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二手房买卖合同继续履行的条件
　　在当下房价暴涨的形势下,二手房买卖合同的履行成为了买卖双方的角力点。在二手房买卖合同成立并生效，且合法有效的情况下,合同是否继续履行？以下是聘才网小编整理的文章，欢迎阅读！　
　　在当下房价暴涨的形势下，二手房买卖合同的履行成为了买卖双方的角力点。卖方基于各种原因，可能更多的是基于“卖亏的不甘”，不同意再继续履行已经签署的二手房买卖合同；而于买方而言,以“低价”入手的房屋绝对不可能就此放弃,要求继续履行成了第一诉请。在二手房买卖合同成立并生效，且合法有效的情况下，合同是否继续履行？这里需要考虑两个层面的问题，一是应然层面，在前述前提下，合同应当继续履行；另一是实然层面，合同继续履行需要满足特定的条件.　
　　继续履行的优先性　
　　继续履行是诚信原则的体现　
　　诚实信用原则是《合同法》的帝王规则，《合同法》第五条对此有具体规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，并且诚实信用原则贯穿在合同的签订、履行以及争议解决过程中。如在缔约过程中违反诚实信用原则的需要承担缔约过失责任，在履约过程中违反诚实信用原则的需要承担违约责任。　
　　二手房买卖合同成立生效后，买卖双方的权利义务得以固定,卖方的核心义务是转移房屋所有权并交付，核心权利是获得房屋对价；相应的，买方的核心义务是支付对价,核心权利是获得房屋所有权并占有。除非有合同无效、被撤销或解除的情形,否则双方均应当按照诚实信用原则全面履行前述各自项下的义务。　
　　继续履行时违约责任方式之一　
　　继续履行既是合同义务,同时又是一种违约责任的承担方式，继续履行的这一双重属性,往往被买卖双方所忽视。继续履行是合同义务这一点，已为大家所认知和接受,在此不再赘述.　
　　关于继续履行属于违约责任的承担方式有必要详细阐述。《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从该条法律规定看,在法律上已经明确继续履行属于违约责任的承担方式。另外，就违约责任的内在意义而言，该责任旨在制裁违约行为，首选的应当是促成合同履行来消灭违约，退而求其次的是对违约人的制裁来保障合同的权威.因此违约责任不仅仅是违约赔偿,还应当包含继续履行.　
　　继续履行是对守约方的尊重和保护　
　　在诚实信用原则的指导下,《合同法》保护的是守约方,制裁的是违约方。在出现违约情形时，违约方和守约方关于合同状态的诉求可能是冲突的,此种情形下,应当尊重合同，注重保护守约方的利益，率先考虑和支持守约方的诉求。　
　　综上，继续履行是诚实信用原则在合同履行过程中的直接落实，应当作为保护守约方的首选手段.　
　　继续履行的必要条件　
　　前一部分在应然层面论及了绩效履行的必要性，但是具体能否实际操作成功，还有待考察实然层面的可行性.结合法律规定以及实践操作经验，我们认为法院要支持继续履行的，至少要满足以下必要条件:　
　　法律上不存在障碍　
　　1。完全所有权.卖方应当是标的房屋的完全所有权人，即卖方不存在无权处分的情形.如夫妻一方处分夫妻共同房产的情形,因为标的房屋属于夫妻共同财产，处分的一方并不享有完全所有权,根据《物权法》的规定,共有物的处分需要共有权人的同意，因此仅为部分共有权人的处分构成无权处分。又如部分案件中卖方尚未取得标的房屋的所有权登记，但是享有“期权”,此种情形下也构成无权处分,法院无法支持继续履行。　
　　2。不存在他项权利.大部分标的房屋往往都设有抵押，根据《物权法》的规定，抵押期间，抵押人要出售抵押物的,需要经得抵押权人的同意,因此存在抵押的情形下，法院难以支持继续履行，除非买方能够涤除标的房屋上的抵押权.　
　　3.不涉及善意第三人利益。法院裁判的过程,其实质也是衡平各方权益的过程，二手房买卖合同于买卖双方而言是两者之间的内部关系，该合同外的第三人无从知晓.因此法律在此情形下跟注重保护不知情的善意第三人。如果标的房屋上存在善意第三人的利益，比如标的房屋因第三人申请而被查封，此时法院将不支持继续履行。　
　　对价支付的可能性　
　　二手房买卖合同中，买方要获取标的房屋的所有权，必须支付相当的对价,买家就标的房屋对价支付的可能性将成为法院是否支持继续履行的关键因素.　
　　一般的,在二手房买卖合同中，双方先办理网签手续，同时买方支付首付款，尔后买方办理贷款并放款至监管账户,办理过户手续后卖方再领取剩余款项。实际上买方支付房款的义务在卖方配合办理过户手续义务之后.但是法院在审理时，却会要求买方的付款义务提前履行,在买方具备支付房款的能力的情况下，才会支持买方继续履行的主张.　
　　后续执行的可能性　
　　判决继续履行的情况下，卖方基本都不愿意配合履行判决内容，因此必然涉及判决执行的问题,如果判决内容是无法执行或执行成本过高，法院将认为继续履行是不恰当的而不予以支持.如标的房屋是卖方唯一一套住房的，法院可能会认为此种情况下不满足继续履行的条件。　
　　买方未放弃要求继续履行的权利　
　　法律不保护在权利上睡大觉的“懒人”，因此在出现违约的情形下，守约方应当及时向违约方提出要求继续履行的主张.在二手房买卖合同履行过程中，因为房屋价值大,鲜有买方会拖延不决,反倒是只要卖方一表现出有违约的迹象,买方就会通过各种途径向卖方主张权利。　
　　买房人要求继续履行的应对措施　
　　合同缔约阶段的防范　
　　在合同缔约阶段，双方注重的是如何达成合同而不会去关注违约的情况,这也往往导致买方会忽略对标的房屋的全面考察，此时的疏漏恰恰可能导致违约情形出现时买方无法主张继续履行。为确保将来继续履行的可行性，我们认为买房人应当做好如下防范：　
　　1.审核签约卖方与标的房屋的关系。如果签约卖方并非标的房屋的所有权人，买方应当要求签约卖方提供相应的授权文件.　
　　2。核实标的房屋的登记情况。在签约之前，建议要求卖方提供标的房屋的登记信息，以明确标的房屋上的抵押及查封情况。　
　　3。了解卖方的房产信息。在磋商过程中了解卖方出售标的房屋的目的，是投资回笼资金，还是改善居住环境的换房。　
　　合同履行阶段的控制　
　　一旦出现卖方违约不肯继续履行的情况，买方如果要求继续履行的，应当做好如下应对：　
　　1。在协商过程中要明确主张继续合同.部分买方其实对继续履行并不是必须主张，而是在协商过程中因为赔偿数额谈不妥，而以继续履行作为谈判的筹码.但如果在协商过程中已有明确表示同意卖方违约不继续履行，则有可能被法院认定双方已经就合同解除达成一致意见，后续需要解决的是赔偿数额的问题而不是继续履行的问题。　
　　2。准备相应的房款。如前述,买方要求继续履行应当具备支付对价的能力,并且这种能力不是将来可实现的，而应当是判决下达前已经实际具备的。这于买方而言可能会增加一定的成本，因此需要买方提前做好财务安排。　
　　讨论二手房买卖合同的继续履行问题，应该分两种情况：　
　　1、比如张三与李四签订买卖合同，张三交付定金后，李四立即反悔。也就是说，履行程度较浅。　
　　2、比如张三与李四签订买卖合同，张三交付定金后,二人一起到房管局打协议，张三交首付款并办理贷款事宜完毕，或者张三一次性交齐全款等.这时李四才提出解除合同。也就是说，履行程度较深。　
　　作为非违约方的张三，可以选择继续履行合同或者解除合同。　
　　根据法律规定和审判实践来看,第一种情况即使判决继续履行合同,也会面临执行问题。比如房价全款200万元，只交付定金10万元.法院判决继续履行合同，就意味着卖方应当配合买方赴房管局打协议。如何强制呢？　
　　第二种情况，如果判决继续履行,即使卖方不配合,买方也能凭借法院的生效判决书等法律文件申请房管局办理相关过户事宜。　
　　所以我建议各位买主，签订合同后卖主违约的，如果履行程度较浅,可以要求解除合同赔偿损失.如果履行程度较深，可以要求继续履行合同.如何主张赔偿损失的话题，此前详细讨论过，可以关注安刚律师微信公众账号；