房地产项目拓展工作流程说明.doc

房地产项目拓展流程说明
项目拓展是公司投资的决策阶段，它是整个房地产项目开发过程中最重要的阶段之一,主要包括土地信息获取、市场信息收集、项目信息筛选、市场调研、投资机会研究和《可行性报告》的编制等工作。
一、 信息收集
1. 目的:收集尽可能多的信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。
2。 信息来源渠道：
（1)通过各地土地储备中心的出让公告，获取土地出让信息。通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息.
（2)通过政府招商部门获取项目信息。
(3）通过朋友、企业合作伙伴或其他中介机构等途径获得项目信息。
(4）从新闻媒体获取有价值信息.
二、项目信息筛选
1. 目的：从获取的项目信息中选取符合公司战略要求的项目。
（1）了解当地已有的政府招商项目实际运作情况（供参考)。
（2)对项目进行勘探,了解土地自身素质。
（3）了解项目区人文、自然环境。
(4）了解项目区交通情况。
(5)了解项目用地土地性质.
（6）对各项目因素进行比较，分析研究是否符合公司发 展战略需求。
三、市场调研
1、目的:对项目区域环境、房地产市场、目标客户群等进行深入调查，为项目可行性报告提供真实依据。
2、工作内容
（1）项目土地实地勘察
宗地形状：四至范围、四邻状况、地势(地势平坦状况、标高情况、与周边地势比较）情况.
地面现状：宗地内是否有建筑物,是否有水渠、沟壑、高压线等对项目开发有较大影响的因素，如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积。
地下情况：地下是否有给排水网、强弱电管网、原地上建筑物桩基、文物等。如果有,计算出因此而损失的项目实际用地面积。（到有关部门了解相关情况）
土地完整性项目宗地内是否有市政代征道路、代征市政绿化带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地.
地质情况：土地结构、承载力、地下水位、抗震性等.
（2）项目土地要求及规划
总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积、公建面积(区分经营、非经营性公建面积）、综合容积率、建筑密度、控高等内容.
（3）区域环境
人文环境：区域经济发展情况、人口数量、治安情况、风俗习惯、城市基础实施情况、宗地附近商业、教育、医疗等设施情况。危险源情况(附周边环境配套图）
自然环境：自然景观、空气质量、噪音情况、绿化程度、清洁度等。
交通环境：宗地主要出入道路情况、区域现状路网及出行便捷程度、交通便捷程度等。
市政规划：近期或中期周边环境的主要变化,如道路拓宽改造、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心兴建等。
区域配套
道路情况：道路现状道路及规划道路情况（现有道路及规划道路路幅、规划道路施工时间、规划道路竣工时间与宗地关系等）
供水情况:现有供水管道位置及管径管压、规划道路位置及管径管压、接口位置、增压情况（附现状管网线路图）。
(4）当地政府态度和优惠政策
行业相关地方性政策(针对招商引资项目）土地价格政策、税收政策、其它优惠政策等。
（5)区域房地产业态
区域房地产市场概况：形成时间档次、住宅区域分布状况、购买人群变化、区域内房地产市场各项指标增长情况（开工/竣工量、销售量/供需量、均价、区域市场在市内各项指标的排行状况及发展趋势).
区域代表项目：楼盘规模、产品品质、销售价格、销售情况、项目特点及对区域内房地产市场的影响等。
备注:如果目标区域有集团投资的项目公司,项目公司可协助拓展部进行市场调研工作。
四、项目分析与判定
目的：通过对项目的调研，进一步了解宗地素质，区域环境进行经济测算并出具分析报告。
1。对市调资料进行整理。
2.召开项目分析会。
3。项目情况的系统分析并汇总。
4.撰写项目分析报告.
五、项目定位
目的：根据项目地块具体情况及项目所在区域市场情况及潜在消费，完成项目定位及产品建议.
1。根据当地政府及规划部门指导意见制定产品定位。
2.结合当地房地产市场行业特点及市场需求选择市场定位.
3。针对公司的发展战略制定适合公司的产品定位.
4. 根据项目地块所在区域交通环境及人文环境制定产品定位。
5。充分考虑国家宏观经济走向和当地经济现状对项目的影响,充分论证后进行产品定位。
六、编制可行性研究报告
目的：为项目方案设计提供依据.组织可行性报告与相关资料上报股东会及公司高层。
1。项目基本情况.
2。项目分析。
3。项目经济收益分析。
4。项目判定。
七、召开股东及公司高管人员会议，对项目分析论证，决定项目是否投资(法律、拓展、财务、策划、营销、工程报建等人员参会）。
八、合作谈判
1。组建谈判小组.
2.在与当地政府谈判中出现的分歧问题进行分析和预判.
3。争取当地政府最大优惠政策支持。
4.最终达成项目共识,签订项目投资合同.