珠海房地产经济发展趋势报告.doc

珠海市经济及房地产发展趋势报告
战略企划部
日期：2007年6月
目 录
一、 珠海市基本情况…………………………………………………………1
1、 珠海市区位………………………………………………………………1
2、 珠海市区域划分…………………………………………………………2
3、 人口状况…………………………………………………………………3
4、 城市支柱产业……………………………………………………………6
5、 城市交通…………………………………………………………………8
二、 珠海市宏观经济分析……………………………………………………10
1、 经济运行的主要特点……………………………………………………10
2、 经济运行中值得关注的问题……………………………………………17
3、 政府发展战略……………………………………………………………18
4、 周边区域发展……………………………………………………………20
三、 珠海市房地产发展状 …………………………………………………29
1、 房地产开发经营状况……………………………………………………29
2、 商品房交易情况…………………………………………………………30
3、 固定资产投资……………………………………………………………32
4、 城市建设及房地产发展动态（5月） …………………………………32
5、 5月土地交易情况 ………………………………………………………35
6、 5月房地产市场透视 ……………………………………………………36
四、 宏观政策情况……………………………………………………………40
五、 分析结论…………………………………………………………………42
31
一、 珠海市基本情况
1、 珠海市区位:
珠海位于广东省珠江口的西南部，在北纬21° 48′一22°27′、东经113°03′一114°19′之间。因位于珠江注入南海之处而得名。东与香港隔海相望,相距仅36海里，最近的牛头岛相距仅3海里；南与澳门相连,西邻新会、台山市，北与中山市接壤,距广州市约140公里。
  　珠海市区内陆部分地势由西北向东南倾斜，有山、海、丘陵与平原.地势平缓,倚山临海，海域辽阔，百岛蹲伏，有奇峰异石和秀美的海湾、沙滩。内陆由凤凰山、将军山两大山系的山地丘陵及海岸、平原所构成。最大的海岛是三灶岛，面积约78平方公里。陆上山地、丘陵、台地、平原，为纵横交错的水网分划。滨海冲积平原由西江和北江冲积物聚成。珠江口外海滨滩涂辽阔,水下滩地向岸外缓慢坡降。内陆以丘陵为主，占58．68％；平原次之，占25．5％；水域占15．9％。海岸线、岛岸线长690公里。内陆最高的凤凰山，海拔437米，海岛多在海拔100米以上.最高峰是二洲岛上的凤凰山，海拔437米。主要矿产资源有水晶、铁、钨、锡、锰、钾长石、优质石英砂.自然土壤有赤红壤、石质土、滨海沙土、盐渍沼泽土等.主要河流有磨刀门、金星门、坭湾门、鸡啼门、虎跳门、前山水道、湾仔澳门河段、南水沥等，总长135公里。珠海属亚热带海洋性气候,常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年平均气温22．3℃，最低气温2。5℃。年降雨量为1770．4毫米，其中4-—8月占全年降雨量的76%。
2、 珠海市区域划分
（1）市区范围
　　市区地域范围为珠海市全境，包括香洲区、金湾区和斗门区，约7653km2.其中陆域面积约1687.8km2（其中陆地与近海岛屿的面积为1024km2，东部海岛面积为86.89 km2），海域面积约5965。2 km2。
　(2）主城区
　　地域范围包括由香洲、新香洲、吉大、前山、拱北等组成的中心城区和由南屏、湾仔、洪湾等组成的南区，面积约190km2。
　(3） 中部地区，即香洲区和横琴的陆域行政管辖范围，由以下次地域组成：中心城区：由香洲、新香洲、吉大、拱北、前山、上冲等片区组成;南湾城区(简称“南区”)：由南屏、湾仔、洪湾等组成；唐家湾新城（简称“北区”）:由金鼎、唐家、淇澳等组成；横琴新城：指横琴岛的范围。
　（4）金湾地区（西部地区），即金湾区的行政管辖范围,由以下次地域组成：三灶新城:由三灶镇、三灶工业园、机场等组成;金湾中心城：由红旗、金湾城区（原“西湖城区"）、小林等组成；港区新城：由珠海港区、南水等组成;平沙组团:指平沙镇；
　(5）斗门地区:即斗门区的行政管辖范围，由以下次地域组成：斗门中心城:由井岸镇与白蕉镇的部分行政区域组成；白蕉镇（新）：由现状中的六乡镇与白焦镇的部分行政区域合并组成；斗门镇：即现状中的斗门镇；横山镇(暂定名)：由现状中的上横镇与莲溪镇合并组成；五山乾务镇:由现状中的五山镇与乾务镇合并组成。
　(6)东部海岛(东区）：即香洲区的海域行政管辖范围，包括万山管理区所辖的桂山、万山和担杆三个海岛镇区。
　（7）主城区为由“中心城区”和“南湾城区”共同组成的区域,面积190 km2。

3、 人口状况
    （1）常住人口现状
    珠海陆地、海域面积7555平方公里，其中陆地面积1687平方公里,下辖香洲、斗门、金湾三个行政区。
2005年11月1日零时，1％人口抽样调查资料显示，全市常住人口141.43万人,其中男性71.33万人，女性70.1万人。全市常住人口在全省21个地级市中排在末位。
    （2）常住人口增长情况
    根据珠海市历次人口普查资料显示,1982年第三次人口普查珠海市常住人口37。41万人；1990年第四次人口普查常住人口为63。54万人,比“三普”增加26。13万人,增长69.8％；2000年第五次人口普查常住人口为123。54万人,比“四普”增加60万人，增长94。4%；2005年1％人口抽样调查常住人口为141.43万人,比“五普”增加17。87万人，增长14.5％。
    (3)人口年龄构成状况
    根据2005年1%人口抽样调查机器汇总资料显示，我市141.43万人口中,0－14岁人口为22.99万人,占常住人口的16。26%，15－64岁人口为110.61万人，占78。21％,65岁以上人口7.83万人，占5.53％。与2000年第五次人口普查相比,0－14岁人口比重下降了1.12个百分点，65岁以上人口比重上升了1。61个百分点。珠海是个新兴的移民城市,五普前0－14岁的人口增长速度较快，占常住人口比重达到20％以上，与珠海的经济社会发展相吻合。随着城市逐渐扩大,人口控制与计划生育工作逐步加强，0－14岁人口所占比重在逐步下降。由“四普"时期的23。97％，下降到“五普”的17。31％，再下降到2005年1%人口抽样调查的16。26%。
    和全省相比,珠海在人口年龄结构方面的显著特征是两头小，中间大。两头小：一是少儿人口比重较轻，比全省平均水平（21。32％)低5.6个百分点；二是老年人口比重小,比全省平均水平（7.41%）低1.88个百分点。珠海是年轻的移民城市，大量流入珠海的外来人口属于青壮年劳动力，因此导致珠海劳动年龄人口几乎占常住人口的八成。
    （4)人口性别构成状况
    据资料汇总显示，珠海市141。43万人口中，男性为71.45万人，占常住人口的50.52％，女性为69。98万人，占49.48%,常住人口性别比为102.1％.与“五普"相比，人口性别比上升1.87个百分点。与全省平均水平比较接近，只低0。53个百分点。
虽然全市常住人口性别比较低，但出生婴儿和少年儿童人口性别比则处于比较高的水平。在2005年出生人口中，男婴占54。25%，女婴占45。75％，出生人口性别比达118。58;1－4岁组人口性别比更达到124。7％。
   (5)城镇人口状况
2005年,珠海市城镇比为87.9，城镇人口124。32万人，占常住人口的87。9％，农村人口17.11万人，占12.1%。与“五普"相比，城镇人口上升2。42个百分点。
2000年五普与2005年1％人口抽查主要数据对比分析表：  

户均人数情况（2005年1％人口抽样调查统计）

-—数据来自珠海市统计局
注：香州中心区(湾仔、拱北、吉大、前山、梅华、翠香、香湾、狮山）香州周边(横琴镇、南屏镇、唐家湾镇）
4、 城市支柱产业(十一五产业规划）
(1）实施工业强市战略。
坚持以工业为主导，依靠工业发展推动经济总量增长、结构优化和质量效益提升，努力构建广东省重要的高新技术产业、重化工业和先进制造业基地。到2010年，全市工业增加值达到680亿元，年均增长17％.
² 做优高新技术产业.重点发展软件、集成电路设计与制造、光机电一体化、生物医药、精细化工、新材料、新能源等产业.建设国家软件产业基地和国家火炬计划软件产业基地，开发一批行业应用、网络通信、财税金融、教育娱乐等软件产品，大力发展软件产业和集成电路设计与制造，把珠海建设成为珠江三角洲较大的软件和集成电路开发生产中心。生物医药产业重点发展中成药、制剂、保健食品等生物产品,加强中药材和中成药的产业化和标准化生产，提高中药产品的科学技术含量和规模化生产水平.利用高技术和先进实用技术改造提升传统产业，形成一批具有自主知识产权的知名品牌。
² 做大临港重化工业。大力发展石化、能源、钢铁、造纸等产业,把临港工业区建设成为集群效应强、生产规模大、产业链条长的重化工业基地。加快PTA二期项目建设，大力发展对二甲苯、苯、邻二甲苯、丁辛醇、聚苯乙烯、丙烯、聚丙烯、丙烯酸、烧碱等石化产品,争取大炼油、大乙烯项目落户珠海。加快珠海电厂3—6#机组和LNG电厂建设，形成规模化生产能力，围绕和借助电力形成的能源优势吸引电冶联营、热电联产、粉煤灰利用等后续产业。
² 做强现代制造业。引导现有制造业由加工装配向零部件制造、研发设计延伸，实现“珠海加工”向“珠海制造”、“珠海创造”转变，增强产业竞争力。重点发展电子设备、家电电气、精密机械和交通设备制造等产业.不断延伸电子设备产业链条,形成线路板、电脑耗材、电子元器件和数字化装备等一大批最终产品和中间产品。家电电气产业重点发展以空调机为主的大宗名牌家电产品，发展小型化、专用化、便捷化的各类小家电和办公设备。引进大型船舶修造项目，发展民用航空和汽车零配件工业，加快游艇制造基地和大型海洋石油钻井平台设备制造项目建设.发展创意设计、高级分装等都市工业。
(2）实施三产旺市战略。
大力发展物流、信息服务等现代服务业，不断壮大房地产、旅游等支柱服务业，改造提升商贸、餐饮传统服务业,全面提高服务业发展质量.
² 壮大房地产业.保持合理的商用土地供应规模，科学调控房地产市场。发挥环境效应，做优城市品牌,提升土地价值。区分主城区、中心镇、产业园区，发展不同层次的房地产。保持珠海山海风光特色，适度控制高密度、高容积率的住宅小区。中心城区重点建设中高档商务型、消费型商品房，兼顾建设经济实用型住房。基本完成香洲主城区城中旧村改造，加快整治和消化烂尾楼。积极推进西部地区的房地产开发，重视产业园区周边地区房地产发展。2010年房地产业增加值占GDP的比重达到5％.
² 做旺旅游会展业。树立大旅游概念，突出“海上云天、天下珠海”形象，塑造浪漫之城品牌。围绕休闲度假、海洋海岛、自然生态、人文历史、会议展览五大特色，实现旅游经济的跨越式发展。加强大区域旅游合作联盟，建设具有国际化水平的旅游目的地城市。强化旅游市场管理。引进国际会展品牌，推进会展业的规模化和专业化.“十一五”期间旅游收入年均增长13%。
² 加快发展物流业。发挥“双港"作用，实现临港、临空工业与现代物流业的协调发展，巩固珠江口西岸油气化学品集散中心地位，重点发展集装箱远洋运输，努力建设珠江口西岸区域性物流中心。加快建设海港、空港等物流园区。2010年全市物流业增加值达到85亿元,年均增长17％.
² 积极发展现代金融产业。大力改善中小企业融资环境，发挥金融在现代经济中的核心作用.制定扶持政策，鼓励银行、证券、保险、基金以及信用担保机构、风险投资等各类金融业机构进入珠海，加快发展具有区域辐射力的产权交易市场，积极支持企业上市，进一步完善珠海金融机构体系和金融市场体系。
² 培育新兴文化产业.重点发展传媒、印刷、动漫、广告创意、文化艺术与休闲等产业.到2010年文化产业增加值达到50亿元.加快会计律师服务业、咨询服务业、经纪服务业等中介服务业发展。
(3）发展具有核心竞争力的产业集群.
以骨干企业和特色产业为纽带,引进簇群配套的中小企业，不断完善产业链，降低企业生产和运作成本。创新园区开发模式,强化产业政策和目录引导，促进产业集聚，形成梯度分布、各具特色、优势互补、相互配套的园区发展格局。建设好临港石化产业聚集区,以广东省集成电路产业基地、南方软件园为重点，建设好信息技术产业聚集区，按专业化、配套化的原则发展电子电器、医药和医疗器械、服装、游艇、航空等特色产业园区和专业镇，提升产业集群的规模和竞争力.落实土地等扶持政策，帮助企业做大做强，在石油化工、电子信息、家用电器、电力能源、机械制造、旅游、物流等支柱行业，积极培育发展一批龙头企业.重视资本市场在企业跨越式发展中的积极作用，实现资本扩张。实施名牌品牌带动战略，树立高质量、高技术、信誉好的珠海制造品牌。
5、 城市交通
(1)公路
实施《五纵、三横、三跨海、十二个出口》的路网布局.即:
五纵：
　　第一纵～国家公路主骨架-—京珠高速公路及省道S111线（分别起于金鼎、拱北至广州、北京）
　　第二纵～105国道（拱北至广州、北京）
　　第三纵～国家公路重点主干线-—太(原)澳（门）高速公路广珠西线高速公路段(莲花大桥至广州、太原)
　　第四纵～江珠高速公路（珠海机场至江门）
　　第五纵~珠港大道（高栏主体港区至沙湾立交桥）
三横：
　　第一横～粤西沿海高速公路珠海段及中山段（下栅检查站至阳江）
　　第二横~珠海大道（前山立交桥至高栏主体港区）
　　第三横～金海路（莲花大桥至高栏主体港区)
　三跨海:
　　珠港澳大桥（珠海、澳门跨珠江口至香港）
　　伶仃洋大桥（金鼎立交跨珠江口至香港）
　　黄茅海大桥（珠海大道西端跨黄茅海至台山都斛立交桥)
　十二出口：
　　⑴伶仃洋大桥出口（去香港)
　　⑵下栅出口（京珠高速公路、省道S111（广珠线）,去广州)
　　⑶上冲出口(国道105线，去广州）
　　⑷斗门大桥出口（粤西沿海高速公路、省道S365（麻阳线），去中山）
　　⑸上横出口（省道S272（肇珠线、县道X581（横南线），去江门）
　　⑹南门大桥出口（粤西沿海高速公路、省道S365(麻阳线），去新会）
　　⑺黄茅海大桥出口（省道S366(珠海大道），去台山）
　　⑻横琴出口(金海路，去澳门）
　　⑼拱北出口(省道S111（广珠线），去澳门)
　　⑽那洲出口(省道S268(勒金线)，去中山）
　　⑾广生出口(珠海大道，去坦洲）
　　⑿莲溪出口(原省道S272线,去新会）
（2)轨道交通
广珠城际轨道交通作为珠江三角洲城际快速轨道网的第一条、同时也是珠海市的第一条轨道交通,将填补珠海轨道交通的空白。广珠城际轨道交通总长约143公里，总投资181.9亿元,设计开行3种列车：一种为广州至珠海直达列车,运行时间为47分钟;一种为广州至珠海站站停列车，运行时间为76分钟；一种为武汉至中山、珠海跨线长途列车。
（3）港口
珠海港的航道分为西区、东区和市区三部分，西区、东区为深水航道，市区为3000吨级以下航道。位于西区的高栏港区主航道是按通航5万吨级船舶设计的人工航道；桂山港区为天然水深航道；位于市区九洲港区的航道原按乘潮通航万吨级船舶的标准设计，目前按乘潮进港3000吨级船舶标准维护;香洲和唐家港区为天然水深航道.
根据珠海港总体布局规划和珠海市公路、水运“十一五"规划，将加大中小型泊位结构、港区总体规划结构调整力度，加强集装箱专用泊位、石油化工泊位、煤炭矿石干散货泊位、海上客运（游）泊位的建设,争取经过一、二十年,把珠海港建设成为珠江三角洲重要的区域性物流中心，成为珠三角组合港和全国沿海主枢纽港的重要成员。
（4)数字化珠海机场
　　9.2 万平方米：珠海机场候机楼占地面积,澳门机场客运大楼占地面积4500平方米,不足珠海机场1/20。
　　4000米×60米：珠海机场跑道面积，是中国最长的机场跑道。
　　27。7万平方米：停机坪面积，有21个停机位.而澳门机场停机坪只能停靠6架波音747 和10架麦道11。
二、珠海市宏观经济分析
1、 经济运行的主要特点
（1）经济增速有所放缓。2007年一季度，全市实现本地生产总值186。45亿元，增长13。1％，同比放慢0.8个百分点。增速略快于全省平均水平(13。0%)，也快于深圳、江门、肇庆的增速，居珠三角第6位.从三次产业看，全市第一、二、三产业分别实现增加值4.81亿元、98。44亿元和83.20亿元,分别增长3。9 %、14.9％和11.6 %,第一、二产业的增速分别放慢1.2和3。5个百分点,第三产业增速则加快1。4个百分点。珠海市2001年至2006年GDP总量对比.

                    —-数据来自珠海市统计局
2001年至2006年GDP增速对比.

                      ——数据来自珠海市统计局
2001年至2006年人均GDP值.

                      —-数据来自珠海市统计局
(2）工、农业生产平稳发展，增幅稳中趋降。一季度全市实现农林牧渔总产值8.42亿元，增长3。6％，同比放慢1。5个百分点。其中，农业、林业、渔业分别增长4。8％、6。9％和4.6%，但牧业同比下降了2。3％。畜牧业产值的下降，主要是受牛和生猪出栏减少的影响.一季度肉用牛和生猪的出栏量同比分别减少12.4％和6。9%。
    工业生产增速放缓.一季度全市实现规模以上工业增加值89.72亿元，增长16。1％，回落3.3个百分点。增速比全省平均水平低1。7个百分点，略快于深圳、东莞和中山,居珠三角城市第6位。分行业看，年工业产值超百亿元的家电电气、电子信息两大支柱产业，一季度分别实现工业增加值24.75亿元、24.07亿元，增长25.4％和16.6％，增幅分别放慢10。9和3。6个百分点;电力能源业受珠海电厂机组检修和矿山、洪湾等小电厂停产的影响，不升反降,一季度实现规模以上工业增加值8.14亿元，同比下降了7.1%。分区域看,香洲、斗门、金湾规模以上工业增加值分别增长15。5%、17。8％和12。8％，分别放慢了4。5、8。7和1个百分点。轻工业增加值增长19.2%，明显快于重工业的13.7％。
由于部分行业的生产成本上升较快,企业盈利空间缩小。1－2月份珠海市规模以上工业企业盈亏相抵实现利润总额8.70亿元，增长3%,放慢15。4个百分点；亏损企业亏损总额3.71亿元,增长2%。
2001年至2006年三产业增加值对比——数据来自珠海市统计局

                               2001年至2006年三产业在经济总量中的比例比较

           -—数据来自珠海市统计局
(3）投资、消费需求增势良好，出口增幅高位回落.一季度全市累计完成全社会固定资产投资55.32亿元，增长17。4％，加快0。3个百分点,快于广州、深圳，居珠三角第7位，但仍低于全省平均水平。分产业看，第二产业完成投资31.20亿元，增长20。9％,投向主要集中在制造业，共完成投资26。80亿元，占总投资额的48.5％，增长33。1%，同比加快19.9个百分点;第三产业完成投资24.11亿元,增长13.3%，投向主要是房地产开发。值得一提的是，房地产开发投资中，仅土地购置费就占了房地产开发投资的44.8％，增幅高达1。64倍，仅这一项就拉动全社会固定资产投资增长9.1个百分点，如剔除土地购置费因素的影响，全社会固定资产投资仅增8。3％。
    一季度全市实现社会消费品零售总额70.72亿元，增长16.3%，同比加快0。8个百分点,高于同期全省平均水平，居珠三角第4位。在私家车、住房等消费热点的拉动下，汽车、石油及制品、家用电器音像器材、家具类等商品全面旺销,零售额增速分别为45。4％、18.6%、41。5％和37.6%；前3个月全市新上牌轿车4673辆，增长21.4%。旅游市场方面，在海泉湾大型景区的带动下，全市接待过夜游客143。43万人次，增长10。1%,住宿餐饮业实现零售额11。01亿元，增长15。5％。
一季度全市完成外贸出口38.03亿美元，增长26。2%，同比回落13。7个百分点，增幅低于全省和珠三角区域平均水平,居珠三角第4位。其中,内、外资企业出口分别增长27。7%和25。8%,分别放慢14。7和13。5个百分点。从贸易方式看，一般贸易增长21。5%，回落21个百分点；加工贸易增长24。2％，加快13。4个百分点。此外，高新技术产品出口增长48.4％,增速同比加快12.4个百分点。在我市的三大出口贸易伙伴中，对香港的出口继续保持强劲的增长势头，增幅高达71。0%；对美国的出口增长19。6％；对欧盟的出口则大幅下降，同比降幅高达41。9%。
 2001年至2006年完成固定投资数据--数据来自珠海市统计局
  2001年至2006年实际利用外资数据——数据来自珠海市统计局
            （4）房市购销两旺，房价仍处高位.截止3月底，全市商品房施工面积599.66万平方米,增长64.1%，其中，今年新开工面积为89。5万平方米，增长16。1％,其余均为上年结转。销售面积47。92万平方米,增长24。1％；销售额23.12亿元，增长38.0％；空置面积52。43万平方米，下降26。4％。分区看，香洲、斗门的商品房施工面积高速增长，增幅分别高达65.9％和75。6% ；而斗门、金湾的商品房销售最旺，销售面积增幅分别高达50.4%和147.4%。总体房价高企，3月份全市新建商品住宅交易价格4977元/平方米,比年初增长9。6％，其中,香洲、斗门、金湾每平方米商品住宅交易价格分别为5800元、2979元和2202元，比年初增长了11.1%、21.1%和6.9％。从全市商品住宅交易价格各月环比涨幅走势看，1－3月份的涨幅分别为4。1%、2。3％和2。9%，涨幅趋于缓和。
 （5）财税收入形势良好，民生又有改善。一季度全市实现地方财政一般预算收入14。96亿元,增长21。5％,比全省平均水平略低0。2个百分点，居珠三角第5位。其中,税收收入13。21亿元，增长20.9％;非税收入1.75亿元,增长26。4％。税收收入拉动财政收入增长18。5个百分点，增长贡献率为86.2％.财政一般预算收入增幅比上年回落4.8个百分点，主要是受“免抵调增值税”收入减少的影响,如剔除这一政策性因素收入的影响，全市财政收入的实际增速同比加快了5。9个百分点.
居民收入稳步提高.抽样调查显示,一季度我市城镇居民人均月可支配收入为1874元，增长7。7％，加快4.3个百分点；城镇在岗职工月平均工资1937元，增长9。4%，加快5.7个百分点。
（6）信贷规模继续扩张，投放领域集中在房地产.3月末,全市金融机构本外币贷款余额584。45亿元，比年初增长10。8%，同比加快10.6个百分点。其中，中资金融机构人民币贷款余额500。24亿元，比年初增长9。5％，加快9个百分点,尤以中长期贷款余额增长最快,增幅为13.3％。在中资金融机构人民币贷款中，仅房地产中长期开发贷款就有67.84亿元，比年初增加13。88亿元，增长25。7%，同比加快12。6个百分点；同时，个人中长期住房贷款余额也高达112.85亿元，比年初增加9.49亿元，增长9.2%.也就是说，与住房相关的房地产开发贷款和个人住房按揭贷款就占了全市中长期贷款余额的60。4％,拉动中资机构人民币贷款余额比年初增长5。1个百分点，增长贡献率为53。7%.
(7）工业对全市经济增长的贡献最大。从拉动全市经济增长的因素看，一季度全市三次产业对经济增长的贡献率分别为0。8%、59。7％和39.5%,分别拉动GDP增长0。1、7.8和5.2个百分点。分产业看，工业仍是拉动我市经济增长的主要因素.一季度全市工业对GDP增长的贡献率为59。4%，拉动GDP增长7。8个百分点;第三产业中，对GDP贡献最大的是“其他服务业”和“批发零售业"，分别拉动GDP增长2。1和1。4个百分点。分区域看，香洲区对全市经济增长的龙头带动作用仍超过西部两区。一季度香洲、斗门、金湾三个行政区对全市经济增长的贡献率分别为61。8％、19.7％和18.4%。香洲对全市经济增长的贡献最大，其经济总量占全市的64.6％。
2001年至2006年政府财政收支对比。   ——数据来自珠海市统计局

    2001年至2006年金融机构存贷余额与居民存款余额数据对比。

                                -—数据来自珠海市统计局
   2001年至2006年居民收支情况分析与2004年至2006年在岗职工月平均工资分析。

                                —-数据来自珠海市统计局
  2001年至2006年居民消费价格指数分析。—-数据来自珠海市统计局

2、 经济运行中值得关注的问题
（1)主要经济功能区经济走势表现欠佳，部分企业生产出现下滑.在全市的主要经济功能区及工业园区中，除三灶、新青两个科技工业园的工业增加值达到34。3％和19。5％的较高增速外，其他各园区的工业生产增势均不理想。其中,高栏港经济区、万山海洋开发试验区的规模以上工业增加值不增反降，同比分别下降了6。3％和8.3%；南屏工业园、保税区、高新区主园区和白蕉工业园分别增长1.4%、8。2％、10。0％和11.9％,增速也均低于全市平均水平。从企业看，一季度全市工业产值排名前20的企业中,伟创力科技、伟创力电脑、珠海发电厂、松下通信和新海能源5家企业的产值同比出现下降，除伟创力电脑外，其他4家企业的产值降幅都超过12%。此外,碧辟化工、佳能、粤裕丰钢铁、红塔仁恒、裕华聚酯公司的生产增速也有所放缓。
    （2）土地价格上涨以及配套设施不完善使招商引资难度加大。国家有关土地的新政出台后，国土资源部将全市的土地价格定为每平方米不低于480元，这一价格相当于原来的4倍多,每平方米地价比中山、佛山等市的384元/平方米高出了近百元。由于投资成本大幅提高,使招商引资难度加大，部分区域在地价提升后，至今未曾引进新的项目，一季度全市新批利用外商直接投资项目数已从上年同期的增长42.7％转为下降0.7%。此外，由于全市部分经济功能区和工业园区生产、生活设施配套滞后,以及产业链不完整，园区间产品联系不够紧密，项目审批时间过长等,也加大了引资难度、影响了项目进入。
    （3）生产成本上升，企业景气度下降.统计显示,1－2月份全市规模以上工业企业利润增长3%，同比大幅回落15。4个百分点。其中,占全市工业企业利润6成多的重工业，由于能源和原材料价格上涨较快，盈利空间缩小，企业所实现的利润总额同比下降了5.2％，亏损额却增长了3。0%.抽样调查显示，一季度全市企业生产总量的景气指数为78.69点，比上年同期减少了25。64点,处于不景气区间.此外,企业的劳动力需求、产品定货、盈利变化的景气指数也均比上年同期和上季度走低，表明全市企业生产总体上不景气.
（4）居民消费价格涨势较强，部分工业品出厂价格涨幅也大。1－3月份，全市居民消费价格（CPI)总水平累计上涨2.4%,涨幅提高2。2个百分点,其中，服务项目价格上涨1.8%，消费品价格上涨2.6％。本期居民消费价格的上涨主要是受了食品类价格上涨的拉动:1－3月份全市食品类价格累计上涨6.5％,拉动总指数上涨2。01个百分点。生产领域的工业品价格（PPI）上涨了1.3％，涨幅同比提高1。8个百分点，其中，占市工业增加值份额最大的家电电气业，其价格水平上涨了4。5%，有色金属冶炼及压延业产品价格上涨16。97%。生产领域中部分行业产品出厂价格涨势过猛，增大下游产品的生产成本，也在一定程度上引发和助推了消费领域的商品价格上涨。消费领域基本生活用品价格的上涨，对低收入群体的生活将带来较大影响。
3、政府发展战略
 3.1  2001—2020珠海市城市整体规划
  3.1.1 城市发展的目标：把珠海建设成为综合实力雄厚，社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的经济特区；成为有较强辐射力和吸引力、经济繁荣、交通发达、秩序优良、文明富庶的现代化区域性中心城市;成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地、集聚力强的产、学、研一体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地;成为亚热带海滨花园城市和具有国际影响的滨海风景旅游胜地。
  3.1。2 产业发展策略：产业次序由二、三、一向三、二、一战略转变.
  3。1.3 区域协调发展策略：加强与澳门的协调发展，促进两地在重要基础设施和产业发展方面的合作，支持澳门的长期繁荣稳定;加强与香港，广州，深圳等经济中心城市在区域性基础设施,交通走廊,住宅产业等方面的协调发展;加强与江门、中山等周边城市在区域性的经济、基础设施建设、环境与生态的保护、污染与灾害的防治等方面的协调发展。
  3。1。4 分期规划
  近期（2001——2005）人口149万人，其中城市（镇)人口133万人,主城区人口75万人；市区总建设用地控制在133平方公里，人均建设用地控制在100平方米，主城区建设用地控制在63平方公里以内，人均用地控制在84平方米以内。
  中期（2006--2010）人口175万人，其中城市(镇)人口162万人，主城区人口85万人，市区总建设用地控制在155平方公里，人均建设用地控制在96平方米.,主城区建设用地控制在72平方公里以内，人均用地控制在85平方米以内。
  远期（2010——2020）人口245万人，其中城市（镇）人口234万人，市区总建设用地控制在210平方公里，人均建设用地控制在90平方米以内,主城区建设用地控制在85平方公里以内,人均用地控制在85平方米以内。²
  3.1。5 强制性规划指标摘取
 全市基本农田保护区至2010年面积不应少于24700公顷，主要分布于斗门区和金湾区范围内，应实施特殊保护。近期全市控制开发区域的总面积不低于全市陆域面积的确20％，中远期全市控制开发区域的总面积不低于全市陆域面积的30％。
 建立由“主城区—次中心城—外围新城—中心镇"构成的多层次，组团型的城市空间体系;²
 地面坡度25％以上的山体为不可建筑用地；²
 加快中心城区的用地结构优化调整,健全和完善第三产业服务体系,强化经济、商贸、信息、旅游服务功能；集中力量开发建设南湾城区和唐家湾新城两个地区，整治前山片区，引导产业和人口的合理分布；加强地区的基础设施配套建设，发挥城市基础设施的整体效益；加快城市信息化基础设施建设；继续有效维护良好的生态环境，严格控制环境容量，保持城市特色和城市可持续发展的优良状态；
 主城区向南推进，重点开发建设南湾城区内的工业用地及其配套生活区，通过工业区的启动，促进房地产开发向南屏、湾仔转移。²
3。2  珠海市“十一五”规划
  3.2。1 发展目标
  经济发展再上新台阶，力争到2010年基本实现社会主义现代化，人均GDP超过1万美元，人民生活总体上达到富裕的小康水平。²
  “十一五”期间前两年打牢基础，GDP年均增长13％以上，后三年加快发展，GDP年均增长15%以上。2010年GDP总量比2005年翻一番。²
  经济结构调整优化，三大产业比例调整为1。4：53。6：45。0。²
  社会发展更加和谐。物质文明、精神文明和政治文明建设协调发展,基本形成文明法治、稳定和谐、宽容诚信的社会环境。²
  社会事业全面发展.2010年参加基本养老、医疗保险人数分别达到66万人、71万人.高等教育毛入学率达到43%，城镇登记失业率控制在3%以下。2010年环境综合指数达到90分，居民生活工作环境继续改善，人与自然和谐互动发展。²
  居民收入继续提高,城镇居民人均可支配收入年均增长6％，到2010年，户籍人口自然增长率控制在8‰以内，平均预期寿命达78岁.²
 4、周边区域发展
  4。1  中山发展概况
  4。1。1  中山经济
  4.1.1。1  2003—2006中山市经济总量与产业指标

                                                                  -—数据来自中山市统计局
  4。1。1。2  2003—2006中山市社会投资情况

                                                                 ——数据来自中山市统计局

 4.1。1.3 2003—2006中山市居民可支配收入、消费价格指数，居民存款。

                                                                 -—数据来自中山市统计局

4。1.2  2004年至2006年中山房地产开发主要指标

 4.2 港澳发展情况
  4。2。1 香港经济：2004—2006生产总值增速、人均生产值、物价指数、政府收支数据。

                       ——数据摘自香港政府统计处

  4.2.2 澳门经济:2004—2006生产总值增速、人均生产值、物价指数。

                                       —-数据摘自澳门政府暨普查局
5．主要指标对比
 5.1 珠海、深圳、中山、香港、澳门五地国民生产总值增速、人均国民生产总值、消费价格指数对比。

                                      ——数据来自各政府统计部门
 5.2 珠海、深圳、中山三地社会固定投资、实际利用外资对比

                                               —-数据来自各政府统计部门
三、珠海市房地产发展状况
1、房地产开发经营状况
2007年4月珠海商品房成交均价为6694元/ m2，其中住宅均价为6693元/ m2，商品房均价比3月大幅上涨了2260元/ m2，住宅均价也比3月上涨了2352元/ m2，这是因为4月一系列高档楼盘像华发四期、云山诗意等相继登场，而且销售情况大好。4月，商品房施工面积继续下滑,仅为18.19万m2,相比1-2月的540。59万m2、3月的59.07万m2，施工面积有着惊人的下降。单就这个数据来讲，本月施工面积恢复了正常，今年前几个月的数据有些出奇的高。本月商品房竣工面积为16.68万m2，环比3月上升了37个百分点。在销售方面,4月商品房销售面积基本和3月持平为22.93万m2，销售额则有大幅上涨为15。35亿元，比3月9.59亿元多出5。76个亿,但是销售面积又基本持平，所以本月销售的楼盘中高档物业占据了很大比例.
附表 2007年4月房地产开发与经营
指标名称
1—3月
4月
1—4月
同比增长（％）
商品房施工面积(万平方米）
599.66
18.19
617。85
54.5
其中：住宅
517。78
15.95
533.73
56.5
办公楼
3.34
0.06
3.4