2020新青年居住消费趋势报告.pdf

引言何谓新青年？鲁迅先生曾对新青年提出期待，“愿中国青年都摆脱冷气，只是向上走，不必听自暴自弃者流的话。能做事的做事，能发声的发声。有一分热，发一分光。”新京报官方微博于2019年9月发起过#你心中新青年的标准是什么#的话题，答案莫衷一是，我们既可以从思想状态进行界定，新青年应该是目标明确，积极向上，努力进取的群体；也可从生理状态上进行界定，新青年应该是健康强壮的群体。在日常生活中，我们更习惯用年龄段对人群进行划分，比如作为计划生育后一代，经历过社会大变革，而今已经成为壮年，成家立业的80后。又比如出生在1990-1999年，生长在互联网时代，更“自我”，同时“富有朝气，勇于担当”的90后。从年龄上看，最早的一批90后已经步入而立之年，他们也正从80后手中接过“接力棒”，成为社会的中坚力量。体现在消费力上，也是如此，根据商务部研究院2020年12月9日发布的2020年中国消费市场发展报告显示，当前我国 90/00后人口规模达 3.4 亿人，在总人口中占比接近四分之一，伴随90后开始成为社会中坚力量、具有稳定的收入，00后逐步走向职场，新生代消费群体购买力日益增强，开始成长为消费市场主力。作为新一代消费群体，90后表现出如下特点：1、独生子女一代，喜欢弘扬自我个性、信息和知识接触来源广，是有自我主见的新一代群体；2、父母普遍是60、70后，经过20-30年的财富积累，有些家庭已经购置了房产；3、大部分处于刚结婚或准备结婚的阶段。无论是在精神状态，还是在生理条件上，90后都比较符合新青年的标准，本报告就将90后定义为新青年群体，尝试从多个维度解读该群体的居住消费行为习惯。目录contentsPART1 城市居住自由篇PART2 新青年租赁趋势篇PART3 城市群住房消费趋势篇PART4 独居新青年生活真相调查篇PART5 新青年客群分析篇PART6 后记城市居住自由篇PART 1新青年购房压力呈现什么趋势？新青年购房压力是增加了，还是降低了？笔者统计了2017年-2020年22个城市新青年薪酬及二手套均成交价格，计算各年22城市（考虑到数据可获得性及城市级别，挑选部分代表城市）的房价收入比。整体对比发现，2017年22城市新青年家庭房价收入比均值约为8.22，中位值约为7.64，相同计算条件下，2020年分别为7.82与6.7，也就是说，整体趋势看，新青年的购房压力是在下降的。但城市间分化现象比较明显，尤其是房价相对高企的城市，无论是客观数据上，还是主观感受上，购房压力均相对较大。比如在深圳及长沙置业的新青年而言，购房压力存在明显差异。同时，细分到年份变化发现，受到2020年疫情影响，部分样本城市薪酬环比有所下降，同时多城市成交套均成交总价略微上涨，导致2020年相较于2019年有上扬趋势。随着疫情逐步受到控制，以及在“房住不炒”大环境下，笔者预计2021年房价收入比会成下降趋势。“为实现居住自由而奋斗”0102012345如图1所示，30个样本城市中，北京、深圳及上海套均总价明显高于其他样本城市，其中，如果新青年计划在北京置业，按照笔者测算，套均总价约为402万，按照首付35%测算，等额本息及现行利率计算方式，每月月供约为1.35万，上海月供约为1.19万，深圳月供约为1.41万，对比白领平均薪酬，均无法负担。同时，以重庆、长沙及沈阳为代表的城市总价相对较低，对于新青年而言，压力较小。从城市级别看，一线城市套均总价约为332万，新一线约为134万，二线约为128万，一线与其他级别城市的差异明显。新一线城市中，杭州、南京、苏州等长三角城市总价较高，沈阳、长沙及重庆相对友好。假设月供占收入的比例在30%-50%为安全区间，即新青年家庭收入的3到5成用于支付房贷，如图2所示：贝壳研究院按照30城市当下最低首套比例，商业贷款形式且最长贷款周期，在现行利率情况下，测算出了新青年家庭收入安全区间。结果可见，30样本城市中，北京、深圳、上海及厦门月供均过万，相应收入安全区间要求在两万之上。广州月供相对较低，房价水平处在新一线城市之列，却拥有着一线城市配套水平，居住友好性更好。同样情况适用于长沙，从经济基本面来看，长沙GDP位居全国第十四位，是长江中游城市群中武汉外，第二个进入GDP万亿俱乐部的城市，居民人均可支配收入居中部第一位。依靠强劲的制造业带动，长沙本身也拥有的丰富教育、医疗、文化资源，叠加保持较低的房价，近两年长沙吸纳人才，人口净流入现象明显，2017年-2019年，长沙新增常住人口近75万，而持续的人口流入又会正向带动经济发展，以形成良性循环。1.1 青年群体购房压力：一线城市压力较大，城市间分化现象明显图1：新青年城市房屋套均总价对比情况 数据来源：贝壳研究院单位：万元每套0100200300400500沈阳长春长沙烟台大连惠州重庆昆明郑州西安石家庄成都无锡济南佛山合肥天津武汉青岛南通东莞苏州宁波南京广州杭州厦门上海深圳北京402.8390.8329.8279.8234.2204.8193.9184.9169.2157.8140.2140.1139.2130.1129.4128.5127.6119.7115.3113.7112.9107.7103.895.691.287.885.485.176.575.8沈阳长春长沙烟台大连惠州重庆昆明郑州西安石家庄成都无锡济南佛山合肥天津武汉青岛南通东莞苏州宁波南京广州杭州厦门上海深圳北京图2 部分城市新青年家庭收入安全及舒适线安全收入水平线舒适收入水平线单位：万元每月03那么，从趋势上看，新青年购房压力是增加了，还是降低了？笔者统计了2017年-2020年22个城市新青年薪酬及二手套均成交价格，计算各年22城市（考虑到数据可获得性及城市级别，挑选部分代表城市）的房价收入比。整体对比发现，2017年22城市新青年家庭房价收入比均值约为8.22，中位值约为7.64，相同计算条件下，2020年分别为7.82与6.7，也就是说，整体趋势看，新青年的购房压力是在下降的。但城市间分化现象比较明显，尤其是房价相对高企的城市，房价脱离城市经济基本面趋势明显，无论是客观数据上，还是主观感受上，购房压力均相对较大。比如在深圳及长沙置业的新青年而言，购房压力存在明显差异。同时，细分到年份变化发现，受到2020年疫情影响，部分样本城市薪酬环比有所下降，同时多城市成交套均成交总价略微上涨，导致2020年相较于2019年有上扬趋势。随着疫情逐步受到控制，以及在“房住不炒”大环境下，笔者预计2021年房价收入比会成下降趋势。1.1 青年群体购房压力：一线城市压力较大，城市间分化现象明显城市2017年2018年2019年2020年深圳北京厦门上海杭州南京苏州均值青岛天津武汉合肥石家庄济南无锡西安成都郑州烟台大连重庆沈阳长沙图2：新青年城市房价收入比对比变化情况04所谓房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，对于住房政策的把握及供给、需求侧的管理有一定指导意义。需要说明的是，房价收入比是一个比较笼统的概念，描述的是消费者在居住方面的支付能力，但并不表示房价收入比高了，就会降低消费者的购置意愿，反之亦然。房价受到政策、土地供给及市场预期等因素影响，进而影响到消费者的消费倾向，而消费者预期又会反过来影响房价，因此不能仅仅用房价收入比衡量房地产市场的健康状况。贝壳研究院曾按照30年还款期限，首套首付比例为20%-40%，首套房贷利率5.38%（2020年2月-9月均值），带入计算公式最终测算出全国“合理”的房价收入比范围在5.52-7.36之间。对新青年群体，我们用智联招聘发布的2020年秋季求职期平均薪酬作为收入数据，按照一家两口计算，同时不区分性别，不计算年终奖等。据此测算出30个样本城市的房价收入比，结果显示，成都、郑州、西安、武汉、合肥及青岛等12个城市在合理区间范围，烟台、大连、惠州等7个城市处于低位，深圳、北京、厦门等11个城市处于高位。需要说明的是，本次统计采用的是收入数据要比人均可支配收入偏高测算得出的房价收入比也相应普遍偏低，但城市间的分化趋势不变，并且对于处于职业黄金期的新青年群体而言，白领薪酬数据相对合理。1.2 合理的房价收入比应该是多少？从城市群角度看，高房价收入比城市有6个位于长三角，3个位于粤港澳，均是经济较发达的城市群。以长三角为例，作为中国第一大经济圈，2019年长三角GDP达237300亿元，占我国大陆的24%。高经济水平带来较高居民收入和消费水平，叠加良好的市场预期，反映在房地产市场上，就是房价处于高企位置，但同时也保持着较高的活跃性。根据贝壳研究院测算的房源流动性指数看，2020年10月，上海、宁波、南通等城市房源流动性指数处于高位水平，二手房市场活跃性较强。所谓城市群，是城市发展到成熟阶段的最高空间组织形式，是指在特定地域范围内，一般以1个以上特大城市为核心，由3个以上大城市为构成单元，依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密、并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。1.3 长三角、粤港澳城市群房价收入比偏高图4:国际太空站宇航员拍摄长江三角洲城市群的夜色（仅有上海、苏州以及南通、无锡、嘉兴部分地区）长沙05101520惠州沈阳长春重庆大连烟台昆明郑州成都西安无锡佛山济南石家庄合肥武汉天津青岛东莞苏州南通宁波广州南京杭州上海厦门北京深圳图3：样本城市新青年房价收入比对比情况高合理低05同时，贝壳研究院按照一居室整租的租金，结合薪酬数据，测算出30城房租收入比情况，如图5所示，样本城市中，只有北京、上海及深圳的比值是超过30%。当下，租房与买房体验差别还是比较明显的，比如子女的租房入学问题等。但随着“租售同权”方针的实施，“租房入学”这一政策也在逐步落地实施，但实际遇到的问题比较复杂，比如房东是否愿意允许学位占用，入学的顺位问题等。贝壳研究院做的调研显示，68%的新青年受访者表示在租买选择时，还是要买房。但在高企的房价面前，先选择租房，有了一定积累后再转买成为多数新青年的选择。而且，新青年家庭多数还并未生育孩子，子女教育问题并不严峻，公开数据显示，1990-2015年，我国平均初育年龄从24.1岁推迟至26.3岁，且推迟现象明显。1.4 房租收入比：租房也是一种选择010002000300040005000惠州佛山石家庄宁波烟台重庆昆明东莞长沙南通郑州厦门武汉合肥济南成都沈阳无锡西安青岛苏州天津长春大连广州南京杭州深圳上海北京图5：新青年租金对比情况青年一居室租金（元每月）房租收入比39.935.735.329.125.024.1 21.7 20.620.220.220.1 20.018.918.918.818.618.618.317.917.717.517.31716.816.716.616.6 16.215.410.706为了量化分析城市居住方面的负担情况，贝壳研究院根据房价收入比及房租收入比建立了居住自由指标体系，如图6所示，具体方法可见标注，居住自由指数越高，表示居住负担越小，反之依然。30个样本城市中，青年居住自由指数排名靠前的城市包括惠州、长沙、重庆、烟台及沈阳等城市，这些城市居住负担相对较小。同时，深圳、北京、上海、厦门及杭州的城市居住自由指数偏低，以深圳为例，2020年至今，一居室平均租金约为3693元每月，仅次于北京和上海，同时限于高企的房价，导致测算的指数偏低，居住负担较大。但自由指数与房地产市场走势并不完全相关根据贝壳研究院测算的2020年百城置业动力指数报告显示（依据人口潜在需求和城市发展两大类，共计14个细分维度建立起百城置业动力指标），深圳置业动力指数位居前列。在纳入统计的100多个重点城市中，深圳是典型的“移民”城市，常住人口规模及增速在重点城市中均保持前列水平，2019年常住人口与户籍人口的比值达2.44，仅次于东莞，外来人口大量流入带来的潜在购房需求较大。同时，深圳兼具战略定位、经济发展、资源配套、创新能力等多维度的优势，城市基本面的良好发展意味着未来潜在人口住房需求增量较大，故而城市置业动力指数保持领先地位。1.5 居住自由指数：哪座城市对新青年更友好？020406080100深圳北京上海厦门杭州广州南京苏州南通宁波青岛东莞天津武汉合肥济南西安无锡石家庄成都佛山郑州大连昆明长春沈阳烟台重庆惠州长沙图6：新青年居住自由指数对比情况标注：指标体系建立方法：居住自由指数=逆向标准化处理(2/3*标准化房价收入比+1/3*标准化房租收入比)房价收入比=成交套均总计/(白领平均年薪)房租收入比=单间(套)均租金/月平均薪酬 新青年租赁趋势篇PART 2蜗居的励志青年对于大多数群体而言，租房只是过度阶段，他们最终还是会选择买房（根据贝壳研究院调研数据显示，对于租买意愿的选择，约68%的受访青年表示一定会买房）。与买卖市场不同，租赁市场更大程度上受到供需关系的影响，而城市基本面的不同，表现在租金上，差异性比较明显。07082.1 新青年租赁趋势：租金稳中有降对于大多数新青年而言，租房只是过度阶段，他们最终还是会选择买房（根据贝壳研究院调研数据显示，对于租买意愿的选择，约68%的受访青年表示一定会买房）。与买卖市场不同，租赁市场更大程度上受到供需关系的影响，而城市基本面的不同，表现在租金上差异性比较明显。首先，从整体看，30个样本城市2020年平均租金相较2019年环比下降约4%，呈稳中略降趋势。受到疫情事件影响，2020年上半年，租赁市场需求相对疲软，导致租金呈下降趋势。在毕业季热潮影响下，租赁交易量出现小幅上涨，之后出现回落，整体保持平稳趋势。分城市看，租金分化比较明显，北京、深圳、上海三城市套均租金均在4000元以上，其中北京2020年套均租金约为5102元，在30个样本城市中位居前列。以杭州、苏州、南京为代表的新一线城市及厦门、宁波等二线城市，租金水平也处在前列。除供需关系影响外，如深圳、杭州等，典型的人口流入型城市，导致需求处于高位之外，城市经济基本面，与租金也有着强相关关系，即经济发展水平越高租金相应越高，典型代表如北京、上海及深圳等。分城市级别看，如图8所示，我们把30个样本城市按照城市级别进行聚合计算，平均租金呈现阶梯式下降，并且一线城市租金明显高于新一线及二线城市。图7：新青年城市套均租金对比情况套均租金（元每月）环比下降%0100020003000400050006000烟台惠州石家庄沈阳南通昆明长春重庆郑州天津合肥大连西安长沙济南无锡青岛成都佛山东莞宁波武汉厦门南京苏州广州杭州上海深圳北京010002000300040005000二线城市新一线城市一线城市图8：按城市级别租金对比套均租金（元每月）09从单位租金看环比有什么变化？如图9所示，30个样本城市中，25个城市单位租金环比出现了下降，其中武汉、郑州、佛山、宁波等8城市环比降幅超过5%，其他城市降幅均在5%的相对合理范围内。以上海、深圳为代表5个城市，单位租金环比微涨，处在合理区间范围内（我们认为变化在正负5%范围内，属于相对平稳的变化区间）。与买卖相比，租赁受供需因素影响更大，受到疫情事件影响，2020年上半年租赁需求受到抑制，包括北京在内的一线及新一线城市，租金出现了短期下降。但长期看，基本面较好城市如一线及新一线凭借基础设施、产业发展及就业机会等方面的优势，对人口特别是年轻高端人才会产生持续吸引力，伴随着需求增加，租金会相应上涨或持平。对于主流城市租赁生活的新青年而言，多数处于婚恋未育状态，因此我们假定整租的户型为1居及两居，其他居室情况不予考虑。基于此，我们对比30城套均租赁面积，如图10所示，19个城市租赁面积出现略微下降，其他城市略微增长，但整体而言，增幅变化在5%范围内，仍处于平稳状态。就城市级别而言，一线城市中，除了上海，其他城市租赁面积略微出现下降，新一线城市中，武汉增幅较明显，苏州下降较明显，二线城市中，昆明增幅较明显，无锡下降较明显。在假设条件下，新青年家庭多是一家两户的生活状态，我们据此推算新青年人均租赁面积。从结果可见，30个样本城市中，厦门、深圳、宁波、东莞及佛山等东南城市人均租赁面积明显偏小，青岛、石家庄及南通等城市人均居住面积较高，但未达到35平。根据国家统计局发布数据显示，2018年，我国城镇居民人均住房面积已达到39平方米。从租赁角度看，新青年家庭人均居住面积尚未达到均值，需要说明的是，由于未将单身人群纳入统计，实际的租赁人均居住面积应该高于测算值。同时，根据贝壳研究院所做的调研显示，整租独居的新青年受访者中，约52.11%的居住面积在30-60平，而合租单身的新青年受访者中，约36.25%的居住面积在30平及以下，可见，单身群体的居住面积与租赁方式相关性较高。2.2 新青年家庭租赁趋势：租的更大，还是更小了？2.1 新青年租赁趋势：租金稳中有降020406080100上海深圳石家庄东莞无锡厦门昆明合肥西安杭州南京北京成都南通广州济南苏州长沙惠州长春重庆大连烟台沈阳天津青岛宁波佛山郑州武汉图9：样本城市新青年租房单位租金变化情况元每平方米每月2019年2020年10020406080100青岛70.569.8020406080100苏州66.560.8020406080100西安66.564.9020406080100南通65.165.4020406080100济南63.663.9020406080100北京62.261.6020406080100成都61.860.9020406080100武汉60.964.5020406080100烟台60.763.3020406080100杭州58.957.3020406080100南京58.757.4020406080100长沙58.558.5020406080100沈阳58.457.9020406080100昆明56.559.1020406080100广州56.454.7020406080100惠州55.757.4020406080100佛山55.653.1020406080100东莞54.152.8020406080100宁波50.251.7020406080100石家庄69.168.7020406080100无锡65.163.2020406080100合肥62.862020406080100长春61.260.7020406080100重庆59.258.2020406080100天津58.760.1020406080100郑州57.658.2020406080100上海56.156.9020406080100大连55.154.2020406080100深圳49.648.4020406080100厦门48.648.42.2 新青年家庭租赁趋势：租的更大，还是更小了？图10：新青年主流户型套均租赁面积单位：平方米每套2019年2020年11租赁群体在租房时最关注什么？根据贝壳研究院调研数据显示，受访者最关注的因素分别为交通便利，职住距离、租金、小区配套情况及房屋室内装修，并且影响因子的排名在各年龄段中大致相同，也就是说，相较于租金，租客更关心的是居住便利性。当然，租金仍是比较关键的影响因子，理论上，交通越便利，距离商业区越近的小区，租金相应越高。那么，对于样本城市而言，舒适的租金区间应该是多少？为了回答这个问题，我们首先应该回答，什么是舒适的区间，我们认为合适的租金范围应该是租金占据房租收入在10%-30%之间，租金过低，显然会影响到居住品质，租金过高又会带来沉重居住负担（贝壳研究院调研数据显示，8成以上新青年可接受的房租占工资收入比重在30%以下，10-20%是新青年群体可接受房租收入比最多的区间段，占比约为39%），据此我们根据智联招聘发布2019及2020年白领青年月薪水平，以其10%作为最低舒适线，以其30%作为最高舒适线，即测算租金的舒适区间。同时，以最高舒适线与贝壳找房平台新青年租赁套均总价比较，高出套均总价表示租金过高。如表所示，2019年，30个样本城市中，有23个处在舒适区间范围，2020年这一数量增加到了26个，增加了3个，分别是广州、南京及苏州。2.3 租金舒适区间对比：城市数量增加明显表1 受访者最关注的租赁因素占比交通便利程度71.51%距离公司远近66.47%租金65.50%周边配套设施48.92%房屋室内设施41.47%小区环境39.66%室友/房东38.70%户型面积28.49%租金支付方式25.00%楼龄11.18%其他1.08%城市2019年套均租金2019年最低舒适2019年最高舒适2019年舒适区间判断2020年套均租金2020年最低舒适2020最高舒适2020年舒适区间判断北京527211433430过高510211623486.9过高深圳469610283083过高457410453135.9过高上海430310813243过高459011233367.8过高杭州36229732918过高35059812943.6过高广州29599132739过高27659232769舒适苏州27748522557过高23358582574.6舒适南京27038852654过高26218932678.4舒适厦门22628712612舒适22368752625舒适武汉21418562567舒适19748402519.7舒适宁波20858702609舒适19528702610.3舒适东莞20838302490舒适19778602581.5舒适佛山20348372512舒适18578282483.1舒适成都19508212462舒适18618232468.4舒适青岛19487762329舒适18177892367.3舒适无锡19228022405舒适18577972390.7舒适济南19048032408舒适18458072421.9舒适长沙18988042411舒适17938212463.6舒适西安18907542263舒适18257682303.1舒适大连18647352206舒适17267362206.8舒适合肥18458012403舒适17918012402.4舒适天津18177772331舒适17507732318.1舒适郑州18137762328舒适16817702309.1舒适重庆17248222467舒适16198062418.9舒适长春15946972090舒适15046611982.4舒适昆明15688292488舒适16207732319.3舒适南通15136591978舒适14796702010.3舒适沈阳14906812043舒适14016722014.5舒适石家庄13947172151舒适13857102129.1舒适惠州13818692608舒适13818842650.8舒适烟台13607272182舒适13447032109.9舒适表2 新青年样本城市租赁舒适区间分布情况12迁徙中的新青年PART 313随着城市化进程加速推进，城市基础建设较高，产业布局完善，就业机会多的一线及新一线城市人口虹吸效应明显，同时，以大都市为核心的都市圈集聚效应明显。“迁徙中的新青年”14如图11所示，贝壳研究院以样本城市作为购房目的城市，按照户籍所在地聚合计算购房者来源地百分占比情况，表现出的共同点是：交易量占比最高的仍是本地户籍人群，即购房主力仍以本地户籍为主。除此之外，外地引入人口多以周边城市为主，跨省级购房者比例并不高。以北京为例，除了北京外，保定、石家庄、唐山及天津等城市新青年为购房主力。以广州为例，除了广州外，梅州及湛江等城市新青年为购房主力，其他城市表现出类似特征。3.1 购房主力仍以本地户籍为主长春沈阳合肥杭州武汉北京南京青岛西安广州郑州成都东莞惠州深圳大连上海宁波济南长春大连上海宁波济南沈阳武汉北京南京青岛合肥西安广州郑州成都杭州东莞惠州深圳50.445.844.441.139.138.137.835.234.734.328.526.222.820.919.519.17.57.45.2图11：新青年跨城购房百分占比单位：%户籍城市购房目的城市15随着城市化进程加速推进，城市基础建设较高，产业布局完善，就业机会多的一线及新一线城市人口虹吸效应明显，同时，以大都市为核心的都市圈集聚效应明显。以都市圈核心城市深圳、广州为例，凭借活跃的新经济产业及宽松的人才引进政策，吸引人口大规模流入，两个城市2016-2019年均常住人口分别增长49.8万、45.1万；以杭州、成都及西安为代表的次级都市圈核心城市为例，三个城市2016-2019年均常住人口分别增长33.6万、48.1万、37.4万；以北京、上海为代表的都市圈核心城市常住人口呈微降或稳定趋势，随着核心城市产业资源向周边城市辐射，人随产业走，都市圈其他城市呈净流入趋势。随着人口流动趋势越发明显，我国已进入大都市圈时代，反映在房地产领域，30个样本城市，表现出的共同特点是本地户籍依旧是购房主力军，但百分占比上差异明显。深圳作为典型的“移民”城市，同时以年轻人口为主，城市保持较高活力，在统计周期内，本地户籍购房者占比仅有5%左右，可以说，外来人口撑起了深圳的城市发展。同样，惠州、东莞、佛山等大湾区城市表现出相似特点。南通、石家庄、烟台等城市，60%以上购房主力军仍是本地户籍人口，在城市人口吸引力方面，仍有进步空间。持续的人口流入为城市经济发展注入活力，也是房地产发展的根基所在。从这点来看，城市间分化趋势会进一步加剧，马太效应明显。如果从人口流出角度考虑，那些人口净流出明显的城市居民，又到了哪里去买房？我们根据126个城市统计年鉴及统计公报，统计出2018-2019年度常住人口数量，以淄博、平顶山、泰安、周口及南充为代表的城市，人口净流出现象明显，那么，以此为代表的城市居民，都是流向了哪里？我们从交易数据入手，试图进行分析。1、人口流出以三四线城市为主。城市化进程加剧城市间分化，产业基础薄弱的三四线城市人口流失严重。以四线城市周口为例，作为有着超过1100万的人口大市，每年约有300万的外出人口规模，是名副其实的河南人口流出第一大市。2、首选区域核心城市。以平顶山、南充、连云港、岳阳、周口等三四线城市为例，这些城市新青年去了哪里购房？如表3所示，平顶山、周口等新青年首选郑州，南充首选成都、连云港首选苏州、岳阳首选长沙，可见这些地方城市的新青年多会选择一线及新一线城市。主要原因是这些城市产业基础相对雄厚，就业机会多且相对公平，新青年为了获得更好的劳动报酬，无疑会将这些城市作为首选项。人随产业走，人随就业机会走，这是客观存在的规律。3、一线城市聚集效应明显。如表3示，除了省会城市外，以北京、上海及深圳为代表的一线城市也是新青年定居的热衷目的地。我们列举了部分人口流出较多城市新青年热门居住地TOP5，百分占比表示购买目的城市交易量与总交易量的比值。统计结果发现，热门目的城市中，一线城市均在TOP5之列，说明一线城市虹吸效应依旧明显。3.2 新青年跨城买房趋势，城市间差异明显16户籍城市目的城市百分占比城市群城市级别户籍城市目的城市百分占比城市群城市级别淄博淄博42.9山东半岛三线岳阳长沙19.3长江中游三线淄博北京13山东半岛三线岳阳深圳12.9长江中游三线淄博青岛10.4山东半岛三线岳阳岳阳9.9长江中游三线淄博济南7.1山东半岛三线岳阳广州8.5长江中游三线淄博上海4.6山东半岛三线岳阳北京8.3长江中游三线泰安济南22.4其他三线荆州武汉40.1长江中游三线泰安北京15.5其他三线荆州深圳11长江中游三线泰安青岛10.5其他三线荆州北京5.6长江中游三线泰安泰安7.4其他三线荆州广州5.4长江中游三线泰安天津6.2其他三线荆州杭州4.9长江中游三线平顶山郑州43中原四线周口郑州36.9中原四线平顶山北京8.2中原四线周口周口12.3中原四线平顶山天津5.1中原四线周口杭州5.5中原四线平顶山上海4.8中原四线周口北京5.4中原四线平顶山杭州4.7中原四线周口天津4中原四线南充成都68.1成渝四线锦州沈阳40.2其他四线南充南充11.1成渝四线锦州大连21.2其他四线南充重庆6.4成渝四线锦州北京12.7其他四线南充深圳1.5成渝四线锦州天津5.6其他四线南充北京1.2成渝四线锦州上海2.1其他四线连云港苏州25其他三线张家口天津28.8京津冀四线连云港南京18.6其他三线张家口北京24.6京津冀四线连云港上海8其他三线张家口张家口21.8京津冀四线连云港杭州6.3其他三线张家口石家庄3.7京津冀四线连云港无锡6其他三线张家口廊坊3.5京津冀四线潍坊潍坊39.4山东半岛三线丹东丹东50.5辽中南四线潍坊青岛15.6山东半岛三线丹东沈阳15.5辽中南四线潍坊北京13.4山东半岛三线丹东大连14.1辽中南四线潍坊济南6.1山东半岛三线丹东北京7辽中南四线潍坊上海3.8山东半岛三线丹东天津2辽中南四线表3 部分户籍城市新青年TOP5热门购房目的城市及百分占比情况独居新青年生活真相PART 417芝加哥大学教授约翰卡乔波与人合著的孤独一书中指出，是否独居生活并不重要，重要的是人们是否感觉寂寞。独居就意味着孤独，就意味着寂寞吗？对于不同的年龄段人群，对此也许会有不同的答案。不可否定的是，独居时代正在加速到来，2011年全球有2.77亿独居人口，相较于1996年的1.53亿人增长55%，独居家庭的数量增长迅猛。“独居已经成为一种习惯”18租房独居成新青年主流，房租收入比普遍在30%以下受制于居住成本等因素影响，租房独居仍是90后青年们选择的主流居住形式，在调查中，47%的90后受访者当前处于租房独居的状态，尤其是整租独居最受90后城市青年欢迎。生活在城市里，90后独居青年们普遍可接受的房租收入比是多少？贝壳研究院调研数据显示，8成以上90后独居青年可接受的房租占工资收入比重在30%以下，10-20%是90后独居群体可接受房租收入比最多的区间段。新青年独居原因TOP3：单身、享受自由、异地工作是什么让新青年选择了一个人生活？调查显示，单身（27.63%）是独居最主要原因此外，享受自由（22.46%）、异乡工作所迫（19.39%）、性格内向（12.63%）以及想独立生活（10.53%）也是导致独居的重要原因。新青年独居幸福感胜过孤独感，且女性比男性更享受独居状态独居青年究竟是“一直独居一直爽”还是“越独居越孤单”呢？4成90后独居青年（42.75%）表示自己“经常感到幸福”，而认为自己“经常感到孤独”的独居青年占2成（26.15%），整体上90后独居生活的幸福感高于孤独感，就男女差异而言，女性独居质量高于男性，更加享受一个人独居的状态。进一步调查显示，90后认为独居幸福感集中体现在“生活自由不受打扰（25.52%）”、“不用照顾/配合他人的生活习惯（21.70%）”、“有独立隐私和空间（21.05%）”，相比热闹的合租生活，这届90后更注重个人自由和隐私，享受独处的乐趣。4 独居新青年生活真相调查您目前的居住状况是？整租独居37.02%自有房独居29.39%合租隐性独居(与陌生人合租零沟通式隐性独居)14.12%与熟人(熟人指朋友、同事或亲人)租房12.40%与熟人共住自有房4.01%其他2.48%其他父母同住0.19%其他公司宿舍0.19%其他宿舍0.19%您独居的原因是？单身27.63%享受独居自由和清净22.46%异乡工作所迫19.39%性格内向，不善于和人打交道12.63%想独立生活10.53%想养宠物6.93%其他0.26%其他没遇到对的人 只能当独行侠0.09%其他学习0.09%独居时，您给生活幸福感打多少分？经常感到幸福42.75%没感觉31.49%很幸福12.40%不太幸福10.69%不幸福2.67%您认为独居的好处有什么？生活自由不受打扰25.52%不用照顾/配合别人的生活习惯21.70%有独立隐私和空间21.05%提高独立生活的能力15.93%有更多时间做自己想做的事13.55%可以随时邀请朋友来家做客2.09%其他0.14%19过半数新青年拒绝“租房结婚”，缺乏安全感是首要原因贝壳研究院调查显示，在 90 后独居青年中，“接受租房结婚”和“不接受租房结婚”几乎各占一半，过半数90后拒绝“租房结婚”，其中缺乏安全感是首要原因；近半数90后独居青年接受租房结婚，但其中21.68%人认为“可暂时性租房，未来需要有自己的房子”，结婚成家房子仍是必需品，不同的是从“买房结婚”到“结婚买房”的些许转变。未来独居趋势：超7成认为独居现象将越来越多超6成意向“购房独居”无论选择结婚还是一个人独居生活，买房都是一件必要的大事，对于未来独居趋势，贝壳研究院数据显示，80.73%的90后独居青年认为独居现象会越来越多，63.74%的90后独居青年认为未来独居生活也需要拥有一套自己的房子，选择租房独居的占比仅为25.19%。此外，对于90后来说独居并不等于蜗居，对未来独居理想房屋面积的调查显示，有61.64%的90后独居青年认为理想居住面积应该在50平方米及以上，其中50-80平方米大小的房子最受欢迎。未来独居环境：生活气息要浓厚，大阳台最受热捧品质生活成未来独居生活要义之一，在住房类型选择方面，47.99%的90后独居青年偏好生活气息浓厚的小区居民房，独居也要有烟火气；在居住环境方面，小区交通便利度、绿化景观环境以及周边购物娱乐设施都是90后独居青年看重的方面在居住空间配置上，通透大阳台、朝南落地窗保证了居住空间的采光与审美，成为许多独居青年的理想选择。“一个人也要好好过”，独居居住环境功能空间和居住体验一点不能少。4 独居新青年生活真相调查您能否接受租房结婚？否52.29%能47.71%能接受原因是？可暂时性租房，未来需要有自己的房子21.68%可以根据工作换房，搬家灵活12.26%不用当房奴，经济压力小11.10%爱情与房子无关10.71%可以体验不同居住环境8.26%租房结婚是一种新潮流0.65%其他35.35%不能接受的原因是？没有安全感21.33%不想体验“寄人篱下”的感觉17.60%不利于将来小孩入学办理12.70%不能尽兴装饰房子11.77%别人都是买房结婚，不能落于人后4.08%害怕他人非议3.38%其他29.14%您认为未来独居现象会越来越多吗？不会9.35%不知道9.92%会80.73%如果未来独居，您会选择哪种居住方式？购房独居63.74%租房独居25.19%无所谓11.07%如果未来独居，您理想的房屋面积是50-80平37.40%80-100平24.24%20-50平21.37%100平以上16.03%20平以下0.95%新青年客群分析PART 5如图12所示，以30个样本城市为研究样本，贝壳研究院将购房者按照5岁一个年龄段进行离散化处理，分别统计2017年-2020年购房行为情况。统计发现，80后及85后购房占比呈现逐年下降趋势，但仍是购房主力。按照年龄划分，80及85后人群已31-40岁，是财富迅速积累的年龄段，且购房行为多以改善型换房为主，更追求居住品质。而新青年年龄段集中在21-30岁，是组建家庭、结婚生子，也是花销较大的年纪，且购房目的多以刚需为主，购房时更关注周边配套。随着年龄增大，新青年购房比例会逐渐上升，直至改善型换房，中间一般会有3-5年过渡期。如果按照10年一个代际，80后为置换会卖掉首套房产，而90后会为刚需接盘，以保证存量房市场的流通性，同样，85后为置换会卖掉首套房产，而95后会为刚需接盘。以此类推，在房价平稳的假设条件下，新人群不断进入房地产市场，才能保持市场的流通性。现实情况是，受制于较高的房价，换房人群购买力不足，因此房源的流动性就会降低。分城市级别看，一线城市新青年购房占比明显低于新一线及二线城市，主要是由于一线城市刚需上车成本较高，所以购房者平均年龄延迟现象明显。5.1 新青年渐成购房主力05101520253095后90后85后80后75后70后2020年2019年2018年2017年图12：不同年龄段人群购房占比随年份变化情况如图13所示，以30个城市为研究样本，笔者按照性别计算了交易占比情况，发现2017-2019年间，女性购房占比在逐年增加，与此同时，男性占比在逐年下降，但依旧是购房主力军。时代发展的浪潮之下，越来越多的独立女性在职场中的表现