康养山庄营销方案.doc

“*＊＊＠避暑山庄”营销建议
一、 项目分析
1、 优势
l 现房优势，已有近50栋属于现房，与施工中项目相比这是很大优势。并且可先对前面这50栋运作，根据运作情况再确定后期是否继续开发战略。从而极大降低风险。
l 街区规划和外立面设计具有地方特色，成片的规划与周边老百姓自建房相比有很好美观性。
l 户型面积配比设计也较合理,50—70来平方米,可适合家庭游或组团游。
l 项目位置也不错，景区分路口处。
l 气候好,适合避暑，并有公园景区做支撑，自带流量.
强化优势:
1) 街道增添绿植，打造花园街区。与周边老百姓出租房拉开距离。
2) 将景区入口迁移到分路口处（项目附近）,设置停车场，聚集人气。
3) 将物业与景区配合，买房送景区门票等促销活动.
2、 劣势
l 洪关位置较偏，离城远、交通不便.
l 周边配套不完善、不适合居住.
l 70多平方米，户型面积大,就我们所了解市场来看,现在重庆上来客户对避暑物业需求主要集中在30-50平方米,一房一厅为主。
劣势规避:
1) 客户差异定位,分时度假，避暑胜地.
2) 项目定位差异，将客户延伸。
3) 增加配套设施，如超市、餐厅、舞厅（广场舞）等
4) 将服务半径延伸，落地服务。即在高铁站、机场设置接待点，客户落地即统一公车接待，导游专业服务.可与旅游公司挂钩.
5) 部分户型可否做调整，将面积化小，如不能调整。后期为施工部分在面积上要仔细斟酌。
3、 机会
l 周边＊*水库度假项目修建进一步佐证该区域气候优势，避免单一项目等孤军作战.
l 交通日趋完善，特别是到金沙高速路到修建势必缩短该区域与外界交通时间。
l 山顶公园各项设施设备的逐渐完善及游客的持续流入,必定会带来超高的人气。
抓住机会：
1) 该区域最大的就是气候，一定抓住着气候优势。如果可能可对公园承包或联营模式.做的就是未来20年或30年生意。
4、 威胁
l 附近老百姓的自建房将对该项目目标价格具有很大威胁，毕竟自建房价格优势太大.
弱化威胁：
2) 既然价格上差距无法回避，那就从品质和服务上提供，提升价值，弱化价格.
二、 项目定位建议
盛夏好去处：康养、医养、避暑山庄
三、 项目名称建议
＊＊＊@避暑山庄
案名释义：
l **：地名，具有很强的标示性，简单直接。
l 避暑山庄:直奔主题，简单明了，易记易理解。
四、 客户群体分析
客户群体一：本地客户
本地客户主要包括仁怀、金沙、遵义等客户
客户群体二：外地客户
外地客户更多指重庆客户
该客户群体虽分两类客户，但是购买动机基本一致，都是为了避暑而来。购买该物业和传统物业动机不一样,该类物业更多使用功能,客户只为了使用，所以更多顾虑的是以后不用后怎样变现,因此,这是我们在销售模式设置中首要考虑的。
五、 销售模式建议
l 回购模式：解决客户担忧今后不需要后的变现能力,促使客户放心投资。
具体：5年后120％回购，10年后150％回购，20年后200％回购。
甲方获利:
1) 解决客户后顾之忧，快速回笼资金，实现销售。
2) 掌握资金即掌握一切，获得资金的时间价值，可用于其他项目开发。
3) 年化低,资金成本低。5年120%回购,年化4%;10年、20年年化5％。
客户获利：
1) 免费入住、不用支付租金
2) 回购还有增值收益、何乐不为。
回购可根据客户情况自由选择，可回购或不回购.
六、 整合推广建议
1、 对项目要有很好的包装，从项目案名、logo及未来规划上拔高一个档次，高逼格进入市场,毕竟这是一个颜值时代。
2、 成立旅游公司或酒店管理公司,以酒店管理的模式运作该项目，得有个身份.
3、 现场设置门头“**避暑山庄"
4、 加大公共部分设施，如花池、门球场（以老年人活动为主）等
七、 销售渠道建议
1、 现场销售咨询点
2、 设置线上销售点（如58、途家、去哪儿等网站）
3、 线下客户走访
l 针对外地客户(重庆客户）：可集中在重庆客户在遵义其他避暑地区蹲点咨询。
l 针对本地客户（仁怀、遵义)：可到遵义、仁怀设点、发单、走访。
核心提示，该项目已属现房，可改动空间不大,所以关键还是在后期销售执行。