东南大学EMBA项目管理-(房地产项目管理与控制)考试卷(含答案).docx

东 南 大 学 考 试 卷 （ 开 卷）
课程名 称
项目管理
（房地产项目管理与控制）
考试学 期

得分

适用专 业
EMBA
考试形 式
开卷
考试时间长度
120 分钟
( 开 卷 , 可 携 带 课 堂 讲 义 等 资 料 ）

线
题目
一
二
三
四
总分
得分

批阅人

自 觉 遵 守 考
场 1、人们认为投资房地产能够抵御通货膨胀的不利影响，为什么？
在市场经济条件下，在众多的投资领域中，房地产投资吸引着越来越多的投资者。由于房地产投资的物质对象是房地产，而房地产具有供求决定性、位置固定性、形体庞大性、类型多样性、功能基础性、投资大量性、保值增值性、相关影响性、感应灵敏性等诸多特点，因此决定了房地产投资拥有相应的优点及缺点。 保护投资者免遭通货膨胀损害的投资可称为一种保值手段。投资者投资时，必须考虑通货膨胀因素的影响。在一定程度上，房地产能较好规避通货膨胀风险:一是从长期看，地价具有增值的趋势;二是房产作为实业具有相当的抗通货膨胀功能，即原材料等价格上升了，其价格可以随之上升;三是房地产是不动产，一且租户或公司破产，通常首先赔偿所租借的不动产投资者的损失，投资者可以及
时收回房屋重新出租获取租金，避免像股票投资者那样的毁灭性损失;四是房地产多用途性，可以寻找新兴的景气的行业与公司租用这些物业，取代不景气的交不起租金的行业和企业。
姓名
纪 律
封
如 考 试 作 弊
学号
密
此 答 卷 无 效
4

2、房地产开发商取得土地使用权的途径主要有出让和转让.但是通常我们少有看到的实例。为什么？
n 土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者,通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。
n 通常人们把由土地使用权出让而形成的土地市场称为一级市场，由国家垄断经营；把允许土地使用权转让而形成的土地市场成为二级市场。要建立完善的土地市场体系，就需要一级市场和二级市场的融合,只有这样才能使土地使用权真正作为商品进行流通，只有这样才能推动整个房地产业的健康发展.
n 土地使用权转让的法律条件
n (1）土地使用权转让的条件
n 我国以立法的形式对土地使用权的转让做了规定.《城市房地产管理法》第36条规定了土地使用权转让，应当满足以下条件:
n ①土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容；
n ②按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书；
n ③按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发用地的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。
n 我国法律允许房地产开发土地依法转让，也丰富了开发土地合理流转的途径。但在现实市场运作中，很少看到开发公司通过土地转让的方式获取土地，因为由土地转让的相关规定可以看出，土地转让对受让方来说有诸多不利.主要表现在:
n （1）转让手续复杂
n (2)转让成本过高
n （3）转让过程耗时长
3、为什么说房地产市场的市场化程度永远不会太高？你是如何理解的?
4、开发商投资房地产的目的主要是获取投资效益。试问，开发商的投资效益是如何产生的？ 如果按照开发程序四个阶段分解，在不同的开发阶段，开发商通过哪些努力可以使项目取 得较好投资收益？