中国零售物业供应&需求核心趋势.pdf

大中华区租户研究中国零售物业中国零售物业供应供应/需求需求核心趋势核心趋势零售向新，活力似锦零售向新，活力似锦20212021年年8 8月月目 录中国零售市场核心趋势摘要01报告介绍04中国零售物业当前发展0507六大零售物业市场核心趋势19要点总结51中国零售物业未来趋势摘要2021年上半年中国经济呈积极发展态势，各项宏观经济指标保持增长。受中国积极的经济基本面影响，截至2021年二季度，中国区16个主要城市的优质零售物业存量达到8,896万平方米，比2021年一季度存量环比增长2%。中国区主要城市的优质零售物业平均租金录得755.6元每平米每月，比上个季度上升0.4%。根据戴德梁行的统计数据，约2,259万平方米的新增供应计划于2021年下半年和2022年开业，这将是优质零售项目涌入中国主要城市核心市场的高峰时期。尽管大量的新增供应入市加剧了中国零售物业市场的竞争，受中央与地方政府刺激消费措施的实施，中国新消费的崛起，以及购物中心智能化、体验式与绿色可持续建设，中国零售物业市场仍是投资商、房地产开发商与零售商备受青睐的投资目的地。根据中国改革发展研究院的预测，“十四五”期间，中国将成为全球最大的商品消费市场。中国零售市场日趋复杂和多样化。品牌不断深入挖掘细分市场，创新商业模式，以满足中国消费者日益个性化与多元化的需求。在零售物业市场需求方面，主要有以下发展趋势：o 一揽子刺激消费政策；一揽子刺激消费政策；o 中国奢侈品消费回流；中国奢侈品消费回流；o 新奇好玩的集合店；新奇好玩的集合店；o 中国仍是最具潜力的美妆市场；中国仍是最具潜力的美妆市场；o 迎来全业态沉浸体验式风潮迎来全业态沉浸体验式风潮展望未来，投资商、业主和零售商对中国零售物业市场前景仍持乐观态度，长期内中国零售物业市场将保持活跃。零售向新，活力似锦1北京上海深圳截止到2021年二季度，北京零售市场总存量为1,462.3万平方米，其中购物中心存量为1,277万平方米，占比高达87.3%。虽然从疫情的爆发到去年6月北京疫情的反复给北京零售市场带来了不小的压力，但从去年三季度起，市场都在持续恢复中。核心商圈租金基本保持稳定，空置率略有下降。截止2021年上半年，北京零售市场核心商圈标杆项目首层平均租金报价为人民币2,400元每月每平方米，空置率为10.5%。在疫情常态化的背景下，各开发商对于即将入市的项目在项目定位、品牌引进等方面更加地谨慎。未来短期内，北京零售市场新增供应仍将保持相对缓慢的节奏。预计未来两年，北京零售市场将有约230.8万平方米的优质零售空间计划投放市场，非核心区域仍将是供应主力。2020年至2021年上半年，上海市经济呈相对积极的发展态势，各项宏观经济指标保持增长，个别指标增长率高于预期。与此积极的经济指标相呼应，九个新商场于过去一年入市，推动上海优质零售物业总存量上涨至约1,920万平方米。截至2021年二季度，上海优质零售物业市场整体空置率环比下跌0.12个百分点至9.25%。上海优质零售物业平均首层租金报价环比上涨1.47%，至879.6元每月每平方米。展望未来，鉴于新商场更精准优质的市场定位、更现代化的建筑设计，以及更多元化的品牌组合，上海优质零售物业市场将进一步升级。零售商对上海优质商铺的需求量将持续增长。上海零售物业市场在中期内的发展前景看好。过去一年，深圳全市共迎来31.2万平方米的新增供应，令深圳优质购物中心市场存量在2021年二季度达到510万平方米，较2020 年同期存量同比增长6.5%。受到疫情的冲击，2020年第三季度全市优质购物中心租金降到近十年最低位，但随着疫情逐步得到有效控制，市场回暖迹象明显。全市整体空置率较2020年三季度高点回落1.77个百分点至6.12%，租金也升至疫情前水平至每月每平方米880.48元，较上年同期上升7.38%。2021年，全市将有100万平方米的未来供应，且新供应均集中于下半年入市，其中万象前海、万达广场、笋岗宝能环球汇等焦点项目料将成为新兴区域或更新片区商业市场发展的重要里程碑。2 零售向新，活力似锦成都从2020年第三季度至2021年第二季度，全市共计录得新增供应410,239平方米，推高全市存量至7,154,323平方米，其中中央商务区和金融城存量均已突破百万，商业成熟，氛围浓厚。2020年第三季度起，国内疫情得到控制，成都优质零售物业市场全面复苏，租金稳步上扬，2021年二季度租金主要以核心商圈租金上浮推动全市租金同比上涨1.12%至630.65元/平方米/月。在疫情的阴霾散去后，政府提振消费、大力引进首店等利好刺激成都优质零售物业市场迅速升温，从而推动全市空置率下降，截止2021年第二季度，空置率同比下降1.39个百分点至6.58%。根据预测，2021年度还有近67万平方米的新增供应等待入市，其中攀成钢占比超一半，如年底全都按时交付，区域内各项指标将接受挑战。广州杭州过去一年，广州市共迎来102.0万平方米新增供应，达历史高峰，推高全市优质零售存量至475万平方米，较2020年同期增长27.4%。广州零售市场韧性较强，租赁需求活跃，带动全市空置率降低至近五年最低水平，同比下降1.3个百分点至4.5%。得益于防疫措施常态化和活跃的租赁成交，全市整体租金有所回升，2021年二季度达到每月每平方米722.7元，同比微升0.2%。下半年，预计全市将有约399,000平方米优质购物中心陆续入市，其中超过半数新增供应位于非核心商圈，日益浓厚的商业氛围有利于刺激新兴商圈的居民消费需求得到逐步释放。过去一年，尽管面对复杂严峻的外部环境和新冠肺炎疫情的严重冲击，但随着政策效应的持续释放，杭州全市经济呈现稳中向好的发展态势。城市经济的稳步复苏，为零售市场的发展提供了良好的营商环境。过去一年，杭州优质零售市场迎来八个商业项目的正式开业，共计新添体量约47万平方米。至此，全市优质零售物业的总体存量攀升至460.5万平方米。接下来，供应过剩难题将依旧不减，零售行业洗牌也将持续提速，在这种存量市场困境中，强者恒强的马太效应愈发明显。那些能够不断满足人们的消费体验需求，积极与政府沟通寻求政策支持，大力整合行业优质资源，并且拥有专业运营能力的实体商业，才能赢取更多的机遇和主动权。零售向新，活力似锦3成都报告介绍随着国内生产总值、人均可支配收入和商品零售额等经济指标的增长，中国经济的复随着国内生产总值、人均可支配收入和商品零售额等经济指标的增长，中国经济的复苏在苏在2021年得到进一步确认。经济环境回暖的背景下，中国中高端零售物业市场开始年得到进一步确认。经济环境回暖的背景下，中国中高端零售物业市场开始活跃。本报告着眼于中国的优质零售物业市场，并提供了以下方面的理解：活跃。本报告着眼于中国的优质零售物业市场，并提供了以下方面的理解：o 过去一年，中国零售物业市场的供需情况总结；o 中国零售物业市场未来的供需动态展望；o 最后，对中国各个主要城市的零售物业市场供需趋势进行深入分析。报告涉及的六大零售物业市场包括：报告涉及的六大零售物业市场包括：北京上海深圳广州杭州4 零售向新，活力似锦中国零售物业市场当前发展2021年上半年中国经济呈积极发展态势，各项宏观经济指标保持增长。根据国家统计局的数据显示，2021年5月份，社会消费品零售总额3.59万亿元，同比增长12.4%；比2019年5月份增长9.3%，两年平均增速为4.5%（图1）。中国消费者信心指数达121.8，同比增长5.18%（图2）。2020年，消费对经济增长贡献率近55%，中国崛起的消费市场已成为拉动经济增长的第一大动力（图3）。受中国积极的经济基本面影响，截至2021年二季度，中国区16个主要城市的优质零售物业存量达到8,896万平方米，比2021年一季度存量环比增长2%。中国区主要城市优质零售物业市场净吸纳量录得169万平米。其中，南京和西安分别以3.5%和19.1%的核心商圈空置率，成为中国区一二线城市中空置率最低和最高的城市。中国区主要城市的优质零售物业平均租金录得755.6元每平米每月，比上个季度上升0.4%（表1）。0102030405020102011201220132014201520162017201820192020图图1：中国社会消费品零售总额走势：中国社会消费品零售总额走势（2010年年2020年）年）万亿元图图2：中国消费者信心指数：中国消费者信心指数(2010年年2021年上半年）年上半年）050100150201020112012201320142015201620172018201920202021 H10%20%40%60%80%100%20102011201220132014201520162017201820192020图图3：中国消费支出对经济增长贡献率（：中国消费支出对经济增长贡献率（2010年年2021年上半年）年上半年）资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部零售向新，活力似锦5中国零售物业市场当前发展表表1：中国：中国16个城市核心市场供应个城市核心市场供应/需求速览（需求速览（2021年二季度）年二季度）资料来源：戴德梁行研究部6 零售向新，活力似锦中国政府通过优化供给、促进消费相结合，不仅涉及扩大商品和服务供给，而且涉及放宽市场准入、市场监管创新、完善消费信用体系等制度供给，有助于推动中国零售市场有更多更新的消费选择、更快的到手时间、更好的消费体验。作为商业地产服务的领先者，戴德梁行愿意助力中国零售业继续变革和升级，以其作为关键力量，为中国成为全球领先的零售市场而不懈努力。中国零售物业市场未来趋势“新冠肺炎疫情的不确定性让全球零售业陷入了阴霾，这意味着全球零售物业市场的参与者需要将健康、安全、便捷等作为新的考虑因素，重构零售业生态体系以适应居家隔离造成的客流量与销售额下降。中国的购物中心业主与零售品牌商锐意进取，不断升级其零售物业与门店，使得中国零售物业市场在全球零售市场低迷的情况下率先回暖并实现业绩增长。“甄仕奇商业地产部主管中国区Shaun Brodie租户研究主管大中华区零售向新，活力似锦7“由于新冠肺炎疫情的影响，一些原计划于2020年入市开业的购物中心将推迟至2021年或2022年入市。根据戴德梁行的统计数据，约2,259万平方米的新增供应计划于2021年下半年和2022年开业，这将是优质零售项目涌入中国主要城市核心市场的高峰时期。从区域内六大市场来看，预计未来供给量最大的市场是上海市，为837万平方米；预计未来供给量最少的市场是广州市，为154万平方米。尽管大量的新增供应入市加剧了中国零售物业市场的竞争，受中央与地方政府刺激消费措施的实施，中国新消费的崛起，以及购物中心智能化、体验式与绿色可持续建设，中国零售物业市场仍是投资商、房地产开发商与零售商备受青睐的投资目的地。中国零售物业市场未来趋势供应动态8 零售向新，活力似锦过去十年，由数字技术等新技术、线上线下融合等新商业模式，基于社交网络和新媒介的新消费关系，以及体验式购物的蓬勃发展带动了中国“新消费”的兴起，促使中国的零售业发生变革和升级。随着整个零售行业的进一步转型发展，消费者已经成为整个行业生态的中心。特别是购物中心，采用促使购物便利性的技术和创新的商业模式，整合商业资源，优化运营，迎接中国零售业所发生的变革和升级。科技的进步让中国的零售商有更多的机会以多样化的方式与消费者互动。与云计算、物联网、大数据、人工智能和虚拟现实相关的零售科技不断发展，优化了用户体验。中国零售物业市场未来趋势中国“新消费”崛起与此同时，新一代ICT技术（信息与通信技术）通过串联和分析需求端的海量消费数据，来驱动供给端进行数字化改造，实现各个环节的数字化，从而提升整个价值链的效率，降低运营成本。此外，伴随着生活水平的提高，为了满足居民日益丰富的文化消费需求，各种创意满满的新业态接连闯进了零售市场。教育、互联网、旅行和伙伴等因素促使中国的消费者产生新的认知与需求，能够更快地接受新型的消费理念。更重要的是，区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，购物中心将更注重消费者的参与、体验和感受，并对空间和环境的要求也更注重体验性，从而满足消费者对文化消费的需求。零售向新，活力似锦9控制全球温室效应事关全体人类的共同利益，也是“碳中和”的目标。对于中国，把握本轮能源革命的主动权将不仅提升国家能源安全性，还有利于房地产、汽车、零售业等多个行业的转型升级。线上购物的碳排放来源包括：交通-快递运输，约占29.16%；建筑-办公，约占26.12%；建筑-仓储，约占3.88%；信息-数据中心，约占22.78%，信息-消费者终端耗电，约占0.02%；包装-快递包装，约占18.04%。线下购物的碳排放主要来源包括：交通-货物进入门店前运输，约占13.03%，交通-消费者交通排放，约占35.87%，建筑-店铺运营（一般包括办公），约占47.11%，包装-塑料袋，约占1.05%（图4）。中国零售物业市场未来趋势零售行业“碳中和”行动过去五年，中国的线下与线上零售致力于打造无污染、低碳、并可持续发展的绿色数字化零售方案。例如，中国很多商场采用智能供应链体系降低了其货物的运输成本与二氧化碳排放；大部分零售门店的电子价签替代普通纸质价签保护了树木免遭图图4：线上购物和线下购物的碳排放主要来源：线上购物和线下购物的碳排放主要来源资料来源：碳阻迹，戴德梁行研究部砍伐；一些商场采用自然系设计，大量使用可再生以及可再利用材料，并且利用室内室外的空间、色彩、形状和图案来模拟大自然；网络电商销售的产品包装采用可回收或可降解材料。交通-快递运输建筑-办公建筑-仓储信息-数据中心信息-消费者终端耗电包装-快递包装线上购物线上购物交通-货物进入门店前运输交通-消费者交通排放建筑-店铺运营（一般包括办公）包装-塑料袋线下购物线下购物10 零售向新，活力似锦展望未来，中国疫情防控工作常态化，全面复工复产，在“国内外双循环经济发展新模式”下，为经济扎实复苏创造了有利条件。中央及各地方政府日益重视消费市场，北上广深、武汉、成都等地相继在2021年举办消费节，促进“消费回补”和“潜力释放”。根据中国改革发展研究院的预测，“十四五”期间，中国将成为全球最大的商品消费市场，预计到2025年居民人均消费支出有望接近3万元人民币。中国零售市场日趋复杂和多样化。品牌不断深入挖掘细分市场，创新商业模式，以满足中国消费者日益个性化与多元化的需求。在零售物业市场需求方面，主要有以下发展趋势：o 一揽子刺激消费政策；一揽子刺激消费政策；o 中国奢侈品消费回流；中国奢侈品消费回流；o 新奇好玩的集合店；新奇好玩的集合店；o 中国仍是最具潜力的美妆市场；中国仍是最具潜力的美妆市场；o 迎来全业态沉浸体验式风潮迎来全业态沉浸体验式风潮中国零售物业市场未来趋势需求动态零售向新，活力似锦11“十四五”时期，中央政府和地方政府都强调将拉动内需作为发展的主要引擎。根据2021年国务院政府工作报告，我国推出包括全国购物节、向居民提供消费补贴、完善消费信贷服务和升级商业环境在内的多项举措扩大国内居民的消费需求。2021年随着国内疫情处在可防可控的条件下，5月1号到31号，中央政府组织开展了2021年全国消费促进月活动。借鉴以往消费促进的活动的经验，全国各地因地制宜开展商旅文融合、线上线下结合的大型促消费活动，多个重点企业、重点平台发布活动信息和各类促销举措，形成系统性、系列化、集成式消费促进新局面。2021年全国消费促进月活动期间，各地共开展特色活动7,300余场，其中省级重点中国零售物业市场未来趋势一揽子刺激消费政策活动3,100多场，参与企业20余万家。根据商务部对第三方支付平台等机构数据监测，5月份（2021年全国消费促进月活动期间），全国累计实现商品和服务交易额达4.82万亿元，比去年5月增长22.8%（图5）。图图5：全国消费促进月活动期间：全国消费促进月活动期间，累计商品和服务交易额累计商品和服务交易额（2020年和年和2021年年）资料来源：公开资料整理，戴德梁行研究部01234520202021万亿元受经济增长和政府刺激消费政策的支撑，2021年上半年，中国一二线城市商场的客流量显著提升，很多商场的营业额实现大幅度增长。12 零售向新，活力似锦受2020年初新冠肺炎疫情的影响，中国内地奢侈品市场经历了异常艰难的开局。但是，在2020年4月中国疫情得到控制后，中国境内奢侈品销售迎来强势反弹，某些奢侈品牌达到两位数甚至三位数的增长。根据贝恩咨询的数据，2020年中国奢侈品消费者境内消费占到了全球奢侈品消费的70%到75%，创下新高。“十四五”期间，扩内需、促消费是成为中国各地当前和未来五年重点工作之一，中国奢侈品市场迎来发展机遇。此外，出境旅游因疫情受阻，使得中国消费者的海外奢侈品消费向国内转移。展望未来，中国零售市场将成为全球奢侈品市场增长的关键驱动力（图6），中国奢侈品市场出现以下主要趋势：中国零售物业市场未来趋势30岁以下年轻一代成为奢侈品消费的主力。随着经济的快速发展，中国的中产阶层正在快速扩大。优渥的家庭条件，以及独生子女身份，让年轻一代越来越早对奢侈品牌有了认知，并且培养出独特的消费观。中国奢侈品消费回流为了迎合年轻一代的消费偏好，传统奢侈品牌发展出更多元的产品线、覆盖到更广泛的人群；同时，某些大众商品品牌或设计师品牌通过联名等方式升级产品和服务，进一步增强其奢侈品的特性，从而入局奢侈品市场。图图6：中国一二线城市奢侈品门店数量：中国一二线城市奢侈品门店数量（2021年二季度年二季度）资料来源：戴德梁行研究部050100150200250北京上海深圳广州成都重庆武汉杭州西安天津备注：门店数量包括免税店、买手店与奥特莱斯店个零售向新，活力似锦13中国零售物业市场未来趋势下沉市场呈现强劲的购买力。2020年，中国城乡收入差距继续缩小，低线城市奢侈品消费快速增长。2020年，一线以下城市的线上/线下奢侈品销售额增速超过40%（图7）。根据戴德梁行的调研数据显示，低线城市消费者与一线城市消费者奢侈品的购买偏好差异较大。图图7：中国各城市线上：中国各城市线上/线下奢侈品销售额及增速线下奢侈品销售额及增速（2020年年）资料来源：公开资料，戴德梁行研究部0%20%40%60%80%100%050100150200一线城市新一线城市二线城市三线城市四线以下城市奢侈品销售额（亿美元）同比增速(%)奢侈品门店数字化建设将加速。受新冠肺炎疫情的影响，奢侈品牌除了为客户提供与明星一起看时装秀的机会和未上架新品的优先购买权等线下专属服务，还将通过线上社交平台与VIP客户管理系统，给予VIP客户专属的搭配建议，24小时超级私人管家等线上/线下服务。低线城市人群更偏好经典的奢侈品牌，而一线城市或新一线城市人群则偏好小众个性的奢侈品。此外，低线城市人群更偏好从社交媒体获取品牌信息，而一线城市或新一线城市人群获取品牌信息的渠道则更为多元化。14 零售向新，活力似锦相较于传统零售店，集合店的品牌理念、顾客体验感、与顾客情感沟通、产品IP打造都大大增强。集合店正在逐渐成为中国购物中心的主力租户之一。近年来，生活方式类集合店、美妆集合店等受到消费者热捧。随着国内经济发展、消费升级，品牌商除了强调产品的功能性，还注重产品的文化性与创意性。文化创意产品通过与消费者建立情感连接，越来越受到大家的青睐。生活方式类集合店通过与世界著名博物馆、独立设计师、流量明星、网红作家、知名IP等开展跨界合作，借助IP自带粉丝及新颖的创意和产品设计，培育出深受粉丝型消费者喜爱的IP衍生品系列，不断拓宽产品边界，实现集合店品牌的升级。中国零售物业市场未来趋势新奇好玩的集合店图图8：中国及全球授权商品零售规模：中国及全球授权商品零售规模（2020年年）资料来源：国际授权业协会，戴德梁行研究部IP产业链的发展。此外，集合店除了注重产品的功能性与设计性，还将店铺装修与产品陈列场景化，设置顾客体验区、场景展示区和商品精选区，主打新零售概念下的生活美学，提升顾客消费体验，使消费者进店欲望和购买冲动更为强烈。中国,8%全球（除中国）,92%我国联名文创产品和盲盒产品只是IP衍生市场的冰山一角，国外的IP开发产业链已比较完善，比如迪士尼的IP衍生品盈利远远大于它的动画本身。而我国IP衍生品还处于比较初级的阶段，更大市场尚待挖掘（图8）。生活方式集合店为设计师的原创作品提供了展示和孵化的平台，将进一步推动中国零售向新，活力似锦15随着消费升级和审美消费意识的崛起，我国化妆品市场持续扩大。2020年初，尽管疫情的爆发使得化妆品实体店面临销售下滑的困境，但是化妆品在消费类产品中具有较强的消费韧性。疫情被有效控制后，被压抑的消费需求迎来报复式增长。2020年，全国化妆品零售额达到人民币3,400亿元，同比增长13.6%（图9）。尽管我国化妆品市场整体规模庞大，但化妆品消费水平与发达国家相比还有很大差距，中国仍是全球最具潜力的化妆品市场之一（图10）。中国消费者对于护肤品和彩妆的需求更细分多样，化妆品市场细分已是大势所趋，传统美妆品牌与新锐国货品牌进行多渠道布局，线下成重点开拓渠道之一。在KOL直播等新兴营销模式的流量红利下，消费者对联名系列产品和新锐彩妆品牌的认可度日益提高。但是，美妆需要能与消费者接触与互动，化妆品实体店仍得到大部分消费者的青睐，线下化妆品实体店依旧是美妆品牌开拓的重点渠道。中国零售物业市场未来趋势中国仍是最具潜力的美妆市场图图9：全国化妆品零售额：全国化妆品零售额（2012年年2020年年）资料来源：前瞻经济学人，戴德梁行研究部01,0002,0003,0004,0002012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年图图10：各国人均化妆品零售额：各国人均化妆品零售额（2020年年）资料来源：Euromonitor，戴德梁行研究部0100200300400中国美国日本英国法国德国美元16 零售向新，活力似锦如今国内市场，品牌之争愈演愈烈。竞争已越来越不局限于传统意义上的产品竞争，而是走向体验之争。门店空间则成为体验之争的关键所在。因此，门店升级成为了潮流，不只是咖啡馆、服装店、家居店，就连汽车品牌也投入更大预算和精力打造线下旗舰店的体验感，把门店开到城市核心地段的标杆性购物中心，通过场景的营造，为消费者提供高于产品层面的精神消费，更立体化地影响消费者对品牌的认知。以顾客为中心的渠道布局趋势，驱使品牌商开设便捷的体验店，便于曝光和产品试用。同时，在时空上进一步拉近了消费者与品牌距离，由于优质购物中心带来大量的客流和更大的品牌曝光，离消费者更近，因而成为各大品牌体验店的首选，而较远的服务中心则承担提供交付售后等服务。中国零售物业市场未来趋势迎来全业态沉浸体验式风潮目前中国城市黄金地段的品牌体验店已成为电动汽车、3C产品、家居产品等公司业务成功的关键组成部分。2020年，小鹏汽车、上汽、蔚来、特斯拉、奔驰等汽车品牌在国内一二线城市多家购物中心开设体验店。图图11：中国一二线城市商场内汽车体验店数量：中国一二线城市商场内汽车体验店数量（2021年二季度年二季度）资料来源：戴德梁行研究部020406080100120上海北京广州深圳成都重庆武汉杭州天津西安个根据戴德梁行研究部的统计数据，2021年第二季度，上海的汽车体验店数量已经超过了110家，另外三个一线城市也都已经超过40家，其余二线城市也都已经拥有超过20家汽车体验店，预计这一数字会在未来继续增长（图11）。零售向新，活力似锦17对于新能源汽车若是想要快速拓展影响力、进行产品精准宣传，进驻商圈无疑完美契合了他们的需求在商业中心，新能源汽车品牌商设置的基本都是直营店，并不仅仅是给消费者划定一个线下消费场景，还提供了品牌宣传、汽车展示、个性化产品定制、试驾等多种功能。毕竟，借助在核心商圈的人气，在中高端优质购物中心最好的位置，开设旗舰店或者体验店，能够在消费者心中快速建立市场认知度、展示它们的实力，并进行推广。对于消费者来说，在购物时，他们可以“冲动”地看、体验甚至试驾一辆车。这对电动汽车公司非常有利，因为他们可以吸引、教育和转化普通消费者，通过一个有效和战略性的实体体验店购买他们的产品。中国零售物业市场未来趋势18 零售向新，活力似锦零售物业市场六大重点城市报告涉及的六个中国零售物业市场是：o o 北京北京o o 上海上海o o 深圳深圳o o 广州广州o o 成都成都o o 杭州杭州以上六大市场提供了一个展示中国零售物业租户需求活动的横截面，覆盖了所有的一线门户城市。北京广州深圳杭州上海成都北京零售物业市场核心趋势经历了疫情的洗礼，北京各在建或筹备入市的新项目在定位、业态设置及品牌招商上也更为谨慎，整体市场供应节奏将持续放缓。随着疫情的稳定，零售市场平均租金将继续保持平稳，空置率也将逐渐下降。2021年，北京将持续推进15家传统商场“一店一策”试点企业的升级改造，并将购物中心、专业专卖店也纳入“一店一策”的改造范围。因此，城市更新仍将是盘活城市存量商业、提升零售市场项目品质的主要方式。孟祎“北京“十四五”规划对零售市场的发展提出了明确的要求，北京商务局也围绕“建设国际消费中心城市”推出了促进消费的“十大专项行动”，预计未来政府将继续加强推进“首店经济”、“夜经济”、传统商圈改造、线上线下消费融合等方面的工作，助力北京零售市场整体品质及消费活跃度的提升。魏东“魏东研究部孟祎商业地产部零售向新，活力似锦21“零售物业供应趋势过去一年，由于新冠肺炎疫情的爆发和持续，北京多数在建项目工期都被延期，市场供应步伐进一步放缓。2020年三季度至今，北京共有7个零售物业投放市场，共为市场带来67.9万平方米的优质零售空间。项目均位于非核心商圈，以社区型购物中心为主。随着北京疏解非首都功能政策的推进和核心区域土地供应的紧缺，近年来入市项目大都来自非核心商圈（即“其他区域”）。截止2021年第二季度末，全市零售物业总存量（含百货和购物中心）达1,462.3万平方米，其中有805万平方米位于非核心区域，占比达55%，主要以社区型商业项目为主。同时，核心商圈的老旧商业也在持续改造更新中，城市更新已成为是盘活城市存量商业、提升零售市场项目品质的主要方式。过去一年图图14：北京零售物业市场历年新增供应及未来供应动态北京零售物业市场历年新增供应及未来供应动态根据子市场划分（根据子市场划分（2014年年2023年）年）图图13：北京零售物业市场新增供应动态北京零售物业市场新增供应动态根据行政区域划分（根据行政区域划分（2020年下半年年下半年2021年上半年）年上半年）0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,000中央商务区崇文门东二环-朝外公主坟燕莎亚奥其他三里屯十里堡-青年路王府井望京西单中关村图图12：北京：北京零售物业市场历年新增供应、净吸纳量和空置率零售物业市场历年新增供应、净吸纳量和空置率（2016年年2021年二季度）年二季度）0%2%4%6%8%10%12%14%0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,000201620172018201920202021 Q2新增供应净吸纳量空置率平方米22 零售向新，活力似锦平方米魏东研究部零售物业需求趋势商圈商圈存量存量(平方米平方米)截至截至2023年未来供应年未来供应(平方米平方米)租金报价区间租金报价区间(人民币人民币/平方米平方米/月月)*中央商务区939,84940,000800 2,500三里屯216,000110,0001,500 2,800王府井450,000 0800 2,500西单199,00001,000 2,500燕莎234,000 0800 1,500东二环-朝外242,9850600-1,500崇文门-宣武门309,000 110,000800-1,000其他10,179,380 2,048,251/北京全市北京全市12,770,2142,308,2512,400*所有数据均为购物中心数据；*全市平均租金为核心商圈标杆项目首层最佳位置报价租金；租金是指商圈内主要购物中心最佳位置（一般为地上首层）的租金报价，该租金报价是基于使用面积计算，不包含物业管理费和推广费等其他费用；图图17：北京零售物业市场主要品牌开业情况（北京零售物业市场主要品牌开业情况（2020年下半年年下半年2021年上半年）年上半年）项目名称项目名称商圈商圈租户租户业态业态国贸商城中央商务区Marco Bicego大陆首店时尚零售王府中环王府井FRED 斐登精品店时尚零售SKP中央商务区CIRCLE专柜时尚零售太古里三里屯Shake Shack餐饮太古里三里屯小鹏汽车汽车体验店图图15：北京零售物业市场数据（北京零售物业市场数据（2021年二季度）年二季度）受疫情影响，以客流为生命线的实体零售受到了重创，市场活动也受到了一定程度的抑制。尤其是对一些快时尚零售品牌、儿童教育及低端餐饮等影响较大，而高端餐饮、咖啡茶饮、运动健身、集合店等扩张较为明显。过去一年，北京持续推进“首店经济”的发展，吸引了多个国际品牌首店入驻。比如，FILA 全球首家全新概念店在王府井商圈的北京APM开业；科技健身品牌FITURE的全球首家线下旗舰店在CBD商圈的国贸商城开业；纽约汉堡品牌Shake Shack北京首店在三里屯太古里等。三里屯、CBD、王府井等核心商圈的标杆项目仍是品牌首店入驻的首选。作为首都，北京是国际潮流品牌、高奢品牌、高端餐饮品牌等的必争之地，但由于北京核心商圈优质项目可租赁面积紧缺，需求在一定程度上受到抑制。过去一年图图16：北京零售物业市场历年租金北京零售物业市场历年租金走势（走势（2015年年2021年二季度）年二季度）1,8001,9002,0002,1002,2002,3002,4002,5002,6002015201620172018201920202021 Q2租金人民币/平方米/月零售向新，活力似锦23零售物业品牌动态疫情加速了各商场的业态调整，同单一品类的专卖店比起来，各种各样的集合店以其多元化的品牌及品类，为消费者提供了多样化的选择和消费的便利性。因此，品牌集合店成为北京各购物中心及百货所青睐的招商对象。实例实例北京翠微百货公主坟店在BURBERRY撤出后，引入了奢侈品集合店IN SPACE；西单更新场引进了日本潮流品牌买手集合店STUDIOUS；北京朝阳合生汇引入了BA饰物局。零售疫情之后，核心商圈优质购物中心的餐饮业态也迎来了一轮洗牌，高端餐饮、咖啡茶饮等都在积极寻找扩张机会。此外，很多老字号品牌餐饮为寻求创新、增加与年轻消费者之间的黏性，也通过开设子牌、增加新的产品种类等方式寻求新的增长点。实例实例中国高端餐饮品牌上海滩餐厅、中国首家Vogue Caf在CBD商圈的国贸商城开业；意大利高端餐饮品牌Amico BJ在三里屯盈科中心开业。此外，同仁堂也推出零售品牌知嘛健康将中药与咖啡相结合试水咖啡馆。餐饮随着人们对健康、娱乐等消费需求的升级以及冬奥会的临近，室内运动、文化剧场、密室逃脱、剧本杀等沉浸式休闲业态陆续进驻购物中心。此外，三里屯、朝外等区域的酒吧、露天餐吧也持续火热，丰富了年轻消费者的夜生活。实例实例北京首家运动主题商场KAL CITY能量城市开幕，覆盖运动、科技、科普、亲子等现代健康生活；位于北京坊的曼联梦剧场全新升级，设有餐厅、商店、博物馆以及精彩足球互动体验区。休闲24 零售向新，活力似锦零售物业市场趋势展望未来图图19：北京零售物业市场未来供应北京零售物业市场未来供应根据行政区划分（根据行政区划分（2023年）年）图图20：北京零售物业市场未来供应主要项目（北京零售物业市场未来供应主要项目（2021年下半年年下半年2022年）年）图图18：北京零售物业市场未来供应北京零售物业市场未来供应根据行政区划分（根据行政区划分（2021年下半年年下半年2022年年）北京“十四五”规划对零售市场的发展提出了明确的要求，北京商务局也围绕“建设国际消费中心城市”推出了促进消费的“十大专项行动”。此外，北京今年提出将持续推进15家传统商场“一店一策”试点企业的升级改造，目前北京核心商圈多个零售项目也都在进行升级改造。因此，“首店经济”、“夜经济”、城市更新、线上线下消费融合等仍将是北京零售市场发展的主旋律。品牌方面，国潮、沉浸式娱乐及与文化相结合的品牌将是北京零售业态发展的新趋势。今年年底，6,000平米的沉浸式体验空间UMEPLAY将在首钢产业园六工汇开业；中国最大密室逃脱五只猫密逃城也将落户北京，总面积达5万平方米。从供应方面来看，在疫情常态化的背景下各开发商对于即将入市的项目在项目定位、品牌引进等方面更加地谨慎。未来短期内，北京零售市场新增供应仍将保持相对缓慢的节奏。零售向新，活力似锦25项目名称项目名称商圈商圈预计开业时间预计开业时间零售建筑面积零售建筑面积(平方米平方米)正大中心中央商务区202140,000太古里西区三里屯202130,000丰台春风里项目其他（丰台）202150,000北京通州合生汇其他（通州）2022110,000北京京西大悦城其他（石景山）2022123,000上海零售物业市场核心趋势上海市居民可支配收入和社会消费品零售总额在2021年1月至5月分别同比增长9.8%和35.2%，该向好趋势将在2021年下半年继续延续。更多国际品牌，从奢侈品到餐饮业态，为了享有消费市场快速增长的红利，纷纷雄心勃勃的深耕本地市场，以期扩大其在上海零售市场的版图。魏建历“2021年，上海市统计局发布的相关指数显示消费者的信心趋向积极。鉴于很多的国内外零售商都希望在中国树立其市场地位，上海核心区域的零售物业仍将备受品牌商青睐。上述积极的经济和市场基本面不断吸引开发商来沪投资。未来两年的新增供应将主要集中在上海非核心区域。Shaun Brodie“Shaun Brodie研究部魏建历商业地产部26 零售向新，活力似锦“过去一年，新冠肺炎疫情这一黑天鹅事件给上海的经济和社会发展带来了不确定性。尽管如此，2020年至2021年上半年，上海市经济呈相对积极的发展态势，各项宏观经济指标保持增长，个别指标增长率高于预期。根据上海市统计局的数据，2021年第一季度，上海居民继续变得富有，其城镇居民人均可支配收入和人均消费支出同比增长9.8%和16.9%，分别达到21,548元和12,172元。2021年1月至5月，全市社会消费品零售总额同比上升35.2%。与此积极的经济指标相呼应，九个新商场，包括南翔印象城、崇明万达广场、桃源商业广场、马桥万达广场、U479、恒基旭辉新天地、啦啦宝都、博荟广场和漕河泾印象城于过去一年入市，其面积总计966,600平方米，推动上海优质零售物业总存量上涨至约1,920万平方米。绝大多数新入市的项目均坐落于非核心零售区域，带动该区域存量占比上升至85%。零售物业供应趋势过去一年01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,00020142015201620172018201920202021F2022F2023F平方米南京东路南京西路淮海中路徐家汇陆家嘴次级商圈图图23：上海零售物业市场历年新增供应及未来供应动态：上海零售物业市场历年新增供应及未来供应动态根据子市场划分（根据子市场划分（2014年年2023年）年）图图22：上海零售物业市场新增供应动态：上海零售物业市场新增供应动态根据行政区域划分（根据行政区域划分（2020年下半年年下半年2021年上半年）年上半年）图图21：上海零售物业市场历年新增供应、净吸纳量和空置率（：上海零售物业市场历年新增供应、净吸纳量和空置率（2016年年2021年二季度）年二季度）0%2%4%6%8%10%12%0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,000201620172018201920202021 Q2新增供应净吸纳量空置率平方米零售向新，活力似锦27零售物业需求趋势商圈商圈存量存量(平方米平方米)空置