9.50%10.10%8.40%0%2%4%6%8%10%12%14%01000200030004000500060007000800090002012年2013年2014年2015年2016年2012-2016年郑州市GDP及增长率GDP(亿）增长率950471.3430328.9320.9261.6219.5106.58%9.9.30%11.30%8.10%10.70%8%7.30%0%2%4%6%8%10%12%0200400600800100012002015年郑州各区GDP及增长率GDP(亿）增长率2016年全国城市GDP-TOP20排名城市GDP（亿）增长率1上海266886.70%2北京245416.70%3广州200048%4深圳193009%5天津178009%6重庆1701010.70%7苏州154007.50%8武汉117567.80%9成都117217.50%10杭州1170010%11南京104508%12青岛101008%13长沙93099.40%14无锡91577.50%15佛山86008.50%16宁波85607%17大连81506.50%18郑州79948.40%19沈阳76443%20烟台70038.20%2016年郑州GDP为7994亿元，在全国城市中排名18，增长率排名第5。近几年郑州发展迅速，在2016年底成功成为十个国家中心城市之一。由于惠济区处于主城边缘，且该区域以自有生态环境为优势，无大量产业，故而GDP表现落后。交通经济产业人口以上数据来源于地方统计局63328680707305677217828729.60%7.90%7.50%7.90%6.40%0%2%4%6%8%10%12%0200004000060000800001000002012年2013年2014年2015年2016年20122012-20162016年郑州市人均年郑州市人均GDPGDP及增长率及增长率人均GDP（元）增长率郑州市人均GDP2016年上涨到82872元，在全国省会城市中名列前茅，在省会城市中排名第七，跻身十强，而居民人均可支配收入及人均消费支出却略低于全国平均水平（33616元）。交通经济产业人口以上数据来源于地方统计局2424626615290953109933214166101867220122216922321012.20%9.80%9.30%8.70%6.80%14.60%12.40%7.80%7.80%9.80%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%05000100001500020000250003000035000201220132014201520162012-2016郑州城镇居民人均可支配收入、消费支出及增幅人均可支配收入（元）人均消费支出（元）人均可支配收入增速人均消费支出增速以上数据来源于地方统计局1070.51308.71659.51801.62269.92898.43208.43470.53771.13625.53780.7853.91024.11249.81395.81605.51882.62196.22584.42862.43538.74057.1010002000300040005000600070008000900020062007200820092010201120122013201420152016郑州历年三产占比第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）三产构成如郑州跨境贸易电子商务、分享经济等新兴业态发展迅猛，一直呈现井喷式增长。郑州作为商贸城市，传统物流和传统批发零售业一直比较发达建立了以郑东新区金融、楼宇经济、会展，航空港的临空经济，及其他的现代物流、文创旅游业、房地产业等产业为支柱的现代服务业体系。新兴产业03传统服务业01现代服务业022016年，一、二、三产业占GDP的比重分别为2.0%、47.3%、50.7%，第三产增加值占GDP比重首次超过五成，全年第三产业投资完成5430亿元，比上年增长14.8%。推动第三产业大幅增长的核心原因是房地产投资。全年房地产投资完成2779亿元，增长38.9%，占固定资产投资和第三产业投资的比重分别达到39.7%和51.2%。交通经济产业人口交通经济产业人口电子信息工业汽车及装备制造业新材料产业生物及医药产业铝及铝精深加工产业现代食品制造业家居和品牌服装制造业传统的七大支柱产业未来重点打造产业汽车及零部件装备制造现代物流电子商务服务文化旅游业进出口贸易服务郑州现有文旅项目发展规划 关于文化特色产业的发展“发展文化旅游，建设特色小镇”是郑州下一阶段重要的产业规划之一，除了中牟之外，其他区域文旅特色小镇发展较为滞后，目前，中牟已经形成一部分定位为“小型精品项目”的文旅特色项目。交通经济产业人口华强文化科技产业基地华谊兄弟电影小镇项目中牟雁鸣湖野生动物园海昌极地海洋公园项目银基旅游度假项目华侨城大型文化旅游项目郑州郑州站郑州西站郑州东站连霍高速新郑国际机场黄河风景名胜区神仙洞景区郑州市万山森林公园黄河花园口旅游区黄河富景生态世界凤凰岛绿博园象湖生态湿地公园方特欢乐世界古荥镇旅游业发展现状：郑州旅游资源丰富，既有壮丽的自然资源，又有珍贵的人文资源，为旅游业发展提供了坚实的基础。6200.47019.677668674.48933.60%4%8%12%16%20%0500010000201220132014201520162012-2016郑州市旅游人次统计旅游人次（万）增长率700.1801892.60 1004.21053.90%4%8%12%16%20%24%050010001500201220132014201520162012-2016郑州市旅游收入统计旅游收入（亿）增长率郑州的旅游人次及收入都稳步上升，2016年郑州旅游人次8933.6万人次，占河南省旅游人次的15.32%，旅游收入1053.9亿元，占河南省旅游收入的18.28%，作为省会城市，郑州的旅游收入在全省各城市中遥遥领先。交通经济产业人口 关于旅游产业的发展规划将都市区旅游发展的总体布局打造为“一带、四区”的文化旅游格局。即：沿黄河文化旅游带、都市文化旅游区、黄帝文化旅游区、嵩岳文化旅游区和河洛文化旅游区。重点打造“黄河”、“黄帝”、“嵩山”、“商都”四个具有国际影响的文化旅游品牌形象，综合发展生态旅游、休闲旅游、度假旅游、文化旅游、商务旅游、会展旅游等六大旅游项目，打造一批精品旅游景点。规划8条品牌旅游线路，建立以主城区为中心的半小时环城休憩带、1小时中原旅游圈。规划在郑州站、新郑州站、航空港设置三个游客集散中心。交通经济产业人口新密市新郑市中牟县惠济区嵩山文化旅游区商都文化旅游区河洛文化旅游区黄帝文化旅游区航空港组团郑汴-中牟组团上街-荥阳组团沿黄生态文化旅游产业带 城市人口变化1.96%1.77%2.03%2.04%1.62%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%86088090092094096098020122013201420152016郑州2012-2016年常住人口及增长率常驻人口增长率郑州周边巨大的农业人口数量，和作为省会城市、铁路交通中心所拥有的得天独厚优势，使其产生了巨大的吸引力。五年时间里，这座城市吸引了近100万的人口流入，人口导入力强。以上数据来源于地方统计局年份总人口数（万人）市区人口（万人）城镇化率2005716302.259.2%2006724.3309.360.2%2007725.6318.961.3%2008743.6326.562.3%2009752.1333.163.4%2010866.1428.463.6%2011885.7437.464.8%2012903.1443.466.3%2013919.1466.367.1%2014937.8478.468.3%2015956.9489.369.7%2016972.4496.171%交通经济产业人口郑州人口基数大，从2012-2016年年均人口增长13.86万人，高于武汉、长沙、合肥等城市。近五年郑州及周边主要城市人口增长情况（万人）以上数据来源于地方统计局交通经济产业人口城市郑州武汉长沙合肥年度人口（万）人口增长率人口（万）人口增长率人口（万）人口增长率人口（万）人口增长率2012903.12.8%10121.0%7141.4%7570.7%2013919.11.8%10221.0%7221.1%7610.5%2014937.82.0%10331.1%7311.2%7701.2%2015956.92.0%10602.6%7431.6%7791.2%2016972.41.6%1076.621.6%764.522.9%786.91.0%5年增长人口：69.3万人5年增长人口：64.62万人5年增长人口：50.52万人5年增长人口：29.9万人郑州城市发展总体评估现在（2016年）未来（2020年）郑州交通旅客吞吐量2076万人次，货邮吞吐量45.67万吨1小时半径内里程约为980公里地铁开通运营61个站点旅客吞吐量达2900万人次，货邮吞吐量达100万吨6个火车站，2条铁路干线、6条高铁线地铁线路由现在的3条扩至15条，预计建成300公里经济GDP为7994.2亿元，增速8.4%GDP将达11650亿元产业第三产业增加值457.1亿元，占比为50.7%产业结构迅速调整，旅游产业重点发展人口现有人口972.4万人，增速1.62%预计人口增加到1050万过去（2012年）现在（2016年）杭州交通旅客吞吐量1911万人次，货邮吞吐量33.8万吨1小时半径内里程约为240公里地铁开通运营31个站点旅客吞吐量3165万人次，货邮吞吐量49万吨1小时半径内里程约为770公里地铁开通运营64个站点经济GDP为7803.98亿元，增速为8.4%GDP为11050亿元，增速为9.5%产业第三产业增加值3921.17亿元，占比为50.2%，第三产业增加值6768.26亿元，占比61.25%人口常住人口880.2万人，增速为0.7%919万，5年时间增长38.8万人区域优劣势评估02对 四 个 区 域 进 行 各 个 维 度 的 对 比 评 估区域定位+行业市场+人文环境+乐园竞争+政府配合度区域优劣势比较惠济区运河小镇地块黄河万亩湿地地块新密市白寨镇地块张湾地块城关镇地块新郑市龙湖镇西侧地块机场西侧地块新郑市城区西侧地块具茨山地块中牟县文创园地块12345678910所有地块位置展示目前我司在郑州一共拓展了10个地块，分别位于惠济区、新密市、新郑市与中牟县。惠济区荥阳市巩义市登封市新密市新郑市中牟县金水区二七区中原区新郑国际机场管城区郑州东站郑州站郑州西站13456789102少林寺黄河风景名胜区黄河富景生态园绿博园黄帝故里4A5A4A4A4A4A康百万庄园连霍高速郑少洛高速郑民高速金港澳高速郑尧高速永登高速郑云高速惠济区荥阳市新密市新郑市郑州市郑州西站中牟县郑州站郑州东站新郑国际机场城际列车站郑东新区区域定位行业市场人文环境政府配合度区域总占地面积（平方公里）距郑州市（km）人口（万人）GDP（万元）人均GDP（元）惠济区232.81231106491834352新密市10013380651092181386新郑市8734078.6615593478319中牟县1416.63071264165937206惠济区：融合发展的创新区，生态宜居、文化创意旅游区。新密市：高端制造业、高成长服务业和现代都市生态农业中心。新郑市：中部现代产业新城、中原经济区现代商贸物流中心、新型城镇化示范城市、黄帝故里历史文化名城。中牟县：汽车产业、文创产业和休闲旅游业三大主导产业中心。地块所在区域定位 地块所在区域基本概况乐园环境区域定位05001000150020002500300001000200030004000惠济区新密市新郑市中牟县2016-2017年四个区域土地成交量价图2016年成交面积(亩）2017年成交面积(亩）2016年楼面价（元/）2017年楼面价（元/）位置最佳，属于郑州市主城区位置，故而地价最高，在2017年前两季度的成交中楼面价为2737元/；自2013年成立文创园以来，先后吸引了深圳华强、海宁皮革城、建业华谊电影小镇等文创类项目，区域随之火热，2017年前两季度的土地成交量就超出了2016年全年的成交量的50%，楼面价为1785元/；被列为城镇化示范城市，紧邻市区的龙湖镇开发如火如荼，2017年1-5月成交楼面价为900元/；土地开发刚刚起步，成交量与价格均较低，2017年前两季度成交310亩地，楼面积为860元/。惠济区中牟县新郑市新密市土地市场政府配合度乐园环境行业市场人文环境房地产市场18572415529561688511925108581006310038967394219142861671080200040006000800010000120001400016000180000500000100000015000002000000250000030000002016年郑州市各区域房地产量价表现供应面积（）成交面积（）成交均价（元/）郑州市2016年房地产市场总体表现为供不应求，价格最高的郑东新区2017年5个月的成交量几乎与去年一年成交量持平；惠济区2016年成交均价为10858元/，全年销售量1857241，价格在以下10个区域中排名第四；中牟县2016年成交均价为9142元/，全年销售量552956，与郑州城区相比排名较低；备注：以上数据来源于CRIC；新密市与新郑市未查到成交数据。区域定位政府配合度乐园环境行业市场人文环境成交面积：185.7万成交均价：10858元/成交面积：169.4万成交均价：11925元/成交面积：255.2万成交均价：9421元/成交面积：55.3万成交均价：9142元/成交面积：194.5万成交均价：10038元/成交面积：229.7万成交均价：8616元/郑东新区航空港区高新区经开区成交面积：223.4万成交均价：10038元/成交面积：131.1万成交均价：16885元/成交面积：75万成交均价：10858元/成交面积：173.7万成交均价：7108元/区域定位政府配合度乐园环境行业市场人文环境15781126571236811523111871117710817108138996821902000400060008000100001200014000160001800001000002000003000004000005000006000002017年1-5月郑州市各区域房地产量价表现供应面积（）成交面积（）成交均价（元/）备注：以上数据来源于CRIC；新密市与新郑市未查到成交数据。房地产市场惠济区2017年1-5月成交均价为12700元/，环比上涨50%，5个月成交面积已是2016年全年的65%；中牟县2017年1-5月成交均价为8996元/，环比上涨30%，5个月累计成交面积高出去年全年45629；新郑市的热门片区龙湖镇现阶段房价逼近10000元/，竞争十分激烈，新密市的开发仍处于启蒙状态。成交面积：37.6万成交均价：12657元/成交面积：25万成交均价：11187元/成交面积：51.6万成交均价：10813元/成交面积：18.1万成交均价：8996元/成交面积：33万成交均价：10038元/成交面积：38.6万成交均价：10817元/郑东新区航空港区高新区经开区成交面积：32万成交均价：11523元/成交面积：29.5万成交均价：15781元/成交面积：32万成交均价：11177元/成交面积：26.7万成交均价：8219元/根据自然人文环境评估区域与大型文旅度假项目的匹配度黄河风景名胜区黄河富景生态世界花园口风景区邙山生态园区轩辕圣境凤凰山风景区中州桃花源风景名胜区伏羲山大峡谷中国绿化博览园雁鸣湖风景区东湖景区沙窝森林公园首阳山风景区龙湖镇西泰山旅游风景区黄帝故里始祖山风景区区域定位政府配合度乐园环境行业市场人文环境森林覆盖率：39.99%森林覆盖率：42%森林覆盖率：32.06%备注：蓝色标记为地块位置；筛选景区均为受欢迎程度高的热门景区。从自然人文环境来看，四个区域都有一定的环境资源，其中中牟县开发度较高，引入了许多文旅项目，惠济区的环境佳且距离地块近，更能为后期产品增加附加值，新密区自然景观多然而都远离地块，煤炭与耐火材料等产业使得地块周边环境降级。森林覆盖率：31.98%环境佳，风景带多，且距离地块较近。景区较偏远，远离地块，且受煤炭等产业影响道路及环境配套差环境良好，地块附近有绿博园总体环境良好，地块周边环境佳惠济区荥阳市巩义市登封市新密市新郑市中牟县金水区二七区中原区新郑国际机场管城区郑州东站郑州站郑州西站少林寺黄河风景名胜区黄河富景生态园绿博园康百万庄园黄帝故里4A5A4A4A4A4A区域定位政府配合度乐园环境行业市场人文环境乐园规模开园时间所处区域世纪欢乐园660亩2004年管城区方特水上乐园187亩2014年中牟县方特欢乐世界3000多亩，一期占地2100亩2012年中牟县方特梦幻王国中牟县金鹭鸵鸟游乐园1420亩1998年管城区乐海水世界254亩2016年新密市海昌极地海洋公园1200亩在建中牟县雁鸣湖野生动物园4000亩在建中牟县拉维斯梦幻水世界250亩左右2016年新郑市乐海水世界世纪欢乐园金鹭鸵鸟游乐园方特水乐园方特欢乐世界方特梦幻王国极地海洋公园雁鸣湖野生动物园中牟县郑州市已运营或在建的乐园中大部分位于中牟县，新密市有一个银基旅游度假项目开发的配套水乐园，惠济区与新郑市现阶段乐园市场空白。从乐园的竞争角度，中牟县乐园竞争压力最大，惠济区与新郑市存在机遇，而若开发得当，中牟县的乐园氛围会起到带动作用。新密市拉维斯梦幻水世界新郑市惠济区新密市新郑市中牟县惠济区政府领导对我们项目大力支持；由于黄河湿地地块为非建设用地，土地调整难度大，政府层面表示会全面配合，最大限度地调整出建设用地。政府态度积极，全力推动我司项目；现在政府方面已推荐新密市多处地块，然而新密市林耕地多，开发难度大。政府办事效率高，区域发展快；此区域已经成为热门区域，名企开发商争相拿地，政府选择余地多，没有倾向性配合。此区域内已经有方特等成功文旅项目，政府热情相对较低；政府同意给出1000多亩公园用地，但只能1:1配房地产建设用地。区域定位政府配合度乐园环境行业市场人文环境区域综合评估区域区域定位匹配度行业市场匹配度人文环境匹配度乐园环境匹配度政府配合度匹配度综合评估惠济区文旅生态区市场火热资源多，未开发无乐园积极配合新郑市物流中心、现代产业新城市场火热地块就近环境佳有乐园热情较低新密市制造业、生态农业中心市场相对冷清景观多但偏远，整体环境较差有乐园积极配合中牟县汽车、文创旅游产业中心市场火热有资源，开发程度高有多个乐园正常推动 通过以上5个层面的对比分析，归纳出与我司文旅项目匹配度根据以上分析可以归纳出符合大型文旅项目开发需求所在区域的价值排序为：惠济区中牟县新郑市新密市地块综合价值评估03地块条件+交通配套+项目竞争+经济评估地块综合排序根据大型文旅项目开发需求将地块价值排序为：古镇地块=湿地地块=中牟地块龙湖地块机场地块新郑城区地块=白寨镇地块=张湾地块具茨山地块城关镇地块地块交通匹配度自然环境匹配度乐园发展匹配度行业前景匹配度人口密度匹配度地质条件匹配度用地规模综合评估惠济湿地地块地面地下交通环境优美无乐园看好1332人/平方公里湿地11000亩（暂定）惠济古镇地块地面地下交通环境优美无乐园看好1332人/平方公里古文化保护限制建设4500亩（暂定）中牟地块交通便捷环境佳有乐园看好501人/平方公里综合建设用地2000亩新郑龙湖地块交通便捷环境尚可无乐园看好900人/平方公里新郑城区西侧地块交通便捷一般有乐园看好900人/平方公里新郑机场地块交通便捷一般无乐园看好900人/平方公里具茨山地块交通不便环境佳无乐园不看好900人/平方公里林地白寨镇地块邻市区相对便捷环境尚可无乐园新密整体房地产市场发展比较落后799人/平方公里农田张湾地块道路通达优越，有水库有乐园799人/平方公里林地、村庄6000-10000亩城关镇地块交通较弱环境差无乐园799人/平方公里惠济区黄河湿地地块运河小镇地块单独地块分析地块条件经济指标评估交通配套项目竞争黄河湿地地块位于黄河大堤外侧，总占地约11000亩，其中建设用地约占5%，为集体土地，无产权，现状土地性质大部分为水塘用地和集体建设用地。规划用途被郑州市规划局定为绿地。管委会认为将来通过争取可调整出一定面积的建设用地。运河小镇地块以隋唐大运河（索须河）-汴河世界文化遗产保护区为核心，总规模为3平方公里，在内部要恢复古河道，河道两侧300m范围内为文物保护区，可以将旧有房屋进行翻建，外侧配一定面积建设用地。沿索须河规划8-10个码头，每个码头配一定建设指标。黄河湿地地块运河小镇地块地块条件经济指标评估交通配套项目竞争站点距离市中心15km距新郑国际机场38km郑州东站12km郑州站19km郑州西站34km地铁2号延长线（在建）花园口南站9km北四环京港澳高速京深线连霍高速新郑国际机场郑州东站郑州站郑州西站黄河湿地地块运河小镇地块黄河湿地地块交通状况运河小镇地块交通状况站点距离市中心15km距新郑国际机场47km郑州东站22km郑州站18km郑州西站23km地铁2号延长线（在建）古树苑站3.5km惠济区属于郑州主城区，故而交通十分便捷，除地面交通之外，还规划有6条地下交通线路陆续通行。惠济区地铁规划 2号线二期：2018年12月 3号线：2020年12月 4号线：2020年12月 6号线：2019年12月 7号线：2020年12月 20号线：2050年前花园口南站古树苑站地块条件经济指标评估交通配套项目竞争地块周围大型综合医院匮乏，有个别几个专科医院和一些社区卫生所；缺乏义务教育资源，地块5公里辐射有一所幼儿园，郑州北大学城位于惠济区，故周边大学较多；5公里范围内只有几个个果蔬、农贸市场，10公里范围内有新华联，家乐福等商超，商业配套不多；地块周边有比较多的景观，如薰衣草庄园，明大富硒生态园，黄河滩等，另外在距离地块约12公里的地方有一个凤湖世纪游乐园；凤湖世纪游乐园 是一个非常简陋的儿童游乐场所医院学校商业景区黄河湿地地块地块条件经济指标评估交通配套项目竞争有2家综合大医院（郑州市第三人民医院北院区、惠济区人民医院），5家专科医院，十余家卫生所；中小学教育配套稀缺，距离地块5公里范围内有一所郑州市实验中学，郑州北大学城位于惠济区，故周边大学较多；商业配套较少，距离惠济区万达广场约4.5公里；周边旅游配套较多，如河南明大富硒生态，郑州黄河风景名胜区，郑州邙山生态园区，中原影视城等；运河小镇地块医院学校商业景区南阳路板块均价（14112元/）国贸板块均价（13709元/）黄河板块均价（10514元/）大北板块均价（10853元/）板块供应量（万）成交量（万）2015年成交均价2016年成交均价价差（相对黄河板块）黄河板块110.7132.99557 10514 大北板块64.591.69998 10853 3%国贸板块4.93.914598 13709 30%南阳路板块3.023.811146 14112 34%本地块位于黄河板块，2016年黄河板块价格相对周边及其他板块价格较低，低于国贸和南阳路板块30%左右，低于大北板块3%；随着区域的发展，主城区客户的外溢，则黄河板块价格上升空间较大。地块条件经济指标评估交通配套项目竞争地块条件经济指标评估交通配套项目竞争融创瀚海大河宸院16000元/（精装）2017年成交2.6亿元（4月开盘）土地楼面价：2300元/正弘澜庭叙13000元/（毛坯）2016年成交2.6亿元土地楼面价：3571元/万科天伦紫台15000元/（精装）2016年成交18.8亿元（6月开盘）土地楼面价：2000元/运河小镇地块黄河湿地地块片区处于大量开发现状，主力产品为89三房、120三房及140四房，区域整体成交均价在13000元/。项目占地容积率主力户型融创瀚海大河宸院总规划9500亩，其中绿地/水域近5000亩，可开发面积2000亩，首期90亩首期1.6洋房：四房(143），三房(127）建业运河上院149.33亩1.99高层：四房（136，142），三房（89、126）正弘澜庭叙1000亩2.37洋房：四房(141）小高层：三房(88），两房（85）万科天伦紫台309亩（前三期）2.5-3.0高层：四房（143），三房（86，115）；洋房：四房（140），三房（125）建业运河上院11000元/（毛坯）2016年成交9685万备注：数据来源于CRIC；价格均为最近成交价。地块条件经济指标评估交通配套项目竞争以住宅开发的利润100亿为评判标准，开发完成后，黄河湿地地块利润100亿，去化周期为24年，运河古镇地块利润100亿，去化周期为10年地块规模用地性质住宅用地容积率建面单价销售额利润率利润去化周期黄河湿地地块11000亩55%酒店、商业、乐园等，45%住宅4950亩1.57425亩13000元/643.8亿元30%193亿元24运河古镇地块4500亩55%酒店、商业、乐园等，45%住宅2025亩1.53037亩13000元/263.4亿元30%79亿元10备注：用地性质中暂不考虑出地率，以我方诉求至少45%住宅用地估算；单价参考地块周边均价，容积率结合地块周边类似项目及本项目预估容积率；利润率以30%预估，以区域内年销售额top1为核算去化周期依据。单独地块分析中牟县文创园地块地块条件经济指标评估交通配套项目竞争 地块位于中牟县文创园内，地块可在右侧规划图中所红色框示意的综合用地内进行选择；产业用地1000亩左右，按1:1配备房地产建设用地，合计土地在2000亩左右；土地性质：文创园中牟县郑州市新郑国际机场郑州东站郑州西站郑州站地块条件经济指标评估交通配套项目竞争站点距离市中心28km距新郑国际机场24km郑州东站18km郑州站28km郑州西站49km郑州市郑州东站中牟县连霍高速郑开大道G220郑民高速郑州站文创园周边地铁规划 8号线：2021年12月底通车 14号线：2050年前开通 19号线：2050年前开通 20号线：2050年前开通 22号线：2050年前开通中牟文创园中牟县交通四通八达，文创园区域内规划有5条地铁线路，1条城际快轨，1条客运专线及若干条高速道路穿梭。地块条件经济指标评估交通配套项目竞争有3家综合医院（中牟县人民医院、中牟中医院，中牟新区中医院）若干卫生所及私人小诊所；教育资源稀缺，备选地块约9公里有县一中，外国语学校，二高等，中小学在中牟汽车站附近较多；在文创园内有奥莱，新世纪购物中心，自贸区购物中心等大型购物配套，以小型市场购物为主；周边旅游配套较多，如雁鸣湖态，雁鸣蟹岛景区，绿博园，生态牡丹园等，除此之外还有大型乐园方特；医院学校商业景区方特乐园地块条件经济指标评估交通配套项目竞争项目占地容积率主力户型融创美盛象湖壹号总占地面积387亩一期总占地118亩2.5高层：三室（130）叠墅：五室（307）星联湾180亩分四期开发2.44高层：三室（113），两室（88）伟业巴黎印象160亩3高层：三室（109），两室（88）碧桂园豪园57亩2.5高层：一室（27），一室（39），一室（58）后期以108-260精工户型成品为主备注：数据来源于CRIC；价格均为最近成交价。融创美盛象湖壹号高层：10200元/，叠墅：20000元/（毛坯）2016年成交15.9亿元星联湾12000元/（毛坯）2016年成交6.5亿元伟业巴黎印象9600元/（毛坯）碧桂园豪园价格待定（毛坯）区域内竞争十分激烈，以高层产品，100-140平三室为主，区域整体成交均价在9000元/，2016年成交金额TOP1融创美盛象湖壹号项目共成交1131套，总金额为15.88亿元。地块条件经济指标评估交通配套项目竞争以住宅开发的利润100亿为评判标准，开发完成后，利润100亿，去化周期为5年。地块规模用地性质住宅用地容积率建面单价销售额利润率利润去化周期中牟文创园地块2000亩55%酒店、商业、乐园等，45%住宅900亩1.51350亩9000元/81亿30%24.3亿5年备注：用地性质中暂不考虑出地率，以我方诉求至少45%住宅用地估算；单价参考地块周边均价（9000元/），容积率结合地块周边类似项目及本项目预估容积率；利润率以30%预估，以区域内年销售额top1（融创美盛象湖壹号项目2016年销售额15.88亿）为核算去化周期依据。若土地规模能达到8000亩，根据以上计算方式利润为97亿，去化周期为20年THANKYOU