2019中国金茂投资开发模式解读.pdf

中国金茂投资开发模式研究2018年7月PART 1中国金茂发展战略简介公司简介中国金茂的前身是成立于2004年的方兴地产，2007年在香港上市，2009年成为中化集团在地产开发方面的旗舰企业，2015年更名为中国金茂。中国金茂主营房地产和酒店等业务，公司法定代表人是宁高宁，他同时也是中化集团董事长，中化集团为中国金茂第一大股东，持股比例为49.76%图：中国金茂组织架构表：中国金茂持股5%以上股东实际持股情况数据来源：wind数据库、公司官网、同策研究院股东名称持股数量（股）持股比例（%）中化香港(集团)有限公司575988125949.76新华人寿保险股份有限公司11382620009.83中国中化集团有限公司中化香港（集团）有限公司公众与其他股东中国金茂地产开发商务租赁酒店经营零售商业增值业务中化集团简介中化集团是国务院国资委监管的大型央企，是中国第四大石油公司，是领先的化工产品综合服务商，最大的农业投入品（化肥、种子、农药）和现代农业服务一体化运营企业，并在城市开发运营和非银行金融领域具有较强的影响力，而中国金茂就是其控制的多家上市公司之一1 12 23 34 45 5发展历程?中化集团首次涉足房地产行业。?建成北京中国世界贸易中心、上海金茂大厦、中化大厦等一些标志性建筑?2004年，方兴地产在香港成立，是中化集团房地产板块的旗舰企业?期间完成对上海财富广场的开发?2006年完成对北京凯晨世贸中心的开发?2007年完成对珠海每一间花园的开发；上海港国际客运中心项目开工建设；上海国际航运服务中心项目启动规划?2007年8月在香港证券交易所上市?2008年，收购金茂集团100%股权，使金茂成为方兴地产全资子公司?2013年，销售金额突破百亿元中化集团涉足房地产方兴地产成立收购金茂集团1980年2002年2007年2013年香港上市2015年?2015年更名为中国金茂，并将战略升级为“城市运营商”，致力于解决城市发展过程中遇到的问题?城市运营商战略，中国金茂销售金额实现大幅上涨，2018年上半年合约销售金额718亿元，超过2017年全年的693亿元至今转型城市运营商业绩状况中国金茂销售规模保持比较稳定的增长，2016年销售实现金额485亿元，同比增长61%，是近几年增长幅度最大的一年；2017年销售金额693亿元，首次突破500亿元大关。从全国房企销售排名来看，中国金茂近几年销售金额排名一直处于30名左右。2018年上半年，金茂实现了较快的业绩增长，仅半年时间，销售金额达到717亿元，超过去年全年，销售排名第15名，较2017年上升14个名次表：中国金茂20142017年销售金额排名图：中国金茂20132017年销售金额销售金额同比时间销售金额排名2014年332015年272016年272017年292018年上半年15数据来源：网络公开数据、上市公司财报、同策研究院2102153014856932%40%61%43%0%10%20%30%40%50%60%70%01002003004005006007008002013年2014年2015年2016年2017年销售金额（亿元）销售金额同比全国布局情况截至2017年底，中国金茂布局了全国20多个核心城市，进驻华北、华东、华中、华南、西南五大区域，并打造以金茂品牌为核心的高端系列产品。2017年，中国金茂新进入成都、温州、福州、厦门、嘉兴和南昌六个城市北京北京亦庄金茂府 北京金茂府 北京亦庄金茂悦 中化大厦 北京望京金茂府北京亦庄金茂逸墅 北京亚奥金茂悦 北京广渠金茂府 北京丰台金茂广场天津天津东丽成湖项目 田径梅河金茂府青岛青岛东方伊甸园 青岛市南金茂湾 青岛中欧国际城 青岛金茂购物中心上海上海虹口金茂府 上海西郊金茂府 上海东滩金茂逸墅 上海大宁金茂府金茂大厦 上海港国际客运中心 上海崇明金茂凯悦酒店武汉武汉东湖金茂府南京南京玄武湖金茂府 南京河西金茂府 南京东城金茂府重庆重庆大坪金茂珑悦 重庆盘龙金茂悦 重庆金茂国际生态新城 重庆龙兴地中海项目长沙长沙梅溪湖金茂湾 长沙梅溪湖金茂府 长沙梅溪湖金茂悦广州广州珠江金茂府 广州南沙金茂湾 广州天河金茂广场“城市运营商”战略2015年，中国金茂宣布战略升级为“城市运营商”，所谓城市运营商，旨在解决当今城市发展中遇到的各种问题，以此来定位中国金茂未来的发展走向城市运营商中国金茂定位为“城市运营商”致力于解决城市发展问题城市规划没有前瞻性，出现类似交通拥堵、配套建设不均衡等常见城市病所谓城市运营，有时间和空间两个维度。从空间维度讲叫成片开发；从时间维度讲，指从规划到一级开发、二级开发再到持有运营，城市开发、运营及服务一条龙中国金茂旗下包括城市开发、物业开发、酒店经营、商务租赁、零售商业运营、金融与服务等长链条业务，与城市运营的业务需求相匹配“双轮两翼”战略“双轮两翼”战略是“城市运营商”战略的补充，通过双轮两翼战略，完善服务链，在具体的业务层面落地城市运营商战略保持开发、持有两大核心业务的均衡组合与良性互动，实现开发业务规模有序扩张，酒店、商业、写字楼等持有业务的规模稳定增长，巩固精工优质、绿色健康、智慧科技的品质地产标杆地位双轮住宅+持有在服务方面，金茂将坚持客户导向，整合服务资源，搭建互联网平台，围绕核心业务，实现服务延伸，逐步形成配套多维、体验超值、便捷无忧的服务方向；在金融方面，中国金茂将提供多种形式的金融服务创新、丰富投融资渠道，打造投融多元、回报理想、稳健持续的地产金融创新平台两翼服务+金融“双轮两翼”战略企业战略的制定，注重的是可持续性。“开发+持有”双轮驱动，既考虑到了当前的现金流和利润，也考虑到了未来的盈利能力，从而打造一个业务平衡的公司。此外，金融创新对地产核心业务有助推作用，服务创新与地产业务有极强的黏合性，通过服务创新，塑造发展特色协同地产开发地产开发持有运营持有运营金融创新服务创新通过开发、持有两大核心业务的合理组合及良性互动，推动开发业务持续扩张，持有业务稳步增长，巩固品质领先的行业地位“有的企业只做销售，有的企业只做持有，但我们是双轮驱动，两种都有。这既考虑了当前现金流和利益的要求，也考虑了未来收益的要求，这样就是一个均衡性的公司”通过金融创新助力业务扩张通过服务创新塑造发展特色助推黏合“两个驱动”带动“两个升级”中国金茂实现城市运营商角色的核心内涵可以概括为，“两个驱动”带动“两个升级”。两个驱动即，规划驱动和资本驱动，前瞻性的规划是城市建设的关键理念，以规划驱动为牵引，推动城市升级；城市配套设施的大量导入，需要大量的资金，以资本驱动为基石，带动产业升级，助力政府打造城市新核心两个驱动“两个驱动”，一个是规划驱动，一定要有超前规划；一个是资本驱动，因为城市前期大量配套设施的导入，需要巨额资本先行推动两个升级“两个升级”，一个是城市功能的升级，一个是产业升级。比如，原来是荒地，要升级为可以居住的城市，就得有配套的基础设施。完成城市功能升级后，接着就是产业升级，产业定位要先想清楚。中国金茂主要做第三产业，如商业、办公写字楼、酒店等配套较多绿色战略中国金茂始终坚持人与自然的和谐共生，自2011年起，中国金茂就将“绿色战略”作为公司的主要发展战略之一。在“绿色战略”的推动下，中国金茂目前拥有三大绿色产品，一大绿色产业。其中三大绿色产品包括：生态城市、绿色社区和持有运营；一大绿色产业为：金茂绿建中国金茂目前拥有三大绿色产品，一大绿色产业。其中三大绿色产品包括：生态城市、绿色社区和持有运营；一大绿色产业为：金茂绿建绿色产品一是建立中国金茂绿色生态技术体系，打造从生态城市到生命建筑的完整生态技术体系；二是发布中国金茂低碳减排标准体系，通过建立完善的低碳减排标准体系，全面提升低碳能力建设水平和财务管理水平，有效降低产品的碳排放总量以及碳排放强度；三是探索实现中国金茂“零碳”城市运营模式，从城市生态化建设、城市运营“碳中和”，到城市“碳中和”联盟的成立，致力于为中国城市低碳发展探索一条崭新的道路十年低碳发展计划高增长、高毛利战略中国金茂2017年销售金额693亿元，计划未来3年保持不低于50%的复合增长率，到2020年将超过2000亿元的销售规模。实际上，中国金茂今年上半年销售金额718亿元，增长幅度较大。在盈利能力方面，中国金茂近三年毛利率均超过30%，明显高于行业平均水平693 1040 1559 2339 050010001500200025002017年2018年2019年2020年2017年2018年2019年2020年图：中国金茂2017年实际销售金额及20182020年计划销售金额复合增长率50%38.67 37.37 32.31 29.00 28.08 29.98 0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.002015年2016年2017年中国金茂行业平均水平图：中国金茂20152017年销售毛利率（%）与行业平均水平（%）比较数据来源：wind数据库、公开数据、同策研究院创新战略中化集团将创新作为最大战略，作为中化集团的子公司，中国金茂积极响应号召，践行创新战略。在业务创新方面，中国金茂未来将引入孵化器、加速器等业务模式，在科技方面将会重点投入，会大规模推出智慧社区、科技住宅、智慧家居等业务创新孵化器加速器智慧社区科技住宅智慧家居PART 2中国金茂产品策略产品策略中国金茂的业务模式与传统地产开发商有明显差异，定位为城市运营商，核心业务有三部分，一部分是二级开发，第二部分是以及土地开发，第三部分是商业地产。在城市运营商的定位下，中国金茂这三部分主力业务之间产生了 1+23 的效果，在上千亩的土地上，金茂既是规划者，又是建造者，还是运营者，三重身份合一，最大化的为城市创造价值城市运营可以理解为片区开发，分为时间和空间两个维度：?在空间上，要求项目占地面积大于1000亩，活总建筑面积大于500万平方米，具备一定规模的综合开发经营?在时间上，中国金茂的业务链条从规划到一级开发、二级开发以及持有运营，贯穿于城市运营的全过程从业态上看，涵盖了城市核心综合体、城市新城、特色小镇等住宅产品定位中国金茂住宅产品主要面向核心城市高端客户的改善型需求，以高端精品定位为主，为客户打造高品质的人居体验，2017年销售均价2.17万元/平方米，在行业内处于较高水平住宅产品发展方向：专注绿色、科技两个领域，并确立了“绿金”战略，即“绿色科技+金茂品质”，坚持“精工优质、绿色健康、智慧科技”的产品定位金茂的产品核心：?做改善、不做金字塔顶端?强调设计感和国际化?讲究实用和舒适住宅产品线在高端产品定位的基础上，中国金茂开发了“府、悦、墅、山、湖、湾”六条产品线，根据年龄和财富积累两个维度，匹配六类不同的人群。六条住宅产品线中，其中又以“府、悦、墅”三条产品线为主打产品产品线产品定位客户定位府城市核心地段顶级豪宅经济实力雄厚，彰显地位的成功家庭悦城市黄金地段全家庭优配社区注重自我享受的社会新锐墅占有城市核心圈绝版景观资源的改善社区关心健康的老龄化家庭山旅游景区高端度假复合体注重享受，经济实力强劲的小资家庭湖升值潜力巨大的新城核心区，高端精品住宅注重家庭的望子成龙家庭湾滨海城市综合城，绿色人居价值敏感的务实家庭表：中国金茂六大产品线主要产品线住宅产品标准化中国金茂住宅产品实行“80:20”原则，即，80%标准化，20%用于创新。一方面通过建立产品标准序列，固化产品特质；另一方面，根据不同城市、不同区域进行一些因地制宜的创新户型匹配现有的户型库立面风格不变，局部细节提升示范区示范区景观营造，精装风格标准化科技科技系统迭代、智能化提升四一三二商业地产产品线中国金茂的商业板块以2005年，上海城市地标金茂大厦的商业裙房金茂上海JLIFE为起点，逐渐形成了定位为城市商业中心的金茂汇、以社区商业为主的金茂湾购物中心以及分别对应商务配套和旅游地产商业的JLIFE。宁高宁出任中国金茂掌门人后，重新梳理为两条产品线，一条是城市级/区域级商业，以“览秀城”为主打品牌，另外一条则是精致社区商业，以金茂汇和JLIFE（金茂时尚生活中心）为主打商业地产产品线览秀城城市级/区域级商业金茂汇和JLIFE（金茂时尚生活中心）社区商业城市运营中国金茂定位为城市运营商，城市运营是未来的转型方向，目前，在中国金茂的业务架构下面，城市新城、特色小镇均属于城市运营范畴城市新城特色小镇梅溪湖国际新城项目总占地约11452亩，总建面约945万平米，其中住宅面积约710万平米，商业商务面积约240万平米，涵括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态南京青龙山国际生态新城位于南京东山副城核心区，紧邻青龙山-大连山山脉，总占地面积约3.92平方公里，总建筑面积约380万，涵盖高档住宅、五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等多种高规格业态，预计开发周期为8-10年青岛中欧国际城位于青岛高新区，直面5000亩亚洲最大的生态湿地公园。项目占地约2500亩，建面400万平方米丽江金茂谷镇金茂谷镇坐落于中国唯一的三遗城市丽江，地处玉龙雪山下高端度假休闲区核心。谷镇总占地约855.96亩，复合开发和成熟运营有金茂雪山语、丽江金茂君悦酒店、無同微酒店群、金茂时尚生活中心等多重业态酒店经营中国金茂与万豪、凯悦、希尔顿、喜达屋等国际顶级酒店管理集团合作运营了一系列高端酒店，拥有酒店设计、开发和投资经营能力。截至2017年，中国金茂经营了十间豪华酒店，拥有3975间客房，具备一定规模，全年实现酒店业务营收20.7亿元，同比上涨10%北京金茂万丽酒店金茂北京威斯汀大酒店上海崇明金茂凯悦酒店上海金茂君悦大酒店金茂三亚希尔顿大酒店金茂三亚丽思卡尔顿酒店金茂深圳JW万豪酒店丽江金茂君悦酒店南京威斯汀大酒店商务租赁与零售商业运营截至2017年底，中国金茂拥有9处投资物业，建筑面积约78万平方米，2017年实现投资性物业租金收入13.7亿元，同比上涨7%，未来五年，中国金茂持有性物业计划将增加至200万平方米，租金收入增加至50亿元。零售商业目前主要有览秀城”和“J LIFE”两个品牌78 94 114 137 166 200 0501001502002502017年2018年2019年2020年2021年2022年复合增长率20.7%图：中国金茂2017年持有物业面积及未来5年计划面积（万平方米）14 18 23 30 39 50 01020304050602017年2018年2019年2020年2021年2022年图：中国金茂2017年持有物业租金收益及未来5年计划租金收益（亿元）复合增长率30%数据来源：公开数据、同策研究院增值服务作为高端物业开发商，中国金茂也提供与之相匹配的高标准服务内容。从服务领域来分，中国金茂的增值服务包括：金茂物业、金茂装饰、金茂绿建、金茂资本四个方面123金茂物业服务成立于2007年，项目类型涵盖高端住宅、高端写字楼、大型商业综合体、政府机关办公楼等多业态。业务范围囊括物业前期规划、秩序维护与清洁服务、园艺绿化养护、设施设备集约化管理、会所经营、房产经纪、楼宇智能化运维等各领域金茂物业金茂装饰成立于1994年，是中国金茂控股集团有限公司的全资子公司。主要经营五星级酒店、高端住宅、写字楼室内精装工程，集工程策划、设计、施工、采购进出口配套设备材料于一体金茂装饰金茂绿建成立于2016年，作为中国金茂绿色战略的全面升级及创新落地，金茂绿建聚焦于绿色、节能和科技方面的专业化运作，致力于成为中国领先的绿色建筑科技服务商，在中国金茂内部具有较高的战略地位金茂绿建4金茂资本成立于2016年，是中国金茂控股集团有限公司与麦格理资本共同组建的，专注于房地产领域的私募基金管理平台。作为中国金茂“双轮两翼”战略中的“金融一翼”，同样具有很高的战略地位金茂资本PART 3中国金茂投资策略与城市运营项目介绍布局策略：聚焦核心城市、核心地块在城市布局方面，中国金茂比较谨慎，只选择一线城市、核心二线城市以及环一线城市的卫星城市，不会选择三四线城市。在地块选择上，偏向选择大项目、核心项目以及稀缺项目深耕一二核心城市及一线城市周边的卫星城市，二线城市则要求人口净流入、GDP增长超过全国平均水平和供需平衡、住宅库存去化周期在9个月以内与中国金茂的城市运营商定位相一致，中国金茂偏好获取规模较大的项目；此外，也偏好与高度住宅相匹配的核心地块和稀缺地块目前，中国金茂进去全国20余座城市，销售金额近700亿元，未来五年，将扩张到40个城市，销售金额突破2000亿元，持有物业增加至200多万平方米，综合实力进入行业第一梯队布局策略：聚焦一二线核心城市中国金茂严格遵守一二线城市的布局策略，目前项目分布情况来看，一二线城市项目占比高达94%，三四线城市项目占比仅为6%24%69%6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%02004006008001000120014001600一线二线三四线项目总建筑面积(万)面积占比图：中国金茂截至2018年7月的在售、未售项目分布情况及各级城市占比中国金茂获取项目原则上获取土地都集中在一二线城市，三四线城市多以一线城市周边的卫星城市为主，此外，就是一些占地面积较大的一级开发及特色小镇项目，例如：自2008年起，金茂在云南丽江便陆续拿下面积共855.96亩的土地进行一级开发，开发丽江谷镇项目。这也是一直以来主打一二线城市的金茂集团内，少见的三四线城市的小镇项目数据来源：中指数据库、同策研究院调整布局策略为了支持2020年2000亿销售规模的高增长战略，中国金茂适当调整了投资策略，调整为“精选城市，深耕聚焦”。具体来讲，就是由以前的核心城市核心地块为主转变成大小项目相结合，城市中心与郊区相结合，实行城市深耕战略，并寻求并购、合作机会，但中国金茂依然不会选择三四线城市调整战略布局城市深耕，大小项目相结合，城市中心与郊区相结合优化合作，操盘为主，联合操盘为辅，少量参股跟随重点推进大项目获取，寻求并购机会激进拿地为了支持规模化增长，中国金茂近几年加快了拿地速度，2015年拿地15宗，同比增长150%，2017年拿地数量高达36宗，同比增长140%，全年拿地面积高达932万平方米；与此同时，中国金茂近几年的拿地平均溢价率也较高，保持在30%以上，2016年更是高达70%，全年拿下多宗地王项目。进入2018年，金茂拿地热度依然不减，2018年仅7月前11天，就在南通、杭州、上海、成都四地获取5宗地，共计金额65亿元561515360%20%40%60%80%100%120%140%160%05101520253035402013年2014年2015年2016年2017年拿地数量（宗）同比增长图：中国金茂20132017年拿地数量及同比数据来源：中国金茂官网、中指数据库、同策研究院31%50%70%30%0%20%40%60%80%2014年2015年2016年2017年拿地平均溢价率图：中国金茂20142017年拿地平均溢价率城市运营，低价获取土地中国金茂转型城市运营商以后，不再以“拿地王”著称，而是通过一二级联动的开发模式，低价，大规模获取土地，从而降低拿地成本，降低土地获取难度城市运营商1 1一二级土地联动2 2直接拿地3 3低价取地4 4?2017年中国金茂收入同比增长14%，为310.75亿元；住宅开发板块毛利润在30%以上。李从瑞透露，去年取得好的收入就是凭借城市运营模式优势获取的土地储备。年内，中国金茂新获取土地932万平方米，其中“城市运营项目”占比约30%?得益于城市运营的优势及一二级联动的开发模式，2017年金茂有17幅地块以接近底价的方式获取，占总拿地数量的47%轻重并举的商业地产战略中国金茂在商业地产方面，实行“轻重并举”的发展战略，一方面增加持有物业，为未来的收益做打算，另一方面，重新梳理商业地产产品线，做轻资产的管理输出，减少资金压力，实现轻重并举轻重并举重资产持有北京凯晨世贸中心、中化大厦、金茂大厦写字楼、南京玄武湖金茂广场一期写字楼、长沙梅溪国际研发中心等写字楼项目，其中，北京凯晨世贸中心、中化大厦、长沙梅溪湖国际研发中心2017年的出租率为100%持有10间豪华酒店，拥有3975间客房青岛奥帆JLIFE是金茂商业第一个对外管理输出的轻资产项目，项目以文旅主题为核心，分为“奥帆JLIFE”和“情人坝”两大主体部分，金茂商业通过统一规划、统一招商、统一运营、统一服务进行精细化商业管理轻资产合作开发合作开发是快速壮大企业规模，规避经营风险的有效途径。对于中国金茂而言，合作开发力度一直都较大，最近4年新获取项目中，合作开发的力度普遍在60%以上，仅2015年力度较小，仅38%。与其他企业合作开发项目，有利于各方优势互补，提高项目开发效率，此外，股权合作项目还有利于减少资金投入，用有限的资金撬动更大的规模合作开发项目独立开发项目项目合计合作开发占比（按项目个数）2014年731070%2015年581338%2016年1361968%2017年26154163%表：中国金茂20142017年新增项目中合作开发项目个数占比情况数据来源：上市公司年报、同策研究院合作开发中国金茂较多参与合作开发，合作对象往往以品牌房企为主，金茂通常负责项目操盘，输出金茂府产品。金茂府产品具有较强的溢价能力，是其他房企愿意与金茂合作的基础，尤其是地价比较高的地王项目，通过打造“金茂府”系列高端产品，获得更强的盈利能力表：中国金茂部分合作项目情况数据来源：公开数据、同策研究院时间合作对象合作项目土地情况2014年9月金融街珠江金茂府与金融街联合底价拿地，打造华南首座金茂府2016年6月电建地产深圳龙华金茂府龙华地王，土地成交均价5.68万元/平方米2016年7月新城金茂入股新城上海虹口项目项目有新城独立获取，楼面地价6.7万元/平方米，扣除保障房及自持部分，可售部分楼板均价9.4万元/平，是虹口单价地王项目2016年5月首开股份首开杭州金茂府与首开股份联合拿地，楼面均价3.3万元/平方米，溢价率93%2015年10月碧桂园北京丰台地块碧桂园与金茂联合拿地，楼面均价2.9万元/平方米，溢价率140%2016年6月建发地产、保利置业西郊金茂府楼板均价3万元/平方米，溢价率68%从2010年起，中国金茂确立了发展绿色科技住宅的战略，在住宅产品中引入了恒温、恒湿、恒氧等科技系统，以“十二大绿色科技系统”打造了低碳、低尘、低噪的绿色人居住宅产品差异化，做高端科技住宅土地一级开发，提升毛利率土地一级开发是中国金茂的一项主要业务，该业务保持较高的毛利率，通常情况下可高达50%60%，致使中国金茂物业开发毛利率一直保持在30%以上的高水平图：2017年中国金茂土地储备结构截至2017年底，中国金茂土地储备面积4475万平方米，其中，土地一级开发储备面积为1844万平方米，占比41%，所占规模较大一级开发的模式是与政府订立协议，支付一级开发的成本，并在后期土地出让后，按约定比例与政府分享土地出让金土地以及开发毛利率较高，通常可以达到50%60%，2016年上半年，中国金茂土地一级开发毛利率高达70%数据来源：上市公司年报、同策研究院3%29%27%41%已竣工项目未售部分发展中项目储备项目土地一级开发做持有物业，锁定未来收益开发物业与持有物业协同发展，这是中国金茂的“双轮”战略，中国金茂认为，一家好的公司，销售和持有物业都要具备一定的规模，目前，中国金茂将80%的资源用于发展开发型物业，20%投向持有型物业。做持有型物业是为未来利润做准备34%34%29%90%86%83%46%49%49%39%37%32%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2015年2016年2017年城市及物业开发商务租赁及零售运营酒店经营整体图：中国金茂20152017年各业务板块毛利率当前做销售型物业机会非常多，盈利回报也较好，且能持续带来现金流，而做持有的回报并不是很高，因为持有物业是需要时间去培育的。考虑到未来需求和未来利润的平衡，短期跟长远的平衡，所以中国金茂要做一定量的持有，为未来做好准备中国金茂目前将80%的资源投入开发型物业，20%投向持有型物业，预计2019年持有物业收入将达到50亿，持有面积将从50万平方米增至200万平方米，这也意味着中国金茂的持有物业收益将进入行业前五从收益的角度看，写字楼租赁，零售商业以及酒店运营为持有型物业，历年的毛利率都较高，其中，商务租赁及零售运营的毛利率在2015年高达90%，进行持有物业投资，有利于未来可持续发展数据来源：上市公司年报、同策研究院多渠道融资，加大融资力度央企背景、有政府信用背书，中国金茂融资渠道通畅，常规的融资方式是银行借款，新股增发、永续债、公司债、引入第三方投资。2017年，中国金茂多元化融资手段，筹得资金800多亿元，同比增长70%，融资规模大增，为后续土地投资及新开工建设提供资金保障表：20152017年中国金茂融资活动现金流入情况（单位，亿元）银行及其他借款增发新股永续债发行公司债第三方投资非控股股东贷款 非控股股东注资卖资产合计2015年222.6143.48-27.26-0.2519.54313.142016年415.57-52.56-38.46-506.592017年576.25-93.63-50.9274.9963.6-859.39数据来源：上市公司年报、同策研究院稳健经营，融资成本低中国金茂实行稳健的财务政策，2016年以前的净负债率都控制在60%以内，2017年，为了支持公司规模化扩张，大规模拿地，负债比率有所提升，2017年净负债率为69%，同比上升23个百分点。作为央企，金茂在融资方面有较强的优势，2017年，整体融资成本4.83%，处于行业较低水平。城市运营项目需要沉淀大量的资金，中国金茂的央企背景，为其提供资金优势41%56%51%46%69%0%20%40%60%80%2013年2014年2015年2016年2017年净负债比率图：中国金茂20132017年净负债比率图：中国金茂20152017年融资成本数据来源：上市公司年报、同策研究院5.35%4.60%4.83%4.20%4.40%4.60%4.80%5.00%5.20%5.40%5.60%2015年2016年2017年融资成本财务稳健，高负债特征初显从债务结构上看，中国金茂长短债比通常保持在1:0.4之内，相对较为合理，货币资金对短期短期借款的覆盖率大于1，风险较低。2018年上半年，中国金茂长期借款577亿元，短期借款223亿元，长短债比例为1:0.39，较2017年的1:0.64明显降低，此外，2018年上半年，货币资金对短期债务的覆盖率为1.24，手头现金足以偿还短期借款，风险较小。为了支持高增长，2017年中国金茂在土地市场上激进拿地，核心债务指标表现明显变差，一般房企的“高负债高增长”特征初显表：2013年2018年上半年中国金茂核心债务指标数据来源：wind数据库、同策研究院2013年2014年2015年2016年2017年2018年中期现金及现金等价物（亿元）11397109180194277短期借款及长期借款当期到期部分（亿元）483272129278223现金对短期借款覆盖率2.35 3.03 1.51 1.40 0.70 1.24 长期借款（亿元）233337338350435577短期借款/长期借款0.21 0.09 0.21 0.37 0.64 0.39 财务稳健，短期偿债能力强流动比率和速动比率体现了企业的偿债能力。从流动比率来看，中国金茂的流动比率始终保持在1以上，低于行业1.6左右的平均水平，说明流动资产的变现能力较差。从速动比率来看，中国金茂速动比率长期处于0.8左右，始终高于行业平均水平，说明短期偿债能力较强。总体来看，中国金茂的财务状况比较稳健图：中国金茂2013年2017流动比率与行业平均水平比较数据来源：wind数据库、同策研究院1.18 1.64 1.36 1.21 1.10 1.61 1.61 1.63 1.64 1.53 0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802013年2014年2015年2016年2017年中国金茂流动比率行业平均水平0.76 0.87 0.79 0.83 0.75 0.41 0.41 0.47 0.55 0.54 0.000.200.400.600.801.002013年2014年2015年2016年2017年中国金茂速动比率行业平均水平图：中国金茂2013年2017速动比率与行业平均水平比较城市运营案例：长沙梅溪湖国际新城项目介绍：长沙梅溪湖国际新城项目是中国金茂的第一个城市运营项目，中国金茂是该项目的投资方和操盘方。梅溪湖片区是长沙大河西先导区重点开发区域，梅溪湖新城是湖南省、长沙市的一号项目。项目占地7.6平方公里?梅溪湖国际新城项目位于长沙湘江新区核心梅溪湖，东起二环，西接三环，北起龙王港，南至岳麓山支脉桃花岭，环抱3000亩梅溪湖?项目总占地约11452亩，总建面约945万平米，其中住宅面积约710万平米，商业商务面积约240万平米?涵括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态城市运营案例：长沙梅溪湖国际新城项目介绍：根据政府创建梅溪湖新城“国际服务区、科技创新城”的要求，中国金茂将项目定位为国际化新城、科技创新城、绿色生态城以及可持续发展之城?国际化新城具有国际化水准规划设计山水景观、创新运营管理的国际新城?科技创新城汇聚企业精英、成为科技创新研发的平台，塑造新城的增长引擎?绿色生态城低碳环保科技建筑、公共设施、传递低碳理念，打造一个生态宜居之城?可持续发展之城融入了产业导入、产业培养和功能复合，成为一个具有内生活力的可持续发展之城城市运营案例：长沙梅溪湖国际新城规划设计：规划驱动是中国金茂“两驱动”战略之一，通过对城市运营项目的整体性、系统性、前瞻性、科学性的规划，调动城市潜能，前瞻性地解决城市发展过程中将会遇到的问题。中国金茂的城市运营项目通常与国际知名的建筑规划设计公司合作。长沙梅溪湖国际新城项目二期由德国HPP建筑事务所负责整体规划2反映国际新城成功经验林荫大道：让每一条大道都成为林荫大道小街坊：步行距离的商业配套规划和街区规划混合社区：生活、工作、商业、文化等多功能复合化摒弃老城凌乱，低水平的商务办公、构筑大型集约新型CBD中心1大规模引入国际顶级设计事务所与SOM、KPF等世界一流规划设计事务所合作，引入国际先进的新城规划理念；项目二期将会委托德国HPP建筑事务所设计先期建设零碳建筑、引领性项目和地标性建筑，率先启动中央商务区和新城城市运营案例：长沙梅溪湖国际新城投资及开发情况：长沙梅溪湖项目计划投资750亿元，投资金额巨大。其中一级开发投资150亿元，二级开发投资600亿元，中国金茂投资不少于50%，其余地块将引进国内外知名开发商合作开发开发计划 计划投资150亿元，由中国金茂独资 严控推地速度，计划每年推出15%的土地 总投资约600亿元，中国金茂投资不少于50%，一期自主开发约20%，二期会增加自己开发比例 此外，将会与国内外知名开发商合作开发其他地块城市运营案例：长沙梅溪湖国际新城土地一级开发，与政府分土地款：金茂的城市运营与一般房企的一级开发或一二级联动不太一样，城市运营项目涉及片区的整个周期，持续时间较长。金茂从拿地开始介入，然后做整个项目的规划，包括土地的平整、七通一平，从生地变成熟地后，会和政府一起把熟地挂到二级市场去出让，出让之后得到的土地款与政府作分成，此模式是金茂独有的一级开发模式，毛利率高达50%60%中国金茂的城市运营模式与其他房企的一级开发模式不同。中国金茂城市运营的一级开发模式是通过与政府分土地出让金获利，而其他房企大多是政府根据投资成本，按照6%8%土地款给开发商固定回报长沙梅溪湖国际项目土地开发成本大约在2000元/平方米左右，金茂分成比例是70%，毛利率非常高，且一级开发项目没有增值税，毛利率扣除25%的所得税即为净利率，所以此类项目的净利率也非常高PART 4研究结论与启示结论?公司战略：中国金茂非普通的地产开发商，而是定位为城市运营商，通过对片区的整体规划、统一运营，开发城市潜能，引入先进的城市建设理念，前瞻性地解决城市发展过程中可能遇到的问题。城市运营商通过一二级开发+物业持有运营的模式，降低拿地成本，拉长产业链?产品战略：产品定位高端，主打绿色科技住宅，通过打造差异化的产品，提高市场竞争力，通过“绿金”理念，打造金茂品牌，是“金茂府”成为业内知名地产品牌?投资策略：中国金茂土地投资严格聚焦一二线核心城市的核心地块，以匹配高端住宅的产品定位，但近期由于规模化战略，中国金茂将布局策略调整为深耕核心城市，具体而言就是“中心城区和郊区相结合”，“大小项目相结合”，虽然布局策略有一定调整，但并不会下沉到三四线城市结论?合作开发：中国金茂一向注重收并购拿地以及或者开发，从历年的项目开发情况来看，合作项目占比在60%以上。合作开发有利于房企分散行业风险，合作各方优势互补，降低开发成本?稳健经营：作为央企，中国金茂目前的财务状况相对比较稳健，但近两年，中国金茂开启高增长战略，核心债务指标明显上升，偿债能力降低，一般房企“高负债高增长”的特征初显启示?在城市发展过程中，单纯的地产发展商已经不能满足消费者以及地方政府的需求，房企纷纷转型城市运营商，通过大片区的整体规划开发，完善基础配套、产业导入，给城市赋予内生活力。开发商在此过程中，通过一二级联动开发，以及后期的商业物业持有运营，摆脱了单一地产开发的盈利模式，通过一级开发及物业的持有运营，提高利润率；通过一级开发获取土地，降低拿地难度和拿地成本