市住房制度改革方案样本.doc

长春市住房制度改革方案
为全方面推进住房制度改革，加速住房建设，立即改善人民群众居住条件，实现党和国家提出在本世纪末“居住条件显著改善”战略目标，促进本市经济和社会发展，依据国家和省相关住房制度改革要求，结合本市实际情况，制订本方案。
一、房改指导思想及目标
（一）指导思想
住房制度改革根本目标，是不停改善居住条件，满足大家日益增加住房需求，从根本上处理社会住房问题。
住房制度改革方向，是推进住房商品化，逐步把住房生产、交换、消费纳入社会主义市场经济轨道，实现住房资金投入产出良性循环，发展房地产业，进而带动相关产业发展。
住房制度改革基础标准是坚持国家、集体、个人三者共同负担标准；坚持租、售、建并举标准；坚持机制转换标准。
（二）目标
近期目标－－在“八五”期间，要以改变低租金、无偿分配住房为基础点。公房租金计租标准要实现相当于维修费、管理费、折旧费三项原因计租水平，逐步增加家庭消费支出中住房消费支出比重；住房建设紧紧围绕“解困”进行，每十二个月要处理１０００户住房困难户住房问题，使本市人均居住面积达成７平方米，住房成套率达成５０％以上，从而使全市住房担心情况有显著改善。
中期目标－－到２０００年，公房租金计租标准要努力达成维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项原因计租水平；全市人均居住面积达成８平方米，住房成套率达成８０％，户全部有一处（套）适用住房，使居民消费结构中住房消费支出基础趋于合理；发展房地产市场，建立住房资金融资体系，加速住房机制转换，初步实现住房资金投入产出良性循环。
长久目标－－利用较长时间，使公房租金计租标准达成在前五项原因基础上再增加土地使用费、保险费和利润八项原因计租水平；住房成套率大大提升，每户有一套舒适住房；健全房地产市场，完善住房融资体系，完成住房商品机制转换，实现住房商品化、社会化，从根本上处理社会住房问题。
二、房改基础内容
本市住房制度改革基础内容是：提租补助、住房买券、优惠售房、合作建房、建立基金。
（一）分步提租合适补助
改革现行低租金制度，实施分步提租，合适补助，逐步实现住房资金投入产出良性循环。
１．提租范围和标准
本市直管和自管公房租金，自本方案实施之日起，一律按使用面积及其使用功效实施分等计租：一等为成套住房（有独用厨房、厕所、上下水），月房租每平方米使用面积提升到０．４０元；二等为通常非成套住房（比照成规套住房缺其中一项或多项住房），月房租每平方米使用面积提升到０．３５元；三等为简易住房（结构简易、土坯、土墙、砖土等材料建造住房），月房租每平方米使用面积提升到０．３０元。
在些基础上，依据其楼层、居室朝向、地段环境、室内设备四项原因按基础租金加减法计租。
２．住房补助对象和标准
各机关、团体、企机关职员，和离退休职员，由所在单位按住房补助计算基数２．５％百分比一次核定，按月补助。
发放补助后，职员原来享受多种住房减租待遇和住房补助等一律取消。
３．住房补助资金起源
住房补助资金，企业在住房折旧费和管理费中列支；全额预算行政、机关从原有住房资金中处理，不足部分经财政部门核定列入预算；差额预算机关，按差额百分比分别比照全额预算单位和企业开支渠道列支；自收自支机关，比照企业开支渠道列支。
４．住房租金使用
各产权单位回收租金专题用于住房维修。新房较多单位，用于房屋维修后仍有结余，可用于住房建设。各单位房租要单独建帐，按月收缴，不得放弃管理和挪作她用。
５．新增租金免、补
对建国前参与革命工作离退休职员及其配偶、烈士配偶及其父母、特、一等革命伤残军人和无儿女、无生活起源、无依无靠生活困难户，提租后缴纳新增租金困难者，在一定时期内要给合适免、补照料。
６．超标准加收房租
住房面积超出控制标准，超出控制标准部分加倍收取租金。
７．有条件单位，经过市房改办同意，能够实施单位封闭式大提大补，合适加大房租改革力度。

（二）租住公有住房购置住房建设债券
１．对象和范围
自本方案实施之日起，凡租住公有住房（包含新、旧直管和自管公房）承租人，均按住房建筑面积购置长春市住房建设债券，并按要求缴纳房租。
个人以优惠价格买房，参与合作建房和属于生活特困户，经市房改办审批，能够免购住房建设债券。
２．认购住房建设债券标准
计购债券标准，由市房改办每十二个月公布一次。
１９９３年新配新建住房，按住房建筑面积每平方米５０元认购；新配旧有住房，按住房建筑面积每平方米３０元认购；已租住公有住房，按住房建筑面积每平方米５元认购。
３．住房建设债券利息和偿还
住房建设债券从购置之日起，满五年后兑付本息，年利率按３．６％计算。
４．住房建设债券发售管理
住房建设债券由住房建设单位或承接出租住房单位组织购置。新建住房购置债券需经市房改办审查、同意认购债券数额，并由市住房资金管理中心（以下简称“中心”）和住房建设单位签定债券代售协议。不然，市相关建房审批部门不予办理建房手续。
已经租用住房承租人购置债券，由承接出租住房单位或住房产权单位核定应购债券总额，经市房改办同意后，由单位组织统一购置。拒不认购债券，从职员所在单位开户行存款帐户中直接划转，再由单位从本人工资中扣缴。
５．住房建设债券资金使用
住房建设债券资金作为住房建设周转专题资金。购置债券单位，可在其购置债券额度内以低息贷款形式有偿使用债券资金。职员购置现住房时，住房建设债券可抵付购房款。
（三）优惠出售公有住房
自本方案实施之日起，各单位分配新房和调串分配旧房，要先售后租，对买房者给优惠。
１．范围和对象
凡持有本市城市户口职员，每户可购置一套不超出控制标准公有住房。
下列公有住房不得出售：判定为危房或列入近期城市改造计划；关键街路两侧宜改造为铺面房；房屋产权不清或产权有争议；有历史、文化保护价值；独立庭院式；和市人民政府认为不宜出售住房。
２．优惠价房售价
优惠价房出售基价分为优惠价格基价和综合价格基价。新建房优惠价格基价和综合价格基价由市人民政府依据住房建筑成本造价和居民承受能力，本着激励个人购房标正确定，十二个月公布一次。１９９３年新建砖混结构单元式套房优惠价格基价每平方米建筑面积３００元，综合价格基价每平方米建筑面积８６０元；旧房以成新折扣作基价；然后二者全部按地段环境、居室朝向、楼层、室内设备四项原因，将基价增减后计价，但旧房最低价格不得低于每平方米１２０元。

３．优惠政策
承租人购置现住公房，给２０％优惠。
职员购置现住公房按工龄长短给以下优惠：工龄满４０年及其以上给１０％优惠；工龄满３０年不满４０年给８％优惠；工龄满２０年不满３０年给６％优惠；工龄满１０年不满２０年给４％优惠；工龄不满１０年给２％优惠。
单位向职员个人出售新建优惠价房，享受合作建房减免相关税费优惠。
购房者免缴一次性契税、土地使用税和房产税。
４．付款措施
职员购房能够一次付清房款，也可分期付款。一次交清房款，在售价基础上优惠２０％。分期付款，首次交款不得少于３０％，在此基础上，每多交１０％，可优惠２％。分期付款，还应该付利息。分期付款期限不得超出１０年。
为方便职员购房，相关金融机构要创办住房储蓄和购房贷款业务。贷款购房职员，按存贷结合措施，先存足购房金额３０％，其它可向住房金融机构申请抵押贷款。
５．住房产权
按综合价格基价购置住房，在付清房款后，个人拥有完全产权，即对其购置住房拥有占有权、使用权、处分权和收益权。
按优惠价格基价购置住房，在付清房款后，个人拥有部分产权，即拥有占有权、使用权、有限处分权和部分收益权，能够继承，不能赠和，许可出售或出租，原产权单位有优先购置权和租用权。售房收入在扣除双方原投资后增值部分，按售房单位和购房人原投资所得产权百分比分配。
６．售房资金管理和使用
优惠售房资金必需存入市建设银行房地产信贷部，除了用于归还住房建设贷款，市政府提留一部分统筹金、售房单位提取房价１０％用于住房共用部位和共用设备维修费用外，只能用于新建、改建、扩建住房和发放住房补助。
售房资金进入各单位住房基金帐户，全部权不变。
７．公房出售管理
出售公房纳入房地产市场统一管理，多种买卖交易均应按要求办理手续。
优惠价房出售基价，每十二个月第一季度，由市房改办、市房地产管理局、市国有资产局、市物价局联合公布。
公房出售坚持先评定后出售标准和报批制度，单位自管产和直管产出售必需经市房改办审批，由市房地立管理部门含有评定资格专业机构进行评定、测定，不得自行确定出售基价。
公房售后管理标准上实施自有、自住、自管、自修，也可委托房产管理部门代管代正。
住房供水系统和住房暖气费用，在政府没有新要求之前，仍由原渠道处理。
８．激励私营业主、个体工商户和家庭收入较高及其它有承受能力居民，按市场价格购置住房，其房屋产权为个人全部。

（四）围绕“解困”、“解危”，开展合作建房
合作建房是系指单位、个人共同筹集资金，由政府扶持建设个人自住住房一个建房形式。包含：住房合作社建房和集资建房。
１．合作建房对象
凡在本市有城市常住户口中低收入者、住房困难户、危房改造户，由本人提出申请，经其全部单位同意，均可参与合作建房。
２．合作建房标准
合作建房坚持“个人出资、单位补助、政府扶持”标准，个人标准上负担新建住房本身建筑造价；住房综合造价和住房本身建筑造价和政府减免相关税费和差额，由职员所在单位负担；政府对个人出资部分免收相关税费。
３．合作建房优惠政策
适用建房按个人合资占住房本身建筑造价加征地、拆迁赔偿费百分比，实施同百分比免交下列税费：营业税，耕地占用税，国有土地有偿使用费，城市基础设施配套费，使用实心粘土砖附加费，人防工程费，商业网点费，教育附加费，水、电、排污增容费，解困房源费等；个人出资部分，固定资产投资方向调整税，适用“零”税率。
合作建房，免交插建费和拆迁费。
政府相关部门要对合作建房计划、用地、计划、材料、资金、管理等方面提供方便条件，简化多种审批手续，优先给予安排。
合作建房要和处理职员住房困难结合起来，严格实施既定“解困”政策，确保“解困”工作顺利进行。
４．合作建房组织和管理
市房地产管理局是本市合作建房行政主管部门，负责本市住房合作社组建资质审批；负责全市合作建房规模、项目、资金审查和合作建房开展等工作。
合作建房由职员所在单位负责组织。
有条件单位和市属各行政区域内职员或居民能够组建住房合作社，合作社是公益性社会服务机构，含有法人资格。住房合作社负责合作建房计划申报、资金筹集、财务管理、住房建设、住房分配、维修管理等项工作。
（五）建立稳定住房基金
住房基金是指城市、单位、个人专题用于住房生产、建设、经营和消费资金，它建立要立足原有资金转化，在同级财政部门参与下分别核定、理顺，纳入城市、单位、个人三级基金。
１．城市住房基金起源
财政原来用于住房建设、维修和住房补助资金；按要求征自住房房产税及预算调整基金和能源交通关键建设基金收入；出售直管公房回收资金；发行住房建设债券筹集资金；提租后由市统筹房租收入１０％和自管公房出售收入５％资金；房改资金在运行使用中增殖后分配形成资金；其它收入资金。
２．单位住房基金起源
单位原来用于住房建设、住房维修、房租补助资金；从自有资金中分离出来用于住房建设资金；出售自管公房回收资金；单位自管住房房租收入；上级拨款资金；从预算外收入中按一定百分比提取资金；其它收入资金。

３．推行公积金制度，建立起职员个人住房基金
公积金是一个义务性长久储蓄，公积金制度是经过强制储蓄方法建立社会住房保障制度。经过长久储蓄积累，提升职员家庭处理自住住房能力，扩大住房建设资金投资渠道。
（１）凡在本市工作，含有本市常住户口党政机关、群众团体、企机关在职固定职员、协议制职员，均实施公积金制度。离退休职员、临时工和三资企业中外籍职员，不实施住房公积金制度。
（２）公积金由职员和职员所在单位共同存放。职员按公积金交缴计算基数５％逐月存放；单位也按公积金交缴计算基数５％逐月给职员存放，二者均为个人全部。以后伴随经济发展，由市房改办定时公布公积金交缴率。
（３）公积金存放由职员所在单位承接，单位为职员设存放户头，并根据活期存款利率计息。
（４）公积金个人负担部分，由个人支付；由企业负担部分，从企业分离划转单位住房资金中处理，不足部分经同级财政部门核定，可在成本中列支；公积金由行政机关缴交部分，标准上从自有资金和划转住房资金中处理，不足部分经同级财政部门核定，列入预算。
（５）公积金定向用于职员家庭购置、建造、大修、翻建自住住房。职员可使用本户组员及直系亲属积累公积金。
（６）职员离退休、调离本市或出国定居时，其结余公积金本息全部由职员提取；职员在市内调转时，公积金随工资关系划转；职员在职期间逝世，公积金本息由其正当继承人提取。
（７）各单位住房建设标准上可有偿使用本单位职员结余公积金。
４．住房资金使用范围
住房资金必需专题用于住房制度改革提租补助和住房建设、维修和管理，专款专用，不得挪作她用。具体使用项目是：用于发放房租补助；用于缴纳或支付公积金本息；用于住房维修和管理；处理住房困难户、危旧房改造等其它住房问题；用于发放住房专题贷款；用于新建、改建和购置住房；用于住房建设债券本息归还；用于房改其它支出等。
５．住房资金管理
“中心”对本市预改范围内各类住房资金进行管理、统一营运，确保政策性住房资金用于住房建设。“中心”要会同财政部门进行住房资金核定和划转，并对各单位住房资金进行监督管理。
城市住房基金和单位住房基金要同其它专题基金分离开来，专题用于新建、购置和维修住房。
房改资金金融结算业务，由市建设银行和市工商银行房地产信贷部办理。
三、房改领导和组织
住房制度改革意义重大，包含面广，政策性强，是一项长久工作，各级领导要站在实现第二步战略目标高度，统一思想，统一认识，精心组织，切实抓好这项改革。
市政府成立住房制度改革领导小组，对全市房改实施领导。下设办公室，负责全市房改方案制订、协调和实施，研究提出住房制度改革各项配套政策；参与协调相关住房建设计划、计划、建设和住房管理工作；筹集、管理住房建设资金，审批资金合理使用；制订住房分配管理措施，并对分配进行监督等。全市房改工作，要在市房改领导小组统一领导下，分级负责，单位包干，列入各级领导关键议事日程，要选择熟悉房管、劳感人事、财务业务人员，组成精干班子负责本单位、本系统房改工作。
在全民讨论，使广大市民深入认清房改目标、意义和相关政策基础上，市、区两级政府各个部门和各级工会组织要主动配合，确保房改顺利实施。
房改要坚持实施属地管理标准。全市房改坚持实施统一政策、统一标准、统一部置、统一行动，对拒不实施或违反房改政策行为，各级纪检、监察、检察部门要按要求严厉处理。
四、附则
本方案在本市城区施行，各县（市）、效区可参考本方案制订当地域实施方案，经市房改领导小组同意后施行。
经国务院和省房改领导小组同意独立进行房改部门和单位，按相关要求实施，交叉部分实施本方案。其它在长单位按本方案实施。