房地产公司战略信息分析报告(模板).ppt

战略信息分析报告战略信息分析报告战略信息分析报告战略信息分析报告 目录目录1 1外部环境分析外部环境分析2 2内部资源能力分析内部资源能力分析战略信息分析报告战略信息分析报告 外部环境分析逻辑导图外部环境分析逻辑导图外部环境分析逻辑导图外部环境分析逻辑导图SCP、PEST、五力五力等行等行业概业概况分况分析析地产地产行业行业机遇机遇和挑和挑战分战分析析地产地产行业行业发展发展趋势趋势总结总结地产地产行业行业关键关键成功成功要素要素总结总结区域区域市场市场特点特点总结总结战略信息分析报告战略信息分析报告 采用采用SCP模型对所涉足的房地产行业进行分析模型对所涉足的房地产行业进行分析外部变革外部变革反馈行为改变行为改变C绩效改变绩效改变P结构改变结构改变S反馈合作/对抗行业行业经营者经营者F宏观货币政宏观货币政策策F行业控制政行业控制政策策F土地控制政土地控制政策策F区域性政策区域性政策F需求影响需求影响F供给影响供给影响F产业链影产业链影响响F营销转变营销转变F产业结构转产业结构转变变F企业能力转企业能力转变变F财务财务F技术发展技术发展战略信息分析报告战略信息分析报告 大量金融、土地调控政策的出台对房地产行业的供需状况和大量金融、土地调控政策的出台对房地产行业的供需状况和产业发展产生了巨大的影响产业发展产生了巨大的影响外部变革外部变革结构改变结构改变S行业行业F宏观货币政策宏观货币政策-提高存款准备金率、再贷款利率上调-第一次全国经济普查显示GDP可能被低估20%F行业控制政策行业控制政策-房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%及以上提高到35%及以上-开发商申请贷款时其自有资金不低于开发项目总投资的30%-商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，限制对开发商流动资金的贷款和对施工企业的贷款 F土地控制政策土地控制政策-经营性用地必须实行招拍挂方式进行出让 F区域性打击投机政策区域性打击投机政策-期房限转政策-商品房交易合同网上备案制度-中低价房提前预售政策F需求需求-总体需求持续增加，投资需求受到压制-消费者需求品位提升，要求增高-消费者持币待购现象增多，市场处于观望博弈状态F供给供给-总量调整，大量缺乏实力的中小开发商面临淘汰-开发商出现分化，专业化运营商开始逐渐增多-房地产进入壁垒调整，资金需求加大，但对政府背景要求降低F产业链产业链-房地产融资难度加大-仍以卖方市场为主，房地产业利润仍然丰厚-产业利润来源仍以土地升值为主，但逐步向设计升值和销售升值过渡战略信息分析报告战略信息分析报告 房地产商经营模式出现调整，逐步由资源型向专业型转变房地产商经营模式出现调整，逐步由资源型向专业型转变反馈行为改变行为改变C结构改变结构改变S行业行业房地产商房地产商F营销营销-房地产价格分化，总体增幅趋缓，近期持平-市场进入细分时代，策划、广告、促销等手段开始在房地产开发中占据重要作用-产品研发力度加强，新技术、新设计在房地产开发中应用增加F产业结构产业结构-房地产行业整体调整，大量小型企业退出，有资金、专业化的企业逐步进入-企业跨区域开发增加，向二三线区域转移-短期内会出现大量房地产企业收购、合并F能力转变能力转变-融资能力，成本控制能力，策划能力，销售能力成为项目成功的核心因素F需求需求-总体需求持续增加，投资需求受到压制-消费者需求品位提升，要求增高-消费者持币待购现象增多，市场处于观望博弈状态F供给供给-受土地供应调整，短期内住房供给增幅减缓，平价房供应量增大-开发商出现分化，专业化运营商逐渐增多-房地产进入壁垒调整，资金需求加大，但对政府背景要求降低F产业链产业链-房地产融资难度加大-仍以卖方市场为主，房地产业利润仍然丰厚-产业利润来源仍以土地升值为主，但逐步向设计升值和销售升值过渡战略信息分析报告战略信息分析报告 企业利润空间下降，不同层面企业收益出现分化，但行业总体企业利润空间下降，不同层面企业收益出现分化，但行业总体回报率依然可观回报率依然可观行为改变行为改变C绩效改变绩效改变P反馈F财务财务-房地产业平均利润率降低，但总体回报较其他行业仍然丰厚-企业现金流趋紧-市场竞争日趋激烈，具备专业核心能力的企业利润继续增长-呈现资本和资源的竞争态势F技术发展技术发展-设计创新、技术创新、管理创新的要求增高F营销营销-房地产价格分化，总体增幅趋缓，近期持平-市场进入细分时代，策划、广告、促销等手段开始在房地产开发中占据重要作用-产品研发力度加强，新技术、新设计在房地产开发中应用增加F产业结构产业结构-房地产行业整体调整，大量小型企业退出，有资金、专业化的企业逐步进入-企业跨区域开发增加，向二三线区域转移-短期内会出现大量房地产企业收购、合并F能力转变能力转变-融资能力，成本控制能力，策划能力，销售能力成为项目成功的核心因素战略信息分析报告战略信息分析报告 综上，房地产行业面临的发展机遇主要表现在以下六个方面综上，房地产行业面临的发展机遇主要表现在以下六个方面 地产行业面临地产行业面临发展机遇发展机遇1、我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境2、城市化进程加速以及居民收入水平的提高，将拉动全国房地产行业需求持续增长3、国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张，商业地产和中高档住宅的持续不断的增长的需求4、区域壁垒逐渐降低，区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力5、宏观调控政策以及行业政策出台，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张6、国内外房地产金融市场的创新和发展，有利于拓宽融资渠道和降低融资成本战略信息分析报告战略信息分析报告 机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面下五个方面5房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要4住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事日程3金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需求2优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外资发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入1对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度战略信息分析报告战略信息分析报告 同时，规模效应对于房地产行业发展的影响未来将日趋同时，规模效应对于房地产行业发展的影响未来将日趋明显明显住宅产业化水平的不断提升。住宅产业化水平的不断提升。虽然住宅整体需要进行现场装配，但是住宅的部件却可以实现规模化的工厂生产。1 1客户提出了更多的要求。客户提出了更多的要求。随着客户对品质和性价比的要求不断趋于精细，住宅品牌日渐为人们所关注。2 2融资的变化。融资的变化。1980年代之后，美国的房地产融资不断创新，并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资，而小企业却仍然依赖高利率贷款的格局。3 32006年之前，世界500强之中有建筑企业，有物业经营企业，但是没有纯粹的开发企业。2006年，美国四大住宅开发企业一起进入财富500强，他们成功的背后，可以看到三点：这三点其实只说明了一件事，那就是规模效应。快速做大规模后，对于产业的影响力、客户对于这三点其实只说明了一件事，那就是规模效应。快速做大规模后，对于产业的影响力、客户对于品牌的认可和融资能力都会产生良性的影响。品牌的认可和融资能力都会产生良性的影响。战略信息分析报告战略信息分析报告 房地产行业发展趋势总结房地产行业发展趋势总结p 房地产投资增幅放缓，行业盈利水平降低，但需求和供给两条线的支撑，导致行业整体仍然长期房地产投资增幅放缓，行业盈利水平降低，但需求和供给两条线的支撑，导致行业整体仍然长期看好看好p 房地产将进一步结合金融资本，资本和资源结合的行业特质将逐步明显，房地产金融市场未来潜房地产将进一步结合金融资本，资本和资源结合的行业特质将逐步明显，房地产金融市场未来潜力巨大力巨大p 房地产行业整合加速，优势企业群体将脱颖而出房地产行业整合加速，优势企业群体将脱颖而出，土地价格高涨，投资决策和前端风险加大，土，土地价格高涨，投资决策和前端风险加大，土地储备成为关键，专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和规模化地储备成为关键，专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和规模化 p 有实力的房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场和全国布局，从而有效的实现现金流有实力的房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场和全国布局，从而有效的实现现金流和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大持有比例和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大持有比例p 市场进一步细分，买方市场正在形成市场进一步细分，买方市场正在形成，客户的影响在加大，政策的影响导致户型的差异空间减少，客户的影响在加大，政策的影响导致户型的差异空间减少，产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社区、景观、文化等开始加强产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社区、景观、文化等开始加强p 发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路，地产进入了洗牌和发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路，地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘汰机制将在加速发展的阶段，淘汰机制将在3 35 5年的时间内完成年的时间内完成战略信息分析报告战略信息分析报告 根据对房地产行业以及标杆企业的研究，提出了房地产行业根据对房地产行业以及标杆企业的研究，提出了房地产行业的的12项备选成功因素项备选成功因素房地产作为资金密集型行业，企业在资本规模上的优势将会带来明显的规模经济。其主要表现在三方面：一是可开发大规模项目；二是能够抵抗市场风险；三是土地储备实力雄厚，通过大规模的储备和开发土地，能有效地降低获得的土地开发成本。资本是关键要素资本是关键要素土地资源是房地产开发的核心生产资料，获得优质低价的土地成为房地产开发的最为关键的能力，土地资源将成为发展商之间竞争的起点。土地是核心资源土地是核心资源企业的资源需要人去应用，规划需要落实到人，但对人才的管理却一直因为难以科学量化而困难重重，职业经理人制度的建立和完善需要治理结构、企业文化、薪酬体系等诸多因素的支持。人才管理是根本人才管理是根本战略规划使企业中各项资源由自发状态转变到自觉状态，迅速捕捉到外部环境机会，规避相关威胁。在行业格局急剧变动时，战略规划尤为重要。战略规划战略规划构建核心竞争力构建核心竞争力房地产项目具有复杂性高、协调难度大、周期长、价值量大、风险高的诸多特点，而风险的最关键点就是投资决策这一环节。投资决策投资决策决定项目成败决定项目成败房地产设计包括规划设计、建筑设计、环境设计等，消费者对住宅的功能、环境、户型等方面的要求越来越严格。一些房地产公司敏锐地抓住了市场的变化，把产品的设计能力作为最主要的核心竞争力加以培养，使这些公司在市场竞争中脱颖而出。规划设计规划设计提升房地产价值提升房地产价值战略信息分析报告战略信息分析报告 根据对房地产行业以及标杆企业的研究，提出了房地产行业的根据对房地产行业以及标杆企业的研究，提出了房地产行业的1212项备选成功因素项备选成功因素培养客户（包括内部客户和外部客户）对公司产品或服务更积极的偏好，留住他们并以此作为提升公司营销业绩的一种策略与手段。客户份额替代市场份额的概念正是这一思想的体现。客户服务客户服务房地产企业要能够了解需求动向，准确把握市场，并为客户提供最多的让渡价值。系统的市场研究体系、项目评估、规划设计、销售策划要紧扣市场脉搏，只有这样企业的发展规划才能与市场同步，甚至超前于市场。营销管理营销管理区域管理区域管理当房地产行业行业的竞争也越来越激烈，使行业的整体利润水平逐步减小，加大对公司成本的控制，尤其是建安成本的控制，是国内所有房地产公司的能够在未来能够盈利的基础。成本控制成本控制当房地产行业发展到一定水平时，行业的竞争也越来越激烈，消费者也趋向成熟，品牌在消费者购房决策中起的作用越来越重要。优秀的品牌来自于一个企业对产品品质长期的控制，从长远来看，它将在房地产企业竞争中发挥更为重大的作用。品牌管理品牌管理房地产是典型的资金密集型行业，工程进度的重要性突显，而工程质量将直接影响客户满意度和口碑，进而影响企业品牌的持续经营。在买方市场日益成为趋势中重视工程管理尤为重要。工程管理工程管理区域管控是任何一家想做大做强的房地产企业所必须面对的，如何因地制宜集权分权是房地产企业家们的一大挑战。“一体化思维、当地化运作”成为众多房地产企业的必修课。战略信息分析报告战略信息分析报告 通过二二比较的方式，对于这些因素进行评估排序后的结果通过二二比较的方式，对于这些因素进行评估排序后的结果重要程度重要程度分析分析资资金金实实力力土土地地资资源源投投资资决决策策规规划划设设计计战战略略规规划划人人才才管管理理品品牌牌管管理理营营销销管管理理客客户户服服务务成成本本控控制制工工程程管管理理区区域域管管理理横横向向得得分分资金实力资金实力11121222222220土地资源土地资源11222222222222投资决策投资决策10111222222218规划设计规划设计00111121222215战略规划战略规划10111121212215人才管理人才管理00011112222214品牌管理品牌管理00000111122210营销管理营销管理00011011122211客户服务客户服务0000001111116成本控制成本控制0000100011126工程管理工程管理0000000011125区域管理区域管理0000000010012采用二二比较的方式，由专业顾问和业内专家对备选关键成功要素打分，若A因素比B因素重要则打2分，同样重要打1分，不重要打0分，之后进行横向加总，以此确定行业关键成功因素的排序战略信息分析报告战略信息分析报告 排序结果显示：土地、资金和投资决策能力仍是房地产行业排序结果显示：土地、资金和投资决策能力仍是房地产行业的三大关键成功因素的三大关键成功因素房地产行业三大房地产行业三大关键成功因素关键成功因素土地土地土地是核心生产资料，获得优质低价的土地成为房地产开发的最为关键的能力资金资金房地产是典型的资金密集型行业，资本规模的优势将会带来明显的规模效应和抗风险能力投资决策能力投资决策能力项目复杂性高、协调难度大、周期长、价值量大、风险高等诸多特点使投资决策能力成为风险控制和盈利的关键战略信息分析报告战略信息分析报告 就区域地产市场而言，经过初步分析呈现如下四个特点就区域地产市场而言，经过初步分析呈现如下四个特点p土地供应量逐步增大，土地价格成倍增长，拿地成本成为发展商的关注点p受相关政策和90/70的影响，高层住宅和小户型逐渐成为市场供应的主流p住宅供销两旺，房价上扬明显，外向型特点明显，投资需求增加p在热点区域品牌发展商云集，形成了某几个片区“地产超市”式的激烈竞争战略信息分析报告战略信息分析报告 特点一：土地供应量逐步增大，土地价格成倍增长，拿地成本特点一：土地供应量逐步增大，土地价格成倍增长，拿地成本成为发展商的关注点成为发展商的关注点单一通过招拍挂的方式拿地成本会形成较大压力，项目购并、重组合作、土地单一通过招拍挂的方式拿地成本会形成较大压力，项目购并、重组合作、土地合作等拿地方式将可以成为有益的补充合作等拿地方式将可以成为有益的补充对于发展商的产品创新、营销创新和专业开发能力提出更高的挑战，如何充分对于发展商的产品创新、营销创新和专业开发能力提出更高的挑战，如何充分挖掘地块价值、赋予价值诉求，从而提高产品的溢价成为首要的问题挖掘地块价值、赋予价值诉求，从而提高产品的溢价成为首要的问题对于前端投资决策的风险加大，对发展商的系统的区域规划、土地新息收集和对于前端投资决策的风险加大，对发展商的系统的区域规划、土地新息收集和分析等能力提出了更高要求分析等能力提出了更高要求土地成本的提高对发展商的前期现金流提出更高的要求，大型房地产企业开发土地成本的提高对发展商的前期现金流提出更高的要求，大型房地产企业开发优势凸现，行业整合的机会增加，重组和收购成为可能优势凸现，行业整合的机会增加，重组和收购成为可能在对手纷纷屯地和市场长期上涨的情况下，发展商应思考如何保持优势，继续在对手纷纷屯地和市场长期上涨的情况下，发展商应思考如何保持优势，继续发现价值洼地、提前战略布局和系统的进行土地储备发现价值洼地、提前战略布局和系统的进行土地储备战略信息分析报告战略信息分析报告 特点二：受相关政策和特点二：受相关政策和90/70的影响，高层住宅和小户型逐渐的影响，高层住宅和小户型逐渐成为市场供应的主流成为市场供应的主流低密度、大户型产品将成为城区内的稀缺产品，城区外道路交通便利区域的大低密度、大户型产品将成为城区内的稀缺产品，城区外道路交通便利区域的大户型，低密度住宅也将会受到市场的追捧户型，低密度住宅也将会受到市场的追捧在竞争层面来说，户型有趋于同质化的趋势，对于户型的创新提出挑战，未来在竞争层面来说，户型有趋于同质化的趋势，对于户型的创新提出挑战，未来的产品的竞争优势将不再是户型方面的竞争，至少户型竞争的空间将被压缩的产品的竞争优势将不再是户型方面的竞争，至少户型竞争的空间将被压缩发展商和客户都会更加重视产品的综合竞争，包括整体规划、城市功能融合、发展商和客户都会更加重视产品的综合竞争，包括整体规划、城市功能融合、建筑形态、社区配套、园林景观、社区人群和居住氛围等建筑形态、社区配套、园林景观、社区人群和居住氛围等高层和小户型成为市场供应的主流，产品变的雷同，使得发展商的目标客户群高层和小户型成为市场供应的主流，产品变的雷同，使得发展商的目标客户群会出现更多的交叉，未来在中档产品层面的竞争会更趋激烈会出现更多的交叉，未来在中档产品层面的竞争会更趋激烈发展商纷纷采取增加开放式阳台、送空中花园、改变层高空间等手段，降低房发展商纷纷采取增加开放式阳台、送空中花园、改变层高空间等手段，降低房屋的名义建筑面积，但是趋于雷同，偶有创新也会被快速模仿或者被规范屋的名义建筑面积，但是趋于雷同，偶有创新也会被快速模仿或者被规范战略信息分析报告战略信息分析报告 特点三：住宅供销两旺，房价上扬明显，外向型特点明特点三：住宅供销两旺，房价上扬明显，外向型特点明显，投资需求增加显，投资需求增加西南片区的辐射力、经济的长期向好、人群消费观念和宜居文化，导致住宅供西南片区的辐射力、经济的长期向好、人群消费观念和宜居文化，导致住宅供销两旺，市场中长期供需两条线都有向好趋势销两旺，市场中长期供需两条线都有向好趋势房价和收入比例已经初步偏离，市场中的利好因素被部分提前释放和消化，使房价和收入比例已经初步偏离，市场中的利好因素被部分提前释放和消化，使得未来市场的支撑力度减弱，未来两年价格增幅将不会高于得未来市场的支撑力度减弱，未来两年价格增幅将不会高于0607年的增幅年的增幅外向型市场市场特征逐渐明显，发展商应加强对投资者关注点的研究，如城市外向型市场市场特征逐渐明显，发展商应加强对投资者关注点的研究，如城市功能规划、增长预期、社区的配套和物业管理等，吸引投资者的跟随功能规划、增长预期、社区的配套和物业管理等，吸引投资者的跟随消费者对房地产发展的预期较好，带来一部分追涨的投资客，尤其在中高档楼消费者对房地产发展的预期较好，带来一部分追涨的投资客，尤其在中高档楼盘和新区楼盘中，投资客的比例逐步上升盘和新区楼盘中，投资客的比例逐步上升战略信息分析报告战略信息分析报告 特点四：在热点区域品牌发展商云集，形成了某几个片特点四：在热点区域品牌发展商云集，形成了某几个片区区“地产超市地产超市”式的激烈竞争式的激烈竞争热点区域发展商云集，竞争激烈，各有所长，如万科专业的开发和物业管理、热点区域发展商云集，竞争激烈，各有所长，如万科专业的开发和物业管理、中海的产品和工程、龙湖中海的产品和工程、龙湖“善待你一生善待你一生”的客户理念和营销造势的能力，独特的客户理念和营销造势的能力，独特的产品定位和卖点将成为竞争的关键要素的产品定位和卖点将成为竞争的关键要素发展商之间的竞合关系，是导致热点区域形成的重要原因，如何利用发展商之发展商之间的竞合关系，是导致热点区域形成的重要原因，如何利用发展商之间的竞合关系，打造热点区域也是发展商关注的问题间的竞合关系，打造热点区域也是发展商关注的问题品牌发展商更有实力介入到城市运营和规划当中去和政府合作共同品牌发展商更有实力介入到城市运营和规划当中去和政府合作共同“造城造城”，更有利于区域大盘和郊区更有利于区域大盘和郊区“造城运动造城运动”的形成的形成竞争将不仅仅是产品层面的竞争，已经从最高的企业品牌、公司理念到最基本竞争将不仅仅是产品层面的竞争，已经从最高的企业品牌、公司理念到最基本的样板间的设计、销售服务的细节等，客户开始成熟，关注点开始多样的样板间的设计、销售服务的细节等，客户开始成熟，关注点开始多样战略信息分析报告战略信息分析报告 目录目录1 1外部环境分析外部环境分析2 2内部资源能力分析内部资源能力分析战略信息分析报告战略信息分析报告 内部资源能力分析逻辑导图内部资源能力分析逻辑导图内内部部资资源源能能力力分分析析框框架架集团愿景、文化、价值观分析集团愿景、文化、价值观分析财务经营财务经营状况分析状况分析置地愿景和战略解读置地愿景和战略解读组织组织能力分析能力分析业务专业业务专业运营能力分析运营能力分析内部资源能力分析总结内部资源能力分析总结战略信息分析报告战略信息分析报告 集团的愿景、行业、精神以及特点提炼，深刻理解的历集团的愿景、行业、精神以及特点提炼，深刻理解的历史沉淀和文化，是公司战略的原点之一史沉淀和文化，是公司战略的原点之一p集团愿景：集团愿景：借助主营行业的发展，带动集团整体协同发展，建设成为在主营行业有竞争力和领导地位的优秀国有控股企业p主营行业分布：主营行业分布：已经成为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，从事的行业都和大众生活息息相关，主营行业包括地产、零售、啤酒、食品、纺织、电力等p企业精神和内涵：企业精神和内涵：诚信、务实、专业、团队、积极、创新p集团特点的初步提炼：集团特点的初步提炼：p60年历史的深厚文化和组织的沉淀p在香港市场竞争中成长的大型国有控股企业典范p产业多元、和而不同、兼容并包、有着强大的资源整合和协同的潜力p追求持续发展、秉持诚信和规则、讲究绩效精神、推崇创新、以人为本战略信息分析报告战略信息分析报告 对于置地的战略解读是战略制订的基础对于置地的战略解读是战略制订的基础p置地愿景：置地愿景：致力于提供优质产品与服务的专业地产公司p置地战略要点描述：置地战略要点描述：p在中国内地提供高品质的楼宇产品和服务，实施差异化的产品设计和综合服务，持续提升地产价值链的生产力，塑造置地企业品牌和项目品牌p满足中等收入以上消费者中等收入以上消费者日益提升的住宅住宅需求、品牌零售商对营业场所营业场所以及高端企业对写字楼写字楼的租赁需求，成为中国地产行业具竞争力和领导地位的综合型地产公司竞争力和领导地位的综合型地产公司p战略目标：战略目标：p住宅和零售物业住宅和零售物业是主要发展业态p五年或更多一些时间进入行业前三名行业前三名p净资产回报率10%以上p几点解读：几点解读：p综合型的地产公司，坚持多业态地产开发和持有物业两块业务，同时逐步放大中高端持有物业的贡献比例，在这一点上来说，置地有着其他发展商所不具备的独特优势p在土地储备方面，考虑到发展目标，采取了相对积极的策略，未来置地报表将会有较大提升p从置地战略来看，除了综合型属性之外，开发方面的特性和优势不明确，给予区域公司一定的空间战略信息分析报告战略信息分析报告 财务分析对比企业说明：根据正略均策房地产行业研究和财务分析对比企业说明：根据正略均策房地产行业研究和2006中国房地产上市公司中国房地产上市公司10强研究，我们选取了十家强研究，我们选取了十家A股上股上市公司和六家香港上市公司进行研究市公司和六家香港上市公司进行研究根据2006年A股上市中国房地产综合实力10强的排名结果，选取了万科、招商地产、深宝安、北京城建、金地集团、金融街、陆家嘴、保利地产、中国国贸、中华企业十家A股上市公司作为研究对象置地在三家公司合称为“”，并将这三家公司财务数据合并，作为一个虚拟的公司，数据来源于财务部；上市公司数据来自于上市公司年报考虑到重点研究的是02-06年的数据，所以选取了06年以前上市的中海、富力、复地、雅居乐、合生创展、首创这六家数据比较全面的香港上市公司进行研究战略信息分析报告战略信息分析报告 财务分析框架财务分析框架盈利能力分析资产结构分析资产利用率分析主营业务收入净利润净资产收益率销售净利润率总资产资产负债率总资产周转率净资产存货周转率土地储备和现金流土地储备现金流战略信息分析报告战略信息分析报告 2002年年-2007年是的快速增长期，总资产复合增长率为年是的快速增长期，总资产复合增长率为162.2%，尤其是，尤其是06年发展并入和实业成立，使得年发展并入和实业成立，使得06年总资产增长高达年总资产增长高达320.7%2002-2007年总资产增长情况年总资产增长情况单位（万元）复合增长率162.2%战略信息分析报告战略信息分析报告 2002年年-2006年，国内十家年，国内十家A股房地产上市公司总资产平均复股房地产上市公司总资产平均复合增长率为合增长率为26.6%，香港六家房地产上市公司，香港六家房地产上市公司平均复合增长平均复合增长率率34.1%，总资产增长率远远高于行业平均水平，总资产增长率远远高于行业平均水平2002-2006年六家香港上市房地产公司平均总资产增长情况年六家香港上市房地产公司平均总资产增长情况2002-2006年十家年十家A股上市房地产公司平均总资产增长情况股上市房地产公司平均总资产增长情况单位（亿元）单位（亿元）复合增长率26.6%复合增长率34.1%战略信息分析报告战略信息分析报告 2002年年-2007年净资产复合增长率为年净资产复合增长率为107.7%，06年发展并入年发展并入和实业成立，股东权益大幅增加，净资产增长率更是高达和实业成立，股东权益大幅增加，净资产增长率更是高达876.5%2002-2007年净资产增长情况年净资产增长情况单位（万元）复合增长率107.7%战略信息分析报告战略信息分析报告 2002年年-2006年，国内十家年，国内十家A股房地产上市公司净资产平均复股房地产上市公司净资产平均复合增长率为合增长率为20.4%，香港六家房地产上市公司，香港六家房地产上市公司平均复合增长平均复合增长率为率为40.2%，净资产增长率远远高于行业平均水平，净资产增长率远远高于行业平均水平2002-2006年六家香港上市房地产公司平均净资产增长情况年六家香港上市房地产公司平均净资产增长情况2002-2006年十家年十家A股上市房地产公司平均净资产增长情况股上市房地产公司平均净资产增长情况单位（亿元）单位（亿元）复合增长率20.4%复合增长率40.2%战略信息分析报告战略信息分析报告 2003年年-2005年资产负债率较高，年资产负债率较高，06、07年资产负债率有所降年资产负债率有所降低，发展更趋向于稳健低，发展更趋向于稳健2002-2006年资产负债率情况年资产负债率情况战略信息分析报告战略信息分析报告 与标杆企业相比，与标杆企业相比，2006年资产负债率处于中下水平，年资产负债率处于中下水平，2007年达到了行业中游水平，资产结构比较合理年达到了行业中游水平，资产结构比较合理资产负债率与国内资产负债率与国内A股房地产公司对比股房地产公司对比资产负债率与香港上市房地产公司对比资产负债率与香港上市房地产公司对比注：标杆企业为2006年数据，数据来源2006年年报平均值61.6%平均值63.3%战略信息分析报告战略信息分析报告 财务分析框架财务分析框架盈利能力分析资产结构分析资产利用率分析主营业务收入净利润净资产收益率销售净利润率总资产资产负债率总资产周转率净资产存货周转率土地储备和现金流土地储备现金流战略信息分析报告战略信息分析报告 2006年总资产周转率有大幅度的下降，这与年总资产周转率有大幅度的下降，这与06年发展并入和年发展并入和实业成立、总资产大幅增加、但还没有形成销售收入有很大实业成立、总资产大幅增加、但还没有形成销售收入有很大关系关系2005年年-2007年总资产周转率年总资产周转率战略信息分析报告战略信息分析报告 2006年和年和2007年，总资产周转率处于行业中下游水平，资年，总资产周转率处于行业中下游水平，资产使用效率有待提高产使用效率有待提高总资产周转率与国内总资产周转率与国内A股房地产企业对比股房地产企业对比总资产周转率与总资产周转率与香港上市房地产公司香港上市房地产公司对比对比平均值0.34平均值0.33注：标杆企业为2006年数据，数据来源2006年年报战略信息分析报告战略信息分析报告 06年发展并入，实业成立，使得存货大幅增加，而同期两年发展并入，实业成立，使得存货大幅增加，而同期两个公司并没有形成销售收入，造成了个公司并没有形成销售收入，造成了06年存货周转率大幅年存货周转率大幅下降下降2005年年-2007年存货资产周转率年存货资产周转率战略信息分析报告战略信息分析报告 存货周转率与标杆企业相比处于下游水平，存货周转率与标杆企业相比处于下游水平，从一个角度反从一个角度反映出项目开发周期较长映出项目开发周期较长存货周转率与国内存货周转率与国内A股房地产企业对比股房地产企业对比平均值0.38注：未找到香港上市公司存货数据，故未分析H股的六家企业的存货周转率；标杆企业为2006年数据，数据来源2006年年报战略信息分析报告战略信息分析报告 财务分析框架财务分析框架盈利能力分析资产结构分析资产利用率分析主营业务收入净利润净资产收益率销售净利润率总资产资产负债率总资产周转率净资产存货周转率土地储备和现金流土地储备现金流战略信息分析报告战略信息分析报告 2005年年-2007年，主营业务收入复合增长率为年，主营业务收入复合增长率为45.4%，主营业务，主营业务收入增长幅度较大收入增长幅度较大主营业务收入增长情况主营业务收入增长情况单位（万元）复合增长率45.4%战略信息分析报告战略信息分析报告 2002-2006六家香港上市房地产公司平均主营业务收入增长情况六家香港上市房地产公司平均主营业务收入增长情况2002-2006十家十家A股上市房地产公司平均主营业务收入增长情况股上市房地产公司平均主营业务收入增长情况单位（亿元）单位（亿元）2002年年-2006年，国内十家年，国内十家A股房地产上市公司主营业务收入股房地产上市公司主营业务收入平均复合增长率为平均复合增长率为20.6%，香港六家房地产上市公司，香港六家房地产上市公司平均复平均复合增长率合增长率26.3%，业务发展要好于行业平均水平，业务发展要好于行业平均水平复合增长率20.6%复合增长率26.3%战略信息分析报告战略信息分析报告 净利润增长情况净利润增长情况2005年年-2007年，净利润复合增长率为年，净利润复合增长率为77.3%，净利润增幅较，净利润增幅较大大单位（万元）复合增长率77.3%战略信息分析报告战略信息分析报告 2002年年-2006年，国内十家年，国内十家A股房地产上市公司净利润平均复股房地产上市公司净利润平均复合增长率为合增长率为27.4%，香港六家房地产上市公司净利润平均复合，香港六家房地产上市公司净利润平均复合增长率为增长率为63.3%，净利润增长速度高于行业平均水平，净利润增长速度高于行业平均水平2002-2006六家香港上市房地产公司平均净利润增长情况六家香港上市房地产公司平均净利润增长情况2002-2006十家十家A股上市房地产公司平均净利润增长情况股上市房地产公司平均净利润增长情况单位（亿元）单位（亿元）复合增长率27.4%复合增长率63.3%战略信息分析报告战略信息分析报告 20062006年，销售净利润率为年，销售净利润率为14.06%14.06%，为三年中的最高点，为三年中的最高点2005-2007年销售净利润率年销售净利润率战略信息分析报告战略信息分析报告 销售净利润率与标杆企业对比处于中游水平，整体盈利水平不销售净利润率与标杆企业对比处于中游水平，整体盈利水平不占优势占优势销售净利润率与国内销售净利润率与国内A股房地产公司对比股房地产公司对比销售净利润率与销售净利润率与香港上市房地产公司香港上市房地产公司对比对比注：有限2006年的销售净利润率为14.4%，接近国内A股房地产公司的平均水平，标杆企业为2006年数据，数据来源2006年年报平均值15.5%平均值19.3%战略信息分析报告战略信息分析报告 2006年和年和2007年净资产收益率较低，这与年净资产收益率较低，这与06年净资产大幅年净资产大幅增加有很大关系增加有很大关系2005年年-2007年净资产收益率年净资产收益率战略信息分析报告战略信息分析报告 2006年和年和2007年，净资产收益率与标杆企业相比处于下游年，净资产收益率与标杆企业相比处于下游水平水平净资产收益率与国内净资产收益率与国内A股房地产公司对比股房地产公司对比净资产收益率与净资产收益率与香港上市房地产公司香港上市房地产公司对比对比注：标杆企业为2006年数据，数据来源2006年年报平均值15.4%平均值11.9%战略信息分析报告战略信息分析报告 财务分析框架财务分析框架盈利能力分析资产结构分析资产利用率分析主营业务收入净利润净资产收益率销售净利润率总资产资产负债率总资产周转率净资产存货周转率土地储备和现金流土地储备现金流战略信息分析报告战略信息分析报告 05年二十四城项目、年二十四城项目、06年凤凰城项目和年凤凰城项目和07年橡树湾项目年橡树湾项目土地的获得使得土地储备比较充足土地的获得使得土地储备比较充足2002年年-2007年土地储备和开发情况年土地储备和开发情况单位（平方米）战略信息分析报告战略信息分析报告 2002年年-2006年，期末现金流余额增长幅度较大，现金流供应年，期末现金流余额增长幅度较大，现金流供应比较充分比较充分2002年年-2006年现金流供应情况年现金流供应情况单位（万元）战略信息分析报告战略信息分析报告 2003-2006，经营性现金流入逐年增加，经营状况良好，经营性现金流入逐年增加，经营状况良好，06年年二十四城和凤凰城土地的获得是经营性现金流出大幅增加的二十四城和凤凰城土地的获得是经营性现金流出大幅增加的重要原因之一重要原因之一2002年年-2006年经营性现金流出入情况年经营性现金流出入情况单位（万元）战略信息分析报告战略信息分析报告 财务分析结论财务分析结论资产结构资产结构2002-2007，发展迅速，资产增速远远超过行业平均水平，近两年，发展迅速，资产增速远远超过行业平均水平，近两年资产负债情况达到行业平均水平，资产结构比较合理资产负债情况达到行业平均水平，资产结构比较合理资产利用率资产利用率盈利能力盈利能力现金流和土地储备现金流和土地储备06年发展和实业总资产的计入，以及销售收入结转的相对滞后造年发展和实业总资产的计入，以及销售收入结转的相对滞后造成了资产利用率低于行业平均水平，而项目开发周期的控制能力成了资产利用率低于行业平均水平，而项目开发周期的控制能力是提高资产利用率的是提高资产利用率的“短板短板”销售净利润率处于行业中游水平，同时两家公司刚成立也影响到三家合并销售净利润率处于行业中游水平，同时两家公司刚成立也影响到三家合并之后的净利润率；净资产收益率偏低，和净资产之后的净利润率；净资产收益率偏低，和净资产06年的大幅增加有关，预年的大幅增加有关，预计在未来三年可以达到行业中游水平左右计在未来三年可以达到行业中游水平左右 现金流和土地储备状况良好，现金流和土地储备状况良好，07年底的土地储备足以支撑未来年底的土地储备足以支撑未来4-5年的开年的开发，未来业绩将会有很大的提高发，未来业绩将会