土地开发项目实施方案样本.doc

天运家园土地一级开发项目实施方案(部分)项目名称：bj市yq县yq镇xt村西南地块土地一级开发项目实施方案委托编制方：bj市土地整理贮备中心yq分中心受托编制方：bj佰地工程项目管理有限责任企业编制日期： 11月10日至11月12日第一章 项目基础情况第一节 项目概述1.1 项目名称项目名称：bj市yq县天运家园一期1.2 区域位置本项目在yq县沈家营镇镇中心地域，地处八峪公路、延琉公路和沈韩公路三角交汇处，近临八达岭高速公路。向东靠近永宁古城，向北三公里同bj旅游风景名胜区“龙庆峡”相通，向西靠近yq县城，正南方是古河“女为河，本项目北边界隔计划路为天运家园二期专题公园，东边界为沈韩公路西侧及天运家园二期教育用地、医疗用地西侧，南边边界隔天运家园二期公建及医疗用地为延琉公路北侧，西边界为八峪公路东侧，项目位置以下图所表示：1.3 宗地自然特征(1)气候当地域属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，雨量丰富，秋季天高气爽，冬季气候严寒、干燥，降雨量小、蒸发量大。据不完全统计，当地域气温最高达42.6（1942年8月15日），最低气温为22.8（1951年1月13日），最高月平均气温约为30.032.5（8月），最低月平均气温为35（1月）。年平均降雨量为354.4mm，最大降雨量为1115.7mm(1956年），bj59月降雨量占整年降雨量为9%以上。年蒸发量在1500mm左右，潮湿系数K=0.500.75。空气湿度，1月份最低，相对湿度约为0.46,8月份最高，相对湿度约为0.83,属较潮湿地域。整年以北风、西北风最多，平均风速3.4米/秒，是bj市总体计划中确定五个风沙治理地域之一，年日照时数为2813小时，年日照百分率为62。无霜期为156天。（2）河流水系yq县沈家营镇地处山前地带，临近“女为河”，地下水含量丰富，资源关键分布在镇域平原东西两出口，地下水含量丰富，地下水开采量未达成100%，北部水体关键用于浇灌。（3）地形地貌本项目在yq县中心地域，地处yq盆地，关键是河谷、平原，海拔500米左右。建设地段位抬升期切割冲洪积平原，西部局部微洪积扇。（4）工程地质依据bj市工程地质、地震地质资料，本项目用地范围内工程地质属于III类地域，山地河谷平原，地势平坦，破读15局部有少许不甚发育冲沟，III类区地下8米左右为褐色棕黄色含少许碎石具湿陷性砂粘土，可进行工程改造，但须注意不均匀沉降问题和大孔土处理问题。依据国家地震局1999年公布中国地震烈度区划图，该镇所在地域属于地震基础烈度区划7度，镇内无断裂带分布。1.4 项目交通情况本项目道路骨架=城市公路计划道路小区支路。项目周围县级公路有沈韩公路：路面宽6米；八峪公路：路面宽7米；延琉公路：路面宽7米。小区内计划道路东至沈韩公路西侧，西至八峪公路东侧，长477.59米，红线宽15米，路面宽9米。而且本项目近临八达岭高速公路，交通比较便利。第二节 项目土地利用现实状况情况2.1土地利用情况分析 经过调查，本项目用地现实状况均为集体用地，用地土地权归属yq县沈家营镇集体。现实状况用地情况见下表1-1:现实状况用地情况一览表 表1-1总用地面积（平方米） 土地类别（平方米）荒地 临时建筑物199994 159494 405002.2 现实状况地上物情况经过实际调查，本项目用地范围内关键为临时建筑物及荒地，不包含居民居住房屋拆迁，临时建筑物为九栋已封顶还未全部完工居住楼。地上无树木、古树、文物。第三节 项目计划情况依据yq沈家营镇镇区具体计划，本项目用地性质为居住用地。关键指标以下：(1）总用地面积：199994平方米其中：建设用地面积：157936平方米代征道路用地面积：4558平方米代征绿化用地面积：37500平方米(2）容积率：0.9。(3）总建筑面积：138413平方米其中：居住建筑面积：128369平方米商业建筑面积：5044平方米配套建筑面积：5000平方米(4）建筑密度：21%-26%(5）绿地率：43.6%-50%第二章 编制依据1、中国土地管理法（中国主席令第8号）2、城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）3、bj市土地贮备和一级开发暂行措施（京国土市（)540号）4、bj市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌措施（京国土市（302号）5、bj市建设征地赔偿安置措施（bj市人民政府令第148号）6、bj市集体土地房屋拆迁管理措施（bj市人民政府令第124号）7、bj市人民政府办公厅转发市民政局相关征地超转人员生活和医疗补助若干问题通知（京政办发141号）8、bj市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行措施（京国土用()533号）9、bj市土地一级开发实施方案编制和审核措施（征求意见稿-7-22)10、yq县沈家营镇镇区具体计划11、bj市yq县沈家营镇镇区道路改造工程初步设计（BJ-19)12、bj市工程地质、地震地质资料；13、其它内部资料。第三章 项目市场分析第一节 bj市土地市场分析1.1 市场环境情况现土地市场政策明朗，bj市土地利用总体计划（1997-）、 年bj市土地供给计划、bj市土地供给计划安排使用方案、bj市土地贮备和一级开发管理措施等文件要求全部明确了这么信息：一是政府将有计划地稳定供给土地；二是土地交易实施市场化运作模式。实现土地稳定供给和房地产业健康发展。(1）市场情况之一：房地产交易成交量有所收缩，但成交价格继续上扬统计数据显示：bj房地产开发投资继续增加，但增幅低于同期；商品房买卖成交套数和面积均展现同比下降态势，其中现房买卖成交继续保持旺盛趋势，但期房买卖成交有所萎缩；各类商品房买卖成交价格均呈增加状态。具体数据以下：，全市商品住宅期房预售平均价格6725元平方米，比上年上涨了1083元平方米，涨幅为19.2 %；其中一般商品住宅6721元平方米，比上年增加10.9 。，全市预售商品住宅中，以成交套数统计，预售单价低于 7000 元平方米占商品住宅成交总套数69% ；其中低于5000元平方米占36.1。，全市存量住房买卖平均价格4286元平方米，比上年增加9.2。其中，二手商品住宅买卖平均价格4608元平方米，比上年增加8.3%；已购公房和经济适用住房再上市买卖平均价格4157元平方米，比上年增加9.8 。(2）市场情况之二：土地成交价格稳步上涨1-9月，bj市土地供给总量为1906公顷。其中，出让土地面积为1236公顷；划拨用地面积为670公顷。住宅供地为533公顷，计划建筑面积756万平方米。其中，出让住宅用地336公顷，计划建筑面积434万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地197公顷，计划建筑面积322万平方米。国土资源部公布中国关键地域和关键城市地价动态监测汇报（以下简称城市地价监测汇报）显示，京津两地地价继续处于高位，综合地价水平为元平方米，远高于全国平均1198元平方米，其中商业、住宅用地地价分别为3875元平方米、1746元平方米，但京津两市综合地价增加率为5.76%，基础和全国6.08平均增加率持平。影响地价关键原因中，社会经济发展连续向好，投资和需求强劲仍然是地价上涨关键动力。1.2土地供给情况依据公布bj土地供给计划，在土地供给政策导向方面，将优化土地供给结构，保持住宅商品房用地、经济适用住房用地平稳供给，并向一般住宅商品房倾斜，促进房价稳定，抑制房地产投资过分惯性回落。今年bj土地供给计划安排供给总量为6500公顷，其中：经济适用住房用地300公顷，住宅商品房用地1600公顷；新增建设用地3900公顷，存量建设用地2600公顷；城八区指标约占40%，向朝阳、海淀、丰台区倾斜，远郊10个区县指标约占60%，向顺义、通州、亦庄三个关键新城倾斜。另外，今年还将优先支持中小户型一般商品住房建设用地供给；激励节能节地节材型住宅项目建设用地供给；激励新城在交通条件便利区域建设一般商品房用地供给；限制高级住宅商品房项目建设用地供给；严禁高等级墅项目建设用地供给。这是政府主管部门首次经过土地供给来调控一般商品房供给。相比土地供给计划，今年住宅商品房用地供给量比去年降低了150公顷，而经济适用房供给量则比去年增加了100公顷。bj土地供给计划中，住宅土地供给用地和经济适用房用地总量为1950公顷，而实际供给则为880公顷，根据今年土地供给计划，bj住宅商品房和经济适用房供给量达成1900公顷，而全市商品住宅期房同意预售面积为2205万平方米，预售成交面积为2152万平方米。据bj市国土资源局相关官员表示，bj已经经过预审土地项目达成1225个，其中部分土地已经在进入市场，还有一部分则在进入土地市场。另外，经过“831”土地大限可继续协议出让项目共288个，土地面积2300多公顷，其中去年已经开始进行开发并入市土地面积达成1300多公顷。若正常话，今年将有其剩下1000多公顷进入市场。从土地供给计划能够看出，bj放量土地质量和数量全部比去年有所提升，开发商对土地市场信心将有所改变，土地供给形成良好循环，对于未来地价过快上扬将有显著抑制作用。第二节 bj市房地产市场分析2.1 房地产情况(l）房地产开发投资完成情况及住宅用地供给情况，全市房地产开发投资完成1525亿元，比上年增加3.5%，低于19个百分点；占全社会固定资产投资比重为53.9%，低于4.4个百分点。其中，商品住宅开发投资完成779.5亿元，比上年增加0.5。，全市住宅供地为880公顷，计划建筑面积1196万平方米。其中，出让住宅用地585公顷，计划建筑面积679万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地295公顷，计划建筑面积517万平方米。(2)住宅供销情况分析，全市住宅买卖成交4079.2万平方米，同比下降4.1。其中，商品住宅现房买卖成交1214.7万平方米，比上年增加20.2%；商品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下降18.7%；存量住房买卖成交712.5万平方米，比上年增加19.9。2.2 1季度房地产情况(1)1-2月官方统计数据1-2月，全市房地产开发投资完成120.5亿元，比上年同期增加28.3%，同比增幅提升10.2个百分点；占全社会固定资产投资比重为57.4%，高于上年同期3.4个百分点。其中，商品住宅开发投资完成61.2亿元，增加86。1-2月，全市住宅供地为237.62公顷，计划建筑面积314.18万平方米。其中，经济适用房用地200.49公顷，计划建筑面积268.55万平方米；一般商品房用地37.13公顷，计划建筑面积45.63万平方米。1-2月，全市商品住宅现房交易面积117.3万平方米，比上年同期下降24.5%;1-2月，全市商品住宅同意预售面积243.3万平方米，比上年同期增加13.3%，预售成交面积268.2万平方米，下降7%；存量住房交易9558套，比上年同期增加16。2.3 1月至3月供销趋势分析市场经济最基础一个条件就是供求关系来决定价格。1月至3月期间，bj市商品住宅期房供给总面积约2416万平方米，成交总面积约2238万平方米，供求基础平衡。但从各月供求关系来看，前三季大部分月份供给面积大于成交面积，从第四季开始，此种供求关系急转直下，大部分月份供给面积远低于销售面积，出现供不应求新局面，尤其是今年2、3月份供给下降较大，销供比超出1.5。bj商品住宅这种供不应求态势有力地支撑了房价快速上涨。对商品住宅期房自1月至3月供给及销售情况进行分析，并以图表形式表示：商品住宅期房各月供给及成交面积走势图2.4 1季度新增住宅供给分析(l）供给总量较去年同期稳中略增，全新项目同意上市量约占四成，从-bj市1季度商品住宅市场新增供给对比表来看，1季度bj市新同意上市商品住宅26844套，332.28万平方米，较1季度26196套，325.77万平方米略有增加。其中，全新项目同意上市11201套，119,63万平方米，约占新增供给40%。从上市时间分布来看，1月是本季度商品住宅上市高峰期。-0第一季度bj市商品住宅市场新增供给对比表 表3-2上市套数（套）上市面积（万平方米）累计 26196 26844 325.77 332.281月 10378 15237 127.66 197.542月 6470 2551 79.68 31.443月 9348 9056 118.43 103.30(2）城市功效拓展区依旧是新增住宅供给绝对主体，住宅郊区化趋势比较显著。由-1季度bj市商品住宅市场新增供给区域分布对比表（注：中心城区包含东城、西城、崇文、宣武；城市功效拓展区包含朝阳、丰台、海淀、石景山；近郊区包含通州、昌平、大兴、开发区；远郊区县包含顺义、怀柔、密云、房山、门头沟、yq。）能够看出，城市功效拓展区依旧是新增住宅供给绝对主体，朝阳、丰台、海淀、石景山新上市量占全市百分比在70以上。同时，住宅郊区化趋势显著。1季度，中心城区、城市功效拓展区新增住宅供给出现不一样程度下滑。中心城区下滑趋势最为显著，下降幅度在20以上；城市功效拓展区也出现轻微下滑。郊区住宅新增供给增加显著，其中，近郊区较去年同期增加1倍，占全市新增供给百分比达成16%。2.5 宏观政策导向中国人民银行公布从4月28日起全方面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上银行贷款基准利率由6.12上调至6.39。此次调息是为了深入巩固宏观调控结果，保持国民经济连续、快速、协调、健康发展良好势头，深入发挥经济手段在资源配置和宏观调控中作用。一季度bj房地产市场一手房价格涨幅过快，背离了国家宏观调控轨道。但从现在bj市场来看，购房需求仍然展现刚性，自住需求占到80%以上，投资需求仅占20左右。此次加息反应国家调控步伐也趋向稳健，愈加明确了金融方面己经进入“升息通道”，但短期内对于抑制投资需求、平抑房价方面，影响程度并不会太高。建设部等九部委于五月二十九日颁布相关调整住房供给结构稳定住房价格意见，是继12月首次调高房贷利率起，尤其是去年“国八条”出台后，一次对全国房地产市场全方面具体宏观调控政策。对比去年宏观调控，“国六条”在调控思绪和方法上展现适度转变：首先强调是“科学确定房地产开发土地供给规模”，调控思绪由过去控制供给转变为现在适度放松供给及合理引导需求尤其是减小被动需求双向调控；其次，对于结构性供给调整有所加强；第三，强调完善住房转让步骤税收政策，有区分地适度调整信贷政策，引导和调整住房需求。新政为各级政府主管部门提出了具体要求，六项方法从全局高度，结合中国房地产业发展实际，提出了有效政策方法。政府更多地负担起了引导和促进房地产业健康发展责任，更多地关注低收入家庭住房困难，更多地从完善和规范市场角度入手，主动引导房地产业稳定、健康、可连续发展。六项方法，完全是以科学发展观为指导，以可连续发展为标准，以政府责任为关键，全方面科学地对房地产业发展指出了明确方向，提出了具体要求。假如各级政府和相关部门真正落实落实这六项方法，一定会引导和促进中国房地产业连续稳定健康发展。第三节 yq县房地产市场分析yq县在bj地域最北端，四面环山，形成yq盆地。该区域属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，夏季炎热多雨，雨量丰富，冬季气候严寒、干燥，降雨量小、蒸发量大。地表水系众多，有bj三大水库之一官厅水库和众多河流。生态环境宜人，是理想居住地域。伴随yq县“十一五”计划逐步实施，yq县将构筑“一轴一川一环一山”产业发展格局，并将建设一条生态产业区，建立起可连续发展生态经济体系，把生态产业区建设成为bj市乃至全国特点鲜明、水平一流、经济类型优异、发展水平较高、社会文明进步、生态环境优良、资源连续利用生态区域；全县经济社会总体发展水平达成郊区县中等水平；区域经济结构优化、产业布局合理；建立起生态农业、生态工业、生态旅游、旅游商业、绿色房地产业等含有较强竞争力和科技水平生态产业体系；实现生态产品生产、加工、销售、消费和生态环境承载力之间动态平衡；生态资源显著增值，生态环境质量达成中国一流水平，全县社会文明程度、居民综合素质等达成较高水平，实现经济、社会和生态环境协调发展。优异环境质量及良好交通条件，使得yq县成为bj市较为适宜开发居住及商业配套项目标区域，所以该项目在一定程度上促进改善了该地域整体形象，加紧了区域目标实现，深入盘活了存量土地，符合该区域整体发展需要，推进该区域经济发展，提升经济效益。多年来，伴随改革深入，yq县区域内房地产快速发展，尤其是 年以来，商品房市场价格增加幅度较大。县城内新建商品住宅价格已由三年前1200元平方米涨至 3600 元平方米，周围乡镇也增至1500-3000元平方米。依据本项目计划，以后楼盘住宅均价估计为2700元平方米左右。第四章 项目实施进度第一节 项目一级开发实施关键内容该项目土地一级开发实施关键内容包含：前期手续办理、征地拆除实施、市政方案咨询和市政建设、验收、入市交易及相关后续事项。第二节 项目一级开发实施进度安排考虑办理多种手续次序、时间和可能性，本项目土地一级开发进度初步安排以下图所表示：前期准备工作 征地及地上物拆除实施 市政咨询建设 验收入市交易及后续事项地质灾难危险性评定办理环境影响评价办理交通影响评价办理计划批复办理项目核准手续签定征地安置赔偿协议区国土局初审市国土局审核上会报批交费、取得用地批复安置赔偿用地计划许可证征地结案拆除及土地平整市政工程方案咨询市政方案综合委托市政施工图设计和市政口签定接用协议招投标确定施工单位市政建设一级开发验收地价评定上会确定土地出让价格挂牌文件制订挂牌出让、确定中标人各方签定协议资金回收第五章 征地拆除工作方案第一节 征用土地现实状况本项目用地在yq县沈家营镇镇中心，四至为：北至：隔计划路为天运家园二期专题公园；东至：沈韩公路西侧及天运家园二期教育用地西侧；南至：隔天运家园二期公建及医疗用地为延琉公路北侧，西至八峪公路东侧。计划总用地面积为199994平方米，均为沈家营镇集体用地。经过前期实际调查，本项目用地范围内关键为临时建筑物及荒地，不包含居民居住房屋拆迁，临时建筑物为九栋已封顶还未全部完工居住楼。所以，该项目地上物拆除工作随同征地计划一同进行。第二节 征地赔偿方案2.1 征地赔偿内容及标准依据bj市建设征地赔偿安置措施（即“bj市人民政府令第148号，):征地赔偿费包含土地赔偿费、安置补助费。包含青苗和其它土地附着物，还应该向全部权人支付青苗赔偿费和其它土地附着物赔偿费。征地赔偿费实施bj市最低保护标准。征地赔偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地地域居民生活水平、工农业产值、土地域位和本措施要求人员安置费等综合原因确定，报市人民政府同意后公布实施。征地赔偿费用于人员安置后再扣除地上物赔偿部分，其它部分作为土地赔偿费支付给被征地镇集体经济组织或镇政府，用于居民生产生活。2.2征地赔偿方案本项目征地采取货币赔偿方法。本项目征用yq县沈家营镇集体土地199994平方米，征地赔偿费由土地赔偿费、地上附着物赔偿费、安置补助费及相关税费组成，确定赔偿标按时，除不低于最低保护标准外，还要满足支付安置补助费要求。2.3征地费用支付方法本项目征地赔偿费用在一级开发实施单位和集体土地全部权人签署赔偿协议后分期支付。2.4 征地计划依据bj市相关集体土地征用报批相关要求及步骤，结合本项目宗地基础资料，确定于2月取得征地批复，4月底前征地结案。具体进度安排见第四章。2.5 征地赔偿费用测算依据前期和yq县沈家营镇政府达成初步意向和相关评定意见，需支付征地赔偿费（包含土地赔偿费及人员安置补助费等）为每亩n万元。此次测算暂按每亩n万元考虑，满足安置补助费支付要求。第六章 大市政建设实施方案本项目所在镇区内没有完善成体系给水、排水设施，现在镇内给水水源关键是抽取地下水，经过水塔形成高水位，供给镇区自来水。天然气管线、电线管线、电视光缆管道等市政管线仍未建设。本项目市政管线配套工程，关键包含道路工程、给水工程、排水工程、供电工程、电信、燃气工程、热力工程。本项目采取整体开发模式，大市政建设和地块开发同时实施。坚持道路和管线同时实施标准，避免开发过程中反复，以确保整体开发理念，有效控制土地开发成本，最终以设计、计划部门同意市政配套建设方案为准。本项目要实施道路建设是沈家营镇计划关键组成部分，按计划实施后将有效改善镇区交通、市政设施条件，提升出行率。而且符合改镇总体计划要求。第一节 道路工程本项目计划道路为计划II号路西段，设计起点为八峪公路，路线全长303.93M，计划红线宽度15M，道路面积4558平方米。道路等级为城市支路，设计时速20km/h，双向4车道。1.1道路自然情况(1）地质情况沈家营镇属于工程地质III类地域，山地河谷平原，地势平坦，地基计算强度通常为1-1.5MPa，可进行工程施工，但须注意不均匀沉降问题和大孔土问题，不存在影响建筑场地稳定性特殊不良地基土层。(2）震基础烈度沈家营镇所在地域属于地震基础烈度划7度，镇内无断裂带分布。(3）计划道路沿线情况计划II号路在本项目中心，贯穿整个项目，连接八峪公路和沈韩公路，是本项目东西向关键道路。(4）计划道路周围现有道路情况沈韩公路：路面宽度6M，为过境公路。八峪公路路面宽度爪，为过境公路。1.2 建设期本项目道路估计年限为，开工建设，建成，建设期1年。第二节 照明、电信管线工程2.1设计依据城市道路照明设计标准CJJ45-1991城市道路设计规范CJJ37-90城市居住区计划设计规范CB50180-932.2设计范围及内容沈家营II号路道路照明设计、防雷接地设计、电信管线设计。2.3照明本工程道路照明采取太阳能路灯，在灯杆顶端设太阳能板，路灯底部蓄电池充电，夜间太阳能路灯由蓄电池供电照明时间为810小时。阴雨天气，经过蓄电池储存能量提供正常照明时间为35天。2.4电信管线设计电信管线是道路设计路段敷设范围内电讯管线和电视光缆管道敷设预置通道。计划II号路道路电讯管线及电视光缆管道敷设于道路南侧人行横道下，管线采取直埋方法敷设2根6x80电信专用高密度聚乙烯HDPE梅花管及2根电视光缆专用32高密度聚乙烯HDPE管。在施工中电气及电信管线出现和其它管线平行或垂直敷设，敷设距离应符合国家现行城市居住区计划设计规范GB50180-93中第10管线综合距离要求。第三节 供水计划3.1 设计标准充足考虑沈家营实际用水情况和管网运转情况并结合总体计划要求，落实节省用水标准，合理确定工程规模，满足用水量和用水水压需求。工程项目标目标值应符合国家相关标准和地方供水计划要求，工程设计实施国家规范和标准。依据各类计划用地和建设面积及计划生活用水水平标准，估计该地域需求水。住宅用水标准为6.5升（平方米日）。经计算，地域生活需水量每日为868.99立方米。3.2设计方案依据规范要求给水管线敷设在道路下方，平行和道路中心线部署，管中心线距离道路中心线1.0M。管材依据市场供给情况可采取中国CN200mm以上给水管按材料分类关键有球墨铸铁管、硬聚氯乙烯（UPVC）、聚乙烯（PE）管等。此次工程拟建给水管道是关键道路下主干管，管径较大，使用年限长，对管道耐久性要求高，确定此次设计给水管道采取球墨铸铁管，管到连接采取T型胶圈接口。管道基础采取砂基础，管道防腐为内衬水泥砂浆，外喷锌涂沥青。管线隶属设施包含排气井、泄水井、阀门及消火栓。第四节 排水计划4.1污水管线1、设计标准管线沿道路部署，以发挥管道最大效用。采取完全分流制，降低工程投资。管道平面位置和高程，依据地形、道路建筑情况、土质、地下水位，施工条件等原因综合考虑，降低施工费用，缩短工期及降低以后养护工作困难。同直径及不通直径管道在检验井内连接采取管顶平接。2、设计方案(l）计划标准公建及居住区150立方米（公顷日）绿地20立方米（公顷日）(2）管线设计污水管在设计充满度下，最小设计流速为0.6m/s，最大设计流速为5m/s。管材D毛60Olnm采取高密度聚乙烯双壁波纹管，D600mm管道采取钢筋硅管。管道基础采取砂基础。污水管线依据规范要求及实际情况设置污水检验井，依据bj市建筑节能管理要求要求，污水管道隶属构筑物用砖严禁使用“薪土实心砖”，本工程采取粉煤灰实心砖替换。4.2雨水管线1、设计标准管线沿道路部署，以发挥管道最大效用。采取完全分流制。道平面位置和高程，依据地形、道路建筑情况、土质、地下水位，施工条件等原因综合考虑，降低施工费用，缩短工期及降低以后养护工作困难。同直径及不通直径管道在检验井内连接采取管顶平接。2、设计方案雨水管在漫流时最小设计流速为0.75m/s，最大设计流速为5m/s。管部署于道路中央，严道路中心线北侧部署，自东向西搜集道路两侧雨水。管材D600mm采取高密度聚乙烯双壁波纹管，D60omm管道采取钢筋硅管。管道基础采取砂基础。雨水管线依据规范要求及实际情况设置雨水检验井，依据bj市建筑节能管理要求要求，雨水隶属构筑物用砖严禁使用“薪土实心砖”，本工程采取粉煤灰实心砖替换。第五节 电力计划本项目电力依据yq县沈家营镇总体计划要求，需在现有农业用电基础上增容使用。小区内设变电站一座以处理供电问题。第六节 燃气计划6.1设计依据本项目燃气工程设计遵照城镇燃气设计规范、输气管道工程设计规范，同时应符合镇区总体计划及项目计划要求，满足项目需要。6.2设计方案本项目中为中压管线，设置一座地热井，燃气管道采取直埋敷设，管顶浮土1.2M，管道采取砂基础。直埋管道应使用无缝钢管，管道采取焊接方法。直埋管道系统固定墩设置应符合本设计要求，固定墩采取钢筋砼结构。第七节 绿化工程本项目绿化工程关键应遵照景观舒适性、生态适应性、经济实用性标准。植物种植方法采取自然式和规则式相结合方法，再现植物自然生态结构。植物赖以生长基础是土地，肥沃土地可增强植物生长势，而美好绿化景观效果是由一株株个体植物所组成群落表现，所以适宜土质，是确保植物生长、景观充足再现根本保障。道路建设过程中必需清除建筑废弃物，运客土填土，施底肥，改善土壤质地，提升土壤肥力，满足植物生长发育要求。代征绿化用地面积：37500平方米。第八节 管线工程本项目道路集中敷设给水、排水、电力、燃气、电信、热力等市政综合管线，各类管线总长度约10301米。详见表。综合管线一览表序号 管线名称 管线分类 管线长度（m)1给水管线 给水165322排水管线 污水（工业和民用）、雨水 16533电力管线 配电线路 31544电信管线 电信 10755燃气管线 天然气 16536热力管道13836累计 10301第九节 综合管线道路布管标准及投资估算给水管部署在道路南侧人行道下；污水管部署在道路北侧人行道下；雨水管通常部署在道路中心，电力电缆沟部署在道路北侧人行道下；电信电缆沟部署在道路南侧人行道下；燃气管部署在道路北侧绿化带下。管线竖向设计根据管线综合规范进行，若局部不能满足竖向净距要求，做单独处理，管线自上而下标准上安排为电信电缆、电力电缆、燃气管、热力管、给水管、雨水管、污水管。碰到管线在竖向高程安排上有矛盾处，关键考虑按有压管让无压管，小管让大管，支管让干管，可弯曲管线让不可弯曲管线标准进行处理。依据市政咨询综合方案，各管线投资估算费用见下表：市政建设投资组成表 单位：万元序号 项目 投资额 备注1工程费用 2343.391.1绿化294.38 37500m21.1道路460.79 4558m21.2综合室外管网11588.23 10301m给水管线229.29 1653 m污水管线181.83 1653m热力管线 391.11 1383m电信管线 75.47 1075m电力管线 552.82 3154m燃气管线157.72 1383m2其它工程费用272.322.1前期工程费 50.00 按计价格19991283号计2.2勘察、设计费 93.74按建筑工程费4.0计2.3工程监理费58.58 按建筑工程费2.5计2.4建设单位管理费 70.00按财建)394号计。3 预备费104.63按（工程费用其它费用）4%4 累计 2720.34第十节 实施要求10.1开发和协调本项目建设要坚持合理配置标准，尽可能提升工作效率、节省投资。各市政专业投资建设进度取决于和各专业部门协调结果。争取提前和各专业管理口接洽，做到同时实施，假如无法做到同时实施，应在计划设计中，充足考虑此原因，实施过程中，应尽可能避免反复“破路”现象出现。10.2方案深化以上各单项市政工程实施计划是初步咨询结果，一级开发实施单位还需协调各专业管理口并制订市政计划方案。第七章 土地供给方案第一节 土地供给模式依据bj市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌措施（京国土市)302号），本项目在完成土地一级开发征地、拆迁、计划、大市政等各项工作后，经过土地公开市场方法（招标、拍卖或挂牌）供给。第二节 土地供给计划本项目拟出让用地面积为199994平方米。依据土地一级开发及招拍挂出让步骤，结合已制订征地、拆迁、市政工程开发建设计划，本项目估计在10月开始进入一级开发工作程序，于7月开始入市准备工作，于8月底前上市公开交易。第三节 土地一级开发深度本项目完成土地一级开发时市政基础设施条件达成“七通一平”状态，即宗地红线外上水通、下水通、雨污水通、配电通、燃气通、电讯通、道路通，宗地内场地平整。第四节 市政设施接用本项目可利用市政基础设施条件通常。需要进行详尽市政方案咨询、落实施工图设计及管线综合等工程细节，以确保市政工程顺利接用。现在暂以估计二级开发建设进度，确定各市政基础设施接用计划。本项目拟于8月供地，至第四季度开始进行红线内市政配套设施施工，至第二季度，项目将对市政配套设施源口进行接用。所以需要在以前完成和各个市政专业管理部门谈判协商、签署市政接用和建设协议等工作，以确保二级开发顺利进行。第五节 供地时点开发状态及开发成本支付情况至估计供地时点8月，本项目可达成设定“七通一平”开发条件。市政基础设施建设投资至供地时点8月，全部支付完成。第六节 一级开发成本及挂牌底价确实定（一）土地贮备开发成本包含：1、征地赔偿费及相关税费；2、收购、收回和置换过程中发生相关赔偿费用；3、市政基础设施建设相关费用；4、招标、拍卖和挂牌交易中发生费用；5、贷款利息；6、土地贮备开发供给过程中发生审计、律师、工程监理等费用，不可预见费和经同级财政和土地主管部门核准其它支出。（二）招标拍卖挂牌出让底价根据以下程序确定：1、由有资质评定机构依据评定时日正常土地市场价格，对出让地块出让底价进行评定并出具评定汇报。2、市国土局和市发展和改革委员会依据估价结果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步提议。3、市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、计划、建设、财政等相关部门审议。4、市国土局会同市发展和改革委员会依据审议意见确定最终底价，特殊情况和市发展和改革委员会共同报市政府同意。第七节资金回收计划土地整理贮备中心将经过制订科学挂牌工作方案和协议条件，保障土地一级开发建设投资顺利回收，初步确定于11月能够收回资金。第八章 投资方案第一节 项目一级开发总投资估算本土地一级开发项目直接投资关键包含征地赔偿费、拆除赔偿费、前期工程费、基础设施建设费等，经计算为7152.4万元，折合到建设用地（237亩），约为30万元亩；折合到建筑面积（138413平方米）约为517元乒平方米。间接投资关键为建设期利息、一级开发收益、税金等，合人民币1146.7万元。总投资为直接投资和间接投资之和，为8299.1万元，折合到建设用地（237亩）约为35万元亩，折合到建筑面积约为600元/平方米。具体投资估算详见下表：序号 项目 金额（万元） 备注（一）前期费用 121.9 1.1至1.8项之和1.1 测绘费 6.3 以建设用地面积为基数，按0.4元平方米计算1.2 办理计划手续费 5.5 以计划建筑面积为基数，按0.4元平方米计算1.3 钉桩钉线费 12.6 以建设用地面积为基数，按0.8元/平方米计算1.4 地质灾难评定 20 依据市场行情，结合收费标准，暂定为20万元1.5 委托可研费 20 依据市场行情，暂定为20万元1.6 出让评定费 15 依据市场行情，结合收费标准，暂定为15万元1.8 环评费 20 依据国家计委、国家环境保护总局相关规范环境影响咨询收费相关问题通知，取20万元1.8 挂牌交易费 22.5 1亿以内22.5万元，1亿以上0.5%o(二) 征地拆除费用 3969.9 2.1至2.3项之和2.1 征地赔偿费 3300 11万元亩（包含土地赔偿费及人员安置补助费）2.2 地上物拆除赔偿费 270 以现实状况地上楼栋为基数，按每栋30万计算2.3 防洪费 399.9 bj市征收防洪工程建设维护管理费暂行要求(市政府令1994第21号)、相关取消和调整建设项目收费通知20元平方米（三） 市政工程费用 2720.0 详见第六章（四） 不可预见费 340.6 根据前三项和5%（五） 项目直接投资 7152.4 前四项之和（六） 建设期利息 131.3 60%银行贷款（七） 收益 582.7 项目直接投资8%（八） 税金 432.7 5.5%营业税累计 8299.1 项目直接投资+利息+收益+税金依据第六章项目整体开发进度安排，制订以下投资计划，详见下表：一级开发投资计划进度表，和下图：一级开发投资累计示意图。一级开发投资累计示意图 表8-2一级开发投资计划进度表 表8-3序号 项目 累计 第一个季度 第二个季度 第三个季度 第四个季度1 前期费用 121.9 61.0 60.92 征地、拆除赔偿费 3969.9 1984.9 19853 市政配套费用 2720.0 907 907 9064 不可预见费 340.6 37.6 153 1505 建设期利息 131.3 43.7 43.7 43.96 一级开发利润 582.7 582.77 税金 432.7 432.7累计 8299.1 1049.3 3149.5 3084.9 1015.4第二节 土地出让金估算项目计划总用地面积199994平方米，计划总建筑面积138