赎楼业务详解.doc

赎楼业务详解一、赎楼简述赎楼，是指在二手房交易过程中，由第三方出资替卖方（房产出让方）归还银行贷款，解除房产抵押，赎回房产权利证明的垫资或信用服务业务。赎楼业务的方式很多，常见的包括现金赎楼、转按揭贷款担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。除现金赎楼外，其他三种赎楼业务都要以取得银行担保授信为前提。目前市场上的以现金赎楼居多，现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时，根据买方的申请，由放款机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款，以便顺利办理房产过户的业务。现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼。1、交易类赎楼，即用于转按揭：目前，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市。深圳现在尚无法办理住房抵押转让登记，市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证赎出，才能进行转让和买卖。这就是交易类的赎楼，这种同一套房产变更借款人，变更抵押，就叫做转按揭。2、非交易类赎楼处于银行按揭贷款偿还期内的商品房，由于升值或者已经偿还了相当长一段时间的按揭供楼款，业主希望用该房产从银行获得更多的贷款，可以先将房产从银行赎出，然后重新抵押给银行办理红本房抵押贷款，这就是常说的“加按揭”，也需要赎楼。以上两种情况都需要先垫付一部分资金，付清银行按揭余款，即赎楼款。二、赎楼业务特点1、期限短，费率按照单笔收取根据深圳房产交易情况，现金赎楼关内一般可在10-20天内完成；关外时间稍长，一般在20-30天之间。市场上目前以非交易性赎楼居多，所以一般借款人拿到银行的授信批复，放款机构才进行放款，并且重新办理抵押登记手续约为5个工作日，时间长短上比较固定。目前现金赎楼收费标准为：使用现金20天以内，费率为1.5；使用现金超过20天，但在1个月内的，费率为2；使用现金超过1个月，以后每增加15天增加1.02、风险较低现金赎楼业务由于有真实交易背景，金额较小，期限较短，只要能够保证房产抵押解除瞬间不被第三人查封，几乎没有风险，只要做好过程控制风险就完全可控。因此，对于一家放款机构而言，现金赎楼业务可作为资金过桥业务的补充业务，以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。3、强调过程控制为了有效控制风险，放款机构需专门跟进业务办理，在借款流程中严控风险。借款人全权委托放款机构进行房产的公证转让、抵押、出租，放款机构获得业务的全权操作权限。并且要求一定要拿到银行批复才可进行放款。并要求借款资金专款专用，专门派人去银行确定房贷的还款账户和借款资金的赎楼用途，监督业务办理的整个过程。4、业务来源较多依赖房产中介赎楼一般为短期，且业务很容易受市场房价决定。因此，对于放款机构来讲，利息收入有限。必须通过一定的业务量赚取一定收入。市场上的P2P网贷公司等放款机构一般采取与房产中介、担保公司等合作，因为此类机构有较大的客户群体和资金需求。如果建立长期的合作伙伴关系，也有利于降低风险。三、赎楼业务流程及风险点（一）业务流程流程参与人员办理要求合作机构发出业务申请风控部负责人通过微信群、QQ群进行业务发布风险管理部接单，去银行核查是否存在此单，进行借款人资信调查调查员查验业务递交标准资料齐全，确定贷款期限借款人全权委托调查员办理赎楼业务调查员审核资料（原贷款合同、抵押合同、原贷款银行欠款清单原件、新银行的贷款审批意见复印件）通过核查，上标；资金募集齐全，放款法务人员、上标员法务人员审核资料的完整性，发标募集全资金然后放款至赎楼账户。提交还款凭证给平台与原银行解除抵押登记手续财务部、担保机构、借款人、调查员公证书、房产证新银行办理抵押登记银行放款于指定账户调查员或业务员平台业务员控制银行账户，关注资金进账情况P2P公司提取资金并回款于投资人财务人员、银行平台收取银行放款，扣除售楼费用等，回款给投资人。（二）风险点赎楼贷款周期较短，一般在1个月内，资金用途明确，且容易监控，风险比较小，业务相对保守，因此收益也相对较低，必须有一定的业务量做支撑。这种业务均为短期，非常适合P2P网贷的短期投资者。赎楼操作中也面临的一定的风险，例如房子被查封，新银行放款要求有明确资金去向等。二手房引发的争执主要有以下几种情况：1、买方交了赎楼款，卖方不履行售楼及交房义务；2、卖方当时购买房屋，只签订了商品房买卖合同，却未办理房产证，买房支付了赎楼款后，房产证却一直办不下来，买方的权利就得不到保障，时间一长，一旦楼价上涨，由于没有办理过户，卖方在利益的驱使下可能将房产转卖他人，让买房处于不利境地。3、卖方恶意欺诈，把卖方交付的赎楼款挪为他用，而不交付给银行用于赎楼，导致买房利益受损。4、房子被查封的风险是赎楼业务中最为关键的。在业务办理的过程中，当房产从原银行解除抵押登记，房产证被赎回时，因借款人有其他纠纷或者存在其他债主，房产被查封，借款人无法再通过新银行办理抵押登记借款。市场上对以上风险的控制措施非常成熟，可充分控制用于赎楼的账户密码，由平台派专人跟进业务操作，且业务调查人员在前期对客户的资信进行详细核查，包括个人征信，法院的执行人情况等。关于银行要求受托支付受托支付是贷款资金的一种支付方式，指贷款人（依法设立的银行业金融机构）根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象，目的是为了减小贷款被挪用的风险。借款人赎楼之后向新银行以经营周转等名义进行房产抵押借款，这时银行要求借款人进行受托支付。这种操作模式P2P网贷公司可设立贸易类的公司，银行将钱转入该贸易公司的账户，P2P网贷公司扣除所借的钱后将剩余转给借款人，操作方式较为灵活。四、赎楼业务的市场与瓶颈（一）业务市场目前市场的很多人都是通过按揭方式购房，因此，几乎一半的二手房卖家需要赎楼业务。据21世纪不动产市场研究部数据显示，2013年二手房总成交套数同比涨幅高达60.5%，成为近7年全市二手房成交量的最高值。但是2014年二手房成交量同比2013年整体下滑。在搜房网二手房市场报告监控的20城市中，2014年1-9月成交比2013年同期上涨的只有西安和重庆两个城市。相反，南京、北京、深圳和上海年内二手房成交量同比大幅下滑。201301-201409二手房成交趋势（单位：套）资料来源：搜房网如果仅以深圳为例，今年1-9月深圳的二手房总成交量为45320万套，约以4万套计，每套需要的赎楼款按照200万计算，综合计算，在深圳地区，一年赎楼款需要的资金量预计在1000亿元左右。当然这只是交易性赎楼的一部分，非交易性赎楼部分未计算在内。（二）发展瓶颈赎楼业务风险低，期限短。一般银行、担保公司按照放款金额的2-3个点进行收费，但对P2P网贷平台来讲，放出同样的款项，期限越长，利息收入越高。如果收益只来自于单笔，平台需每月通过一定规模业务量才可产生一定收益。因此业务来源是核心问题。以深圳网贷平台“众金在线”为例，它采用与房产中介、担保公司合作的模式，由这些机构为公司提供项目并为所提供的项目进行担保，业务期限均在20天左右，平台投资人的收益率约为1%/月，借款端收取的费用为2%-2.5%，扣除公司的经营费用和中介费用，平台赚取的收益并不多。长此以往平台容易对房产中介形成依赖，从而丧失业务资产端的核心竞争力。P2P平台如果只做赎楼业务，产品风险虽然小，平台发展相对稳健，但将受到地域因素影响，市场难以形成扩张之势。综合考量，平台应根据自身的业务优势和资本实力，构建符合自身发展的业务模式，不断创新金融产品，逐渐形成自己的核心优势。