世纪联华小区前期物业管理方案.doc

世纪联华住宅小区
前
期
物
业
管
理
服
务
方
案
荆门市兴科物业管理有限公司
二00八年十一月二十四日
世纪联华小区物业管理方案
根据开发商对世纪联华小区物业管理要求严、标准高的特点，做到有计划、按步骤地管好世纪联华小区物业，切实保障开发商的利益,保证物业管理服务的正常开展，同时，本着措施落实、人员落实、任务落实和责任落实的原则,特制定本方案.
第一章 提高管理水平的设想与策划
物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范化、市场化的特征，在市场经济条件下呈现欣欣向荣的景象，随着人们生活水平的提高，业主对物业服务的要求也在不断变化，兴科物业一直在保证服务质量的基础上不断创新服务项目,让业主永远能得到满足.规范化的操作是提高服务质量和效率的基本保证,为此，兴科将服务过程中的每一个动作，每一个微笑，每一句话都规范化，让业主从心里觉得兴科很规范，兴科的员工很有素质，从而使业主认同兴科物业所提供的每一项服务，进而达到共同管理好世纪联华小区的目的。
世纪联华小区是湖北联华房地产投资有限公司开发的高层住宅小区，其物业管理工作开展的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”的品质，荆门市兴科物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。
一、整体思路
世纪联华住宅小区坚持以人为本，树立“业主至上”之理念，突出居住环境与大自然的和谐美,想业主之所想,随业主之所愿.无论从整体规划还是局部设计来看,世纪联华住宅小区都是高起点、高水准、高品位的住宅小区.
针对世纪联华住宅小区物业管理的各个要素，在深挖设计和开发思路的基础上，充分把握未来住户的生活需求以及物业管理工作将面临的难点和重点。我们将整体构思和管理策划思路概括为：贯彻一个思路,树立两种意识,得到三方满意,充分发挥管理及服务理念。
贯彻一个思路:以人为本、社会效益、环境效益、经济效益高度统一的管理服务.
树立两种意识：业主第一意识、法治意识。
得到三方满意:合作方满意、业主满意、政府满意.
二、工作措施
1、编制《员工手册》,培训专业的技术操作人员和技术管理人员.
2、确保人防和技防相结合,由管理处统一调度,强调多重结合，全面防范,做到外松内紧，保证安全防范.
3、为确保世纪联华住宅小区的优雅环境，杜绝违章改造、装修,制定详细的《装饰装修管理规定》，结合广泛的宣传，把违章改造、装修制止在萌芽阶段.
4、精心养护小区绿化，加强精神文明建设和环境建设。对小区内噪声、空气等环境要素进行检测，全面加强小区内环境文化和环保建设。
5、根据小区不同的房屋组团特点，制定有针对性的保安、清洁、绿化、社区文化等管理措施,由管理处统一指挥，集中管理。
6、充分借鉴其他小区的成功经验，开展卓有成效的社区文化活动，提高物业管理的社会效益、环境效益和经济效益。
第二章 机构设置和人员配备
一、世纪联华住宅小区的物业概况：
1、世纪联华小区整体情况:总占地面积17303。51m2，建筑总占地面积 m2，总建筑面积69868。8 m2，其中:住宅建筑 面积55820。87m2，商业房建设面积5392m2，容积率3。5,建筑密度33。8％，绿地率32%,总户数 ,高层2栋28层，高度86.1m；小高层4栋18层，高度54m。
二、机构设置
根据世纪联华小区的整体规划和实际建设的情况，我公司本着统一布署、分步实施的原则,在世纪联华小区设立“世纪联华小区物业管理处"，服务机构如图:
世纪联华小区
管理处
服务中心
护卫班
环保班
维修班

三、人员配备：
世纪联华小区管理处配备21人（如图)
世纪联华小区管理处
主任1人
服务中心3人
护卫班8人
环保班6人
维修班3人

第三章 管理服务内容及管理服务质量
一、物业管理服务内容
1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。
2、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、消防等设备设施。
3、道路、化粪池、自行车棚、停车场（泊位）的管理和维护。
4、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
5、维护公共秩序，包括巡逻、门岗执勤、门前三包等。
6、绿化维护管理，包括浇灌、修剪、治虫、除杂、景观再造、花卉更新等。
二、物业管理服务质量
1、房屋外观：立面整洁、无破损,空调安装统一有序，无违规乱搭乱建现象。
2、设备运行：保障小区内各类设备运行良好，供电、供水、供气、电梯、二次加压供水运行正常。
3、房屋及设施设备维修养护：实行定期检查，专人维修养护、房屋维修及时率达到98％以上，急修不过夜、小修小补24小时内完成。
4、公共环境卫生:实行专人保洁、垃圾日产日清，小区无杂物,无乱堆乱放、乱贴乱画,确保小区清洁率达到95%以上。
5、绿化管理：绿化养护措施落实,绿地无杂草无虫害，树木花草存活率达95%以上，绿化设施良好。
6、交通秩序:建立车辆出入登记制度、车辆有序停放，人、车进出有序。
7、秩序维护:小区实行封闭式管理、实行24小时值班、巡逻、小区内消防设施完好率达100％、治安案件控制在万分之二以下。
第四章 日常物业管理
日常物业管理是物业管理企业实施管理与服务功能的重要阶段,针对世纪联华住宅小区的特点,物业管理工作将由前期介入期、入住期、常规期三个部分组成。
一、前期介入阶段
1、针对小区实际情况,提前准备管理服务方案；
2、做好验收、接管工作;
3、印制业主入住的相关资料、表格。具体有：《住户手册》、《临时管理规约》、《入伙须知》、《业主登记表》、《业主入住验房表》、《收费项目一览表》、《装饰装修管理协议》、《入伙会签单》等。
二、入住期管理
1、举办隆重简朴的入住仪式
住户对新家——世纪联华小区有一个了解、熟悉、认同的过程,为缩短这一心理过程，展现未来物业管理人员的良好形象,我们将在世纪联华小区举办隆重而简朴的入住仪式,邀请有关领导,住户代表参加,为共同营造安宁、祥和、积极向上的世纪联华小区物业所特有的氛围和良好的小区物业管理大环境，获得一个良好的开端。
2、办理入住手续流程
交领入住资料——填写资料并输入电脑——签订合约—-代收代缴费用——交、验房屋—-开通水、电、气——代办电话、电视业务。
3、办理入住手续采取的便民措施
办理入住手续,我们将本着热情、周到、高效、便利的服务方针，我们采取的便民措施是：
①设立办理入住专门办公室,由专人提供一条龙服务，精心安排入住程序，住户随到随办.
②提前与供电公司、自来水公司、燃气公司、电信公司、有线电视台等签订代办业务协议,代办有关业务,方便住户,减少麻烦。
③提供集体办理和上门服务等服务项目。
三、装修管理
1、严格装修申请、审批、验收程序，我们设计了《装修施工审批表》、《装修许可证》、《装修施工出入证》、《装修施工人员登记表》《装修验收表》和《文明施工责任书》。
2、严格装修施工管理
①安全管理，成立以保安负责人为首的装修安全管理小组,负责装修安全的全程管理。
②违章(规）建筑、装修管理,成立以小区主任为首的违章建筑、装修监管小组，负责对违章（规)建筑装修的监督和管理。
③环境卫生管理,以清洁班为主的负责装修垃圾的日产日清，业主装修垃圾实行袋装，按指定地点存放，统一清运,保证环境卫生。
④消防管理，成立以保安为主的巡逻队，负责装修期间的消防安全，进出人员的管理和装修时间的安排，不得制造噪音等.
四、常规期物业管理
崇尚人性，是我们管理服务的精髓，在世纪联华小区我们将引进人性化物业管理的理念,关注业主的生活质量，关注业主的不同需求，在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种相互信任、相互尊敬,又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境的文化氛围，使业主在工作、生活、文化上的品位需要得到满足。
常规的日常管理主要抓好三件事
1、按照荆门市住宅小区物业管理质量标准，认真搞好清洁卫生和环境绿化.
2、认真开展安全秩序维护工作，加强小区值班、巡逻等秩序维护力度，确保小区秩序井然，安全舒适。
3、按照兴科物业管理公司的管理规章制度，定期主动进行房屋安全巡视检查,并根据实际情况提出维修养护方案。
第五章 有关商请事宜
为确保世纪联华小区业主真正享受高层次、高品位的物业管理服务，现将物业管理中的有关问题提请商议:
1、提前签订物业管理委托合同，以便本公司合法进入，依法经营管理服务。
2、根据工程实际进展情况，物业公司应在房屋验收前15天内进入，以便收集资料,熟悉情况,提出建议，做好前期物业承接各项相关准备工作.
3、为保证物业顺利移交,正式移交前开发商应与物业公司就物业移交的程序、方式、业务流程等各个环节明确专人、双方职责、推行“一条龙”服务，达成一致意见。
4、按规定移交物业资料.
5、按规定提供必需的物业用房，以便物业公司有效开展工作.
6、支付前期物业服务费.
荆门市兴科物业管理有限公司
二〇〇八年十一月二十四日