海口商业市场调研报告.ppt

2015.8海口商业市场调研报告城市概况。1城市概况u 海口市，中国海南省省会，辖秀英、龙华、琼山、美兰4个区（县级）；u 全市土地面积2304.84平方公里。地处海南岛北部，北濒琼州海峡；东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。u 2014年末全市常住人口220.07万人，户籍人口165.31万人。u 2014年GDP为1005.51亿元，比上年增长9.2%。三产比例为5.5：21.4：73.1。美兰机场海口站秀英港u 高速公路：西线高速、中线高速、东线高速、海文高速四条高速及各条国道、省道、铁路连接海口市至海南省各区域，交通便利。u 港口码头：海口市拥有秀英港、南港、新港三个客货运输港口码头，担负着海南全岛800万人口所需生产、生活资料的80%的调入任务。u 航空：海口美兰国际机场共开通航线95条，其中国内航线84条、地区航线2条、国际航线9条，与56个城市通航，旅客吞吐量平均每年都以约12%的速度快速增长。2014年，美兰机场完成旅客吞吐量1385.39万人次，增长16.1%。城市概况海口东站南港新港城市概况 海口市实现地区生产总值（GDP）1005.51亿元，比上年增长9.2%。其中，第一产业增加值54.58亿元，下降2.4%；第二产业增加值215.67亿元，增长5.6%；第三产业增加值735.26亿元，增长11.3%。产业结构调整稳步推进，三次产业比例由上年的6.5：24：69.5调整为5.5：21.4：73.1。人均地区生产总值46000元，比上年增长7.7%，第三产业贡献率较高。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为1.6%、14.1%和 87.5%。其中，第三产业对经济增长的贡献率比上年提高14.2个百分点，拉动全市经济增长8个百分点。2011年-2014年三次产业比例 海口市地方公共财政收入突破100亿元，提前一年完成“十二五”规划制定的收入目标。2014年，来自海口的公共财政预算收入累计完成267.74亿元，比上年增长11.2%。其中，全市地方公共财政收入完成100.12 亿元，增长15.4%。税收收入占地方公共财政收入的比重达79.1%。城市概况城市概况2012年-2014年城镇居民可支配收入及增长速度u 海口市居民可支配收入近年来也是日益提高，年增长率在10%左右，居民生活水平的提高得到基础保障。u 海口市社会消费品零售额随着居民收入的提高也稳步增长，年增长率保持在10%以上，消费需求旺盛。在限额以上批发和零售企业中，粮油、食品、饮料、烟酒类零售额20.71亿元，比上年增长20.4%；服装、鞋帽、针纺织品类零售额17.44亿元，增长11.7%；日用品类零售额11.14亿元，增长29.2%；汽车类零售额120.44亿元，增长20.7%。城市概况城市GDP（亿元）常住人口（万人）地方财政收入（亿元）社会消费品零售总额（亿元）城镇居民可支配收入（元）海口市1005.51220.07267.74541.2726530海南省3500.7903.48919.51090.924487海口市/海南省28.7%24.4%29.1%49.6%108.3%海口市各项经济数据显示，海南省将近三分之一的经济由海口市贡献，海口市在海南省占绝对核心地位u 海口市房地产投资较旺盛，2014年虽有下滑，但仍有16.6%的增长速度。u 海口市商品房销售受市场供需双方影响，2013年以来增长缓慢。u 海口市房地产市场经过近几年发展后，目前进入稳定发展阶段，市场波动较小。城市概况2010年-2014年房地产开发投资额及增长率2010年-2014年商品房销售面积及增长率2014年8月-2015年7月住宅均价走势 海口市主要规划为主城区长秀片区、金贸片区、金牛岭片区、旧城片区、大同片区、南渡江西岸片区、海甸岛片区、西海岸新区南片区8个片区城市概况西海岸新区海甸岛片区南渡江西岸片区长秀片区金贸片区金牛岭片区旧城片区大同片区长秀片区：一心三轴四区四节点功能定位：以中高档居住为主导，配套相应公共服务设施的宜居生活社区。金贸片区：综合性城市功能片区功能定位：海口市商务中心之一，集居住、商贸、都市娱乐休闲服务为一体的综合性城市功能片区。金牛岭片区：商务配套城市居住片区功能定位：以居住为主，商业服务配套的城市居住片区。旧城片区：两心两廊八区六节点功能定位：体现历史文化内涵和传统特色的综合型生活片区。大同片区：以商贸居住文化功能为主功能定位：以商贸、居住、文化功能为主的综合型片区。南渡江西岸片区：城市中心滨水活力区功能定位：滨江休闲产业、现代服务产业重点发展区域之一的城市中心滨水活力区海甸岛片区：宜居品位生活区功能定位：海甸岛的公共服务中心、绿化景观中心和宜居品位生活地区。西海岸新区南片区：综合发展区功能定位：西海岸新区的公共中心、文教与创意产业集聚区以及绿色宜居社区的综合发展地区。城市概况城市概况 海口主城区空间布局结构为带状组团式。在总体空间发展策略上，遵循“中强、西拓、东优、南控”发展原则。“中强”即强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境;“西拓”指鼓励中心组团建设用地西向拓展，注重长流组团、老城组团专业性开发和规模积聚;“东优”指选择恰当时机，择优开发项目，有选择性开发江东组团;“南控”即抑止城市向南发展。1.海口市地理位置优越，是海南省重要的交通枢纽2.海口市经济以第三产业为主，经济增长速度明显高于全国平均水平3.海南省经济主要由海口市贡献，海口市经济地位突出4.海口市未来延海岸线东西向发展速度较快市场概况。2住宅市场解放路、龙华路板块金贸板块金牛岭板块丽晶板块大英山、长堤路板块滨江板块金贸板块是海口市区传统核心板块，随着对老城区改造开发的加大，“容积高、价格高”是该板块显著特征。均价在11000-14000元/平米金牛岭板块是海口市区传统板块，数量较多，售价适中。均价在8000-9000元/平米解放路、龙华路板块作为海口的核心老区，除临海区域外，楼盘建造时间一般较早，档次较低。均价在7000-10000元/平米城市的核心，成长速度快，潜力较大。大英山、长堤路板块是海口市新兴板块，临近省政府，可能发展为未来均价在8000-10000元/平米滨江板块是海口市新兴板块，右侧临海、左侧临近省政府，目前热销的为中高端项目。均价在7000-9000元/平米丽晶路板块是海口市临海板块，东南侧临近市中心区，主要依靠海景优势。均价在8000-12000元/平米海口住宅市场主要分为十大板块西海岸板块市政府板块市政府板块是海口市郊区板块，价位较高，开发速度很快，主要依赖二线海景资源和新市政府所在地为卖点。均价在8000-10000元/平米西海岸板块目前热度最高的板块；北部接邻琼州海峡已形成海口中高品质住宅集中区，一线海景资源为主要卖点。均价在18000-25000元/平米Back住宅市场海甸岛、新埠岛板块东海岸板块海甸岛、新埠岛板块是海口市临海板块，大量新项目云集，售价较高，入住率低。均价在10000-13000元/平米东海岸板块是海口市较早开发的地段。以一线海景别墅为卖点，建筑质量低，项目现状不佳。均价在10000-13000元/平米住宅市场海口市场销售均价处于第一梯度（均价高于12,500元/平方米）的项目主要集中在西海岸板块，海甸岛北部及海口市区中北部等拥有一线海景的区域；本项目所处的大英山区域，仅为第二价格梯度区域（均价9,000-12,500元/平方米之间）。住宅市场第一价格梯度项目（销售均价高于12,500元/平方米）第二价格梯度区域（销售均价9,000-12,500元/平方米之间）滨海大道西海岸板块本项目大英山板块项目名称板块销售均价项目名称板块销售均价项目名称板块销售均价夏威夷海岸西海岸板块25,000金碧文华二期金贸板块15,999紫园B区西海岸板块14,300西雅图丽湾西海岸板块24,000西岸首府西海岸板块15,600观海台壹号西海岸板块14,000外滩中心华府天地解放路、龙华路板块20,000泰达天海国际西海岸板块15,000达嘉豪园金贸板块14,000美视南草坪西海岸板块20,000荣域二期海甸岛、新埠岛板块15,000原香栖谷西海岸板块13,800盛木天一方海甸岛、新埠岛板块20,000海岸赛拉维西海岸板块15,000枫丹白露滨江板块13,000天利龙腾湾西海岸板块19,000蔚蓝假日二期西海岸板块15,000西海瑞园西海岸板块12,800美锦熙海西海岸板块18,800瑞州嘉园海甸岛、新埠岛板块14,800住宅市场2014年8月-2015年7月商品住宅供应及成交情况海口市2014年商品住宅整体市场供应量较大，库存压力较大2015年海口市商品住宅市场供应量较小，成交量稳中有升，主要在清库存供求关系受市场环境影响影响，海口市住宅市场整体成交量稳中有升，市场价格较稳定，主要以清库存为主。海口市场近年主力产品面积段集中在90-120m2，主力成交价格段集中在7000-12500元/m2，市场投资热度有所下降。海口住宅市场高价段产品均集中在拥有“海景”区域，对于产品力与服务附加值打造关注度较低，因资源缺失与政策影响所产生的城市住宅市场发展滞缓较为明显。市场主力市场特性住宅市场商业市场龙华区龙华区美兰区美兰区琼山区琼山区秀英区金贸商圈状态：成长期档次：中高档目标客户：周边区域居民入住率：65%首层租金：5元/天秀英商圈状态：起步期档次：中低档目标客户：秀英区本地居民入住率：40%首层租金：10-15元/天国贸商圈状态：成熟期档次：中高档目标客户：本地消费入住率：70-95%首层租金：5-8元/天海秀商圈状态：成熟期档次：中档为主目标客户：城市中端消费者入住率：70-95%首层租金：11-20元/天解放路商圈状态：成熟期档次：中档为主目标客户：本地年轻消费者入住率：100%首层租金：13-16元/天海口商业市场分为五大商圈：海秀、解放路、国贸、金贸和秀英商圈。编号商业项目总建筑面积()商业类型业态构成定位租金/售价1佳心百货20,000百货商厦（8层）零售中档11元/天2明珠广场110,000购物中心（9层）零售、餐饮、休闲、娱乐、商务、展示中档扣点25%3万国大都会88,000购物中心（9层）零售、餐饮、娱乐、酒店、商务、展示中高档18元/天4南亚广场44,000购物中心（5层）零售、休闲、餐饮、娱乐、商务中档4元/天5望海国际广场68,042百货商厦（7层）专卖店、超市、零售、餐饮、商务中低档扣点25-30%6DC商业城18,000百货商厦（4层）零售（IT耗材、IT产品）中低档20元/天7兴润达广场12,000购物中心（7层）零售、餐饮、娱乐、酒店、商务中档11元/天8汇佳商业广场5.000小型商场（3层）零售、休闲、娱乐中低档10元/天9香港城20,000商业广场（22层）零售、餐饮、休闲、娱乐、酒店中高档10元/天3241海秀东路海府路7佳心百货明珠广场万国大都会南亚广场兴润达广场海秀商圈商业市场5望海国际广场6DC商业城8汇佳商业广场9香港城123泰龙商城东方广场友谊商业广场编号商业项目总建筑面（）商业类型业态构成定位租金/售价1东方广场13000百货商厦（5层）零售、餐饮、娱乐中档扣点18%2友谊商业广场30000百货商厦（7层）零售、餐饮、娱乐中档扣点18-20%3泰龙商城20000商业街（3层）零售、餐饮、休闲、娱乐中档13-16元/平米/天解放路商圈商业市场编号商业项目总建筑面（）商业类型业态构成定位租金/售价1宜欣购物公园88000购物中心（7层）零售、餐饮、休闲娱乐中高档扣点18-25%2生生百货17000百货商厦（4层）零售、精品超市高档扣点25%3上邦百汇城77000购物中心（4层）零售、餐饮、娱乐、超市、影院中高档13元/天/4玉沙京华城55000购物中心餐饮、零售、电器、超市、娱乐中高档13-15元/天/5金龙路美食街25000美食街（1-2层）餐饮中档7-8元/天/6美源商业广场16000商业广场（1-2层）休闲、娱乐中档3-4元/天/商业市场1宜欣购物公园2生生百货3上邦百汇城4玉沙京华城5金龙路美食街6美源商业广场金贸、国贸商圈1秀英时代广场编号商业项目总建筑面（）商业类型业态构成定位租金/售价1秀英时代广场24000购物中心（5层）零售、餐饮、休闲娱乐低档10-15元/平米/天秀英商圈商业市场总数量（家）,零售,1971,91%总数量（家）,餐饮,83,4%总数量（家）,休闲娱乐,60,3%总数量（家）,配套服务,44,2%海口市商业业态数量配比零售餐饮休闲娱乐配套服务总面积（m2）,零售,131012,63%总面积（m2）,餐饮,20627,10%总面积（m2）,休闲娱乐,39308,19%总面积（m2）,配套服务,16875,8%海口市商业业态面积配比零售餐饮休闲娱乐配套服务 海口市商业市场中，零售业态在数量上占绝对主导，达到91%，其他业态在数量上相近；在面积上，零售业态占主导，休闲娱乐高于餐饮和配套服务。商业市场商业市场项目商业体量位置商圈商业形态万达广场15白水塘路以南 高铁东站、海口南商圈购物中心、大型娱乐中心、时尚商业步行街、SOHO公寓等多种业态恒大文化旅游城29迎宾大道高铁东站、海口南商圈13万商业综合体、16万国际商务集群、6万六国风情酒店、4万超五星白金酒店新城吾悦广场16迎宾大道高铁东站、海口南商圈大型连锁超市、影院、KTV、儿童主题城、特色美食喜盈门60椰海大道高铁东站、海口南商圈建材家具、总代孵化、SOHO办公楼观澜湖新城70观澜湖大道海口南商圈电影公社、免税店、赛车模拟中心、豪华影院、兰桂坊娱乐街区海航日月广场50国兴大道国兴商圈购物、休闲娱乐、剧院、博物馆为一体海南大厦25国兴大道国兴商圈写字楼办公安中玉沙广场15国贸玉沙路国贸商圈办公、酒店、商业街友谊国际广场15.9龙华路国贸商圈商场、购物棕榈广场19滨海大道国贸金贸商圈写字楼、商场、酒店海航国际广场21滨海大道国贸金贸商圈五星级酒店（希尔顿酒店）、5A级写字楼、时尚购物中心和高端商务休闲会所保利中央海岸5.8（一期）秀央港西海岸商圈游艇码头、集中式商业、商务写字楼、度假酒店远大海世界15西海岸西海岸商圈购物昌建逸海国际8西海岸西海岸商圈精装写字楼、精品商业街、商务会议中心绿地中央文化城35西海岸西海岸商圈10万方海南最大餐饮娱乐一条街、15万方商业MALL、8万方文化产业街、3.5万方宾水主题商业街绿地海长流20西海岸西海岸商圈办公、度假、商业街海航西海岸人工岛138.4西海岸西海岸商圈涉外服务、免税商业、游艇、水上娱乐绿地城200灵山镇西海岸商圈全球精品超市、一站式教育、空港产业美丽沙中央商业区34海甸岛海甸岛商圈K11艺术购物中心、写字楼、249米地标五星级酒店、高端疗养会所、游艇会所海恳国际商业中心20海秀东路海秀商圈写字楼、儿童乐园、超市、餐饮合计812.1海口市未来几年时间内，商业供应量预计在800万方左右商业市场2海口市核心区域商业氛围良好，边缘地区缺乏规模化的商业项目，总体档次不高。海口市未来几年商业供应量较大，发展形势严峻。3海口市商业市场处于稳固革新阶段，大部分商业形态陈旧，部分商圈氛围浓厚，总体能级和档次具备提升空间。1Back办公市场海垦大厦纯写字楼出售型物业财富广场商住楼出售型物业天邑国际大厦纯写字楼出售型物业南洋大厦商住楼出售型物业琼泰大厦纯写字楼出售型物业国贸中心商住楼出售型物业珠江广场商住楼出售型物业华银大厦商住楼出售型物业时代广场纯写字楼租赁型物业龙昆路海秀路海钢大厦商住楼出售型物业北京大厦纯写字楼出售型物业新达商务大厦商住楼出售型物业滨海大道丘海大道华贸大厦商住楼出售型物业纯写字楼商住楼海口的写字楼主要集中于龙华区的国贸区域，也是海口市中高品质楼宇的集中地。海府路蓝天路龙华路金都大厦商住楼出售型物业首力大厦商住楼出售型物业万国大都会写字楼出售型物业华发大厦写字楼出售型物业松涛大厦商住楼出售型物业财富中心写字楼出售型物业海秀路海孚大厦写字楼出售型物业大同路新海航大厦纯写字楼自用型物业新安中心写字楼出售型物业美舍大厦商住楼出售型物业广南大厦商住楼出售型物业银都大厦商住楼租赁型物业纯写字楼商住楼办公市场大英山区域和毗邻的海秀区域也有部分办公产品，但均以中低端商住楼为主。市场描述海口写字楼市场从第一次地产泡沫中逐渐复苏，商住楼为主的市场格局仍未完全变，少量纯写字楼主要集中在国贸CBD地区。海口写字楼以出售型物业为主，纯写字楼单价远高于周边普通住宅单价，商住楼单价与周边普通住宅价格持平；写字楼租金价格处于中下游水平。海口目前写字楼保有量在300万方，入住率75%，未来在本项目所在地大英山地区将有近500万方的高端办公产品集中投入，市场的拐点即将出现。运营状况未来供应Back办公市场1.海口市目前住宅主要以清库存为主，价格波动较小2.海口市商业体量未来几年供应量巨大，发展形势严峻3.海口市办公楼供大于求，且整体档次较低感谢聆听