水利工程建设土地储备项目效益测算报告.doc

水利工程建设土地储备项目效益测算报告
　　水利工程建设土地储备项目效益测算报告
　　水利工程建设土地储备项目效益测算报告
　　为弥补云阳县在建梅峰水利工程建设资金缺口，通过土地储备、出让实现增值收益，经过反复踏勘比选，云阳县政府已同意由重庆市水投集团土地储备整治有限公司拟在“一城四区”双洞子城市副中心小江片区青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域储备土地1520亩作为控制性储备用地。现测算如下：
　　一、整治成本测算
　　用地出让要完成征地、拆迁、整理，达到“六通一平”，结合云阳府发[]97号文件和云阳县国土局提供的数据计算，储备地块1520亩需安置人员3800人,1267户。分项为：
　　根据补偿文件标准计算得到征地拆迁成本为万元,合万元/亩。
　　一是征地拆迁成本万元,其中:土地补偿费及安置补助费5928万元;青苗补偿费万元;地上构筑物补偿费万元;地上附着物补偿费228万元。
　　二是房屋拆迁及安置成本万元，其中:地上建筑物补偿费万元；住房安置费万元；搬家补助费万元；搬迁补助费万元；水电表等设施的拆迁补偿费万元；红砖厂补偿1500万元。
　　三是基础设施补偿费万元。
　　四是相关税费万元，其中:
　　征地管理费517万元；耕地占用税万元；养老保险统筹1520万元;新增建设用地有偿使用费万元；耕地开垦费万元；规划编制费万元；勘界费万元；环评费按照每宗地2万元；可行性研究报告编制费按照每宗地20万元；水土保持费可免缴。
　　土地整治成本按照土石方量16元/立方米计算，平整过程预计需要成本15200万元,合10万元/亩。
　　其他成本中不可预见费按照土地征地拆迁成本与土地整治成本之和的5%计算万元。
　　经营管理费用当期整治工程的前期工程费和整治工程支出总额按4%提取608万元。
　　财务费用资金年利率按照水投公司与重庆国投土地储备整治信托贷款协议，年利率为%测算为3822万元。
　　经测算，整治成本约为万元/亩，共需征用整治成本万元。
　　二、收益分析及计算依据
　　增值按万元/亩计算，土地综合出让价按40万元/亩交易，可获效益万元。具备土地增值的能力,可用于开展储备征用整治。其理由:
　　一是小江片区双洞子组团两侧主要集中布置金融保险、贸易咨询等用地，规划有县级商服、文化中心区，图书馆、科技馆、会展中心、影剧院、文化宫，350床医院1座，新建30班小学1所。其区位优势好，增值大，变现快。
　　二是云阳新县城2020年后将形成30万人，成为渝东城市群中的重要城市,待储备地块位于规划区，是云阳新县城建成区下一步发展的必然选择，非常适宜住宅开发。
　　三是根据云阳县国土局提供的—土地出让交易结果均价30万元/亩，1-6月份土地成交价格均价55万元/亩，且呈现大幅增长态势。
　　四是云阳县房价建筑面积均价1200万元/m2,高端房价建筑面积均价2350万元/m2。
　　五是原县城无可开发用地，未来3年待储备地块成首选用地。
　　三、土地变现方式及时间
　　变现方式：通过“招、拍、挂”公开竟卖，按协议执行。
　　时间：计划-2012年卖完，分步为：完成调规，完成整治。