鹰城和谐苑项目申请报告样本.doc

第一章 项目申报单位情况1.1项目申报单位概况1.1.1基础情况 (1)项目名称：鹰城友好苑项目申请汇报 (2)建设地点：平顶山市矿工东路南侧，距东环路约300米处 (3)项目申报单位：河南鹰城集团 法定代表人：张顺义 (4)申请汇报编制单位：平顶山市城市计划设计研究院 咨询证书：工咨甲 工咨乙 1.1.2项目申报单位概况 (1)鹰城集团介绍 河南鹰城集团前身为平顶山市鹰城房地产开发，成立于1993年，属民营独资企业，法人代表张顺义。企业以房地产开发经营为主，并成功涉足商贸、物业、建筑等相关产业领域集团化企业，属平顶山龙头企业，国家房地产开发二级企业，总资产逾2.8亿元人民币。现有鹰城世贸广场、鹰城量贩超市、鹰城物业管理、鹰城装饰工程、鹰城化工和鹰城建筑材料等六家子企业，职员近3000人，其中硕士1人，本科、大专生以上占40%以上，中高层管理人员58人。集团下设投资发展部、行政部、财务部、工程部、工程部、造价部、销售部、招商部。（2）立足房地产开发，为鹰城假设增添光彩 企业自1993年成立以来，坚持“以管理求质量、以质量求信誉、以信誉求市场、以市场求效益”经营宗旨和“团坚固干、开拓进取、高效优质”企业精神，不停转换经营策略，使企业活力不停增强，综合实力不停壮大。企业定位为专业化领袖型区域品牌地产开发商。扎根中原，前后成功开发了开源小区、黄金路小区、绢纺厂商住楼、利民路商住楼、春福苑小区、贵福苑小区、鹰城大厦和大众路地下停车场等多个含有行业指导地位高级商品住宅小区，累计开发面积40多万M，工程质量合格率100%，优良率达90%以上。其中，投资1.6亿元开发建设高88米、建筑面积为6.5万平方米鹰城大厦地处市区黄金地段。该大厦建筑风格独特，功效齐全，外观挺拔、隽秀，气势恢弘，是平顶山市标志性建筑，也是河南鹰城集团发展史上里程碑。立即破土动工在繁荣街地段8栋高层商住楼“联盟鑫城”集购物、休闲、餐饮、娱乐于一身，28层高建筑群融居住于商业完美统一，将成为一场建筑“第一高”。现在，企业在“中国岩盐之全部”平顶山叶县正在筹备100万吨精制盐、50万吨工业盐、30万吨烧碱、35万吨聚氯乙烯和300万吨电石渣制水泥等大型化工项目。(3)引领消费新时尚，已成为鹰城商业领域标志性企业 二十一世纪，充满机遇和挑战，企业在立足房地产开发建设同时，开始向商贸业发展，营造以房地产开发和商贸业为关键竞争力企业集团。以来，企业在立足房地产开发建设同时，又向多元化发展和规模经营方面前进。高薪聘用国际著名商务教授和我们合作经营鹰城量贩和鹰城世贸广场。元旦，投资1000万元创办营业面积为平方米鹰城量贩正式开业。鹰城量贩开业不仅创建了平顶山市面积最大、设施最优异、商品品类最齐全、经营模式全新量贩超市，而且开创了平顶山市量贩超市业换代性新理念和新格局：12月，投资6700万元，营业面积25000，以国际流行模式设计、经营时代名品为主、引领鹰城消费新时尚、提升鹰城市民生活为宗旨鹰城世贸广场盛大开业。鹰城世贸广场内设有大型量贩超市，时尚妇女名品，全部会仕女，绅士文教，餐饮及儿童欢乐游艺等商业区，有商业柜位660个。量贩商品达1多个，百货商品有226个中国、外著名品牌，有860家商户入驻。是一家集购物、休闲、娱乐、餐饮、美容、游艺于一体综合性大型现代化商场。鹰城量贩和鹰城世贸广场创办，是我们企业紧跟时代步伐、抢抓发展先机、迎接加入WTO带来机遇和挑战，立即调整企业发展战略而采取重大举措。现在，集团商业营业面积已达27000平方米。 经过数年不停改善和创新，集团商业板块已成为本市商业领域标志性企业。（4）加强企业建设，主动为国家上缴利税企业本着发展房地产业依靠商业思绪，全方位多元化发展，锐意改革、超前思维、依法经营、照章纳税，不停以自已实际行动回报各级领导、回报社会。近十年来，企业共缴纳国税308万元，地税949万元，累计上缴利税1257万元。市委、市政府也不忘激励民营企业，曾前后授予企业“纳税优异大户”、“纳税优异单位”等多项荣誉称号。4月份，我企业做为纳税大户被卫东区委、区政府重奖帕拉丁轿车一辆。 （5）扶贫济困、奉献爱心、为国分忧、回报社会企业自成立起，一直把“扶贫济困、奉献爱心、为国分扰、回报社会”放在关键位置，主动投身光彩事业，踊跃参与社会公益活动，累计为社会公益事业和光彩事业投入达1160万元。1998年，向期望工程捐资6万元，用于资金助鲁山县100名贫困学生；同年，捐款5000元用于抗洪救灾；捐款50万元，设置了助学助残基金；投资20万元兴建城市公共厕所；向湛河治理工程捐款4万元。捐资1万元，用于救助身患白血病平顶山市工业学校学生彭桂荣；同年，又捐资5000元，救助一样身患白血病平煤技校学生付娜。，本市发生严重洪灾，企业出动11辆汽车，把6万斤优质面粉和2800元钱分别送到鲁山、叶县、汝州市灾民手中。，又无偿为市政建设投入1080于“鹰城世贸广场”周围道路改造、绿化、景观建造、灯光等配套基础设施建设和建造大型地下停车场。，为考入河南大学叶县保安镇寨后村孤儿丁洋同学捐款3000元，并继续资助丁洋，使其完成4年大学学业。5月，四川汶川大地震发生后，企业全体职员立即捐款100000元，支持灾区重建家园。 (6)为社会友好发展，主动安排下岗职员和社会待业青年再就业 多年来，伴随国家经济结构调整和国有企业改革力度不停加大，下岗职员再就业和社会待业青年就业成了政府临时困难，在某种程度上己影响了社会稳定。企业意识到，靠着党一系列激励和支持非公有制经济政策而发展壮大起来私营企业，有责任为政府分担忧愁，尽最大力量帮助社会上更多人过上好日子。董事长张顺义先生数次组织召开领导班子会，用“三个代表关键思想来统一大家认识，要求班子组员提升认识处理下岗职员再就业和社会待业青年就业问题。近三年来，企业共面向社会公开招聘了六批计1100多人到企业就业，其中有796人是社会待业青年，257人是下岗职员。 (7)企业近几年取得荣誉党和政府不会忘记为社会作出贡献单位和个人。因为企业在发展中以信誉为本，以质量取胜，信誉度高，曾数次取得嘉奖。1994年被中国人民建设银行平项山市分行评定为：“A级信用企业”。 1995年被平顶山市建委授予“房地产开发优异单位”。 1996年被平顶山市建委授予“房地产开发优异单位”。 1997年被平顶山市建委授予“房地产开发优异单位”；被平项山市卫东区委、区政府授予“十强民营企业”；被平项山市人民政府命名为“重协议守信用企业”；被平顶山市卫东区授予“优异民营企业。1998年被平顶山市建委授予“房地产开发优异单位”；被平顶山市人民政府命名为“重协议守信用企业”；被平项山市纪委、监察局挂牌定为“关键保护企业”；荣获河南省期望工程领导小组授予“期望工程荣誉奖”；被平顶山市卫东区授予“优异民营企业”；被平顶山市建委授予“房地产开发优异单位”。 1999年被平顶山市人民政府命名为“重协议守信用企业”；被平顶山市卫东区授予“优异民营企业”；被平顶山市人民政府命名为“民族团结进步模范单位”。 被河南省建设厅授予“房地产开发优异企业”；被河南省工商银行评定为“A级信用企业；被平顶山市建委授予“房地产开发优异单位”；被平顶山市私营企业协会授予“优异会员单位”；被平项山市卫东区授予“优异民营企业”；被平顶山市卫东区授予“模范纳税优异单位”；被平项山市卫东区纪委、监察局挂牌定为“关键保护企业”。 被中国农业银行平顶山市分行评定为“AA级信用企业”；被中国工商银行平顶山市分行评定为“AA级信用企业”；被河南省工商行政管理局评为“重协议守信用企业”；被市委、市监察局挂牌定为“关键保护企业”。 被市工商行政管理局授予“重协议守信用企业”：被平项山市卫东区授予“模范纳税优异单位”；被平项山市建委授予“房地产开发优异单位”；被市质量技术监督局授予“计量优异单位”；被市消费者协会授予“消费者信得过单位”。 被市消费者协会授予“维权优异单位；被省工商行政管理局授予“守协议重信用企业”；被河南省委宣传部等六家单位授予“河南省十大慈善功勋单位”。被河南法制报社评为“法制共建单位”。 被劳动社会保障局评为“市民营企业劳动就业优异单位”。 3月被河南新闻3.15消费维权办公室评为“消费维权诚信单位”。1.2项目申请汇报编制依据l.2.1依据关键法律、规 中国建筑法； 中国土地管理法； 中国城市计划法； 中国环境保护法； 中国建设项目环境影响评价法； 中国消防法； 中国水法。1.2.2基础依据和关键资料 鹰城友好苑建设项目工程咨询委托书(河南鹰城集团、 平顶山市城市计划设计研究院)； 国务院相关投资体制改革决定(国发()20号文件)； 河南省人民政府落实落实国务院相关投资体制改革决定通知(豫政()59号文件)； 企业投资项目核准暂行措施(国家发展改革委员会令第19号)； 平顶山城市总体计划(-)(上海同济城市计划设计院编制，lO月)； 平项山市人民政府相关加紧城市建成区村庄开发改造意见(平政()42号文件)； 豫乡镇1、2号文件； 建设单位提供相关资料。1.2.3采取关键建设标准和技术规范 项目申请汇报通用文本()； 城市用地分类和计划建设用地标准(GBJl3790)； 城市居住区计划设计标准； 城市居住区计划设计规范GB50180一93()； 民用建筑设计通则(JGJ3787)； 投资项目可行性研究指南() 建设项目经济评价方法和参数(，第三版) 国家颁布其它相关工程建设标准和设计规范。1.3项目概况1.3.1建设地点 本项目在平项山矿工东路南侧，距东环路约300米，东边不远处即是月台河，总占地面积约4827。 平顶山市矿工东路南侧，东边不远处即是月台河。1.3.2建设性质 依据城市计划要求，该地段为城中村改造综合开发一部分，系城市建成村庄搬迁改造工程。1.3.3建设内容及规模 建设内容为一般住宅和商业用房。 建设规模：总用地面积4827，总建筑面积24038。1.3.4投资规模和资金筹措方案 本项目总投资估算7511.62万元。建设资金起源为：企业自有资金3000万元，定向回收资金1500万元，银行贷款3000万元。1.4关键技术经济指标关键技术经济指标序号项目名称单位建筑面积备注1总用地面积平方米48277.24亩2总建筑面积平方米24038.002.1其中:住宅建筑面积平方米22623.002.2商业用房平方米11502.3地下室建筑面积平方米3132.212.4其它建筑面积平方米2653面积率54绿地率%205建筑密度%256建筑高度米807居住户数户3008停车泊位台70第二章 产业政策和城市计划21产业政策和城市计划2.1.1目前国家房地产业政策 自上世纪八十年代以来，国务院及相关部门陆续颁布了中国房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、 城市房地产开发管理暂行措施、城市商品房预售管理措施、经济适用住房管理措施、相关加强城市综合开发暂行要求、相关深化城镇住房制度改革，加紧住房建设通知等促进和规范房地产开发法规、规章和政策，停止了住房实物分配，建立了住房分配货币化、住房供给商品化、社会化住房新体制。 尤其是多年来，国家针对房地产业出台了一系列调控政策。8月，国务院颁布了相关促进房地产市场连续健康发展通知 (国发()18号文件)；5月，国务院办公厅转发建设部等部门相关调整住房供给结构稳定住房价格意见通知(国办发()37号)；8月，建设部、监察部、国土资源部又联合下发了相关阻止违规集资合作建房通知(建住房()196号)，对房地产业发展提出了具体要求。目前，中国正处于加紧城镇化发展、构建社会主义友好社会关键时期，即使社会经济得到了一定发展，不过和发达国家和发达地域相比，生产力水平和城市居民收入水平并不高，要让大多数群众住得起或租得起房，是各级政府一项关键责任，也是建设社会主义友好社会肯定要求。国家相关加强房地产市场宏观调控一系列决议，其基础出发点就是要逐步处理和保障城镇绝大多数群众住房要求。 国家相关房地产开发关键产业政策是： (1)保持房地产市场连续健康发展含相关键意义，房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济支柱产业。促进房地产市场连续健康发震，是提升居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要基础要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增加，保持国民经济连续快速健康发展有力方法；是充足发挥人力资源优势，扩大社会就业有效路径。实现房地产市场连续健康发展，对于全方面建设小康社会，加紧推进社会主义现代化建设含有十分关键意义。(2)坚持住房市场化基础方向，不停完善房地产市场体系。更大程度地发挥市场在资源配置中基础性作用；坚持以需求为导向，调整供给结构，满足不一样收入家庭住房需要；坚持深化改革，不停消除影响居民住房消费体制性和政策性障碍，加紧建立和完善适合中国国情住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基础平衡，结构基础合理，价格基础稳定，在国家统一政策指导下，各地域因地制宜，分别决议，使房地产业发展和当地经济和社会发展相适应，和相关产业相协调，促进经济社会可连续发展。 (3)主动推进城镇住房制度改革。各地要依据城镇住房制度改革进展、居民住房情况和收入水平改变，完善住房供给政策，调整住房供给结构，逐步实现多数家庭能够购置或承租一般商品住房。 (4)加强经济适用住房建设和管理。要经过土地划拨、减免行政事业性收费、政府负担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等方法，切实降低经济适用住房建设成本。 (5)增加一般商品住房供给。要依据市场需求，采取有效方法加紧一般商品住房发展，提升其在市场供给中百分比。对一般商品住房建设要调控土地供给，控制土地价格，清理并逐步降低建设和消费行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格和大多数居民家庭住房支付能力相适应。 (6)控制高级商品房建设。各地要依据实际情况，合理确定高档商品住房和一般住房划分标准。对高级、大户型商品住房和高级写字楼、商业性用房积压较多地域，要控制这类项目标建设用地供给量，或暂停审批这类项目。也能够合适提升高级商品房等开发项目资本金百分比和预售条件。 (7)充足发挥城镇计划调控作用。在城市总体计划和近期建设计划中，要合理确定各类房地产用地布局和百分比，优先落实经济适用住房、一般商品住房、危旧房改造和城市基础设旋建设中拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。 (8)加强对土地市场宏观调控。各地要健全房地产开发用地计划供给制度，房地产开发用地必需符合土地利用总体计划和年度计划，严格控制占用耕地，不得下放土地计划和审批权限。利用原划拨土地进行房地产开发，必需纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。土地供给过量、闲置建设用地过多地域，必需限制新土地供给。 (9)明确新建住房结构百分比。“十一五期间，要关键发展普通商品住房。自6月1日起，凡新审批、新开工商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必需达成开发建设总面积70以上。 (10)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金百分比达不到35等贷款条件房地产企业，商业银行不得发放贷款。(11)确保中低价位、中小套型一般商品住房土地供给。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供给规模。要优先确保中低价位、中小套型一般商品住房(含经济适用住房)和廉租住房土地供给，其年度供给量不得低于居住用地供给总量70；土地供给应在限套型、限房价基础上采取竟地价、竞房价措施，以招标方法确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供给，严格限制低密度、大套型住房土地供给。 (12)严格控制被动性住房需求。各地要根据国务院办公厅相关控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理通知(国办发46号)要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增加。各地房屋拆迁规模标准上控制在水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和赔偿政策不到位情况下，不得实旋拆迁，不得损害群众正当利益。 (13)自8月起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方法搞集资合作建房，超标准为本单位职员牟取住房利益。212综合开发是旧城改造有效路径城市建设综合开发是在城市体制改革中出现城市建设和房地产生产经营新形式。城市综合开发是改造城市、建设城市有效路径，经过综合开发，统一计划，成片开展，合理布局，配套建设，在建设住宅及其它各类房屋同时，配套建设了一批城市基础设施和公共服务设旋，改善了城市投资环境和居民生活条件。综合开发能够合理使用土地，提升土地利用率，有利于改变分散建设而造成浪费土地现象，综合开发能够做到多方聚集资金，改善住宅环境，能够发挥国家、地方、企业、个人四者方面主动性，逐步实施住宅商品化。实践证实，综合开发在实旋城市计划、提升投资效益、节省建设用地等方面，显示出了巨大优越性，含有很强生命力。2.1.3现在房地产市场整体供给不足现在房地产市场整体供给不足，伴随中国经济发展和城市居民收入不停提升，城市消费能力已跃上以住房、汽车、教育、旅游为特征新水平。住房已成为市民家庭第一消费支出。目前中国城镇居民住房仍然处于较低水平，表现在居住环境还不高，住房质量还较低，人均居住面积还不大等方面，大家改善居住条件要求十分强烈。所以，现在房地产市场仍然是整体供给不足，不存在整体性总供给大于总需求房地产发展过热问题。平顶山市城调队对市区(关键是新华区、卫东区、湛河区)百户城市居民住房消费意向进行入户快速调查。调查结果显示：平顶山市百户城市居民家庭中有47家庭表示对现有住房满意或比较满意，有53城市居民对现住房不满意；有近三分之一居民家庭在近2年内有购房计划；有34居民认为，住房面积小给她们生活带来了很多不方便；城镇居民居住房平均建筑年份为135年，认为户型结构不合理居民户占18；有10居民不满意现住房物业管理，物业管理跟不上居民生活改变；有9居民认为房屋质量和小区配套设施差。 据建设部统计，全国城镇人均住房建筑面积26.11平方米，比提升6平方米。上海市33.07平方米，北京市25.12平方米，中部地域22.9平方米，河南省23.74平方米，而平顶山市区人均住房面积只有21.67平方米。 “十五时期，河南省17个地级市城市住宅建设完成投资额217.4亿元，比增加170.8亿元，年均增加36.1。住宅销售面积1262.34亿元，比增加943.8万平方米，年均增加31.7；住宅销售额232.3亿元，比增加191.9亿元，年均增加41.9；人均住房面积达23.74平方米，比增加2.56平方米，年均增加0.51平方米。河南省建设“十一五”计划确定米表，年底，城镇人均住房建筑面积要达成30平方米。 由此能够看出，和全国关键城市及全省相比，平项山住宅开发建设还有很大差距，住宅开发市场空间巨大。22平项山市城市援划22。1平顶山市概况平顶山在河南省中部，1957年建市，辖四县两市四区，总面积7882平方公里，总人口492万，市区面积70多平方公里，人口91.2万。 平顶山自然环境优美，境内山河密布，丛森叠峰，风景秀丽，山明水秀，气侯宜人；平顶山矿产资源丰富，原煤储量103亿吨，素有“中原煤包”之称，盐储量2300亿吨，中国第二大井盐产地，也是中国十大铁矿之一；平顶山工业基础雄厚，建立了以煤炭、电力、钢铁、化纤等八大工业基地为支撑新兴工业体系，是河南省中原城市群九个中心城市之一；平顶山文化底蕴雄厚，古为应国，又称鹰城，是世界刘姓、叶姓华人祖地；平顶山投资环境优越，市委、市政府正率领全市人民，根据实施二次创业，退二进三打造经济强市，提前5年实现全方面建设小康社会奋斗目标，求真务实，真抓实干，共创鹰城美好明天。2.2.2城市总体计划 平项山市因煤而立、因煤而兴，但伴随经济发展和社会进步，传统工矿城市格局己不能适应大城市发展需要。根据河南省委、省政府提出平顶山要“建设大城市、发展大工业”总体要求和纳入中原城市群战略布署。平顶山市委、市政府提出了“优化东区功效、改善老区环境、发展西部新区”城市发展思绪。根据新城市总体计划(200l一)，平顶山市城市计划区总面积540平方公里，计划区范围包含计划建成区、近郊区及周围生态控制区、白龟山水库及水源地保护区、风景旅游区。城市规模为平顶山城市人口75万人，110万人；城市建设总用地为69.4平方公里，109平方公里；城市化水平达成37，达成52。 城市发展定在豫中地域中心城市，增强经济辐射力，提升在河南省经济地位。城市发展功效定位是：东区为二、三类工业区，老区为商业服务区，西部新区为行政、文教、高新产业及居住旅游区。近期城市建设关键是开发建设西部新区。城市发展目标是：坚持面向二十一世纪国际中国经济社会发展大趋势，发挥资源和区位优势，强化城市区域经济中心职能，合理布局城市中各项设施，将平顶山建设成为工业强盛、商贸繁荣、交通便利、市容优美、生活舒适、设施完善、含有中原特色现代化大城市，努力争取在中原城市群中居于前列。2.2.3居住区计划 依据平顶山市城市总体计划(-)，城市居住区建设应符合全方面建设小康社会要求，落实新区建设和旧区改造相结合方针，发明方便、舒适、安全、优美居住生活环境。在旧城区全方面实施城区改善工程，以优化用地布局结构、提升配套标准、建立完善服务体系为主，形成良好城市配套能力和环境面貌。在老城区，计划安排56万居住入口，其中铁路北28万人，铁路南28万人，对铁路以北现建成区范围内居住区关键进行调整和改造，逐步将三、四类居住区改造为二类居住区，尤其要加紧工厂设施等向外搬迁，搬迁和改造后用地关键用于完善公共配套设施和市政基础设施、增加公共绿地面积，全方面提升居住环境质量。铁路以南新建居住区，按现代化居住区要求和标准进行建设，形成配套齐全，环境优美现代化居住区。2.3 旧城改造关键政策 为全方面提升平顶山市城市建设水平，从根本上改变城市建成区人居环境，加紧城市化进程，改善城市形象，10月，平顶山市人民政府以平政()42号文件印发了相关加紧城市建成区村庄开发改造意见；该文件对旧城改造工作制订了一系列政策要求： (1)城市建成区村庄开发改造工作政策性强，包含面广，难度大，和群众利益亲密相关。为加强领导，市政府决定建立平顶山市城市建成区村庄开发改造联席会议制度，各区对应成立村庄开发改造领导机构。 (2)建成区村庄开发改造工作要根据城市总体土地计划和土地利用总体计划、年度计划和分区具体计划，统一组织、分批实施。全市建成区村庄3年内改造完成，最迟在“十一五”末改造完成。 (3)建成区村庄开发改造要有序进行。开发商根据土地出让正当程序取得土地开发权后，确定开发改造计划设计方案，报市计划部门同意后依法实施。 (4)在组织开发改造过程中，坚持优先安置被拆迁居民标准，切实维护群众利益；制订具体措旌，确保除主次干道以外各项公共基础设施同时设计、同时建设、同时完工。 (5)凡经市发改委同意立项城市建成区村庄改造项目，市财政收取各项行政事业性收费(除国家要求不能减免费用外)和土地出让金返还给开发商，专题用于改造区域基础设施建设。经营服务性收费按成本收取。 (6)村庄开发改造计划设计方案同意后，含有优先开发权土地全部权单位或使用权单位应立即开工建设。 (7)市政府相关部门和对应单位要主动支持，大力配合建成区村庄改造建设工作，从速从简办理各项手续，任何单位和个人不得设置障碍影响建成区村庄开发改造工作。2.4项目符合国家政策和计划 该项目属于旧城改造、搬迁进行一般商品房和商业办公用房开发，符合国家房地产业开发政策；改造建设用地经过协议转让改变土地用途，符合土地利用政策；项目开发建设方案经平项山市城市计划委员会审查并经政府城市计划部门办理相关手续，符合城市总体计划和城市村庄改造计划；建设单位含有国家颁发房地产业开发资质，含有市场准入资格。 总而言之，该项目开发建设能够优化城市老区环境，改善居民居住条件，有利于繁荣市场经济，完全符合国家相关法规和平顶山市各项政策和城市计划。第三章项目选址及土地利用3.1项强选址 依据城市总体计划、城市村庄改造计划、该地域综合开发改造修建性具体计划和土地使用权协议出让相关文件，项目建设地址在平顶山市矿工东路南侧，本项虽地处平顶山市区东部城镇结合部地带，地理位置优越，开发潜力巨大。3.2用地情况 项目建设用地范围内原址系河南鹰城集团下属子企业仓储用地、大营村村民宅基地用地。长久以来，该地域房屋陈旧，布局混乱，并严重影响平顶山创建全国优异旅游城市形象。依据市委、市政府盘活城市存量土地，提升土地利用效率，优化用地结构和市区环境，努力改善城市面貌和城市居住条件和三年内完成城中村改造任务要求，河南鹰城集团经和大营村民委员会充足协商并对原有居民进行了赔偿安置，利用自有土地和大营村村民宅基地进行商品房开发。关键建设内容为一般住宅、商业用房和本区域内相关城市配套基础设施建设。 项目建设用地累计4827。用途为住宅兼商业用地。第四章 安置赔偿 本项目区域内原有房屋是河南鹰城集团下属子企业仓储用地和大营村村民宅基地。 依据河南鹰城集团和大营村达成协议，该宗地上村民宅基地房屋由大营村负责拆迁，河南鹰城集团负责安置原有住户并和原有住户签定旧房拆迁及赔偿安置措施。拆迁赔偿方案和安置措旋已经落实到位。关键内容以下： (1)对被符合给赔偿安置者，拆迁赔偿方法能够实施货币补偿，也能够实施房屋产权调换，除国家另有要求外，被拆迁人能够选择赔偿方法。 (2)选择货币赔偿，其赔偿金额依据房地产市场评定价格确定。拆迁人应该一次性支付被拆迁人6个月临时安置赔偿费，拆迁人应按要求发给被拆迁人一次搬迁补助费。 (3)拆迁范围内违法、超出同意期限临时建筑，占用道路作临时性经营点及摊位，必需在拆迁公告要求期限内按要求拆除，对拆除违章建筑、经营点、自建房不予赔偿安置。 (4)拆迁赔偿标准依据平城村改1号文要求，村民宅基地房屋拆迁后，安置面积不超出167， 产权调换安置百分比按1：1置换；原村民宅基地面积大于或小于安置赔偿面积，由村民或开发商以楼房完工时市场价相互退补；二层以上房屋结合成新折价赔偿。 (5)在过渡期间，被拆迁人一律自行过渡，过渡期为24个月，过渡时期补助费每个月每平方米2.5元(按原主房建筑面积计算)。过渡时间计算以交原住房钥匙时间为生效日，以交新房钥匙时间为结束补助目(不足月不给补助)。 (6)新建楼房按拆迁次序挑选搂层，先拆先挑。为激励拆迁，开发企业设置不一样档次奖励，在要求时间内拆迁者可得到不一样奖励。第五章 建设方案51编制依据 1民用建筑设计通则(GB50352);2建筑地基基础设计规范(GB50007200t)；3建筑结构荷载规范(GB500091)；4砌体结构设计规范(GB50003)；5混凝土结构设计规范(GB50010)；6建筑工程抗震设防分类标准(GB50223)；7建筑抗震设计规范(GB50011)；8混凝土结构工程施工质量验收规范设计规范(GB50204-) 9建筑地基基础规范(GB50007)；i0建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068)；11建筑设计防火规范(GB50016)；12建筑内部装修设计防火规范(GB5022295)；13公共建筑节能设计标准(GB50t89)；14河南省用水定额(DB41T385)；15居住区绿地设计规范；16各相关专业设计规范、要求等。52建设条件5.2.1气象、水文条件 。 平项山市处于暖温带和亚热带气候交错边缘地域，含有显著过渡性特征。特征是春季干旱风沙多，夏季炎热雨量集中，秋季晴朗日照长，冬季严寒少雨雪。关键气象资料以下： 气温 历年平均气温 156极端最高气 422极端最低气温 一12降雨量历年平均降雨量 7458mm年最大降雨量 10064 mm年最小降雨量 4419 mm日最大降雨量 1835 mm无霜期 无霜期 214天冻土深度最大冻土层 140mm风向、风速 常年风向 西北风平均风速 31ms最大风速 183ms 湿度 年平均相对湿度 67.3522地形、地貌 平顶山市处于豫西山地和淮河平原过渡地带。西部以山地为主，其多数山峰海拔高度5001000米，部分山峰海拔高度在1000一1600米，最高山峰是鲁山县西部边界石人山，海拔21531米。东部以平原为主，在低山和平原之间，分布着高低起伏丘陵。从南北看，大致有三列呈北西一南东展布山地夹两组河谷平原。北部是箕山，中部是外方山东段及平顶山市区以北低山，南部是伏牛山东段及其它脉。北部夹北汝河冲洪积平原，南部夹沙河、澧河等冲洪积平原。其海拔高度大多在300700米之间，含有西高东低特征。中心市区西北、西南地势较高，向东南逐步降低，形似簸箕状。北部有焦赞寨、马棚山、平顶山、落凫山、擂鼓台、龙山等山峰呈北西西向排列，其中擂鼓台为群峰之首，海拔5065米；南部有河山、北渡山、白龟山、凤凰山、锅底山、舒山，海拔高程135245米，组成了白龟山水库和沙河北岸天然堤坝。这种特殊地貌特征，使两山阔形成狭长走廊式洼地，湛河自西向东穿市而过。平顶山市全境东西长150公里，南北宽140公里，地理坐标：北纬33083420，东经1121411345之间，总面积7925平方公里，市区面积459平方公里。 523地质、地震 项目所在区域关键地基土为坚硬长石石英砂岩。用地内未发觉坍毁、滑坡、泥石流、泥塘等不良地质现象。岩石风化程度较低，仅局部岩石节理较发育，在采取必需工程措旋后能够建设，经分析对建筑物稳定性不会造成影响，是理想建设用地。 依据国家地震局中国地震烈度区划图(1990)和中国地震动反应谱特征周期区划图，平顶市地域基础地震烈度为6度。结合现有平顶山市城区地震地质资料和工程地质邻近地域建筑工程地震安全性评价资料，本项目建筑物按烈度为6度进行抗震设防。524公用基础设旋 给水工程 利用已铺原有市政供水管网进行供水，能够满足项目用水要求。 排水工程排放污水经化粪池处理后排入城市污水管道，本项目利用原有排水管网，能够满足项目雨水和污水排放要求。 供电工程 电力电源引自临近市政10KV电网。10KV电源引入方法为电缆埋地敷设，能够确保本项目标用电需求。 供热、燃气及透讯管线等均已铺设完成，含有接入使用条件。53计划设计条件 平顶山市城市计划局第十四次计划审批业务会审查标准性经过，并以平规设函15号文批复平顶山市鹰城友好苑小区计划设计方案(文件附后)。53l计划内容 依据现实状况条件，本计划关键从四个方面来进行空间开发和整合。关键包含道路部分、空间环境部分、绿化景观计划部分。经过计划、空间、景观综合，努力争取发明一个特色显著、适宜人居生活小区。 地块内关键计划五栋二十三层至二十六层高层住宅楼，临矿工路两栋为两层底商高层住宅楼。临矿工路高层住宅楼退矿工路红线为12米，小区东西两侧建筑均退用地红线6.5米，小区主出入口开向矿工路，次出入口开向小区西侧计划支路。54工程建设方案 541建筑计划设计方案 总建筑面积约24038.00平方米，其中，住宅面积22623.00平方米，商业面积1150平方米，暂不计地下室面积。容积率5，建筑密度25，绿化率20，建筑高度100米以下，机动车停车泊位约70个，以上指标均符合计划设计条件。 鹰城友好苑定位为高尚住宅区，以靠“时尚、品质”为设计专题，渲染健康、优雅、充满活力文化气息，表现高端、高素质现代生活方法所确定设计标准，利用基地良好自然景观资源，营造高品质居住环境。 计划指导思想： 建立“城市一小区一院落一住栋一家庭尺度序列，把最小生活单元“家”融入城市范围。站在城市高度看待小区建设，发明和城市完美友好居住环境，使小区成为城市组成部分，并为城市所接纳。 在小区这一尺度级上一直落实“道路一绿化一公建”，作为小区建设三大要素见解，为住宅建设先行开道，细致入微地提升居民生活质量，建设生机盎然小区环境，最大程度地提升居民生活质量。突出环境设计宗质以“绿化中建筑”和“建筑中绿化”，两种手法营造小区中心，形成集中景区和庭院绿地，有效利用土地，突出小区整体特色。 居住区关键功效就是满足大家日常生活居住需求，所以在环境设计上要强调“以人为本”，以人尺度，人需求及人活动为根本出发点，充足提供生活、居住、娱乐等功效和服务设施，从而表现对人细致关心。计划和单体设计相结合，发明一个布局合理、设旋完善、生活方便、利于管理、环境优美，含有时代精神气息住宅小区。含有超前意识，依靠科技进步，加大科技含量，考虑地方气候和习俗等特点，努力争取建筑风格创新。 计划目标： 表现小区建筑文脉不一样特质，每栋高层建筑点式布局，形成一个空间明确，秩序井然居住组群，产生亲切感、秩序感，组成了愉快生活空间和强烈领域感。宽大绿地环境，使每家每户全部能充足享受到充足阳光、空气及自然景观。