中信红树湾价格方案价格报告价目表的形成样本.doc

第三章 价格表形成

一、 平面调差确定
二、 竖向调差确定
三、 付款方法和平均折扣率
四、 三套价格表试算

一、 平面调差确定
因为位置、朝向、楼层造成项目内部不一样单位价值差异，需进行内部调差，方便最合适地表现各单位价值。
1、 朝向差权重分配确定
同一楼层房号因为朝向不一样和户型差异，在采光、景观、遮挡、通风等方面全部有不一样情况，这致使同一楼层单位单价有很大差异。
针对本项目标特点，和销售联动性，我们把四栋高层平面作为整体进行考虑，同时考虑户型改变，对朝向差影响在纵向上也考虑，所以最大朝向差值出现在整个四栋楼立体之中，这么朝向差体系成为一个整体系统。
依据本楼盘户型差异特点，我们在对其打分时，考虑以下参考项目和权重。景观差异性是楼盘卖点集中表现，所以在考虑中给最高权重，其次是项目标户型设计，在竞争项目中差异性较大，所以也给较高权重，视野、朝向、噪音在本楼盘不是最关键影响原因，权重较低。

分项
景观
户型亮点
视野
朝向
噪音
权重
45%
30%
10%
10%
5%

2、 最大朝向差确实定
同层最大朝向差考虑为起售层全部单位中，最好单位和最差单位之间价格差值，经过综合比较打分可知，最好单位是一栋A单位，最差单位为四栋A单位，考虑本项目标部分单位差异大，依据经验及和发展商共同确定，朝向差取市场比准均价27%，即2500元。
3、 参考现在VIP卡用户意向（单位：个/单元）

31
22
10
6
31
39
24
19
0
16
12
6
11
28
10
22
3
2
6
20
R1
R2
R3
R4

（数据于.6.30由销售现场提供，但因为现阶段项目户型资料不全，用户选择受销售员个人喜好影响很大，故其数据仅作参考。）
4、 12层标准朝向差分布图
因为现在楼体仅到15层，在可现场勘察情况下，取12层为朝向打分标准层，具体综合原因改变将在层差中反应、调整。
2500
1865
1635
77
385
288
2327
2087
1337
962
1462
1327
1365
58
0
1692
1288
1154
500
58
1
3

2

4

二、 竖向调差确定
经过现场勘察，本项目各楼层景观改变较大，低层单位内园林景观极具特色，而越上高层，周围景观层次越丰富，所处层数不一样，引发景观、通风采光、尊贵感等各方面差异，需要进行合适调差。
l 针对四栋而言，均采取12层作为打分基准层，故12层层差设为0；
l 最底层户型因为下面是架空层，所以和上一层会有一个较大层差，设为150元；
l 一、二栋低层受到TOHO影响，到6层视野忽然开阔，会有一个跳差；
l 13-19层，伴随楼层逐步上升，看到外景观层次逐步丰富，视线更长，所以层差设为50元；
l 突破20层，人心理会有一个改变，跳差100元；
l 20层以上，景观改变逐步变小，层差设为30元。
特殊单位价格处理：
l 2栋A单元02单位6-29层：紧临沙河Golf球场，视野开阔无遮挡，景观优势显著，且套数有限，考虑到户型稀缺性，每单位单价增加500元/平方米；
l 顶层复式：层差为设定平面层差和折算面积价格价格之和，因为现阶段资料不全，暂参考天鹅堡一期复式层差-3000元，而楼王顶层复式单位，因为带私人泳池、私家观光电梯，跳差0。
l 对于附送面积单位：依据附送面积大小和位置，每单位分别增加200-800元/平方米。
三、 付款方法和平均折扣率
依据对目前市场销售实际情况和预定用户情况，和关键参考天鹅堡二期Ⅰ区（一次性27%、三成57%、二成15%，平均折扣率0.928）用户付款方法选择百分比，因为一次性付款百分比过高，造成发展商利润损失，故提议将按揭和一次性折扣统一为94折
1、 一次性付款94折
签署认购书付订金5万元
签署认购书后7天内付总楼款30%（含订金）
签署认购书后30天内，付清总楼款70%,并签署正式买卖协议
2、 按揭型94折
签署认购书付订金5万元
签署认购书后7天内付总楼款30%（含订金），并签署正式买卖协议，同时提交办理8成按揭手续相关资料
接通知后办理银行按揭
3、 同时考虑：
在第一次选房日成交享受2％折扣占25%
25% x 2%＝0.005
第二次选房日成交享受1％折扣占10％
10% x 1%＝0.001
考虑后续活动优惠1%占25%
25% x 1%=0.0025
实收折扣=0.94-0.005-0.001-0.0025=0.9315
所以，本价格表平均折扣率为：0.9315
四、 三套价格表试算：
价目表试算假定全部单位在同一时期、同一展示条件下入市进行静态对比分析，以掌握各单位质素在项目内部所处位置，因销售期不一样带来价格调整在销售策略中具体叙述。
依据市场静态比较结果，实收均价应为9500元/平方米，但考虑到工程展示条件在入市时不能充足达成，同时考虑到华侨城品牌在市场上影响力，在此基础上按实收均价9300元/平方米，9600元/平方米，9900元/平方米，进行价目表试算，以判定价格可接收弹性区间，依据竞争点对点分析后,在销售策略中将再次对项目实收均价确定进行叙述。
具体价目表见附件
附件四：实收均价9300价目表
附件五：实收均价9600价目表
附件六：实收均价9900价目表
说明：
价目表尚缺法定查丈测绘汇报，面积依据建筑施工图计算，待补齐测绘汇报后进行调整。