第六章-房地产评估答案.doc

第六章 房地产评估
一、单项选择题
1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（ B）年.A.70
B。50
C.40
D.45

2.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（　D　).
A.实际总收益－实际总费用
B.实际总收益－客观总费用
C.客观总收益－实际总费用
D。客观总收益－客观总费用

3.用成本法评估土地时,土地取得费的计息期应为（　C　）。
A.整个开发期
B.整个销售期
C.整个开发期和销售期
D。整个开发期和销售期的一半
 土地取得费利息:以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期.土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
4。某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％.投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（　B　)。
A.120万元　　　
B。79.23万元　　　
C。60万元　　　
D.100万元
 土地投资利息＝500×［（1＋8％）－1]＋1 000×［(1＋8%）^0.5－1］＝79。23（万元）.
5。在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候,则运用（　A　）评估较为合适。
A。成本法
B。市场法
C。剩余法
D。收益法

6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10%，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近(　A　）元。
A。3 609
B.2 500
C.3 541
D。4 500
 先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。
7。土地的“三通一平"是指（　C　）.
A。通水、通热、通路、平整地面
B.通水、通路、通气、平整地面
C.通水、通路、通电、平整地面
D。通气、通电、通讯、平整地面

8。有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元,第11年开始每年净收益额为20万元,假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于(B）。
A.127。70万元　　
B.139.55万元
C.150。00万元 　　
D.175.00万元
 土地评估值＝15×（P/A，10%,10)＋20×（P/A，10％，10）×（P/F，10%，10）＝15×6。145＋20×6.145×0.3855＝139。55（万元）。
9。某待估宗地规划容积率为5,选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1 000元/平方米,如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1。5和3,仅考虑上述条件,待估宗地每平方米的价格最接近于（C）
A.1 250
B。1 500
C.2 000
D.3 333.33
 经容积率修正后可比实例价格＝可比实例价格×(待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积率修正系数）＝1 000×（3/1.5)＝2 000（元/平方米）。

10.我国土地使用权出让的最高年限由（　D　）确定并公布。
A.国土资源部
B.城市建设部
C。省、自治区、直辖市政府
D.国务院

11.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于(　B　）。
A。400 万元　　
B。392万元　　
C。402万元　　
D。390万元
 建筑物的评估值＝500－ [500×(1－2%）×11/50]＝392.2(万元）。
12.某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原利率为10%,所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（　B　）.
A。0.92
B.1.07
C。1。09
D.0.94
 〔1－(1＋10％)^（－25)〕/〔1－（1＋10％)^（－20）〕＝（1－0。0923）/（1－0。1486)＝1.066≈1.07.
13。某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：
容积率
0.1
0。4
0。7
1。0
1。2
1.4
1.6
1。8
2.0
2.2
修正系数
0.5
0。6
0.8
1.0
1.1
1.3
1.4
1。6
1.8
2。0
可比案例宗地地价为每平方米2 700元，容积率为2。0，待估宗地规划的容积率为1.8，经容积率修正后的可比实例价格最接近于（　B　）元／平方米。
A。2 160　　　　　　　　
B。2 400
C。2 430　　　　　　　　
D.3 240
 可比实例交易价格P＝2 700×1.6/1.8＝2 400（元／平方米）
14.某宗土地3 000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第2－10层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（　D　)。
A.3。6　　　
B。6　　　
C。2.8　　　
D。3。4
 建筑总面积＝1 200＋1 000×9＝10 200（平方米)
容积率＝建筑总面积/土地总面积＝10 200/3 000＝3。4（平方米)。

15。根据我国土地管理法的有关规定，国家征用集体土地时，需支付给农村集体经济组织及个人的费用一般包括（　D　).
A。土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费
B.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、新菜地开发基金
C。土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物、青苗补偿费
D.土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、征地管理费等
 拆迁补偿费是向原城市土地使用者支付的费用
16。根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（　C　)。
A。30年 　　
B。40年
C。50年 　　
D.70年

17。某房地产土地价值600万元，建筑物价值1 400万元，综合资本化率为 8。5％，建筑物资本化率为10％，则土地资本化率最可能为(　C　）。
A。8%
B.6％
C.5％
D.4％
 （L＋B)×r＝L×r1＋B×r2
所以：（600＋1 400）×8。5％＝600×r1＋1 400×10%，从而有r1＝5％。  
18.某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10%,预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于（　D　）.
A。100万元
B。80。32万元
C.102.21万元
D。94。27万元
 10×｛〔1－（1＋10％）^（－30）〕/10%｝＝10×9.4269＝94。269（万元）.
二、多项选择题 
1。以下属于房地产的特征的有（　ABCDE　）。
A.位置固定性
B。供求区域性
C.使用长期性
D.投资大量性
E。保值与增值性

2.房地产价格影响因素中的一般因素包括（　ABC　）。
A。经济因素
B.社会因素
C。行政因素
D。区域因素

3。国有土地使用权出让可以采取的方式有(　ACD　）。
A.协议
B.划拨
C.招标
D. 拍卖

4。下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有(　ABCD　）。
A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益
B.净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益)，而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期)，只有客观净收益才能作为评估的依据
C.净收益＝客观总收益－客观总费用
D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用

5.运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（　ABCE　）。
A.新开发地　　
B。学校用地　　
C。公园用地　　
D。商业用地　　
E.机场用地

 6。 住宅用房地产应重视的区域因素包括（ ABC ）
  A.气候条件 B。交通状况
C。公园、医院等配置状况 D。顾客质量
7、房地产评估的特点有( ABC ）
A非完全竞争性 B非成本因素重要性
C房地不可分割性 D价值不确定性
8、商业用房地产应重视的区域因素包括（ ABCD ）
A 经营者的经济实力 B 商业繁华程度
C 顾客质量 D交通状况
9、工业用房地产应重视的区域因素包括( ACD ）
A 产业集聚度 B 商业繁华程度
C 劳动力市场供求状况 D交通运输状况
10、影响土地价格的个别因素包括（ ACD ）
A 土地面积和形状 B 施工质量
C 容积率 D土地使用年期
三、综合题
1。有一宗土地,出让年期为40年。折现率为6％，预计未来前5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元和38万元，第6－40年每年纯收益大约稳定保持在40万元左右。
要求：试用收益法评估该宗地的价值.
 【正确答案】：宗地的价值P＝30/（1＋6％）＋32/(1＋6％)^2＋35/(1＋6％)^3＋33/（1＋6%)^4＋38/（1＋6％）^5＋ 40 /6％×[1－1/（1＋6％）^35］ ×1/（1＋6%)^5
＝28。3019＋28。4799＋29.3867＋26。1391＋28。3958
＋433.3599＝574。06（万元）。
2.有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下:
宗地
成交
价格
交易
时间
交易
情况
区域
因素
容积
率
剩余
年限
个别
因素

1。1
30

A
690
2001。8。1
0
＋2%
1。0
38
－1％
B
700
2000.8.1
＋7%
0
1.1
30
－2％
C
730
2002.8。1
0
－3%
1.4
38
－1％
D
730
2003.8.1
－5％
＋3%
1.0
35
＋8％
上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：
时间
1999
2000
2001
2002
2003
2004
指数
100
107
110
108
113
115

另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1－1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1。5时，超出部分的容积率每增长0。1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％.
该类土地的折现率为8％.
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格,负号表示低于正常交易价格，对于区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度.
试根据以上条件，回答下列问题:
（1）为什么要进行交易情况修正？
（2）在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
（3）根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。
（若需计算平均值，为简化计算,要求用算术平均值）
 【正确答案】：
1. 房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上,房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估,需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：
（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；
(2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积,收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。
〈3〉买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
（4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
（5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等.
分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格.
2. 在上述可比案例中，B是收购邻近房地产,因为交易情况需要修正7％,说明其交易价格较正常交易价格高，D是急于出售房地产，因为交易情况需要修正－5％,说明其交易价格较正常交易价格低。

3. 容积率修正，建立容积率地价指数表。
容积率
1.0
1。1
1。2
1。3
1。4
1。5
1.6
地价
指数
100
105
110
115
120
125＝100＋100×5％×［（1。5－1）/0。1]
128＝125＋100×3%×[（1。6－1.5）/0。1]
4. 土地使用权年限因素修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正,修正系数计算如下：
交易实例A及C使用年限修正系数：
〔1－（1＋8％）^－30〕/〔1－（1＋8％）^－38〕＝0。9517
D使用年限修正系数:
〔1－（1＋8%）^－30〕/〔1－(1＋8％）^－35〕＝0.9660
5。案例修正计算
成交价
交易时间
交易情况
区域因素
容积率
剩余年限
个别因素
评估值
A.690×
115
×
100
×
100
×
105
×
0.9517
×
100
＝713.86
110
100
102
100
99
B。700×
115
×
100
×
100
×
105
×
1
×
100
＝717.47
107
107
100
105
98
C.730×
115
×
100
×
100
×
105
×
0.9517
×
100
＝674.07
108
100
97
120
99
D.730×
115
×
100
×
100
×
105
×
0.9660
×
100
＝713。06
113
95
103
100
108
6。评估结果
案例C的值为异常值，应予剔除.其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果.
因此，待估宗地的评估值
＝(713。86＋717。47＋713.06） ÷3＝714。80(元/平方米）。
3.有一宗“七通一平”待开发的建筑用地，面积为1 000平方米。使用期限为50年，容积率为5,拟开发建造写字楼，建造期为2年，建筑费用3 500元/平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入.写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日（一年按365天计算).管理费用为年租金的2％，维修费用为建筑费用的1.5％,保险费用为建筑费用的0.2％，税金为年租金的17.5％。贷款利率为6％（利息按复利计算）,房地综合还原利率为7％，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用＋专业费用)之和的20%。(此处建筑专业费不考虑时间价值)
要求:试评估该宗地地价。
【正确答案】:
(1)年总收入＝2×365×1 000×5＝3 650 000（元）
（2）年总费用＝3 650 000×2％＋3 500×5 000×(1.5％＋0。2％)＋3 650 000×17。5％＝1 009 250（元）
（3)年纯收益＝3 650 000－1 009 250＝2 640 750(元)
（4)房地产总价＝2 640 750/7％×［1－1/（1＋7％）^48]
＝36 258 750(元）
（5）建筑费及专业费＝3 500×（1＋10％）×5 000
＝19 250 000（元)
（6）利息
＝地价×[（1＋6％）^2－1］[phone]×［(1＋6％）－1］
＝0.1236地价＋1 155 000
若单利计算，则利息=地价×6％×2+19 250 000×6％×1
（7）开发商利润＝(地价＋19 250 000）×20％
＝0.2地价＋3 850 000
(8）地价＝房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润
＝36 258 750－19 250 000－0。1236地价－1 155 000－0.2地价－3 850 000
＝9 069 016（元)。