小区建筑策划方案样本.doc

目 录
序言
一、 建筑设计基础思想标准
二、建筑概念和设计专题
三、平面布局提议
四、建筑风格提议
五、户型提议
六、景观和环境提议

七、配套设施提议
八、物业管理提议
九、建材标准提议
十、各项经济技术指标提议

前 言

一个好建筑设计起源于对市场正确定位。
一个好住宅作品必需要引导市场时尚。
一个好住宅设计要能最大程度地利用土地而又不降低品质，能够尽可能提升开发
商经济效益。
一个好建筑设计必需要有一个创新概念及完全构思。
所以，在进行全方面建筑设计前，在依据市场调查结果，和本案市场定位，特
制订本建筑策划方案，以利设计院设计师在设计时遵守。

一、 本案建筑设计标准

作为一个充满景观花城、高尚文化品味概念楼盘，“怡景花城”建筑设计要坚
持以下标准：
1、五项基础标准
l 文化性
整个小区从里到外全部要充满浓郁自然及文化特色，使每个生硬建筑全部变成有文化
品味。
全部文化性要建立在自然基础之上，整个小区就是一个自然和文化天地，是一个
自然园林、文化园林，是一个智慧生活集中地。

l 阳光性
整个小区要充满阳光，尤其是户型就是“阳光户型”，尤其是表现在对面宽要求
及楼栋距要求要适宜。
l 舒适性
整个小区要让人感到尤其舒适、尤其惬意，是一个能够真正休养生息地方。
l 绿色性
小区是一个“绿色小区”，从小区绿化到用材，全部要追求一个绿色自然和环境保护
精神，表现“园林深处有些人家”。
l 科技性
小区要成为“科技小区”，从内部配套到物业管理，均要表现科技含量。

1、 经济适用标准
因当地建筑成本高，房价较低，所以在设计时，要以经济适用为标准，也就是用普
通材料，建造出精品建筑。
2、 创新标准
整个小区设计要勇于突破，不能被现在其它小区所影响，要将沿海最优异设计
理念和技术和许昌当地特色结合起来。
要创建并保持整个小区在许昌绝对领先地位。

二、 建筑设计概念和设计专题

怡景花城作为许昌市一个豪宅，在确立其地位第一情况下，在建筑概念及设计
专题上要正确、大胆及突破。作为本案最大特色就是水系、树木和绿地，所以本
案要以“水、树、绿地”为概念，提倡一个水岸住宅、亲水性住宅，真正一个自然园
林住宅。
设计专题是借鉴美国小镇式住宅，表现一个城市自然漂亮风景。

三、平面布局提议
（一） 区域划分
从整个地块来讲，计划用地320亩，其中可用土地只有220亩，布局可分为三大区域：
1、别墅区：别墅在清 河东路两侧，可分为两部分，路西侧为高等级墅区，
以独立别墅、双拼别墅为主；路东侧以排屋（TownHose）、叠加别墅为主，为一般别墅区。
2、小高层区域：在整个地块东南角，层数在12层。
3、多层区域：整个地块东部和北部为多层区域，为6．5层。
从占地百分比上：
1、 别墅区占40％；大约占120亩（含道路）。
2、 小高层占5％；大约15亩左右（含道路）
3、 多层占55％；大约166亩（含道路）。

（二） 大门及道路
小区大门一定要气派，要和整个建筑相一致，表现一个气势和价值，不仅仅是小区大门，
而应该是小区标志及象征。
小区大门分为三个：
1、 别墅区大门
2、 小高层区大门
3、 多层区大门
l 别墅区大门：
（1） 形象大门：充足利用清 河东路和七一路交叉口，做一个形象大门。
（2） 别墅门：道路两侧相对两个门。
l 小高层大门
小高层大门可放在七一路上。

多层区大门两个：
（1） 主大门：放在行政大道上
（2） 次大门：放在北侧纬十一路上
提议大门方案从上海、北京、深圳、广州和国外优异大门进行借鉴创作。
同时，提议大门要进行先建，形成一个景观。
道路系统要蜿蜒，不能是直。尤其是别墅道路要结合别墅位置进行，多呈弧型。
同时，道路两边配以空心砖，形成人行道，实现真正人车分流。
（三） 别墅区域
1、 别墅品种
整部分墅区分为两部分：路西和路东

路西以独立别墅和双拼别墅为主，要展现相互错落，形成至3－4个组团；路东以排屋
叠加别墅为主，要形成2－3个组团。
2、别墅布局
整部分墅最少形成了5个以上组团，经过道路、水系进行连贯，要展现一个自然
集中又错落状态，给人以古代园林布局美。
（四）小高层区域
小高层在东南角，关键是考虑其景观问题，能够建3－4幢小高层，呈弧型，要形
象相对围合，并有一个小中心广场、花园。
也能够在此区域内南侧放一排多层，使小高层往北移，以利整个小区专题广场形
成。

（五）多层区域
要充足利用小高层和多层之间关系，在布局上形成以下特色：
1、 一个中心广场＋4个组团花园
2、 道路呈弧型是一个绿色长廊
3、 停车和绿化结合起来
4、 多层楼要相对围合
5、 多层临道路地方建1－2层门面房

四、建筑风格提议

结合市场需求和开发成本关系，在建筑风格上要追求标新立异情况下，注意成本化。
（一） 多层建筑风格
采取美国小镇建筑之风格，而且必需要原汁原味，含有浓郁特色。
1、 颜色
楼体颜色采取2－3种颜色，中部为红色或桔黄色，顶部为红瓦。
2、阳台
阳台用铸铁栏杆，而且比较简练。

3、顶部
顶部注意山花、檐口处理，要有特色。
4、 空调搁板：
要有专用空调搁板。

（二） 别墅
别墅建筑风格以美国别墅风格为主，而且要多样化；每种户型就是一个风格，
使风格在每一组团全部有不一样表现。

五、户型提议
（一） 别墅户型
1、 户型比
A户型 独立别墅 面积350平方米 3％
B户型 独立别墅 面积300平方米 10％
C户型 双拼别墅 面积250平方米 25％
D户型 排屋 面积200平方米 20％
E户型 排屋 面积180平方米 10％
F户型 叠加别墅 面积210平方米 32％

2、 户型面积分配
A户型
A户型是最大别墅，为三层，面积350平方米左右。
l 一层
l 过渡区：门厅 3平方米
玄关 4平方米
l 活动区：客厅（挑空）60平方米
卫生间 5平方米
厨房 12平方米
l 生活区：餐厅 15平方米
保姆房 10平方米

l 休息区：父母房 16平方米
l 功效区：车库 22平方米

l 二层
l 活动区：家庭厅
l 休息区：
l 卧室 18平方米
l 卧室 15平方米
l 卧室 15平方米
l 卫生间 5平方米

l 三层
l 休息区：主卧室 22平方米
l 主卧室衣帽间 4平方米
l 主卧室卫生间 10平方米
l 主卧室阳台 8平方米
l 健身区： 健身房 16平方米
l 学习区： 书房 18平方米
整个户型由8房3厅3卫组成。

l B户型
该户型为相对较小独立别墅，面积控制在300平方米（参见帝苑别墅户型）
l C户型 双拼别墅
该户型为250平方米左右，要在B户型基础上进行改善。
l DE户型 排屋
借鉴上海雅仕轩及樱园户型
F户型：叠加别墅（借鉴所提供别墅户型）

（二） 小高层户型
小高层户型为一个“错层＋跃层”空间别墅型户型。
面积控制在180平方米、200平方米，全部为三层。
（三）多层户型
1、 户型比
Ⅰ型 二室二厅一卫 90－100平方米 占15％（为互动户型，变为三房一厅一卫）
Ⅱ型三房二厅二卫 130平方米 占45％
Ⅲ型三房二厅一卫 115平方米 占20％（为互动户型）
Ⅳ型四房二厅二卫 150平方米 占15％
具体户型以下：

（四）户型六大区域及布局标准
l 六大区域为：
1、过渡区：玄关等
2、活动区：客厅、南阳台（空中花园）等
3、 生活区：餐厅、厨房、洗衣机阳台等
4、学习区：书房
5、休息区：主卧室、卧室
6、功效区：贮藏室、壁柜、健身房等
另外，在小区户型上创新注意：
1、 房型互动和互变
2、 空中花园

3、 贮藏空间
4、 儿童房改善
l 布局标准
1、 面积适中，各房间需大则大，需小则小，房间互动。
2、 动静分区
3、 功效合理组织
4、活动方便

（四）户型层数改变
在许昌市，五层六层不是销售尤其快；而且价格尤其低；有钱、有身份人不愿意到
5－6层去居住，面积太大难以销售。
所以，针对面积比较大户型，采取退措施，合适将大面积变成小面积，增加该户型
露台，这么就变劣势为优势。

（五）进深尺寸和层高
整个户型进深在12米左右，小复式进深能够在14米左右。
层高应在3米左右，同时要考虑户式中央空调管道问题。

（六）户型结构
整个户型采取全错层，错位在40－45CM，在三个台阶左右，而且全部要“局部
错”，最好是“东西错”或“南北错”，具体依据房间大小及功效处理来决定。
将其气派和韵味表现出来。

（七）各户型面积及房间分配
1、A型：三房二厅二卫 面积130平方米
（1） 过渡区：
l 门：子母门
l 玄关： 3平方米左右

（2） 活动区
l 客厅： 25平方米
l 南阳台：为空中花园，在8平方米以上，位置和客厅相连
（3） 生活区
l 餐厅：9平方米
l 厨房：8平方米以上
l 洗衣机生活阳台：4平方米
l 卫生间：4平方米
（4） 学习区
书房： 10平方米

（5） 休息区
l 主卧室：18平方米
l 主卧室卫生间：6平方米
l 衣帽间：4平方米
l 儿童房：15平方米

（6） 功效区
l 贮藏室：3平方米
l 壁柜：2平方米

2、 B型：
三房二厅一卫，面积115平方米
该户型在A型基础上，去掉一个卫生间，并将各房间尺寸进行压缩即可；同时，功
能区东西少。

3、C型：四房二厅二卫：面积140－150平方米左右。
此户型也是一个较受欢迎户型，一定要设计好。
（1） 过渡区
l 入户门：子母门
l 玄关：3平方米

（2） 活动区
l 客厅：35平方米
l 南阳台：为空中花园，在6平方米以上
（3） 生活区
l 餐厅：11平方米
l 厨房： 8平方米
l 洗衣机生活阳台：4平方米
l 卫生间：5平方米
（4）学习区
书房：12平方米

（5）休息区
l 主卧室 18平方米
l 主卧室卫生间 8平方米
l 主卧室衣帽间 4平方米
l 儿童房 15平方米
l 客房 10平方米

（6）功效区
l 贮藏室 3平方米
l 壁柜 2平方米

5、E型 二房二厅一卫 面积100平方米
（1） 过渡区
l 入户门：单扇门
l 玄关： 2平方米

（2） 活动区：
l 客厅 18－20平方米
l 阳台 4平方米

（3） 生活区
l 餐厅 10平方米（可变为房间）
l 厨房 6平方米
l 卫生间 5平方米
l 洗衣机生活阳台 2平方米

（4）休息区
l 主卧室 16平方米
l 儿童房 13平方米
这是一个尤其经济户型，适合刚结婚年轻人居住。

六、景观和环境系统提议
（一） 景观专题和定位
整个景观采取西洋园林和中式江南园林相结合艺术进行，要以西洋为主。
景观不是为了好看，更是为了实用，要“以人为本”四处有景，四处能用。
（二） 因地制宜景观标准
1、借用现有清 河周围景观。
2、取材方便，造价较低，但要发明内涵丰富，多元化园林景观。
3、艺术性、时代性、实用性相结合标准。
4、以人为本，追求“生态系统”、“建筑、人文环境”相结合概念，使之
成为新世纪城市化浓郁休闲绿地。

（三） 布局
整个小区环境布局要依据不一样区域进行营造，而且要各不相同。
1、 别墅环境
别墅区内要有一个活动广场，每个区域内又有独立花园，使别墅有一个群体布局，
要形成“1个广场＋5个花园”格局，而且在部分花园内可再放置部分公共设施。
2、 小高层环境
小高层要相对围合成一个小花园，其位置放在东南，对北部多层有影响，关键是如
何利用这种影响形成一个独特花园。
3、 多层环境
多层环境要一个“大专题广场＋4个花园＋一个绿色长廊”组成，尤其是绿色长廊，
一定要形成一个特色。
4、围墙
小区围墙分成三部分，一是高层区围墙，二是别墅区内围墙，三是多层区围墙。
围墙必需要成为景观一部分，不一样区域用不一样风格围墙，首先和建筑要协调。
其次用料要自然、省工、省钱。
对围墙设计要专门进行。
5、小品
整个小区小品要伴随不一样区域改变而有所改变，小品要含有浓厚文化品位。
（1） 雕塑：要进行创作，和环境相协调
（2） 休闲桌椅：要表现一个品位
（3） 路面处理：经过对地面不一样处理，有一个乐趣。
比如“太极园”，用鹅卵石铺成，供老大家锻炼身体使用，用鹅卵石组成儿童玩乐
天地。

七、配套设施提议

作为本案位置，必需要有较全配套设施，才能满足整个小区定位及开发要求。
1、 生活设施：超市、冼衣店、音像店、诊所、托儿所、健身房、邮局、银行、乒乓球室
这些设施一定要社会化、让社会上专业企业或个人来购房进行经营。
2、价值设施
图书阅览室、陶艺馆、网球场、棋牌室、琴房，这些可由开发商进行投资，由物业
管理进行服务经营，并要设置一个小会所进行服务。
3、停车
停车包含汽车及自行车、摩托车。

（1） 别墅区可放在车库及地面
（2） 多层区可放在门面房和专设艺术自行车棚内
多层区不再设半地下或地下车库，全部采取地面停车；小高层区能够考虑地下停车。
4、健康运动设施
在小区内要分散性地有多种多样健身运动设施，而且这些运动设施要先建，让大
家能够看到。

八、物业管理

物业管理在整个建筑设计过程中是必需提前进行考虑，关键包含在物业管理用房，
物业管理中公共设备，和收费系统。
（一） 物业管理用房
1、 保安房、警卫房
2、 物业管理企业用房
（二） 公共设备
1、 变电站
2、 垃圾周转站

（三） 收费系统
针对收费关键是水、电、暖气方面要将公共部位收费和每户单独收费分开，方便于
以后物业管理：
1、 水
l 公共设施用水
l 喷泉、浇草用水
l 物业管理用水
2、 电：
l 公共照明用电
l 物业管理用电

3、 暖气
l 公共建筑用暖气
l 物业管理用暖气
这么，全部要单独分开，并单独计量。
4、燃气
l 公共设施用气
l 业主住户用气

九、建材标准提议

1、 结构：采取部分框架和砖混结构结合
2、 门：采取防盗子母门，二房采取单扇门
3、 窗：采取塑钢窗
4、 外墙：采取涂料（国产名牌）
5、 内墙：全部为水泥拉毛找平，以方便装修，各房间设有门。
6、 插座：采取名牌插座并预留，卫生间和厨房并有专用热水器电源插座。
7、 热水管道：预留冷热水管道接口

十、各项经济技术指标提议

经济指标对于本案赢利是很关键，具体可参考以下：
1、 容积率：别墅在0．6、多层在1．6左右、小高层在2．5左右，平均容积率达成
1．2左右。
2、 建筑面积：20万平方米以上。
3、 绿化率：35％以上。