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资源描述

1、管理工作流程图编制: 日期：审核：日期：批准：日期：文件受控章责任部门:物业管理部声明：未经许可，不得翻印.2005年月日发布 2005年月日实施作业指导书文件号ZH/IB7.5-02005 版号/状态C/0标题物业管理服务流程图页数第 1 页共 1 页14采购及外包管理30数据分析和改进28不合格品(服务)控制30 顾客满意服务31过程、服务巡视18入伙管理17新楼楼宇接收20基础设施工作环境21清洁服务22绿化服务23安保服务26顾客财产管理25延伸服务24突发事件处理27监视测量装置19房屋装修管理13人员和培训管理15 标识管理16 小区12

2、审批、实施8编制、评审合同9 签约10 组建管理处11 编制管理计划2新接物业策划3非常规设计开发4非招标文件5招投标文件6编制、评审标书7 投标、中标1顾客需求作业指导书文件号ZH/IB4.2.302005 版号/状态C/0标题文件控制流程图页数第 1 页共 1 页编写外来文件审核/评审来文登记分发范围批准审批分发号编号编号发放登记发放发放使用识别文件清单归档保管使用对外提供检查/平审提供更改更改实施评审归档作废文件批准保留标识更改状态销毁更换作业指导书

3、文件号ZH/IB4.2.402005 版号/状态C/0标题记录控制流程图页数第 1 页共 1 页表格设计审核外来记录标识编制成表使用传递汇集装订贮存/保护检索更改保存期销毁作业指导书文件号ZH/IB6。2-02005 版号/状态C/0标题人员和培训管理流程图页数第 1 页共 1 页培训计划申请年度培训计划批准组织实施内部培训外部培训培训档案过程监视作业指导书文件号ZH/IB7。40-2005 版号/状态C/0标题采购管理流程图页数第 1 页共 2 页一、供方评价控制流程图供方

4、初选采购物品、劳务分类 A类物品、劳务（关键物品)B类物品、劳务(公司统一采购）C类其他物品供方评价、选择集体评价直接评价不作评价评价准则符合判定不录用采取措施编录合格供方目录审批、发布过程控制改进供方从新评价重新评价准则符合判定不重新录用采取措施编录新合格供方目录作业指导书文件号ZH/IB7.40-2005 版号/状态C/0标题采购管理流程图页数第 2 页共 2 页二、采购控制流程图物品需求计划采购计划初审、会签劳务采购申请审批采购实施直接采购合同、协议采购验证进货现场验证进货验证劳务验证劳务合格

5、判定物品合格判定入库退货备案整改作业指导书文件号ZH/IB8。2。10-2005 版号/状态C/0标题顾客满意管理流程图页数第 1 页共 1 页顾客满意信息获取业主投诉业主报修回访业主满意率问卷调查接待处置回访抽样回访发放回收回复统计分析改进过程监视作业指导书文件号ZH/IB8。3-02005 版号/状态C/0标题不合格品（服务)管理流程图页数第 1 页共 1 页不合格识别不合格服务进货不合格品标识隔离性质判别不合格服务性质进货不合格品性制严重不合格轻微、一般不合格合

6、格不合格处置意见处置意见审批处置实施让步接受不合格服务进货不合格品拒收整改、返工让步使用教育、批评经济、行政处罚验证纠正/预防措施报告文件号ZH/IB7。5（1）1-2005作业指导书版号/状态C / 0标题新接楼宇入伙管理流程图页数第 1 页共 2 页管理处组建入伙前3个月组建管理处，主任、工程主管、助理员、维修等人员若干进场，入伙前1个月所有人员配齐。落实管理用房：包括物业办公用房、员工更衣室、工具房、仓库、业委会用房等。编制物品采购计划：包括材料、工具、用品、服装等，报批后根据采购程序适时采购。人员培训：从管理处成立之日起，开始对新

7、进员工安排培训，具体见：QMP6。2人员和培训管理程序入伙准备入伙资料编制、委托方确认:交房手册；业主临时公约；承诺受；业主资料登记表等.工程技术人员提前3个月到场，参与设备调试，了解设备原理、性能,熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向。制定、执行收楼验收方案，详见：ZH/IB8。2。32物业接管验收管理程序、ZH/IB 8。2.33物业接管验收流程图。公用事业单位联系，电话、有线开通安装，煤气开户及通邮等事项。入伙展开“开荒”工作：入伙前1个月入住小区，对小区进行全面清洁，逐幢、逐层、逐户清理、清洁工作，见清洁标准主动联系走访街道办事处、警署等政府办事机构和部门进行沟通，协调关

8、系。提前15天联合发出“入伙通知”,包括:入伙流转单；入伙手续办理流程图；入伙收费一览表等。文件号ZH/IB7.5(1）12005作业指导书版号/状态C / 0标题新接楼宇入伙管理流程图页数第 2 页共 2 页入伙实施入伙场景布置:室外花卉摆设、景观布置；导向路标设置、引导人员安排；室内环境布置，实行地产、物业、银行联合办公;入伙手续办理：入伙资料发放；填写登记表；交纳相关费用;签署“承诺书”具体见ZH/IB7。5（1）-2业主入伙手续办理流程图。业主收楼交接:由物业维修人员陪同业主到现场看房收楼，具体见：ZH/IB8。2.34业主看房收楼流程图。楼宇交接完成后，由文

9、员负责进行交楼登记工作，填写记录QR7。5（1)-3交楼统计表。作业指导书文件号ZH/IB7.5(2）02005 版号/状态C/0标题房屋装修管理流程图页数第 1 页共 1 页装修宣传、指导制定相关制度口头告知业主张贴公告装修前管理装修申请图纸审核签订装修协议办理出入证装修施工管理装修时间控制防火安全控制巡视监督检查垃圾清运控制共用部位防护违规处理过程监视文件号ZH/IB8。2。33-2005作业指导书版号/状态C / 0标题物业接管验收流程图页数第 1 页共 2 页一、实物部分验收：发展商通知物业公司约定验收时间发展商、承建商、物

10、业公司组成验收小组物业共用部位、共用设施设备验收房间内部设备设施验收对机电设备、公用建筑/小型设施、室外给排水等逐项验收交接，填写记录：QR8。2。37工程项目交接表（详见附表117)。对房屋建筑、给排水、电气等每间、每项、每个逐项检查验收,填写记录:QR8。2.38房屋交接检查表。物业公司接管缺陷登记，填写记录QR82.3-9整改项目验收表N确认检查结果由施工方对缺陷部分进行整改. Y 施工方、管理处对整改项进行验证，填写记录：QR8.2。39整改项目验收表。填写记录:QR8.2.3-10房屋交接验收单;QR8.2.3-11工程资料移交清单；QR8.2。3-12房屋共用部位及设施移交清单;

11、QR8。2。313房屋附属设施设备移交清单。注：1。经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准，发展商不能排除承担整改质量缺陷的责任； 2在相关规定的保修期结束时，经过物业公司认可后才能向施工单位支付保修金。文件号ZH/IB8.2。3-3-2005作业指导书版号/状态C / 0标题物业接管验收流程图页数第 2 页共 2 页二、资料部分移交：发展商、承建商、物业公司组成资料验收小组列出移交文件清单根据文件清单内容对资料逐项进行移交产权资料：a项目批准文件b用地批准文件c建筑执照 d业主清册等(见QR8。2.311工程资料移交清单) 市府验收合格资料：a

12、工程竣工验收书b消防工程验收合格证c小区综合验收合格证d用电许可证e电梯使用合格证f供电协议书g电视共用天线合格证h用水审批表i水费收缴合同书等。 (见清单）工程技术资料：a建筑、结构等工程全套竣工图纸及公用设备说明书、调试报告等。b地质勘察报告；c工程合同及开、竣工报告；d工程预决算分项清单;e工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；f隐蔽工程验收记录；g沉降观察记录及其沉降观察点布置图;h钢材、水泥等主要材料的质量保证书；i水、电、空调、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证；j机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录等（见清单）。缺陷登记，填写记录：QR8。2

13、.3-11工程资料移交清单交发展商 N 确认检查结果 Y移交物业管理公司注：资料移交最迟在地产商将楼宇资料报送市档案馆的同时，移交一份到物业公司存档。文件号ZH/IB8。2。342005作业指导书版号/状态C / 0标题业主看房收楼流程图页数第 1 页共 1 页业主持“流转单”由维修人员陪同到现场查验建筑情况:如墙面、顶面、门、窗等. 配置的设备设施：如水、电、气、电话、有线等,及其他设备、装饰情况等。抄录水、电、气表读数。填写记录：QR7.5（1）-2交接维修记录 N填写记录：QR7。5（1）1楼宇接收记录 Y 记录交施工方安排整改，约定完成时间物业、业主对整改部

14、分验收，签字确认。业主签字确认钥匙移交文件号ZH/IB7.5(1）22005作业指导书版号/状态C / 0标题业主入伙手续办理流程图页数第 1 页共 1 页提前15天向业主发出入伙通知书，约定入伙时间；到收楼处领取收楼通知书，按“入伙流转单”办理入伙手续;到售楼处办理付费及银行按揭手续；业主持“入伙流转单”“收楼通知书”到物业管理处办理入伙收楼手续；地产公司物业公司管理处物业公司接待处接待处接待处审核业主资料：费用交纳情况；按揭手续办理情况；相关部门人员签字、盖章情况；“收楼通知书”情况；“购房合同”持有情况；填写业主资料登记表复印业主身份证、存档向业主发放各类管理性文件：业主公约;住户手册;服务指南；签属“承诺书；缴纳相关费用：预付3个月管理费；预付装修垃圾清运费;代收费用;其他；上述手续办理完成后，由财务人员在“流转单”上盖章，业主持“流转单”进入ZH/IB8。2.342005程序；

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