房地产公司竞争对手分析报告(模板).ppt

2007.12第一部分第一部分 置地成都区域发展规划置地成都区域发展规划1、城市规划与土地供应2、竞争对手分析3、置地成都内部资源分析4、战略目标2007.12城市规划与土地供应（成都）城市规划与土地供应（成都）城东以建设路片区、万年场片区为代表城西以金沙片区、光华大道沿线、羊西线为代表。城南以紫荆片区、人民南路延线、科华路延线为代表二环路以内仍然是市场的热点温江光华大道沿线为热点郫县羊西线沿线为热点现阶段热点区分布现阶段热点区分布2007.12城市外扩现象明显，成都市区房地产的热点区域向外转移，城市外扩现象明显，成都市区房地产的热点区域向外转移，二环以外逐渐成为房地产市场的热点区域二环以外逐渐成为房地产市场的热点区域2007.12从成都的规划看，短期热点在东部和南部两个副中心，从成都的规划看，短期热点在东部和南部两个副中心，中长期来看以中心城区为核心南北展开中长期来看以中心城区为核心南北展开2007.12成都市场土地供应特点成都市场土地供应特点 城中城中商业、商住用地为主地块面积小地价峰值点 城南城南行政新区规划土地供应集中在三环外，二三环之间区域开发抬升地价 城东城东土地供应集中在二三环间，三环外土地储备丰、价差大 城北城北起步晚，价格相对低土地供应集中在二三环间沙河改造完成、北部新区建设将使得土地供应放量 城西城西土地供应集中在二三环间，三环外土地放量大2007.12近几年，成都郊区城市化进程加快，土地逐步放量，近几年，成都郊区城市化进程加快，土地逐步放量，但主城区仍然是土地集中供应的区域但主城区仍然是土地集中供应的区域2006年上半年年上半年2007年上半年成都土地出让情况年上半年成都土地出让情况2007.12整体来说，主城区获取大幅地块的机会在减少，郊区存在拿整体来说，主城区获取大幅地块的机会在减少，郊区存在拿大幅地块的可能大幅地块的可能2007.12主城区、郫县土地价主城区、郫县土地价格在一年内上涨一倍左格在一年内上涨一倍左右右其它区域，如大邑、其它区域，如大邑、彭州、温江等地地价上彭州、温江等地地价上涨幅度也较大涨幅度也较大20032006年，成都年，成都住宅价格涨幅平均保持住宅价格涨幅平均保持在在15左右左右地价涨幅远远超过房价地价涨幅远远超过房价2007.121中信深圳集团中信深圳集团-一级土地整理一级土地整理:郫县政府与中信深圳集团携手合作的占地7343亩的“中信蜀都”综合城市运营项目,中信深圳集团将在五年内投入30亿元进行土地的整理和城市配套设施建设，包括道路交通网络、三个开放式公园、学校、医院、文化中心、体育中心、公交首末站等。3成都置信成都置信-品牌、能力、资金输出品牌、能力、资金输出:主要包含的合作方式有：项目全程运营、合作开发、委托开发。2成都中海成都中海-中海国际社区带规划土地拍卖中海国际社区带规划土地拍卖:整个项目属于整个高新区生活配套设施，政府第一次带规划全球招标。主要配套包含了体育公园与大量城市级的配套。1成都本地1国内品牌开发商1万科万科-通过二手土地市场获取土地通过二手土地市场获取土地:万科越来越多地通过有条件合作方式获取项目资源，提高资金的使用效率。这其中包括，与朝阳区国资委牵手，受让朝万中心的产权；与泰达、万通联合，开发天津时尚广场项目；进一步受让浙江南都、上海南都等公司股权。2合生创展合生创展-通过建设物流基地、产业基地等方式大面积拿地通过建设物流基地、产业基地等方式大面积拿地拿地方式举例拿地方式举例多样化拿地方式总结多样化拿地方式总结一、二级土地市场联动一、二级土地市场联动与政府合作参与城市运与政府合作参与城市运营营寻找拥有土地的合作伙寻找拥有土地的合作伙伴伴利用企业特有能力与资利用企业特有能力与资源源（如合生创展）在拿地方式上，除招拍挂外，开发商也开始积极探索多样化的方式，一方在拿地方式上，除招拍挂外，开发商也开始积极探索多样化的方式，一方面降低资金压力、另一方面通过资源整合建立资金之外的土地竞争壁垒面降低资金压力、另一方面通过资源整合建立资金之外的土地竞争壁垒2007.12成都房产市场主要呈现如下几个特点成都房产市场主要呈现如下几个特点n成都土地供应量逐步增大，土地价格成倍增长，拿地成本成为发展商的关注点n受相关政策和90/70的影响，高层住宅和小户型逐渐成为市场供应的主流n住宅供销两旺，房价上扬明显，外向型特点明显，投资需求增加n在热点区域品牌发展商云集，形成了某几个片区“地产超市”式的激烈竞争2007.12第一部分第一部分 置地成都区域发展规划置地成都区域发展规划1、城市规划与土地供应2、竞争对手分析3、置地成都内部资源分析4、战略目标2007.12成都市场外来品牌开发商项目区域布局成都市场外来品牌开发商项目区域布局万科中海龙湖华润1234567812342561347831212绿地注：图标中数字代表外来品牌开发商项目开发次序2007.12万科在成都的竞争策略特点万科在成都的竞争策略特点1产品系列产品系列产品类型产品类型城市花园系列低容积率住宅产品定位产品定位定位为城市新兴白领的中高端产品城东魅力之城系列多层和小高层定位城市大众消费群的中端产品1城中金色家园系列金域蓝湾系列城市中央区高端社区城市中心区的住宅产品电梯洋房高层公寓1城北双水岸退台式花园洋房、别墅、多层洋房定位为城北三产财富人群万科注重资本的优势和产品万科注重资本的优势和产品控制力的发挥控制力的发挥客户聚焦、多产品线覆盖客户聚焦、多产品线覆盖潜心城东、捕捉城市盘机会、潜心城东、捕捉城市盘机会、进行多点布局进行多点布局大盘与中小盘结合将对现金大盘与中小盘结合将对现金流平衡起到积极作用流平衡起到积极作用但整体来说，万科比较擅长但整体来说，万科比较擅长捕捉城市近郊的机会捕捉城市近郊的机会123456782007.12中海在成都的竞争策略特点中海在成都的竞争策略特点1产品系列产品系列产品类型产品类型中海名城低容积率住宅产品定位产品定位城南高尚生活区城南中海兰庭高层公寓中海城南核心圈中的高品质纯住区1城中常春藤花园纯居住性质的高档精品小高层定位城市青年白领和投资客户龙湾半岛双拼别墅、叠拼别墅、高层洋房城市河景豪宅1城西中海国际社区与城市功能融合的大规模国际社区城南1号项目城南2号项目别墅、多层、高层电梯公寓格林威治城电梯公寓、商务公寓、精装小户型公寓集居家、休闲、消费、商务等多功能的复合社区以以“中海城南核心圈中海城南核心圈”为战略为战略指引，联动城南四项目，把城指引，联动城南四项目，把城南的资源整合发挥到极致，并南的资源整合发挥到极致，并有利于寻找区域开发的机会有利于寻找区域开发的机会通过树立城区豪宅标杆，建立通过树立城区豪宅标杆，建立价格与影响力高点价格与影响力高点城西新兴区域超大盘运作，更城西新兴区域超大盘运作，更多赋予自身城市运营商的角色多赋予自身城市运营商的角色多产品线运作，大、中、小盘多产品线运作，大、中、小盘结合结合256134782007.12龙湖在成都的竞争策略特点龙湖在成都的竞争策略特点1城中产品系列产品系列晶蓝半岛产品类型产品类型产品定位产品定位小高层电梯洋房一环边规模最大的精品住宅社区龙湖三千里高层公寓1城西翠微清波城市中心区闹中取静的高尚社区高层公寓自然资源型高档精品社区融入城市融入城市,采用快盘模式采用快盘模式服务差异化战略服务差异化战略3122007.12成都市场本地品牌开发商项目区域布局成都市场本地品牌开发商项目区域布局12345123456789101511121314置信蓝光备注：蓝光的项目没包括商业项目2007.12蓝光在成都的竞争策略特点蓝光在成都的竞争策略特点蓝光做商业地产的思路蓝光做商业地产的思路拿地原则拿地原则地块小口岸好，既保证在主要商业口岸掠地布子的步伐又缓解资金压力商业模式商业模式“小户型商务公寓小面积商铺”，用小户型来聚集人气，用商铺来赚钱优势：优势：可进行标准化复制，资金快速周转劣势：劣势：难以提升做商业地产的能力，市中心口岸好的小地块开发殆尽蓝光做住宅地产的思路蓝光做住宅地产的思路拿地原则拿地原则三环边，附近有待改造的老社区或被纳入城市规划范围，交通便利，目前看似环境不佳，但即将被城市化进程到达的地块商业模式商业模式 通过交通口岸、发展潜力加上中低价位实现快进快出优势：优势：用相对较小的代价捕捉到土地升值的机会，同时也可支持其快速开发的模式劣势：劣势：难以树立有影响力的项目，奠定其在成都住宅开发市场上的一席之地1234567891015111213142007.12置信在成都的竞争策略特点置信在成都的竞争策略特点1城区产品系列产品系列置信丽都花园城产品类型产品类型产品定位产品定位小高层电梯洋房以小户型公寓为主，锁定城市新兴白领阶层1近郊芙蓉古城香颐丽都独栋、双拼、叠拼、花园洋房、小高层双拼别墅为主，兼少量的独立别墅与三联别墅1远郊置信逸都丹郡芙蓉青城独栋、小户型联排别墅集住宅、商业、办公、酒店为一体的复合地产地产理念的实践派地产理念的实践派立足成都辐射周边二三级城立足成都辐射周边二三级城市，向西捕捉区域开发机会市，向西捕捉区域开发机会抢占远郊资源高地，打造复抢占远郊资源高地，打造复合地产合地产集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格12345