经营管理多选.doc

经营管理第一章1. 物业经营管理是（ )等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。A. 物业管理 B房地产开发C。房地产资产管理 D.房地产组合投资管理E. 设施管理2。 物业经营管理强调为业主提供价值管理服务,满足其（ ）的需求。A.物业投资收益B。企业发展战略C。主营业务发展目标D.物业维修养护E延长物业的自然寿命3. 物业经营管理的目标包括（ ）。A. 为业主或投资者创造利润和回报B。 使物业在运行使用过程中能够保值增值C。 在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求D。 物业经营成本最小化E。 保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力4. 人们主要依照写字楼（ ）等对其进行等级划分A. 收益能力B。 所处的位置C。 楼宇设计和装修状况D。使用时间E。 投资者类型5。 对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有（ ）.A。 利于选择优良租户B。 利于优化零售商业的业态组合C. 利于实现业主总体利益的最大化D. 可使商业辐射区域区域覆盖整个城市E. 能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求6. 物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的有（ ）。A。 物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理B. 传统物业管理强调为业主提供价值管理服务C。 物业经营管理强调满足业主物业投资收益、企业发展战略及主营业务发展目标的需求D。 写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动、像企业那样为业主或投资者创造利润和回报E. 物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务,向策略性的物业资产价值管理方向拓展7. 工业物业是为人类生产活动提供空间的物业，包括（ ）等。A。 工业厂房 B. 仓储用房C。 高新技术产业用房 D. 研究与发展用房E。 写字楼8。 酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑，包括（ )等.A. 写字楼 B. 高尔夫球C。 休闲度假村D。 赛马场E. 花园公寓9。 设施管理的对象，主要是（ ）等。A。 高新技术企业用房 B。 医院设施C。 科研教学设施 D。 政府办公楼E. 甲级住宅楼10. 物业经营管理内容的三个层次中，( ）以策略性管理.A. 物业管理 B. 设施管理C。 运行管理 D。 房地产资产管理E。 房地产投资组合管理11. 对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行( ）工作。A. 日常管理 B。 现场管理C. 房地产资产管理 D。 企业管理E. 房地产投资组合管理12。 物业管理企业按工作内容可以分为（ ）。A。 管理型企业 B。 专业型企业C。 委托型企业 D. 兼营型企业E。 综合型企业13。 房地产资产管理公司的主要工作任务和目标包括( ）。A. 负责管理物业管理企业和设施管理公司B. 监督物业管理企业和设施管理公司的行为C. 指导物业管理企业和设施管理公司为物业发展制定战略计划D. 使管理范围内的物业在所处的子市场内实现价值最大化E. 满足业主、租户和物业管理企业的要求14. 一个资产管理公司通常负责几处不同的物业.资产管理一般按照（ ）的分类原则来管理物业。A。 物业类型 B. 地理位置C。 物业新旧程度 D。 物业产权类型E。 物业运行成本15. 房地产组合投资管理的内容包括（ ）。A. 理解和执行物业业主的投资目标B. 评价物业管理企业和设施管理公司的表现C. 审批资产管理公司提出的更新改造计划D. 以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产E. 在合适的市级购置和处置物业资产16。 房地产投资的利润是通过（ ）途径创造出来的A. 在极好的条件下从开发商手中购买物业B通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态C。 在合适的时机售出物业D。 在极好的条件下从原业主手中购买物业E. 在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业17。 下列关于专业型物业管理企业的表述,正确的有（ ）.A。受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任B.通常以专业分包的形式获得物业管理业务C。 也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务D。 同时具备物业策略管理和物业运行管理业务E. 由其提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本18. 从管理的层次上,物业管理可以分为（ ).A. 委托管理 B。 公司管理C。 现场管理 D。 现场作业E。 物业经营19. 大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述如下( ).A。 物业管理和设施管理定位在现场操作层的管理B。 房地产组合投资管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司C。 房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险D. 为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标,三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略E. 房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求20. 物业经营管理中的战略性工作包括（ ）.A. 确定战略 B. 构建信息基础C. 决策分析 D. 进行资产组合E. 成本管理21。 物业经营管理的常规工作内容包括（ ）。A。现金流和成本管理B.日常维修和维护C.设施设备管理 D物业保险管理E。 进行资产组合参考答案：1.ACDE 2.ABC 3.ABCE 4.ABC 5。ABC 6。AB7。ABCD 8.ABCD 9.ABCD 10.DE 11.CE 12.ABE13。ABCD 14。AB 15。ACDE 16.ACD 17。BCE 18.BCD19.ADE 20。ABCD 21.ABCD第二章1。 房地产投资的特性除位置固定性或不可移动性、寿命周期长,还包括（ )等。A。 各异性 B. 消费性C. 政策影响性 D. 相互影响性E. 专业依赖性2。 以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有( ）。A. 直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理活动B. 间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场C. 直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式D. 开发投资者一般是从长远投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益E. 间接投资者不直接参与房地产经营管理工作3. 房地产间接投资的具体形式包括( ）.A。 置业投资B. 购买房地产开发、投资企业的债券C. 购买REITs D. 购买房地产开发、投资企业的股票E. 购买MBS4. 关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（ ）。A. 从购买土地使用权开始B从购置房地产开始C以获取物业所有权或使用权为目的将资金投入与房地产相关的证券市场的行为E不需直接参与房地产经营管理活动5. 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为( ）。A。 权益型 B. 抵押型C。 质押型 D. 保证型E. 混合型6. 房地产投资的优点有（ )。A. 收益水平相对较高 B. 能够得到税收方面的好处C. 容易获得金融机构的支持 D。 能抵消通货膨胀的影响E. 是一种非流动性资产7。 房地产投资之弊在于（ ）。A。 流动性差B.投资数额巨大C. 投资建设期长 D。 投资回收期长E。 需要专门的知识和经验8. 下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（ )。A. 系统风险是指市场供求风险B. 较之个别风险,系统风险不易判断和控制C. 或然损失风险属于个别风险D. 周期风险属于个别风险E. 持有期风险属于个别风险9. 投资者在进行房地产投资决策时,应（ ）。A. 根据项目风险大小确定相应的投资收益水平B. 根据风险管理的能力选择投资方向C. 根据风险周期变化的特点把握投资时机D. 避免机会成本E. 尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险10。 仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括( ）。A。 购买力风险 B.比较风险C.收益现金流风险D。或然损失风险E时间风险、持有期风险11. 狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的（ ).A。 宏观位置 B。 中观、微观位置C. 社会环境 D. 竞争位置E. 经济环境12. 避免政策风险的有效方法,包括选择( )的项目进行投资。A. 政府鼓励 B. 有收益保证C. 有税收优惠政策 D. 国有资产参股项目E. 灰色区域项目13。 下列选项中，属于未来经营费用风险的有（ )。A. 建筑物功能过时所带来的风险B建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用C未来不可预见的法律费用D实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大E资本价值随着收益率的变化而变化14. 房地产投资的风险主要体现在（ ）.A。 投入资金的安全性B. 期望收益的可靠C。 投资项目的变现性 D. 资产管理的复杂性E投资项目的复杂性15. 房地产市场的周期可以分为以下（ ）阶段。A. 雏形B. 复苏和发展C。 繁荣D。 危机与衰退E。 销匿16。 对房地产投资中“区位”含义的理解应包括( ).A. 地理位置 B。 在城市社会经济活动中的位置C. 在整体市场供求关系中的位置 D。 在未来城市发展建设中的位置E。 相对重要性不变的位置17。 居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有（ )。A. 市政公用和公建配套设施的完备程度公共交通便捷程度B环境因素C居民人口与收入 D政府控制环境污染的政策18。 选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有（ ）。A. 当地提供主要原材料的可能性B技术人才和劳动力供给的可能性C易接近性D周围土地利用情况和环境E与其他商业设施接近的程度19。 零售物业的投资区位选择时要进行（ ）A. 商业辐射区域分析B消费者行为、偏好及购买能力分析C项目的易接近性或交通通达程度分析D竞争性物业的竞争条件分析E市政公用设施的完备程度分析20. 工业物业项目区位选择的特殊要求包括（ ).A. 消费者行为、偏好及购买能力分析B交通运输能否方便地连接原材料供应地和产品销售市场C技术人才和劳动力供给的可能性D水、电等资源供给的充足程度E控制环境污染的政策 参考答案： 1。ACDE 2.ABCE 3。BCDE 4.CDE 5.ABE 6。ABCD 7.ABDE 8.BE 9.ABCE 10。BCE 11。AB 12.ABC 13。ABC 14。ABCD 15。BCD 16.ABCD 17。ABCD 18.CDE 19。ABCD 20。BCDE第三章1. 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统,把一定时期各时点上实际发生的( )叫作现金流量。 A. 资金流入 B。 资金流出C。 资金的投入 D. 资金现值 E. 资金将来值2。 对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括（ ）等。 A. 土地费用、建造费用 B. 还本付息C。 税金D. 比较成本 E. 运营费用3。 空置和收租损失是指（ ）。A。 空置的面积不能产生租金收入 B。 租出的面积没有收到租金C. 出租面积的变化导致租金减少 D. 租金水平的变化导致租金减少E. 可出租面积的减少而少收的资金4. 收益性物业的运营费用包括（ ）等。A. 空置和收租损失B.抵押贷款还本付息C房产税和所得税D为租户提供服务的费用E. 物业管理费用5. 财务净现值是指按（ )，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。当NPV0时，该项目在财务上是可以接受的。A. 基准收益率 B。 目标收益率C。 投资回报率D。 现金回报率E. 内部收益率6。 “两税一费”是指（ ）.A。 房产税 B. 城镇土地使用税C。 教育费附加 D。 营业税E。 城市维护建设费7. 下列关于物业额的税前现金流的表述，不正确的有（ ）。A。 是业主的税前收入或投资回报B. 从净运营收益性中扣除抵押贷款还本付息，就得到物业的税前现金流C。 当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时,该现金流是负值D。 从物业税前现金流中扣除所得税，即得到物业税后现金流E。 如果物业没有抵押贷款安排,税前现金流就等于物业的净运营收益8. 关于单利计息和复利计息的表述,正确的有（ ）。A。 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息B。 复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息C. 我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算D. 在投资分析中，一般采用单利计息E. 复利计息时,n个计息周期后的本利和计算公式为Fn=P（1+in)9。 下列属于设备有形磨损的是（ ).A。 封存的设备因自然力产生的磨损B。 设备生产成本降低导致设备市场价格降低,从而引发的原来购买的设备贬值C。 技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备,从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后D。 设备在运转过程中,在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏E. 政府通过税收政策限制污染环境的设备使用10。 下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有（ ）。A. 是指每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率B。 该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系C。 税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量D. 现金回报率属于动态盈利能力指标E。 现金回报率即资本化率11。 关于设备寿命的表述，正确的有( ）。A。 自然寿命主要取决于有形磨损的速度B. 技术寿命主要取决于有形磨损的速度C. 技术进步速度越快,设备的技术寿命越长D。 经济寿命是使投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益最高的使用期限E。 经济寿命是由无形磨损决定的12. 在房地产投资分析中,将房地产投资的收益分为（ ）两部分。A。 投资回收 B. 投资回报C. 权益回报 D。 现金回报E。 还本付息13。 静态盈利能力指标一般有( ）.A. 财务内部收益率 B. 现金回报率C. 静态投资回收期D. 投资回报率E。 资产负债率14。 动态盈利能力指标一般有（ ）。A. 资产负债率 B。 现金回报率C. 动态投资回收期 D. 财务内部收益率E。 财务净现值15。 清偿能力指标包括（ ）。A。 资产负债率B. 借款偿还期C。 偿债备付率D。 现金回报率E. 财务净现值16. 关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述,正确的有( ）.A. 是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率B. 净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成C. 该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系D。 该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比E. 计算投资回报率时,物业升值所带来的收益不得计入净收益17。 下列关于资产负债率的叙述正确的有（ )。A. 资产负债率高，则企业的资本金充足,企业应变能力强B. 是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标C. 属短期偿债能力指标D. 资产负债率=净资产合计/负债合计100E。 可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度参考答案：1。AB 2.ABCE 3。AB 4。DE 5。AB 6.CDE7。ABCE 8.ABC 9。AD 10。ABC 11.AD 12。AB13.BCD 14.CDE 15.ABC 16。ABD 17。BE第四章1。 物业价格构成中包括了（ ）。A。 土地取得成本B。 开发成本C. 投资成本D。 物业折旧E。 开发利润2. 关于投资价值与市场价值论述，正确的有（ ）。A. 投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值B。 投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值,是其进行投资的基本条件C. 市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿,对某物业所评估出的价值D。 评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的,所不同的是建设前提E. 在某一时点，投资价值是唯一的3. 物业估价的基本方法包括( ）.A。 市场法B。 成本法C。 收益法D. 趋势法E。 折旧法4. 下列物业的评估中，适宜用市场比较法的有（ ）。A。 物业开发用地B. 普通商品住宅C. 教堂D. 学校E. 标准厂房5。 下列物业项目中不适用收益法进行估价的有( ）。A。 行政办公楼B。 学校C. 公园D. 影剧院E。 加油站6。 运用收益法估价的步骤一般包括（ ）。A。 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B. 预测估价对象的未来收益C。 求取报酬率或资本率、收益乘数D。 选用适宜的收益法公式计算出收益价格E. 减去折旧求取物业价格7。 物业价格不同于一般物品价格的特征包括( ）。A. 物业价格受区位的影响很大B. 物业价格实质上是物业权益的价格C。 物业价格受供求因素的影响D. 物业价格形成的时间长E。 物业价格受交易者个别因素的影响8. 城市物业开发经营管理条例第30条规定：“物业开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行( ）。A. 政府指导价B. 市场调节价C。 保护价D。 政府定价E. 最高限价9. 物业价格影响因素的表述，正确的有( ）。A. 人口数量与物业价格正相关B. 对保有物业课税会导致物业价格上升C。 城市中、低收入水平的居民的收入增加，会促使物业价格下降D。 房价水平主要取决于地价水平E。 综合来看，物业价格与利率负相关10。 下列关于毛租金乘数法的表述，正确的有( )。A。 毛租金乘数法的计算公式是“物业价值=毛租金毛租金乘数B。 毛租金乘数法方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料C。 毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计D。 毛租金乘数是一个比较客观的数值E. 毛租金乘数，又称为租售比价“11. 关于报酬率的表述，正确的有( ）。A. 从全社会来看，报酬率与投资风险正相关B。 两宗物业的净收益相等，获取净收益风险大的物业要求的报酬率高C。 两宗物业的净收益相等，获取净收益风险小的物业的价值低D. 估价时选用的报酬率，应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率E. 求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法12. 运用市场法估价时,选取可比实例应符合的基本要求包括( ）。A。 可比实例物业应是估价对象物业的类似物业B。 可比实例的成交日期应与估价时点相同C。 可比实例的交易类型应与估价目的吻合D. 可比实例的成交价格应为正常市场价格E。 对一宗物业进行估价，一般应选取13个可比实例13。 运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下( ）方面的工作.A.统一付款方式B. 统一采用人民币C。 统一货币单位D。统一采用平方米E. 统一采用单价14。 下列关于税费负担和正常成交价的表述，正确的有（ ）。A。 按照税法规定,卖方缴纳营业税及附加、土地增值税 B。 按照税法规定，契税、印花税都由买方缴纳 C。 买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格D。 正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费 E。 正常成交价格中包含应由买方缴纳的税费15. 关于市场比较法的表述,正确的有（ )。A。 运用此法估价，首先要拥有大量真实的交易实例,用以从中选取可比实例B. 要建立价格可比基础，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来C。 进行交易情况修正之后，可以实例的实际成交价格就变成了理论价格D. 经过交易日期调整之后，可比实例的价格就变成了在估价时点的价格E. 经过物业状况调整之后，可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格16。 关于重新构建价格的表述，正确的有（ ）。A重新构建价格是估价时点的价格 B重新构建价格是客观的价格C重新构建价格是重新构建的实际成本 D建筑物的重新构建价格中已扣除建筑物的折旧E土地的重新构建价格是其在估价时点状况下的价格17. 年限折旧法是根据建筑物的( ）来求取建筑物折旧的方法。A。 经济寿命B。 有效寿命C. 剩余自然寿命D. 自然寿命E。 实际年龄参考答案：1.ABCE 2.BD 3。ABC 4.ABE 5.ABC 6.ABCD 7.ABDE8.AD 9.AE 10.ABDE 11.ABDE 12。AC 13。ACE 14。ACD15。ABDE 16.ABE 17.AB第五章1。 邻里分析的内容有（ ）。A邻里所在区域宏观市场环境分析 B评估邻里的经济状况和消费水平 C考察邻里物业的实体状况 D搜集邻里范围内的人口状况即期发展趋势信息 E考察邻里范围内是否会出现新的竞争对手2。 商品住宅需求的影响因素主要有（ ）。A.收入的变化 B政府的税收政策 C国际市场住宅价格 D对未来的预期 E政府的住房政策3. 下列属于房地产市场结构构成的有( ）。A。 建筑结构 B。总量结构C。 区域结构D。 产品结构E。 分销结构4。 下列指标中属于供给指标的有（ )。A。存量 B.新竣工量 C。空置率 D.吸纳率 E.商品零售价格指数5. 房地产市场供给的特点主要有（ )。A。 平衡性B. 缺乏弹性C。 非同质性 高度的垄断性 稳定性6建筑物管理计划的内容,包括如下（ ）。 .建筑物维护的标准 建筑物管理策略 租金方案 物业检查计划 财务收支计划7。 政府干预房地产市场的政策目标通常包括（ ).A实现房地产市场持续健康发展使存量房地产资源得到最有效的使用 保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间 严格控制土地使用权的出让和转让满足特殊群体的需要8。 目前,我国城市住宅的供给主要以下哪几种类型（ ）.。 廉价房廉租房 经济适用住房 合作建房 市场价商品住宅9. 出租策略包括( )。确定租期长短 确定独立出租单元大小 租户类型的匹配策略 管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择 物业经营管理费用的收取10房地产市场需求分析时一般从以下哪几个方面进行（ ）. 需求预测 市场占有率分析 竞争分析 吸纳率分析 市场租户对产品功能需求11。 编制物业经营管理计划的基础工作内容主要有( ）.区域宏观市场环境分析 房地产市场分析 邻里分析 构造物业经营管理方案 物业现状分析12物业管理计划的表现形式有（ ）.。近期计划 远期计划 年度计划 中短期计戈 长期计划13物业管理计划的主要内容有（ ）。建筑物管理计划 租赁计划 财务收支计划 物业运行绩效评估及与业主沟通计划企业盈利和发展计划14房地产市场供求分析主要从以下哪几个方面进行（ ）.供给分析 。城市规划分析 需求分析 竞争分析 市场占有率分析15吸纳率分析的具体内容包括（ ）。. 分析建设和运营中的主要物业项目 . 预估市场吸纳计划预估吸纳周期内的需求 对竞争性物业进行评价 市场吸纳和空置的现状与趋势16市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的（ )。市场占有率 租约期间长度出租进度租赁价格达到稳定出租率水平所需要的时间17业主依靠物业管理企业的及时沟通来了解其物业的表现情况，最常用的沟通手段有（ ）。 物业管理企业内部刊物 定期的年度或季度表现报告 定期的管理会议通过电话或现场会议形式的定期私人接触 社区文化活动参考答案:1。BCDE 2.ABDE 3.BCD 4.ABC 5。BCD 6.ABD 7。ABCE8.BCE 9.ABCD 10。ADE 11.ABCE 12.CDE 13。ABCD 14.ACDE15。BCE 16。ACDE 17。BCD第六章1. 关于自动延期租赁的表述，正确的有（ ）。除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约 。租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应 租赁关系在双方中的一方死去时终止又称周期性租赁该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效2下列关于物业租金支付的说法正确的有（ )。有毛租金和净租金之分 净租通常在短期租赁中采用 百分比租金常用于零售商业物业 毛租的承租人在使用物业的过程中，除毛租金外,还要缴纳税费等其他费用净租的租赁时间可达年以上3下列属于委托管理模式特点的有( ). 业主不负责物业的租赁,不承担市场风险，只收取包租的租金. 业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险 物业管理企业风险较大业主负责物业租赁的所有活动,承担全部市场风险，也获取全部租金收入物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险4承租人的权利包括( ）。 可以不经出租人同意就转租的权利 。 有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利 有要求保障居住安全的权利 有对物业管理状况进行监督、建议的权利经出租人同意有转租获利的权利5属于房屋不得出租情形的有（ )。 未依法取得房屋所有权证的 权属有争议的 共有房屋取得共有人同意的已抵押，未经抵押权人同意的 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的6。租约签订前,租赁管理的主要工作内容包括（ ）.房屋空间交付 制定租赁方案与策略 租户选择 租金确定 租约谈判与签约管理7。租约执行中，租赁管理的主要工作内容包括（ ）。 房屋空间交付 收取租金 租金调整 租户关系管理 租金确定8租约期满时,租赁管理工作则主要集中在( ）。收取租金 房屋空间交付 租金结算 租约续期 房屋空间收回管理 F租约续9租赁方案与策略涉及的主要工作内容有( ）.确定可出租面积和租赁方式 编制租赁经营预算 定位目标市场确定租金方案 明确广告策略10如果采用净租金的形式，业主需要明确的事项有（ ）。承租人要支付哪些费用 哪些费用是属于代收代缴费用 哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业中可出租面积的比例来收取 所有的经营费用要从其所收取的租金中全额支付 哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使用的程度11市场营销人员通常从哪几个方面来宣传其所推广的物业( ）.。 价格优势 物业本身的素质 优越的地理位置 实用性 良好的声誉12关于转租，下列说法正确的有（ ）.。 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为 转租必须征得房屋出租人同意 在符合法律、法规规定的条件下，转租不必征得房屋出租人同意 转租合同不必办理登记备案手续 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同仍然具有原来的效力13。 属于租赁合同变更的情形有（ )。.因租赁一方当事人更名 因出租房屋附属物的增减 因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用房 租金的增减或支付方式的改变 承租人擅自拆改承租房屋的结构或改变承租房屋使用用途的14。 租赁合同自然终止的情况包括（ ）。无正当理由，拖欠房屋租金个月以上的 租赁合同到期 符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的 因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的 当事人协商一致的15。 关于租赁合同人为终止的原因的表述, 正确的有（ ）。将承租的公房转借他人的 将承租的房屋擅自转租的 将承租的房屋擅自转让的承租人利用承租的房屋进行违法活动的 当事人协商一致的16。 物业租赁合同的主要条款包括（ )。租金标准及支付方式 租赁用途 租赁期限 房屋的修缮责任物业抵押与出售条款17。 出租人的义务包括（ ）。 有按合同约定提供房屋给承租人使用的义务 有保障承租人合法使用房屋的义务有保障承租人居住安全的义务 有爱护使用、妥善保管房屋的义务 有接受租户监督,不断改进工作的义务18. 是一种手段,它的根本目的是（ )。降低运营成本 提高企业销售收入提高客户满意度加强产品流通提高员工生产力19在租赁管理中实施主要涉及到( ）方面的工作.建立详细的租户档案租赁期内的服务租金缴交的管理 竞争对手分析个性化服务参考答案：1.ABDE 2.ACE 3.DE 4。BCDE 5。ABDE 6。BCDE 7.ABDE8。CDE 9.ABCD 10.ABCE 11。ABDE 12.AB 13.ABCD 14.BCDE15.ABCD 16。ABCD 17.ABCE 18.ABCE 19。ABCE 第七章 1关于间接费用，说法正确的有（ ）. 包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费等包括固定资产折旧费及修理费 包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料 包括低值易耗品摊销及其他费用等2. 物业管理企业的财务费用包括（ ）.利息净支出 汇兑净损失 金融机构手续费 公司筹资发生的其他财务费用 税金3按现行财务制度的规定,不得列入成本的支出主要有( ).。 购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出 对外投资支出 物业管理企业支付的管理用房有偿使用费 支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金企业的赞助、捐赠支出4。 下列说法正确的有( ）。 固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额入手 降低变动成本应从降低单位业务量的消耗入手 半固定成本是指无产量时也有支出，而生产时成本又会按一定比率增加 固定成本随着业务量的变动而变动 变动成本总额与业务量的变动关系不大5. 按照成本计算依据的不同，成本可分为（ ）等。. 可免成本 。目标成本 定额成本 沉没成本 可缓成本6关于边际成本，表述正确的有( ）.。 边际成本大于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量 可用以判断增减服务量在经济上是否合算 当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是不合算的 服务量增至边际成本等于边际收入时,为企业获得其最大利润的服务量. 边际成本小于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量7。 成本控制的原则有（）。全面控制原则讲求经济效益原则常规管理原则责权利相结合原则例外管理原则8。 关于人工费中的福利费的表述，正确的有（ ）。 福利费包括福利基金、工会基金、教育经费 福利基金按工资总额的%计算福利基金按工资总额的计算 教育经费按工资总额的.%计算。 工会基金按工资总额的计算9考核物业管理企业成本制中心服务质量的定量指标，主要有（）.。 重大事故发生率 房屋完好率 物业增值率 成本（费用)降低率保活率10共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费主要包括( ). 维修保养费 装修费 节日装饰费 康乐设施费 能源费11固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，各类固定资产包括（ ）。. 交通工具 通信设备 办公设备 劳保用品 工程维修设备12. 关于成本估算的表述，正确的有（ ）。 成本估算服务于物业管理招投标阶段确定服务费用报价 成本估算亦可服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作成本估算是物业管理企业财务预算的一个重要组成部分 成本估算是成本水平和目标的书面方案 成本估算是成本决策结果的系统化13。 成本预算编制的基本要求有（ ）。. 成本预算必须同其他预算相协调 成本预算要以成本计划为基础 成本预算应有相应的技术经济措施保证 成本预算要全面权衡，提高员工工作效率成本预算既要符合实际,又要适当留有余地14. 物业管理企业编制成本预算的方法主要有（ )。 固定预算 资金预算 弹性预算 零基预算 滚动预算和概率预算参考答案:1。BCE 2。ABCD 3.ABDE 4.ABC 5。BC 6.BD 7.ABDE 8。ABDE 9。ABCE 10。ABDE 11。ABCE 12。AB 13。ACE 14.ACDE第八章1风险控制的手段有（ ）.。 调整 回避 自担或保留 预防与控制 转移2物业服务合同的法律特征有（ ). 物业服务合同是实践合同 物业服务合同是诺成合同 物业服务合同是双务合同物业服务合同是有偿合同 物业服务合同是代理合同3风险管理的整个过程可以由（ ）步骤组成。 风险识别 风险评估 风险处理 风险控制 风险调整4。 物业服务合同签订时要注意的要点有( ）。. 招投标原则 “宜粗不宜细”的原则 最好不约定合同期限 实事求是留有余地明确界定违约责任与处理方式5。 决定参与投标的关键因素有( ）。 项目委托方具有经济实力 项目类型符合企业确定的目标客户常规预测盈利 项目风险在企业承受范围内 本企业具备人力