不动产估价期末考试试题.doc

第一章不动产之所以存在交换价值在于它满足三个前提条件：有用性、稀缺性、有需求.不动产价格的类型：一、按价格的形成形式分类成交价格(正常成交价格和非正常成交价格）市场价格理论价格公开市场价值评估价格（用市场比较法的是比准价格，成本法的是积算价格，用收益法的是收益价格）政府指导价和政府定价(政府指导价性质的有基准地价、标定地价、房屋重置价格和经济适用房销售价格。政府定价性质的有在城镇住房制度改革过程中对出售公有住房实行的标准价和成本价)二、按实物形态分类土地价格。根据土地性质和开发程度不同分为生地、毛地和熟地。(农民集体所有的是生地,国有土地是毛地,三通一平土地是熟地）土地使用权有偿出让时的相应价格分别称为生地价格、毛地价格和熟地价格.根据价格表示单位的不同科分为总地价、单位地价和楼面地价 楼面地价=总地价建筑总面积=单位地价容积率建筑物价格不动产价格。给你50万，立马给你的是实际价格,分期给你的是名义价格。立马成交的是现房价格，某个日期成交的是期房价格。三、按不同的经济行为分类买卖价格租赁价格抵押价值保险价值课税价值不动产价格影响因素：第一，一般因素(1、社会因素:人口状况、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、不动产交易惯例、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况2、经济因素:经济发展状况、储蓄消费及投资水平、财政与金融状况、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况3、制度(行政）因素：土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑规范、不动产有关税制、地价政策、交通管制、行政隶属变更）第二，区域因素 第三，个别因素(自然条件、局部区位条件及环境状况有宗地的地段位置、离街面的距离、道路系统、水道、电力、景观、绿化、噪音、交通设施状况）第二章不动产估价人员具备相应的素质:1.执业素质2。伦理素质2.估计目的是最重要的3。估价日期与估价期日是不相同的4。不动产估价的原则：1.合法性原则：（1)合法产权（2)合法使用(如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度等,那么,对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其目前的坐落位置、周围环境等来看,适合用作商业用途，但也必须以居住用途为前提来对该地块进行估价。（3)合法处分(4）其他2。最有效使用原则（1）最佳用途（2）最佳规模(3）最佳集约度3.估价期日原则（估价时点）4替代原则（直接相关的为市场法、基准地价系数修正法)5供求原则6预期收益原则（直接相关的为收益法）7贡献原则(直接相关的为收益法和成本法)8。公平原则5。估价目的是由委托人提出的。任何一项估价都是有其目的的。估价目的具体可以通过了解估价报告的用途来明确,即通过将要完成的估价报告究竟是提交给谁使用或由谁认可来明确。明确估价目的有助于更好的明确估价对象,因为依据有关法律、法规,有些不动产不能用于某些估价目的或有些估计目的限制了可以作为估价对象的范围和内容.6。确定估价技术路线需要明确：估价目的、估价对象、估价时点。7土地的时间是半年，房地产的时间是一第三章选取可比实例：区位相同或类似、用途相同、建筑结构相同、权利性质相同、交易类型吻合、成交日期与估价时点相近、成交价格为正常价格建筑价格可比基础：统一付款方式、同一币种和货币单位、同一面积内涵、统一面积单位、统一采用单位交易日期修正：采用定基价格指数进行修正：可比实例在成交日期时的价格估价时点时的价格指数成交日期时的价格指数=在估价时点时的价格采用环比价格指数进行修正=可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数。估价时点的价格指数=在估价时点时的价格第四章1。P=a/r 式中：p不动产价格；a-不动产的净收益；r-不动产的资本化率 假设前提是a每年不变r每年不变且大于零年期无限2。有限年期且其他因素不变的情形 ：p=a/r1-1/(1+r）的n次方n-不动产的使用年限或仅有收益的年限 假设前提是a每年不变r每年不变且大于零年期有限为n3净收益在前若干年有变化的情形：a第i年的净收益；t净收益有变化的年限 假设前提t年以前（含第t年）净收益变化t年以后净收益无变化为ar每年不变且大于零年期无限4预知未来若干年后的不动产价格的情况：t预计不动产在该年未出售;P未来第t年末该不动产的价格 假设前提已知未来某年该不动产的价格为P在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化r每年不变且大于或等于零5净收益按等级差级数递增的情形：P=a/r+b/r2 b净收益按等差级数递增的数额，如净收益第一年为a,则第二年为a+b，第三年为a+2b，第n年为a+（n-1)b 假设前提净收益按等差级数递增r每年不变且大于零年期无限6比率递增的情形:p=a/rs s-净收益逐年递增的比率，如净收益第一年为a，则第二年为a（1+s），第三年为a（1+s）,第n年为a(1+s) 假设前提净收益按等比级数递增r每年不变且sr年期无限7资本化率的种类R综合资本化率,适合于土地和建筑物合一的估价;R土地资本化率,适合于土地估价；R建筑物资本化率，适合于建筑物估价；P土地价格;P建筑物价格L土地价格占不动产的比例;B-建筑物价格占不动产价格的比例,L+B=100% 一，单独求取土地收益价格： 计算总收益（年收益）12个月计算出租年总费用 年管理费=年总收益*利率 年维修费 年保险费 年税金 小计:总费用为各项和计算建筑物年净收益：1年折旧费=（重置价格-残值） /耐用年限 2建筑物现值=建筑物重置价格-年折旧费房层已使用年限 3,a-为建筑物的年净收益土地净收益 年限修正第五章1。新开发土地的基本公式：新开发土地价格=（土地取得费+土地开发成本+管理费用+投资利息+消费税费+开发利润+土地增值收益）修正系数投资利息（土地取得、土地开发）开发利润=(土地取得费+土地开发成本+管理费用）投资利润年土地增值收益增值收益=（除了销售税费）*土地增值收益年2。新建不动产的价格=土地取得费+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润旧有不动产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧旧有建筑价格=建筑物的重新构建价格建筑物折旧建筑物重新构建价格的求取方法:单位比较法分部分项法工料测量法指数调整法建筑物折旧：1。物质折旧（自然折旧正常使用所造成的磨损意外的破坏损毁延迟维修所造成的损坏） 2。功能折旧（建筑过时、内部布局过时、设备陈旧、缺乏必要的设施） 3.经济折旧(供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染等）第六章成本法：已知土地价格，求开发完成后的价格.假设开发法（剩余法）：已知预测开发完不动产的价格，求待开发不动产的价格.待开发不动产的价格=开发完成后的不动产价格开发成本管理费用-投资利息销售税费开发利润投资者购买待开发不动产应负担的税费计息周期:是计算利息的时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天.假设名义年利率为r，一年中计息m次，则每次计息的利率为r/m,至n年末时,在名义利率下的本利和为F=【P(1+r/m）的（n*m)次方】.假设实际年利率为i，则在实际利率下的一年末本利和为F=P（1+r/m）的m次,得出i=【（1+r/m)的m次方】1第七章 基准地价内涵主要包括:界定评估基准日、土地开发程度、土地使用权年限和土地利用程度样本地价计算1、根据土地使用权出让、转让资料计算样本地价 样本地价计算公式为 样本地价=土地出让方或转让方获得的资金或实物折价/出让或转让的土地面积 2、根据土地使用权出租资料计算样本地价(1）计算土地出租的纯收益 土地纯收益=土地总收益土地总费用 3、根据二手房买卖资料计算样本地价 样本地价=(房屋买卖价-房屋现值税金有关费用）/土地面积 4、根据房屋出租资料计算样本地价 折旧费=房屋重置价格年折旧或=（房屋重置价格残值）/耐用年限计算宗地价格 nPi=P(1 Ki） RYTD Pi-估价对象宗地价格；P为估价对象宗地所对应的级别基准地价 I=1Ki为估价对象宗地在第i个因素条件下的修正系数；R为容积率修正系数;Y为年限修正系数；T为交易时间修正系数；D为开发程度修正额第八章 路线价法的基本计算公式，宗地总价=路线价深度百分率宗地面积（土地宽度）修正额路线价法的估价步骤1、划分路线价区段2、设定标准深度3、测算路线价4、制度深度修正系数表5、编制其他宗地条件修正系数表6、计算临街各宗地价格按建筑面积分摊 某方分摊的地价份额=某方拥有的建筑面积总建筑面积 某方分摊的地价数额=总地价某方分摊的地价份额按房地价格分摊 某方分摊的地价份额=某方拥有的房地价格某房地价 某方分摊的地价数额=总地价某方分摊的地价份额按剩余技术分摊（最科学） 某方分摊的地价份额=（某方拥有的房地价格-该部分的建筑物价格）(房地总价格建筑物总价格）某方分摊的地价数额=总地价某方分摊的地价份额