中信红树湾价格方案价格报告价目表的形成样本.doc

第三章 价格表形成一、 平面调差确定二、 竖向调差确定三、 付款方法和平均折扣率四、 三套价格表试算 一、 平面调差确定因为位置、朝向、楼层造成项目内部不一样单位价值差异，需进行内部调差，方便最合适地表现各单位价值。1、 朝向差权重分配确定同一楼层房号因为朝向不一样和户型差异，在采光、景观、遮挡、通风等方面全部有不一样情况，这致使同一楼层单位单价有很大差异。针对本项目标特点，和销售联动性，我们把四栋高层平面作为整体进行考虑，同时考虑户型改变，对朝向差影响在纵向上也考虑，所以最大朝向差值出现在整个四栋楼立体之中，这么朝向差体系成为一个整体系统。依据本楼盘户型差异特点，我们在对其打分时，考虑以下参考项目和权重。景观差异性是楼盘卖点集中表现，所以在考虑中给最高权重，其次是项目标户型设计，在竞争项目中差异性较大，所以也给较高权重，视野、朝向、噪音在本楼盘不是最关键影响原因，权重较低。分项景观户型亮点视野朝向噪音权重45%30%10%10%5%2、 最大朝向差确实定同层最大朝向差考虑为起售层全部单位中，最好单位和最差单位之间价格差值，经过综合比较打分可知，最好单位是一栋A单位，最差单位为四栋A单位，考虑本项目标部分单位差异大，依据经验及和发展商共同确定，朝向差取市场比准均价27%，即2500元。3、 参考现在VIP卡用户意向（单位：个/单元）3122106313924190161261128102232620R1R2R3R4（数据于.6.30由销售现场提供，但因为现阶段项目户型资料不全，用户选择受销售员个人喜好影响很大，故其数据仅作参考。）4、 12层标准朝向差分布图因为现在楼体仅到15层，在可现场勘察情况下，取12层为朝向打分标准层，具体综合原因改变将在层差中反应、调整。25001865163577385288232720871337962146213271365580169212881154500581324二、 竖向调差确定经过现场勘察，本项目各楼层景观改变较大，低层单位内园林景观极具特色，而越上高层，周围景观层次越丰富，所处层数不一样，引发景观、通风采光、尊贵感等各方面差异，需要进行合适调差。l 针对四栋而言，均采取12层作为打分基准层，故12层层差设为0；l 最底层户型因为下面是架空层，所以和上一层会有一个较大层差，设为150元；l 一、二栋低层受到TOHO影响，到6层视野忽然开阔，会有一个跳差；l 13-19层，伴随楼层逐步上升，看到外景观层次逐步丰富，视线更长，所以层差设为50元；l 突破20层，人心理会有一个改变，跳差100元；l 20层以上，景观改变逐步变小，层差设为30元。特殊单位价格处理：l 2栋A单元02单位6-29层：紧临沙河Golf球场，视野开阔无遮挡，景观优势显著，且套数有限，考虑到户型稀缺性，每单位单价增加500元/平方米；l 顶层复式：层差为设定平面层差和折算面积价格价格之和，因为现阶段资料不全，暂参考天鹅堡一期复式层差-3000元，而楼王顶层复式单位，因为带私人泳池、私家观光电梯，跳差0。l 对于附送面积单位：依据附送面积大小和位置，每单位分别增加200-800元/平方米。三、 付款方法和平均折扣率依据对目前市场销售实际情况和预定用户情况，和关键参考天鹅堡二期区（一次性27%、三成57%、二成15%，平均折扣率0.928）用户付款方法选择百分比，因为一次性付款百分比过高，造成发展商利润损失，故提议将按揭和一次性折扣统一为94折1、 一次性付款94折签署认购书付订金5万元签署认购书后7天内付总楼款30%（含订金） 签署认购书后30天内，付清总楼款70%,并签署正式买卖协议2、 按揭型94折签署认购书付订金5万元签署认购书后7天内付总楼款30%（含订金），并签署正式买卖协议，同时提交办理8成按揭手续相关资料接通知后办理银行按揭3、 同时考虑：在第一次选房日成交享受2折扣占25% 25% x 2%0.005第二次选房日成交享受1折扣占10 10% x 1%0.001考虑后续活动优惠1%占25%25% x 1%=0.0025实收折扣=0.94-0.005-0.001-0.0025=0.9315所以，本价格表平均折扣率为：0.9315四、 三套价格表试算：价目表试算假定全部单位在同一时期、同一展示条件下入市进行静态对比分析，以掌握各单位质素在项目内部所处位置，因销售期不一样带来价格调整在销售策略中具体叙述。依据市场静态比较结果，实收均价应为9500元/平方米，但考虑到工程展示条件在入市时不能充足达成，同时考虑到华侨城品牌在市场上影响力，在此基础上按实收均价9300元/平方米，9600元/平方米，9900元/平方米，进行价目表试算，以判定价格可接收弹性区间，依据竞争点对点分析后,在销售策略中将再次对项目实收均价确定进行叙述。具体价目表见附件附件四：实收均价9300价目表附件五：实收均价9600价目表附件六：实收均价9900价目表说明：价目表尚缺法定查丈测绘汇报，面积依据建筑施工图计算，待补齐测绘汇报后进行调整。