商业项目规划及建筑设计任务书样本.doc

中天·世纪新城中心环岛商业项目
计划及建筑设计任务书

目 录

第一章 项目介绍 3
第一条 总则 3
第二条 项目概况 4
第二章 技术经济指标 5
第三条 地块技术经济指标（待定） 5
第三章 计划设计关键问题概括 5
第四条 关键问题概括 5
第四章 设计理念 6
第五条 设计理念 6
第六条 目标市场定位 6
第七条 项目产品策划定位设计参考 7
第五章 具体计划要求 9
第八条 计划总则 9
第九条 计划细则 9
第十条 配套功效计划 11
第十一条 功效配比 12
第十二条 建筑设计标准 13
第十三条 建筑材料和设备 13
第六章 成本控制要求 14
第十四条 成本控制标准 14
第十五条 成本控制细则 14

第一章 项目介绍
第一条 总则
1、 中天·世纪新城中心环岛商业项目总体计划及建筑单体设计，要依据《贵阳市城市计划条例实施细则》要求进行计划，达成扩初设计深度，其最终结果既要满足项目开发理念，又要满足计划报建要求；
2、 本项目标计划、建筑单体设计、园林景观设计均要和周围环境相呼应，要充足利用环岛市政路及后山地脉资源，建筑设计既要表现贵阳城市文脉传承、文化厚重，更要满足合理、舒适、便捷现代商业活动需求；
3、 总体计划设计应考虑地块地形地貌特点、计划要求、周围环境、成本控制及对策划定位参考来进行设计，表现开发理念合理性、科学性和以人为本思想；
4、 项目建筑设计应表现尽可能考虑节能、环境保护新概念，设计要达成低成本、高效益经济要求；
5、 本案总体策划理念是以贵阳特有城市文化为背景，将采取时尚文化和现代商业相结合设计，增加聚集人气配套设施；形成商业街区建筑环境，创新发展植根于贵阳本土新一代商业形态；
6、 本案在建筑风格策划上需和周围景观环境、人文背景相协调；以有机建筑整合项目标地脉和文脉，发展现代简约风格为根本情景商业街区建筑环境、人文气氛，使项目推广能以“新消费文化体验之城”为根本。
7、 为打造项目整体品质，建筑单体设计需和景观设计同时进行。

第二条 项目概况
项目名称：“中天·时尚生活中心（Life style center）”（暂定名）
项目地点：贵阳市中天·世纪新城中心环岛
开 发 商：贵阳世纪中天投资股份

周围环境：地块在中天·世纪新城中部，商业面积约3万平方米，地块东、南、西、北为中天·世纪新城住宅及学校等小区配套。
交通情况：本案由一条计划中市政干线呈南北向穿越而过，交通便捷，地块南面连接至水口寺大桥，北面能够和新添大道及东山路形成双环状交通网络，现在以水口寺为起始站点有3条公交线路往返城市各区之间。待市政道路改造完成并项目建成后，将可形成多条公交线路穿越项目地直接通往市区及乌当区东风镇。
宗地情况：
1． 地块呈“C形”，东面由一座小山和4＃组团住宅连接；
2． 地块西部尤其是西南部地势较为平坦，其它区域地势有起伏，中部区域地势自南向北逐步升高，南部区域地势东高西低，后山位置为地块较为集中最高点；
3． 整个地块现在为毛地，计划中由一条市政环形干道南北向穿越地块，周围为中天·世纪新城多个住宅组团；
4． 地块设有防洪沟；

第二章 技术经济指标
第三条 地块技术经济指标（待定）

第三章 计划设计关键问题概括
第四条 关键问题概括
本案计划设计需要着重处理以下9个方面问题：
1. 定位——经过计划、产品、园林景观设计，充足表现新一代商业形态“时尚生活中心（Life style center）”内涵；
2. 计划——提供地块不利原因（如不规则地块形状、道路有高差等）化解方案；
3. 景观——化解地块用地担心带来园林景观用地不足和项目商业定位之间矛盾，有效利用商业景观营造商业文化气氛；
4. 理念——从建筑设计和景观设计上，具体落实策划定位中商业理念，既要表现其浓厚历史情结和文化背景，又要考虑全新商业理念文化气氛，从而形成项目标建筑文化和商业文化；
5. 产品——在建筑产品和建筑风格上本着“融合中西建筑精华，再将其植根于当地特有资源和文化背景中”这一建筑设计思绪，创新开发适合贵阳本土现代商业活动产品；
6. 单体设计——关键考虑怎样表现产品商业价值和创新性（如设计情景空间来提升产品价值），经过时空环境（建筑风水学）评定策划合理人流动线及出入口等；
7. 开间——商铺开间设计怎样表现经营价值，如开间、进深、层高等功效指标控制；
8. 配套——公共休闲空间和交通组织配套合理百分比和位置和方法，实现项目商业价值最大化，地下车库设计不仅要符合商业要求及和贵阳市对人防要求相结合进行考虑，同时要考虑成本控制；
9. 成本——项目标建筑设计在哪些方面关键考虑建筑成本控制，使项目在最优成本控制基础上达成高品质产品档次。

第四章 设计理念
第五条 设计理念
总纲：融合项目地脉、文脉资源，使项目符合“中天·世纪新城”建筑环境意像、文化气氛、建成城东高品质、高价值新型商业中心，含有市场竞争差异化

1、 以现代商业建筑文化为原点，发明出一个“现代生活方法文化专题情景商业建筑”，现有中天企业文化、城市文脉根基，又有对市场竞争差异化表现，又符合现代人对高品质生活要求和对新城市文化理念认同；
2、 本项目标总体设计理念是以商业为关键，融合酒店、写字楼、公寓、教育及培训机构、停车场五大功效于一体“时尚生活中心（Life style center）”；
3、 项目要建设成为东部城市板块划时代标志性，以“体验消费”为专题高尚商业中心；
4、 设计要求尽可能满足计划要求给容积率指标，同时化解本项目商业功效组合、商业环境营造和道路、地块怎样对接难点，是设计关键处理问题；

第六条 目标市场定位
总纲：本案锁定目标用户，是认同区域价值、商业资源价值、中天企业品牌价值和项目文化专题定位高端用户群体。
1、 目标用户群体为含有强大购置力中、高端社会精英阶层，是属于消费金字塔理论中塔腰以上用户群体。
2、 用户关键以贵阳当地用户为主，以贵州省内及部分中国用户为辅；
3、 在购置用途上以长久投资用户为主；
4、 商户定位为含有一定影响力中国外著名品牌及经销商；
5、 消费者以本小区及周围住宅小区为主，并辐射贵阳市其它地域。

第七条 项目产品策划定位设计参考
n 具体产品物业形态定位为：
集购物中心、酒店、写字楼、停车场等功效于一体现代建筑风格商业综合体
n 产品理念策划定位设计标准参考：
产品专题理念定位：
“时尚生活中心（Life style center）”
——世界上最新购物中心概念，强调消费者追求不仅是物质产品，而且还有精神上时尚生活体验。
概念叙述：
1. 将酒店、办公楼、购物中心、教育及培训中心、公寓等五大业态有机组合，是构筑小区型商业结构中最理想经营模式。本项目将发展成为一个现代化、多功效区域商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、商旅、办公、休闲、文化教育、高级居住功效于一体。
2. 本项目将设置比较全方面综合配套项目和设施，不仅能满足地域居民购物生活需要，还能满足商务活动、观光休闲、文化教育等活动需要，服务功效超越了纯商业范围，服务范围也是跨地域。
3. 本项目应提升成一个融生活、消费、商务、休闲、文化、教育、资讯多种要素于一体现代化、高端区域性商业综合体，是消费者提升生活质素、享受休闲生活、取得流行资讯、发觉消费乐趣，融入到一个新生活方法地方。
4. 现代商业不是单纯商品买卖，而需要更多创意。在消费者心目中，“中天·时尚生活中心（Life style center）”是引领未来新生活方法，是品牌、时尚、富足、超越象征，是城市商业地产发展领先者。
5. 打造中天系列商业品牌。时尚生活中心代表了一个高端集生活、娱乐、健康、教育等于一体新生活休闲方法。“中天·时尚生活中心（Life style center）”将是吹响贵阳地域中产阶层时尚生活方法开启曲。
n 项目产品建筑风格策划定位指导标准参考：
² 对于单体建筑风格：
Ø 在建筑立面风格设计上，一个总体标准就是要和项目周围环境和文化背景相结合，同时既满足内部商业空间情景化，又使自然景观实现内外交换；
Ø 使单体建筑实现商业建筑景观化和景观入场化要求；
Ø 抽象地、有效地改变利用现代商业符号，使其融于现代简约主义风格背景；使传统符号无过多具像但又能依据需要关键表现。
Ø 单体建筑风格及单体建筑范围内商业景观相融；
Ø 立面色调组合利用满足营造商业气氛要求，形成人文景观，表现文化厚重感又不失清新俊朗要求。
Ø “时尚生活中心（Life style center）”情景专题关键表现在建筑单体上和商场内情景空间上，也是项目产品表现个性化鲜明专题所在。
² 对于商业街区情景建筑风格：
Ø 计划上将单体建筑组成商业街区，建筑作为商业街区建筑表现时，其建筑景观整体形成商业文化价值、建筑艺术景观相融合；
Ø 建筑作为商业街区建筑表现时，结合绿化景观、后山大背景，使建筑和自然环境、人文环境整合成生态、文化建筑环境；
Ø 商业街区建筑风格强调设计上整体性考虑，包含酒店、写字楼、公寓、商场等建筑整体性、商业街区建筑设计和商业街区景观设计相呼应、人文景观气氛整体性。使商业街区以反应Life style center情景概念，并以时尚休闲生活为根本进行展开设计。
² 对于建筑环境风格（街区景观和建筑风格相呼应）：
Ø 商业街区建筑环境风格关键表现在街区景观和建筑风格相呼应、和文化气氛相呼应；
Ø 商业街区景观设计必需要和建筑设计（单体建筑风格、商业街区建筑风格）同时，并服从于商业街区整体文化气氛要求；

第五章 具体计划要求
第八条 计划总则
1. 项目要表现在市场中先导性和个性化之外，更要突出对贵阳城市文脉传承和时尚生活态度诠释。
2. 设计要求大胆创新，突出建筑意像、现代时尚生活元素、高端商业街区情景计划设计理念，使建筑文化艺术成为本案景观系统组成关键部分，同时组成情景街区关键表现载体。
3. 设计要重视建筑和商业、环境和商业、文化和商业友好和协调统一，突出“价值为本”商业化设计。
4. 计划设计关键表现商业情景景观化，包含建筑情景、景观情景、建筑和环境互动情景（消费体验）计划布局。
5. 计划设计应考虑化解地块周围不利影响，尤其应关键考虑化解道路高差所带来影响。
第九条 计划细则
1、整体布局
本项目由星级酒店、写字楼及中心商业楼宇组成。市政交通干道穿越其中呈南北方向，拟建星级酒店和写字楼在道路西边、商业中心在东边。该商业项目在中天·世纪新城中部，整个项目集公寓、商务、酒店、购物中心、地下停车等多个功效，组成了一个相对完整商业综合体。
该项目标整体设计理念，应是充足利用环岛地块高差（南北底中部高）地势，尽可能表现错落有致立体建筑风格，给人以层次丰富空间感受。在下沉部分，设置大面积中庭广场和多个室内中空，使内外空间得以相互渗透。
2、项目环境空间处理提议
“时尚生活中心（Life style center）”功效呈多元化、综合性强特点，所以，本项目整体建筑风格形象应定位为“多元”“现代”“亲和”特征。
“时尚生活中心（Life style center）”视觉识别系统遵照从整体到局部设计标准。突出整体，局部形象应该服从整体形象；整体性中突出个性，同一性里蕴涵多样性。组成整体形象关键要素包含标志、关键通道、节点（如街区出入口、广场、关键路口等）、关键区域和关键边界等。
在建筑造型上，应统一为现代、简练设计风格。因为“时尚生活中心（Life style center）”包含多个业态并存，建筑外立面不宜完全统一，如酒店、写字楼和商场可用玻璃幕墙做主外立面，而住宅则不适用，所以建筑群统一内涵为建筑设计协调统一，视觉达成虚实互补效果即可。
3、分层入口及广场空间处理提议
因为环岛地块有高差，提议在中部设置下沉空间建成门前广场，以广场进入商场为负一层，从南边进入商场为首层，从北边进入商场为二层。下沉式广场，配合雕塑、标识牌、园林绿化景观设施。对高差空间渗透、增加层次感、视觉敞通和组织城市景观起到良好作用。
把环境设计各项要素，包含地面铺设材料、绿化、小品、照明等，统一考虑，以组成外部环境设计整体性统一。
从负一层开始，以多层透空大型中庭为枢纽，联络首、二、三层三个商场出入口，打破传统商业建筑内外部严格划分观念，经过公共空间改变处理，发明出不一样专题和鲜明个性风格，形成内部四通八达网络，成为购物中心人流集散、水平垂直交通枢纽。沿中庭及中空四面部署休息茶座、不仅成为公共空间中半私密空间，给消费者一个领域感、安全感，并以鲜艳夺目标造型和色彩点缀。雕塑、悬挂植物等自然小尺度处理和宽大、宏伟高大空间对比，突出专题和关键。经过中庭内部署透明观光电梯、自动扶梯，大家在垂直升降活动中，给予了中庭动感和节奏感。
在中庭内，为使消费者对整个空间作上下左右环视，方便消费者对方位作出自我调整和安排，采取通体透明钢化玻璃或不锈钢栏杆，避免视线阻挡，使消费者不管在作垂直或水平移动时，均可从不一样角度环视四面而取得很好视觉感受。
4、项目整体交通组织提议
本项目对外交通流线组织方法，采取人车分离式设计。
商业部分关键客流入口设于中、南、北三面，中部下沉广场保留有南北走向步行街，作为有效留驻客流地方；酒店和写字楼入口由路面直接进入，在地下车库设地下通道和下沉式广场连接，货物、车流则由靠近东边后山南北两侧较平静进入地库。
5、商场交通组织及设施提议
水平交通组织：以大中庭为关键交通关键，经过有效视线引导，抵达分布于项目各层商场出入口，将分散商业板块自然地联成一体，实现各商业专题功效区消费群体互动和共享。
垂直交通组织：客流可经过负一层抵达本层及地下二层车库并利用各层设于各交通关键电梯抵达各层商业区域；货物则优异入地下一层货区；经过四侧垂直货梯，运输货物至各层。
6、购物中心服务设施配置提议
服务设施：包含电话亭、邮箱报刊亭、垃圾桶、座椅、指南图、触摸显示器、标示系统等，进行统一布局及造型设计，并给予这些设施以景观方面品质和系统性。广场商场内部设置雕塑，喷泉、座椅等小品。
景观设施：设施包含立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标识物、街灯等，营造商业街区轻松自然活跃气氛，并增加人文景观，给人以历史联想。
照明设施：包含人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等。其造型以现代、简练为标准，和整个购物中心风格一致，使灯光丰富建筑和通道景观。其照明质量应该重视是大众视觉体验和公共非营业场所光环境设计。
店面装修：确定整饰标准，对各独立商店进行装修设计审核。严格把关，令其在统一中求改变，使店面装修既符合商业街区整体环境要求，又造型各异，丰富多彩。
7、仓储配置提议
库房是贮存和保管商品场所，是商业部分必需配套。
超市：地下一层超市区内设置。综合超市经营生鲜食品占有相当比重，所以，应在地下一层合理预留储存加工区空间。通常来说，仓储式超市售货区面积占70-80%，储存加工区占15-25%，辅助区（超市行政管理、生活和放置技术设备区域）占5-10%。储存加工区通常设在卖场最里端。
第十条 配套功效计划
1. 雨水、污水管网：
1) 雨水、污水管网采取雨污分流制。
2) 雨水、污水管网拐点均应以绝对坐标标注，并注明材质、管径、长度、坡向及坡度。
3) 污水主管网应通向污水处理站。
4) 雨水经搜集后可排入市政雨水管网内。
5) 雨水排量按当地最大降雨量计算确定。
2. 给水、消防给水管网
¨ 市政给水管网提供驳接点应明确。
¨ 考虑商业区喷灌系统。
3. 电力供给
¨ 提供11000伏高压电源至地块。
¨ 计划变配电房位置方便提前施工。电房供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门要求。
¨ 电气设计以《 民用建筑电气设计规范》、《商业楼宇设计规范》及贵阳市住宅建设标准管理要求为依据。
¨ 公共建筑有空调时按100 W/M2计算容量；无空调要求时按50W/M2考虑。
¨ 电房部署应尽可能缩短高压电缆铺设长度，同时应考虑其负荷范围。
4. 弱电
¨ 弱电包含电视、电话、宽频网、监控智能化等。
¨ 总平面布局上应综合部署弱电线路。
5. 总平面布局上应综合部署市政管网、强电、弱电等布线。
6. 停车位
商业建筑按1个/100平方米建筑面积设置。
在地块关键采取地下室集中停放方法处理，酒店和其它配套中心也合适考虑机动车停车位。

第十一条 功效配比
商业功效
隶属设施
面积要求（㎡）
综合超市及生活辅店
理货区、加工区、库房、职员更衣室等
1.2万㎡左右
文化书城（新华书店）
展览馆、书吧、网吧、茶馆等
5000～8000㎡
运动专题商业街
滚轴滑轮俱乐部、室内GOLF训练场等
5000～8000㎡
培训中心（休闲生活会馆）
美容、美发、纤体等
5000～8000㎡
餐饮
中西快餐、雪糕屋等
3000～5000㎡

第十二条 建筑设计标准
该项目中商业格局呈多元化，涵盖了超市、步行街、店中店、餐饮、娱乐等。每种商业形态对店面要求全部有所不一样，在进行建筑设计时应注意以下几点要求：
1) 层高及开间要求：设计层高不低于4.5米，柱距大于8米为最理想设计。
2) 合理计划商场交通组织，在不影响消防和档次前提下尽可能提升物业使用率。其中，商场主通道以3.5米为限，次通道以2.2米为限.
3) 超市：生鲜区、冷冻区楼板承关键求最少不低于450gk/㎡；配置给排水、排烟、隔油、排污系统及充足仓储空间；设计有单独理货区。
4) 临街独立商铺：开间要求4米、进深小于12米；同一风格店面招牌设计、广告招牌设计。
5) 店中店：开间要求大于3.5米、进深小于10.5米；商场主通道大于3米、次通道大于2.2米；同一风格店面招牌设计、广告招牌设计。
6) 餐饮：应设计专门给排水、排烟、隔油、排污系统。
第十三条 建筑材料和设备
1、 安防智能化网络系统应遵照技术优异、经济适用、合理标准，包含以下子系统：
Ø 综合布线系统；
Ø 建筑安全系统（防灾、防火数据系统）；
Ø 环境能源管理系统（电力照明、空调卫生系统）；
Ø 物业管理系统、维护保养系统；
Ø 商场内背景音乐系统和安防系统。
2、 外墙材料：外墙使用高级面砖，设计时应考虑其质感能对色调效果有很好满足；
3、 建筑结构防水防渗、强度等关键专业指标应满足国家规范和贵阳市相关要求；
4、 新技术、新材料：建筑结构设计应考虑到和新施工技术和新建材预留接口；
5、 屋顶建筑设计：应充足考虑贵阳多雨、多雾、少阳气候特点，关键考虑技术优异性材料利用；
6、 电梯：对拟选择电梯品牌和载重标准应于考虑
7、 管线：对拟选择多种管线应考虑技术优异性、适用性和经济性
第六章 成本控制要求
第十四条 成本控制标准
1、做好资源有效配置，要尽可能搞标准化和系列化设计；。
2、成本控制关键考虑计划布局、地下建筑、建筑单体、建筑结构、建筑材料及设备、园林景观设计及布局
3、成本控制同时要重视项目产品保持较高档次，不影响项目标高品质档次及建筑质量。
4、各专业设计要遵照建筑模数，建筑标准，设计规范、技术要求等进行设计，
5、在确保项目设计达成使用功效和品质档次要求前提下，按分配成本限额控制设计，既达成符合规范、确保使用功效和品质要求，又使成本降低。

第十五条 成本控制细则
1、计划布局成本控制
n 在符合消防要求前提下降低商场出入口，确保人流合理导向，降低后期物业运行成本；
n 路网降低，降低建安工程成本；
n 停车位优化：
Ø 在满足规范要求前提下合理控制地下建筑面积。
Ø 在满足贵阳市地下建筑规范前提下，尽可能降低地下建筑设备房和公共空间。停车位标准上控制在1/100㎡
2、园林景观设计及施工阶段成本控制
园林景观标准上控制在不超出300元/平方米绿化及施工成本限额，在此限额下，使成本降低并达成项目景观绿化品质和档次要求。在环境计划时关键考虑以下细则：
n 尽可能使用当地材料及绿化植物，降低建造成本及维护成本。
n 硬地及软质绿化合理搭配，降低环境工程成本，前期投入及维护成本。
n 软质景观多、合适降低水体面积，小溪、喷泉等合理搭配，降低环境工程造价及后期维护费用。
n 亭台楼阁不宜太多,雕塑小品画龙点睛,降低环境工程成本。
n 名贵植物及一般树种合理配置，名贵植物仅设于入口，提升绿化档次同时降低成本。
n 水电设备、设施合理选型，和建安工程水电同时设计、施工尽可能资源共享、亲密配合，降低建造成本及工期成本。
n 预先栽种、预定速生植物，降低环境工程施工期间树木购置费。
3、建筑材料和设备成本控制
相关建筑材料成本控制，关键表现在建筑立面及建筑公共空间装修用材及商城内装修；相关设备成本控制，关键表现在电梯设备，在进行以下优化配置后，提供单体安装成本具体数据、装修成本具体数据、电梯设备成本具体数据：
n 要尤其注意选择建筑材料及设备经济性，尽可能不用那些技术不成熟、质量无确保、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依靠进口材料和设备；
n 较为名贵建筑材料应用在出入口等关键部位；
n 建筑立面及建筑公共空间装修用材，合理控制不一样种类用材百分比，进行成本控制，但必需关键确保品质和档次，合理选择用材品牌及产地，同时和单体设计方案对应。
4、建筑结构成本控制
相关建筑结构成本控制，对结构形式进行优化配置，使其符合规范要求，并在进行以下优化配置后，提供单体结组成本具体数据。
n 对建筑结构结构形式设计（如框架、框剪、柱板等），应选择何种结构形式，才能符合规范、满足单体设计品质档次和使用功效，同时又使成本降低。
n 对建筑结构钢筋配比、混凝土用量标准，木材用量标准（应针对设计结构形式明确提出；
n 建筑结构设计上在满足建筑物本身结构强度、抗震等要求基础上，还要求和单体设计方案相对应，确保项目标品质要求，提出合理、符合规范、满足成本控制具体结构形式设计方案。