世联容积率规划研究省公共课一等奖全国赛课获奖课件.pptx

高密度策略2.0以上容积率项目研究第1页目录一、引言二、体系分解三、可能性研究四、需求性研究五、产品观六、小屯项目针对性研究第2页一、引言第3页研究背景及目背背 景景可能开发项目中，高容积率是一大类型。含有节地性，符合城市发展方向。目目 形成针对高容积率产品观为高容积率项目标决议提供参考第4页研究思绪研究思绪研究范围：研究范围：以研究北京代表项目为主，参考集团建成项目信息研究方法研究方法以客户需求为基础，分析高容积率带来特点，以及由此形成特质，形成产品观实际项目分析和万科住区开发经验相结合同时关注相关内容成本情况第5页高容积率带来了什么？高容积率带来了什么？相同用地下，地上建筑面积和体量增加，怎样消解高密度带来压迫感？怎样处理高密度开发与提升居住空间舒适度矛盾？宜居性与舒适性澳洲康都高密度和景观处理，金色家园泛会所处理高密度下景观处理？高密度对局部小气候影响？高密度对路网形式和密度要求，以及对小区开放影响高密度下停车策略（包含对成本与环境影响）相同用地下，可能形成更多建筑形式、户型多样性，由此可能带来居住混合性增加（尤其在大规模小区中）相同用地下，人口密度提升，带来对融洽邻里交往更迫切需求高容积率下户型配比与楼盘定位策略？对户型设计要求？对“合理性”更高要求（相比低密度）怎样有效地提升容积率？进深控制？东西向合理利用？对内部或周围配套要求？对后期装修影响？第6页二、体系分解第7页产品产品=可能可能+需求需求产品线（可能成为何？）客户线（需要成为何？）单体可能性规划可能性小区定位 第8页小区定位 需求解析（一）需求解析（一）单单 体体景景 观观配配 套套其其 它它小区定位 规规 划划第9页小区定位 需求解析（一）需求解析（一）景景 观观配配 套套其其 它它规规 划划小区定位 单单 体体宜居性宜居性合理性合理性自我实现自我实现尊重需求尊重需求归属与爱归属与爱安全需求安全需求生理需求生理需求宜居性宜居性合理性合理性第10页需求解析（二）需求解析（二）第11页需求解析（二）需求解析（二）规划规划单体单体景观景观配套及物配套及物业业其它附加值宜居性宜居性消解高密度带来压迫感关注局部小气候同层次适当居住混合提升居住空间舒适度景观宜居性提倡精装修，降低后期装修不良影响便利商业服务设施高密度下融洽邻里交往可能小区文化营造生态技术利用合理性合理性合理提升容积率适合高密度路网形式和密度停车策略符合楼盘定位高容积率下户型配比策略合理户型设计合理内部或周围配套适应高密度物业管理小区定位卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、小区文化、小区形象）第12页高容积率下产品观高容积率下产品观结合地块条件，依据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高结合地块条件，依据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高密度产品可能性密度产品可能性确保产品合理性确保产品合理性符合小区定位宜居性符合小区定位宜居性符合定位其它附加值符合定位其它附加值第13页三、可能性研究第14页高容积率下单体演变逻辑高容积率下单体演变逻辑品质逻辑：日照、通风、保温、景观视野、均好性型式逻辑（节地性）：面宽、进深、单层户数、分摊系数成本逻辑：外墙面积、结构形式、设备、层数改变第15页高容积率下单体演变图示高容积率下单体演变图示朝阳园朝阳园（一期）（一期）朝阳园朝阳园（二期）（二期）今典今典花园花园第16页高容积率下单体演变图示高容积率下单体演变图示燕沙后燕沙后华贸国际公寓华贸国际公寓光明城市（上海）光明城市（上海）棕榈泉国际公寓棕榈泉国际公寓第17页高容积率下单体演变图示高容积率下单体演变图示公园印象（上海）公园印象（上海）枫林绿洲枫林绿洲（西安）（西安）珠江峰景珠江峰景锦绣龙城（浙江）锦绣龙城（浙江）第18页高容积率下单体演变图示高容积率下单体演变图示嘉和人家嘉和人家第19页高容积率下单体演变图示高容积率下单体演变图示通风户数外墙户数日照户数户数户数户数日照户数通风户数户数通风户数通风日照景观日照通风景观日照通风景观第20页高容积率下单体品质象限（北方）高容积率下单体品质象限（北方）合理性合理性（日照、通风）（日照、通风）宜居性宜居性（景观、均好性）（景观、均好性）第21页高容积率下提议单体选择（北方）高容积率下提议单体选择（北方）第22页单体拼接组合单体拼接组合第23页普通情况下，在以上8种类型中选择，以确保品质和容积率均衡。影响单体品质原因排序以下：日照景观视野通风单层户数保温板楼进深控制在14米以内（一梯三户加厚部分除外）。在不影响户型品质和兼顾建筑造型前提下，尽可能降低单体平面周长，以提升保温性能，并可降低外装饰面积，降低造价。注意电梯位置对户内空间噪音和震动影响。高容积率下单体选择几点考虑（北方）高容积率下单体选择几点考虑（北方）第24页高容积率下规划组合考虑原因高容积率下规划组合考虑原因经济性：单体选择、日照间距、层数空间感：围合感、领域感、流动性宜居性：小气候、景观性、便利性第25页项目基本数据一览表项目基本数据一览表项目容积率总用地(公顷)总建面(万平米)总户数(千户)车位比(车：户)绿化率（%）三居户型(平)主要板楼尺寸（米）主要塔楼尺寸（米）最低层数最高层数均价(元/平)精装开发时间乐府江南2.0711301.5680.934.20%190 23.4*1523.4*16.9997800是3.3慧谷阳光2.156.23170.81135%13022.4*11.7(3)9166800否2.5诚品建筑2.45.9314.80.7160.8345%15719.2*14.430.2*18.19158800是2.8珠江峰景2.4411.33332.20.9135%14841*26(6)12216200是4.6华纺易城2.4625502.93140%13716.6*14.912185600否3.11阳光上东2.4847.5371.82.4831.2737%22022*18.529*15.4(4)7329500/8500可选3.6燕沙后2.53.711.30.7931.235%14827.9*13.7(3)24.5*30.6(6)9186800否5.4沿海赛洛城2.642586.374.9830.70630%6500是5.6星园2.711.229.32.1220.733%15046*26(6)13316800否0.1上元3.188.2534.171.5881.0330.01%1905328000是4.4棕榈泉3.47301.41.550%20028.85*29.1(4)233016000是2.8观湖国际（北区）3.59.343.91.81.0830%17229.4*18(3)282814000是4.8朗琴园3.810.94020.840%15015307300是1.4澳洲康都3.986.1328.611.7111.01430.50%14326.4*17.4(3)15287100是4.1第26页项目基本数据比较图项目基本数据比较图现象：项目档次与容积率、层数关联小，与地段、景观资源、自身品质关联大第27页高容积率下规划结构分类（按组成元素）高容积率下规划结构分类（按组成元素）纯点塔纯点塔万科星园（万科星园（2.7）棕榈泉国际公寓（棕榈泉国际公寓（3.4）第28页高容积率下规划结构分类高容积率下规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少许板少许板朗朗琴琴园园(3.8)珠江峰景（珠江峰景（2.44）第29页高容积率下规划结构分类高容积率下规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少许板少许板点点+板板 阳光上东阳光上东(2.48)第30页纯点塔纯点塔点塔点塔+少许板少许板点点+板板板板+少许点少许点乐府江南乐府江南(2.07)高容积率下规划结构分类高容积率下规划结构分类诚品建筑（诚品建筑（2.4）第31页高容积率下规划结构分类高容积率下规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少许板少许板点点+板板板板+少许点少许点燕沙后燕沙后(2.5)澳洲康都澳洲康都(3.98)第32页高容积率下规划结构分类高容积率下规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少许板少许板点点+板板板板+少许点少许点纯板纯板慧谷阳光慧谷阳光(2.15)华纺易城华纺易城(2.46)第33页高容积率下规划结构分类高容积率下规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少许板少许板点点+板板板板+少许点少许点纯板纯板沿海赛洛城沿海赛洛城(2.64)观湖国际观湖国际(3.5)第34页高容积率下规划结构分类高容积率下规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少许板少许板点点+板板板板+少许点少许点纯板纯板高层高层高层高层+小高层小高层高层高层+小高层小高层+低多层低多层高层高层+低多层低多层上元上元(3.18)第35页高容积率下规划结构分类（按围合方式）高容积率下规划结构分类（按围合方式）强围合强围合半围合半围合弱围合弱围合开敞式开敞式第36页高容积率下规划结构关键点分类表高容积率下规划结构关键点分类表序号组成元素高低组合围合方式空间形态（围合感、领域感）景观性城市形态(外在气氛)小气候品质表示点1纯点塔高低开敞围合形态简单，轻易形成相对强流动感1、流动性和连续性2、围合感和私密性3、覆盖率与绿化面积4、景观优先规划结构点和板布置直接组成沿街形象和外在表情开放、封闭、或者冷漠，影响城市界面1、防止高层风2、围合与开敞对局部小气候影响1、单体品质2、领域感3、外在形象4、景观品质5、舒适小气候和活动空间2点塔+少许板形态有改变，填补弱围合感3点+板形态改变丰富，轻易形成围合感4板+少许点形态有改变，轻易形成围合感5纯板形态简单，轻易形成围合感几点感受：乐府江南规划空间感诚品建筑规划、品质感、文化牌珠江峰景比星园缺灵性，但更理性、务实星园与棕榈泉空间对比（均布式与周围式）阳光上东组团感、复合性、城市感、品质感燕沙后务实定位朗琴园与澳洲康都景观牌，成本投入重点上元独辟蹊经第37页高容积率下停车方式高容积率下停车方式前提和趋势：前提和趋势：1、在北京，私人轿车拥有率达22%，有车人家中，有13%家庭已经拥有了第二辆家庭用车，私人轿车拥有量在飞速增加。2、高容积率小区人口密度提升使停车问题更为突出。3、对小区景观绿化高度重视，需要防止停车对小区环境不利影响。对策：对策：1、在尊重行人（经过组团内高品质绿化空间）和尊重驾车人（一定程度上保留在小区内地上行驶距离与时间）之间取得一个平衡，大家共同享受高品质优美小区，而不需要哪一方做出太大牺牲。2、规划便于驾车人合理行车路线，依据驾车人行动路线和活动范围，来提升对应空间舒适度和视觉美感。3、在地面停车、架空停车、半地下车库、地下车库四种方式中，以半地下、地下停车为主，地面停车为辅。4、地下车库处理，考虑绿化和阳光引入，下车后回家路线便捷和沿途感受，车库电梯厅空间与装修。第38页四、需求性研究第39页需求解析需求解析规划规划单体单体景观景观配套及物配套及物业业其它附加值宜居性宜居性消解高密度带来压迫感关注局部小气候同层次适当居住混合提升居住空间舒适度景观宜居性提倡精装修，降低后期装修不良影响便利商业服务设施高密度下融洽邻里交往可能小区文化营造生态节能技术利用商业附加值合理性合理性合理提升容积率适合高密度路网形式和密度停车策略符合楼盘定位高容积率下户型配比策略合理户型设计合理内部或周围配套适应高密度物业管理小区定位卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、小区文化、小区形象）第40页宜居性宜居性弱化高密度弱化高密度怎样处理高密度开发与提升居住空间舒适度矛盾？容积率是一个理性数值，不过，人对居住空间舒适度判断取决于现场感知，而非抽象数字。高层建筑因其生硬直接落地、表情冷漠呆板、局部小气候差，而拒人以外。第41页宜居性宜居性弱化高密度弱化高密度让丰富弱化呆板和尺度组团中类型混合近人尺度上，让高层变成低层“高汤”、“前汤”尝试让室外/活动空间穿插入高层楼体“泛会所”出现把高层体块“打散”复合立面第42页宜居性宜居性改进小气候改进小气候高层建筑改变高层建筑改变光光线、日照、和自然通风，对小区及其周围小气候环境造线、日照、和自然通风，对小区及其周围小气候环境造成很大影响，详细如：成很大影响，详细如：塔楼可能在底部造成强力下行风和不舒适旋风。“狭管效应”在刮起大风时，有“狭管效应”作怪，经过高楼之间瞬间风力会被放大。小风时则造成通风不良，形成污染物阻滞地带。在阳光照射几个小时以内，高层建筑投下阴影，这些阴影可能极大地改变着该区域性质，影响着小气候以及遮断视景。“牛背雨”当向阳水泥、柏油路面上温度到80左右时，会对造成降雨水汽有很大影响，也就会出现路东暴雨如注、路西地皮将湿现象。因为居住集中，空调、取暖和照明等需要较大能量供给，从而产生大量热量，改变了原有热平衡关系，加剧了热岛现象。第43页宜居性宜居性改进小气候改进小气候n日照日照（一）住宅布置与日照质量（一）住宅布置与日照质量在住宅布置中，改变单纯地按照日照间距南北向行列式排列，充分利用太阳方位角改变，采取灵活多样方式，既丰富了空间环境，又提升了日照质量。归纳起来有以下几个方法：（1）住宅上下或左右错开布置（2）条式住宅与点式住宅相结合布置（3）南偏东最正确日照角度布置（二）东西向（二）东西向适当增加东西向住宅不但增加了建房面积，还可扩大南北向住宅间距，形成庭院式室外空间。包括东西向住宅设计，可采取以下办法克服西晒缺点：（1）将次要房间放在西面，加大西向房间进深（2）在西边设置进深较大阳台，不让阳光一晒到底（3）凡是朝西户都有东面居室，防止纯朝西户出现，从而组织好穿堂风，让日落后把余热吹走，晚上就能休息与睡眠。采取东西向住宅和南北向住宅拼接时，必须考虑二者接收日照程度和相互遮挡关系。即使东西向住宅遮挡了部分南向居室午后日照，但庭院内冬季可不受寒风侵袭，改进了室外小气候。例：集团东西向薄板户型套内面积套内面积81.21m建筑面积建筑面积94.87m使用率使用率85.6%第44页宜居性宜居性改进小气候改进小气候n除了以上日照与通风等原因外，居住区绿化、水系等条件也是影响居住区热环除了以上日照与通风等原因外，居住区绿化、水系等条件也是影响居住区热环境主要原因。境主要原因。设计绿地时，对于热量吸收，灌木要比草地易吸收，阔叶树比针叶树易吸收，在宅前宅后院落，宜种植适量树木来增加居民休憩场所，吸收夏季过多热空气。同时还含有保温增湿效果。n通风通风（一）建筑布局，要为整个居住区提供自然通风环境。（1）过梳法普通来说，开敞空间比封闭空间空气流通性能好；点式住宅比条式住宅通风效果好。点式住宅当夏季风吹来时如同过梳普通，将居室和庭院内热空气吹走。（2）导流法把居住区室外空间组织成一个系统，将居住区主要道路设计成主通风道，沿通风廊道流向各个住宅组团，然后再从组团内庭院空间分流到住宅。（3）南敞北闭法适合用于北方部分地域，那里夏季需引入季节风，冬季要遮挡北来寒风。主要居室向南，含有良好日照与通风条件，同时对小区小气候有好处。南边低住宅呈三点式布置，向季节风敞开，对通风尤其有利。（二）必要时候，经过风洞试验，能够感性、直观地显示出在风场作用下，质量、动量和热量传递转移情况，为在规划、决议时了解和处理污染物扩散、热岛效应和建筑物风荷载提供依据。第45页宜居性宜居性改进小气候改进小气候规划布局考虑原因：规划布局考虑原因：1、板点结合，适当考虑南敞北闭法，导堵结合，合理布局2、合理采取东西向住宅，在单体户型基本合理情况下，改进小区小气候3、结合景观，合理布置绿地和硬地位置，控制适当面积规模，改进局部热环境4、种植设计必须考虑对局部小气候影响，各种树木第46页宜居性宜居性景观景观现象：现象：容积率增加景观原因突出宜居原因主要性加强第47页宜居性宜居性景观景观棕榈泉国际公寓第48页宜居性宜居性景观景观第49页宜居性宜居性景观景观第50页宜居性宜居性景观景观第51页宜居性宜居性景观景观第52页宜居性宜居性景观景观景观应作为高容积率项目提升品质主要关注点，可有效舒缓高容积率带来生理和心理压力。景观本身要具备必要观赏性，包含近距离景观和高视点景观。景观可参加性，或多功效标准，也就是绿化用地也能够做别功效用，是多用途空间，以满足居民活动需求。水景适当采用：恰当运用有助于提升景观档次，调节小气候，从心理层面看，水景能更有效地舒缓压力。车库应纳入景观体系一并考虑：一方面，弱化对景观影响，其次，也需要为停车创造良好环境。第53页宜居性宜居性景观景观在提倡“健康住宅”今天，要关注景观生态性，提倡生态第一，景观第二标准。生态景观不只是绿化，必须以改进及提升人生态环境、生命质量为出发点和目标。详细设计上：（1）重视绿化布局层次、格调与建筑物相互辉映。（2）重视不一样植物各方面相互补充融合，比如，除普通草本植物外，重视观赏花木、阔叶乔木、食用果树、药用植物和芳香植物等种植。（3）重视发挥绿化在整个小区生态中其它更深层次作用，如隔热、防风、防尘、防噪音、消除毒害物质、杀灭细菌病毒等，甚至从视觉感官和心理上消除精神疲劳等作用。（4）从生态角度看，用树绿化效率要比草坪绿化高25倍，也好维护。依据研究，乔木与草坪投资是1：10，而产生生态效应是30：1，每公顷树木每年能吸收二氧化碳12吨，二氧化硫300千克，产生氧气，吸收灰尘，蓄水，所以夏天感到清凉，冬天感到温暖。（5）生态小区参考指标：绿化指标：是衡量生态小区建设水平最主要指标之一。绿地率（包含景区和水面）须达50%以上，人均公共绿地应在28平方米以上。地面保水指标：本指标强调建筑基地渗水保水能力，尽可能降低混凝土覆盖面积，采取自然排水系统，以利于雨水渗透，理想指标是小区80%裸露地含有透水性能。第54页宜居性宜居性生态节能技术利用生态节能技术利用外部保温节能技术外部保温节能技术（1）外墙及屋面保温系统（2）外门窗系统（3）外遮阳系统室内环境技术室内环境技术（1）供冷供暖系统（2）新风系统（3）等等聚氨酯外保温体系聚氨酯外保温体系屋面绿化屋面绿化外遮阳外遮阳天津东丽湖项目新风系统新风系统第55页宜居性宜居性生态节能技术利用生态节能技术利用“科技豪宅科技豪宅”1、锋尚国际公寓锋尚国际公寓位于海淀区万柳居住区内，项目总建筑面积10余万平方米，建筑形式为一层八九户塔楼。，锋尚打出“告别空调暖气时代”广告语，引发业界轰动。2 2、万国城、万国城MOMAMOMAMOMA几乎完全照搬了锋尚关键技术体系，但做更彻底。MOMA抓住了非典这个契机，推出“病毒防火墙,科技养生新建筑”，得到市场认可。锋尚与锋尚与MOMAMOMA关键技术：关键技术：（1）保温隔热性能良好围护结构（2）混凝土顶棚辐射采暖制冷技术（3）全置换式新风系统第56页其它附加值其它附加值商业地产（商业地产（Mixed Use）可能性）可能性表现形式表现形式引入城市生活，形成商业街区住宅和商业各有独立出入口，如住宅从地下直接上各单元，地面一、二层跳空给商业，普通，住宅在商业后面有独立区域商业街区完全开放，小区居民和外部人流均可享用商业顶部普通开辟成小区专用活动区域富有特色商业空间、细部、商业标识设计普通特征普通特征适当城市区位产生对商业街区需求良好而恰当商业气氛成就小区标志性小区居民既能享受时尚购物便利，也可享受置身繁荣平静实例实例建外SOHO阳光上东（中央街区）阳光广场PaseoColoradoPentagonRow第57页其它附加值其它附加值商业地产（商业地产（Mixed Use）可能性）可能性建外建外SOHO第58页其它附加值其它附加值商业地产（商业地产（Mixed Use）可能性）可能性阳光广场阳光广场朝阳区炎黄艺术馆北侧。写字楼，商住公寓，出租，单元面积120-250平方米。一、二层设综合性商场，设有邮局、银行、机票代理、大型超市、百货、餐饮、游泳池、儿童欢乐天地、卡拉OK、美容、桑拿、健身、啤酒屋、咖啡厅等。一层屋面上设近万平方米中庭喷泉广场。设有多层停车场，共五百个室内及室外停车位供住户及访客使用。第59页其它附加值其它附加值商业地产（商业地产（Mixed Use）可能性）可能性阳光广场阳光广场第60页其它附加值其它附加值商业地产（商业地产（Mixed Use）可能性）可能性阳光广场阳光广场第61页其它附加值其它附加值商业地产（商业地产（Mixed Use）可能性）可能性阳光上东（中环商业广场）阳光上东（中环商业广场）B区与C区界限是一条城市道路，结合这条城市道路，小区营造了一个城市广场，主要商业设施（出租）、娱乐设施、和运动设施聚集于此，成为整个小区中心和起居室。阳光上东阳光上东(2.48)ABC第62页其它附加值其它附加值商业地产（商业地产（Mixed Use）可能性）可能性阳光上东（中环商业广场）阳光上东（中环商业广场）第63页其它附加值其它附加值商业地产（商业地产（Mixed Use）可能性）可能性阳光上东，国际化小区思索阳光上东，国际化小区思索（1）从城市结构和形态出发规划布局、单体设计，而不是单纯朝向（日照）至上（2）景观优先（3）混合性，包含建筑产品混合，以及住宅和商业适当混合第64页其它附加值其它附加值商业地产（商业地产（Mixed Use）可能性）可能性Paseo ColoradoPaseoColorado横跨3个街区，占地14.9公顷，由商业和住宅两部分组成。位于西区住宅布置有底商，商业由零售店、餐馆、咖啡屋、1个14屏电影院、1个超市、健康俱乐部/美体中心、温泉等组成。东区则为独立住宅楼。住宅由4层共400套公寓组成，每套面积从56至130平方米不等。建筑外观设计充满了装饰艺术要素。第65页其它附加值其它附加值商业地产（商业地产（Mixed Use）可能性）可能性Paseo Colorado第66页其它附加值其它附加值商业地产（商业地产（Mixed Use）可能性）可能性Paseo Colorado第67页其它附加值其它附加值商业地产（商业地产（Mixed Use）可能性）可能性Paseo Colorado第68页其它附加值其它附加值商业地产（商业地产（Mixed Use）可能性）可能性第69页其它附加值其它附加值商业地产（商业地产（Mixed Use）可能性）可能性PaseoColoradoPaseoColorado实施方案设计中强调以下关键点：（1）在城市商业核心区创造多种功能混合使用环境。经过零售业、餐饮业、商贸娱乐业和居住区混合，让人们能够在这里生活、工作、玩耍，促使该区二十四小时均富有活力。（2）用步行街或人行道将PaseoColorado与邻接商业区联在一起。（3）鼓励视觉愉悦、功能合理设计。设计应尊重城市中心区内历史建筑，并要提供二十一世纪城市村庄发展所需多样便利设施。（4）重新设计原有地下停车场停车布局。允许零售业停车并隔离保护居民私用停车位，地下室电梯能直达住宅楼大堂。（5）重新开放Garfield大道成为步行街，在市中心重建那条贯通南北、连接中心图书馆和市民礼堂、包札艺术格调轴线。（6）制订可实施零售店设计统一标准和主要标志程序，确保店面能相互协调、兼容。（7）考虑多样性公共艺术。如在为数众多喷泉上使用装饰砖，富有工艺创意栏杆、大门式样。（8）居住单元设计应饱览周围良好景观：圣加百利山、中心街区历史建筑物、Colorado林荫大道、每年元旦举行玫瑰游行节，还有由漂亮艺术喷泉与园林景致组成喷泉广场。（9）园林景观设计应广泛多样；栽植本土和抗旱植物；与该城每年举行玫瑰游行节相呼应，着重强调玫瑰花使用。第70页其它附加值其它附加值商业地产（商业地产（Mixed Use）可能性）可能性Pentagon Row第71页其它附加值其它附加值商业地产（商业地产（Mixed Use）可能性）可能性商业地产关键商业地产关键（1）城市生活引入商业街区+时尚住宅（2）以成熟、丰富商业业态，营造含有投资价值商业地产（3）品位+时尚格调（如美国式新古典，重视商业空间、细部、标识性设计）时尚活力品质第72页其它附加值其它附加值文化地产文化地产诚品建筑文化建筑诚品建筑文化建筑理念：为城市菁英塑造一个以知识与艺术为内涵精巧生活场景。（1）透过人文空间规划，使建筑具备阅读功效，业主在建筑里得到心沉静，人文气氛充满每个角落。（2）拥有北京独一无二、咖啡香陪同、藏书2万余册住宅图书馆诚品书坊。（3）定时邀请学识渊博、德高望重精英人士举行讲座、研讨会，形成一个由开发商牵头，业主自发组织参加社团活动。（4）在诚品书坊内有专门针对孩子读书空间，从学龄前图画到小学生、中学生图书，适合各种年纪层次。第73页五、产品观第74页高容积率下产品观高容积率下产品观结合地块条件，依据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高结合地块条件，依据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高密度产品可能性密度产品可能性确保产品合理性确保产品合理性（1）提倡适度高容积率，既经过合理高容积率表达土地使用集约化，也不因为容积率提升而牺牲户型合理性（2）确保合理户型设计，兼顾朝向和通风，或者有对应技术办法处理（3）确保合理停车百分比符合小区定位宜居性符合小区定位宜居性（1）在合理性基础上提升舒适性（2）弱化高密度（组团层次感、近人尺度处理），关注局部小气候（3）同层次适当居住混合（客层混合、建筑混合）（4）塑造景观出众、适合邻里交往空间和场所（活动空间处理）（5）重视景观对居住品质提升作用，兼顾观赏性、多功效性、生态性（6）降低停车对小区不利影响，强调人车平衡、共享，改进停车条件（7）生态技术合理利用，注意其经济性和高附加值（8）提倡精装修（9）户型附加值（空间复合利用等）符合定位其它附加值（文化、商业等）符合定位其它附加值（文化、商业等）第75页THE END第76页