上半年山东省房地产估价师制度与政策征地批准后的实施管理考试试题.docx

2015年上半年山东省房地产估价师《制度与政策》：征地批准后的实施管理考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某临街深度30．48 m（即100英尺）、临街宽度20 m的矩形土地，总价为121．92万元．按“四三二一法则”，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺）、临街宽度25 m的矩形土地的总价 为．【2004年考题】
A：53．34万元
B：85．34万元
C：106．68万元
D:213．36万元
E:工业用地的监测点评估价格
2、新的深化城镇住房制度改革的内容包括实行住房分配__,建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,培育和规范住房交易市场，发展住房金融,加强物业管理等。
A．商品化
B．社会化
C．货币化
D．规范化
3、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。
A．零售商的财务能力
B．零售商需要的服务
C．零售商组合与位置分配
D．零售商的声誉
4、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。
A．项目建议书的编制
B．施工图设计
C．可行性研究
D．成本收益分析
5、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为的方法。
A:质量控制
B：进度控制
C：合同管理
D:成本控制
E：借款合同
6、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是.
A:收益递增原理
B：收益递减原理
C:最佳效益原理
D：适合原理
E:工业用地的监测点评估价格
7、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年,已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％,则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。
A：61.84
B:78.35
C：84。88
D:173.17
E：工业用地的监测点评估价格
8、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000 ㎡,某人拥有其中80㎡的建筑面积，按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为。
A：40 ㎡
B:8 ㎡
C:16 ㎡
D：5 ㎡
E:工业用地的监测点评估价格
9、土地使用税不在__征收。
A．城市
B．县城
C．建制镇
D．农村
10、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于方面的制约.
A：建筑技术
B:土地权利设置
C:相邻关系
D:土地使用管制
E：工业用地的监测点评估价格
11、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。
A．1
B．2
C．3
D．5
12、某宗土地总面积1 000㎡,容积率为3,对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5,楼面地价不变．则该土地应补地价（单价）数额为。
A：300元／㎡
B:30元／㎡
C：4 240元／㎡
D：1272元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
13、消费倾向是。
A：人们的实际收入在消费的支出中所占的比重
B:人们用于消费的支出在社会消费支出中所占的比重
C:人们用于消费的支出在实际收入中所占的比重
D:人们用于消费的支出在社会平均收入中所占的比重
E:执行层的组织协调
14、某项目建筑用地面积40000,代征地3700，规划容积率为3．3，建筑覆盖率50%，则总建筑面积是。
A:66000
B：72105
C：132000
D：144210
E:执行层的组织协调
15、A市B商业商业银行2007年1月31日,存款余额为8000万元，其贷款余额不得超过万元.
A：5000
B:6000
C:8000
D：10000
E：执行层的组织协调
16、某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8％,风险补偿估计为现房价格的2％，贷款利率年利率为5%，则该房地产期房价格为__元/m2。
A．2949.44
B．3124。44
C．3194。44
D．3500
17、在房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入．（2006年试题）
A：管理费用
B:销售费用
C:其他费用
D：前期费用
E:借款合同
18、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元,若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定,则应缴纳的房产税是__万元。
A．8。00
B．11.76
C．16。80
D．24。00
19、下列不应免征房产税的有__。
A．职工自用住房
B．企业创办的学校用于教学的房产
C．产权不确定的及有纠纷的房产
D．经有关部门鉴定的危险房屋
20、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％,从2006年开始年收入增长2％,经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营,支出装修费用500万元之后以4800万元转让（均发生在年末)．该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。
A:3173．45万元
B：3205．26万元
C：4971．37万元
D：7602．76万元
E：工业用地的监测点评估价格
21、是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险.
A:市场供求风险
B:通货膨胀风险
C：利率风险
D：或然损失风险
E:借款合同
22、某房地产开发商取得一建设用地使用权，该地块由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。根据城市用地适用性评价结论，该地块属于。
A：一类用地
B:二类用地
C：三类用地
D:临时用地
E：执行层的组织协调
23、建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载,属于。
A:永久荷载
B:必然荷载
C：可变荷载
D：偶然荷载
E：执行层的组织协调
24、负责本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门为__.
A．市、县级人民政府房屋征收管理部门
B．省级人民政府房屋征收管理部门
C．市、县级人民政府
D．省级人民政府
25、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象__的方法。
A．利润
B．价格
C．价值
D．收益价格
二、多项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选,本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)
1、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几个档次。
A．0
B．5%
C．10％
D．15％
E．30%
2、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。
A：国务院
B：国务院建设行政主管部门
C：省人民政府建设行政主管部门
D：自治区人民政府建设行政主管部门
E:直辖市人民政府房地产行政主管部门
3、最低收入家庭住房保障可通过方式实现。
A:实物配租
B:税收优惠
C:发放租赁补贴
D：租金核减
E:购买经济适用住房
4、按照报表编制的单位分类,企业编制的报表可分为.
A：基层报表
B:汇总报表
C：合并报表
D：现金流量表
E:资产负债表
5、下列代理行为中，属于滥用代理权的是。
A:指定代理
B：委托代理
C：双方代理
D：法定代理
E：执行层的组织协调
6、下列关于高层建筑，表述正确的是。
A:7—9层为高层建筑
B:10层以上（含10层）为高层建筑
C：公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的,总高度超过24m的（但不包括总高度24m的单层建筑)为高层建筑
D：建筑总高度超过100m的住宅，为超高层建筑
E：建筑总高度超过100m的综合性建筑，为超高层建筑
7、REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金的来源有__。
A．员工集资
B．股本金
C．从金融市场融资
D．自有资金
8、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是。
A：商业用地
B：商品住宅用地
C:非营利的社会团体用地
D：娱乐用地
E：执行层的组织协调
9、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用__和长期趋势法相结合进行估算。
A．比较法
B．收益法
C．成本法
D．路线价法
10、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。
A．同质偏好市场
B．分散偏好市场
C．个别偏好市场
D．集群偏好市场
E．弥隙市场
11、房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为(）。
A．临时用地土地使用权
B．农村承包土地使用权（为农民集体土地上的）
C．宅基地使用权（为农民集体土地上的）
D．行政划拨土地使用权（为农民集体土地上的)
E．出让土地使用权(为国有土地上的)
12、房地产的最高最佳使用状态不应该包括.
A：最佳区位
B:最佳规模
C：最佳用途
D：最佳集约度
E：最佳收益
13、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。
A．1：500
B．1：1000
C．1：2000
D．1:3000
14、下列属于不得转让房地产情況的有.
A：司法机关依法决定查封的
B：经过其他共有人书面同意的共有房地产
C：未依法登记领取权属证书的
D：依法登记领取权属证书的
E:权属无争议的
15、《中华人民共和国城乡规划法》规定,在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿.
A:选址意见书
B：建设用地规划许可证
C：建设工程规划许可证
D：乡村建设规划许可证
E：农村生产规划许可证
16、工程造价控制的主要方法有.
A:价值工程
B：协议发包
C：合同管理
D:非限额设计
E:可行性研究
17、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算,该项目的投资收益率为10％,银行 贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值的期望值标准差为65万元，则在 计算期内，该项目的标准差系数是．(2005年试题）
A：52％
B：58%
C:62%
D：68％
E：借款合同
18、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是__。
A．法律上的许可性
B．要求上的准确性
C．经济上的可行性
D．技术上的可行性
19、__是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。
A．住宅建筑净密度
B．住宅建筑毛密度
C．住宅建筑面积净密度
D．容积率
20、影响房地产价格的社会因素,主要有。
A：政治安定状况
B：社会治安状况
C：房地产投资
D：房地产投机
E：城市化
21、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩.另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩.按照规定,B房地产开发公司应安置C村个农民。
A：30
B：60
C：100
D：180
E:执行层的组织协调
22、下列房地产市场调控政策中,属于财政政策的是.
A:提高贷款利率
B：提高购房最低首付款比例
C:提高法定存款准备金率
D：提高房地产交易环节税收
E:执行层的组织协调
23、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有__。
A．谨慎原则
B．重要性原则
C．实质重于形式原则
D．权责发生制原则
E．配比原则
24、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定,不应包含。
A：开发商的直接损失
B：开发商的精神损失等间接性损失
C:购房人的精神损失等间接性损失
D：商品房销售代理商的直接损失
E：购房人的直接损失
25、投资组合是的一个有效措施。
A：提高投资收益
B：提高市场竞争力
C：开拓投资领域
D:规避投资风险
E：借款合同