万达商业规划研究院黄大卫院长谈商业地产理念.doc

万达商业规划研究院黄大卫院长万达商业规划研究院黄大卫院长：非常高兴来到沈阳，沈阳的父老乡亲们,以及媒体的朋友们，以及关心万达的各界朋友们，大家下午好.很高兴来到这里和大家就万达商业地产的发展以及我们沈阳北一路项目的特点跟大家做一个交流。 介绍我们沈阳北一路项目的特征之前,我想跟大家做一个万达城市综合体规划特点的介绍。我是万达商业规划院的主管沈阳项目的院长，我有幸跟随董事长从商业地产的初期一直追随董事长到现在，走过了商业地产发展的一代、二代、三代的产品。对万达现在做的城市综合体的来龙去脉有比较详细的了解。在这里我希望能够和大家进行互动，希望大家能够对我的介绍如果有什么疑问可以问我,大家做个交流.首先我们就万达城市综合体的规划特点进行介绍。介绍的主要内容分成了三个部分,一个是万达城市综合体的特点；第二要跟大家解释一下万达为什么要建设城市综合体；第三我们就大家关心的沈阳北一路项目有什么新的特点.大家知道万达在沈阳已经做了三个店，我们还要继续做下去，我们每一个店都有提升.沈阳北一路有什么样的提升，精彩在哪里？接下来会跟大家介绍.首先说一下万达城市综合体及其特点。万达做商业地产走到现在也是经过了一段摸索。之所以找到这种发展模式，大家也能够通过以下的介绍感受得到.要想介绍商业综合体的模式,首先要谈到的是，万达商业地产的产品模式.大家都知道,我们所有的努力,所有的部门都是为我们产品负责的,我们自己的商业地产有什么特点呢?我们简单地回忆一下。万达做商业地产以来，我们走过了三代的产品模式，第一代是单店，第二代组合店.从集团发展的进程上来看,我们第一代店和第二代店一共开发了12个项目，从2002年到2006年，在全国各地开发的了很多项目。这些项目都是在城市的核心区以及副中心，万达所到之处，为城市带来了重要的影响。第三代的产品商业综合体是从2007年开始,到去年年底已经开业了30个项目，到2010年万达已经开业了40多个项目,万达之所以能够高速发展，在各个不同城市做项目,而且每一个项目做得都是非常火,而且对城市的贡献，对市民、对投资方都有很好的回报.为什么会这样？下面我们就说一下“城市综合体”，这是一个学术概念，简单跟大家交流一下。城市综合体首先是一个建筑综合群体，不是一栋简单的功能建筑,是有城市居住、办公、商务、购物等功能高度集约的地区，从建筑形态上来讲是一个建筑的综合群体。从功能上来讲有城市功能,有居住，有商务办公，有酒店,有综合性购物中心，休闲娱乐、餐饮等等，这些城市功能组合了我们叫做城市综合群体.所以万达做的是第三代产品，叫城市综合体。回归万达为什么能够找到一种发展模式，能够适合中国，以及在中国遍地开发做商业。我们认为最重要的是万达找到了一种商业地产发展模式.发展模式究竟是什么呢？其实就这么几句话。第一个，我们以万达广场命名的城市综合体为商业地产的核心产品。现在万达集团在各个城市做的项目就是以万达广场为名的城市综合体，以这种产品持续发展并不断完善.在沈阳项目就体现到集团不断追求,不断超越的理念。比如说我们建了太原街的万达广场,又建了沈阳铁西，以及沈辽东路的购物中心。我们下来做的北一路就要有超越。第二个，就是集团董事长一直追随的企业理念，就是要为城市做贡献,要使得企业效益、社会效益双效合一。万达的购物中心为什么只做三层,这么好的地段只做三层的购物中心，是不是很可惜？作为开发商来讲，追求利润是无可厚非，但是万达为什么做三层的步行街,大家接下来会感受到万达这么做.万达是期望一座万达广场能成为一座城市中心,这是我们发展的模式。万达城市综合体我们有简单的生存模式，我们会有详细的介绍。首先我们会有非常精彩的室内步行街.我们是想营造一年四季如春的购物环境.围绕这个室内步行街我们有很多种相关联的业态组合在步行街里面.这种发展模式万达也是经历了很长时间,之所以万达能够在全国各地迅速发展，而且每个项目都得到当地的欢迎，这种产品本身适合在中国目前的状况进行快速发展,而且效益都很好。我们有一条步行街,还有很多商业综合体的建筑楼，这是我们的一个动画，首先我们非常关注室内步行街给消费者带来的购物感受。接下来我们围绕步行街还有很多其他特色商业街的组合。比如说我们还有室外的街，为什么要有这种产品推出,给我们消费者带来哪些信心.大家可以看到，万达是希望它的购物环境和硬件设施提升一个水平.北一路这个项目从建筑形态的规划上，董事长讲宁可少建一些建筑面积，把品质做上去，把空间做好,使在北一路的万达广场业主获得一种不同的购物环境,业主在这里感受到不同的购物感受。 这是一个商业综合体生成的画面，我们是经过了很多年的探索，整个世界上也是绝无仅有的。我们万达商业地产为什么做的这么成功，大家知道一般的商业地产都需要培养一段时间，做商业是比较难的,董事长有一句话“战战兢兢、如履薄冰大家知道很多房地产商也在做商业地产，商业地产是投资大，风险也大。它是综合技术比较复杂的项目，把商业项目能做的好是比较难的,万达也是摸索了很长时间,这个产品是这样一个基本图形.我们有自己的商业综合体，包括有写字楼、酒店,还有其他的城市步行街等等.这张图是一个平面图,有综合楼和娱乐楼。这种商业楼为什么拿出这么大的面积做主力业态呢？也是为了项目的聚集人气。围绕着这个主力店还有室内步行街，我们还做了室外的,有特色主题的金街,我们还注重城市的广场，我们希望这个购物中心是一个城市的中心，给市民，给购物者，以及小业主、消费者带来很好的休闲场所。大家知道做商业地产首先商业地产成功是规划设计要成功，反过来讲，如果对商业地产没有细致的了解，甚至没有本质了解的话,即使规划设计找了名牌大师来做，有些项目也不是很成功。全国各地这种案例也很多，万达之所以走到现在，而且每个场所都有自己的特色。归结一点万达为什么选择建设城市综合体呢？我们有这么几个考虑.第一个城市综合体是打造城市中心的好方法。要想打造一个城市中心，或者商务中心，这是一个比较好的方法。可以丰富与完善城市功能，是完善整个区域城市功能，并带动周边地价的增值。第二个体现万达以人为本的设计理念。万达做事和其他地产商还有一些不同,董事长王建林一直告诉我们，在做项目的时候一定要替业主着想,一定要替投资万达的各种客户着想.万达能够做的好也是体现了万达的这种用心。体现万达以人为本城市综合体的模式能够极大地满足人民对城市功能的需求，一站式的服务，在这里面吃、喝、玩、乐全部解决.最后对城市的功能进行补充。它不是一个简单一组建筑，是有这样的城市功能.万达城市综合体为什么做到现在会有这么多好的效果，我们集团也做了总结，我们大概总结了一下几点。为什么万达广场到每个城市的开发有好的收益和效果。第一个带动城市结构的调整.万达到一个城市来做商业地产，不单单是做一个购物中心，会带动产业结构调整.政府在各种数据上看都有感受。第二是有效拉动需求。第三完善城市功能.第四创造大量就业岗位.另外最重要的是创造持续的巨额税源。为什么有好的税收，是万达做的好的，适合业主在这里经营,也适合消费者在这里购物。万达的成功是开发模式、策划模式以及产品模式,创新的成功.不单单是一个建筑设计的成功。这张照片是我们去年刚开业沈阳铁西万达广场一个总体情况。会带来城市一个综合收益。下面我们要介绍沈阳北一路项目规划特点与产品优势。我们在北一路项目上设计有哪些独到之处.首先我们定位于要与其他项目不同，打造沈阳新的中央商务区，使得我们城市不单有基本的购物功能。我们除了有业态,有专门的设计和招商之外，我们的形象上,要比其他几个店要高，形象上也有突破,大家可以看到这是我们当时做的效果方案，我们用到好的材料。在立面上有新的材料使用，包括夜晚的效果，白天的效果都是比较酷的。从项目的具体规划特点，我们希望能够给各位朋友做一些介绍.这个项目我们由四个部分构成。一个是总建筑面积大约接近28万平米的项目,地上大概有20万平米左右。万达大型购物中心是这里面最主要的部分。接下来有商务酒店，为什么在这里有商务酒店呢？商务酒店带来商务酒店的客流,而且对城市功能完善起到很好的作用。接下来是我们的室外商业步行街，以及室内商业步行街的综合。还有我们的公寓，我们现在称之为三代半产品，我们正在做第四代产品的过渡。大家知道沈阳铁西万达广场是没有室外景街的,我们这个项目是以室外景街的一种提升。我们接下来会有详细的设计，我们是如何考虑的.另外我们从城市形象上,我们考虑到城市区域整体形象，商务上的需求，我们做了一些立面上的考虑.公寓有很好的视野，我们在规划布置上也有很好的结合，以及周边城市布置，我们有一些相关的考虑到居住在公寓里面的业主，他们视线的感受.我们步行只盖了三层,简单地讲盖的高就可以多卖钱，那万达为什么是这个尺度，我们会有详细的分析.从长度上来讲，在步行街购物是步行为主，我们认为从人的购物角度分析，拎着重物步行就在500米，我们设计这种尺度就是万达做商业地产，为什么购物中心人这么多,消费者为什么到我们这里.就是我们在设计当初“以人为本的考虑是落实到每一个细节当中.从长度来讲,不能做太长，也不能过短.在相关的位置上，我们也提供了休息的场所。讲到这里，大家可以看到，集团规划院前期的图纸.4月15日刚签订的方案。沈阳北一路万达广场推出之前,我们又反复地对这个项目的动线进行了仔细的考虑，我们是希望引进金街以后,像室内步行街一样，开业即火,我们在动线处理上又忍痛割爱，又割舍了将近2000多平方米的商铺。我们从集团这个角度,从为业主着想的角度，宁可万达少卖2000多平方米的商铺，也要把空间做好把动线做好。从这一点大家能感受到，集团为用户着想的用心.希望对业主这种关爱，大家都能够感受到。从商业的规划原则上,大家都知道，万达做商业地产有一个秘诀叫做“定单地产,万达为什么做商业地产做一个火一个，我们在建设之前把招商全部确定，我们对外是可以承诺的，我们完全按照进驻我们项目主力店功能需求进行设计。他进到我们场子里就非常适合经营的，也是适合消费者在里面购物的。这是做的效果图，我们想为什么做三层的步行街，一会儿我们从道理上讲一讲.另外我们讲大面积的地下停车。大家都知道停车的需求，停车的方案解决的好与坏,停车是不是很人性化的关怀,也直接影响场子的经营.在地下车库也专门的导向设计,让车主能在第一时间找到想去的业态,体现了非常细致的人文关怀，是这些业主，包括消费者切身能够感受到万达对他们细致关怀。我们这里引进了一个室外步行街。室外步行街我们想打造成另外一种风格的购物街，使得和室内步行街有不同的购物感受。大家都知道，现在来讲，作为购物中心的基本职能已经能够得到满足.在自己居住的小区，找一个超市就能够买到自己想要的商品.有很多到购物中心不是来单单购物,领着一家老小,或者女朋友，在场子里面转一转,而是一个很好的交流环境，是一个非常美好的购物环境,愉悦的生活是靠设计者精心设计打造出来。我们希望在北一路的设计上，对小业主的关爱,人文的关怀，希望业主能够感受的到.这是我们商务酒店的立面，还有公寓的立面，对城市的影响也希望有写字楼的影响。我们这里面做商业综合体首先要突出商业,大家知道商业综合体万达很多是持有物业，是需要集团沉淀大量的资金才可以，为了保证场子做的好，大量的面积是作为持有物业.只有个别商业进行销售。现在也是考虑国家宏观经济调控，大家对投资商也要有一些产品选择,所以本次推荐会重点商铺也是大家非常关注的,我希望通过我的介绍，使得各位能够了解到万达做商业地产的与众不同的独到之处。我们这里面做了城市广场，我们也拿出很大面积做城市广场.这个广场大概有2万多平方米，结合城市广场做了很多点、线、面的结合.使得业主在我们这里消费,包括顾客能够非常方便，非常舒适,避免购物中心就紧临着繁忙的马路。一个购物上可以缓冲一下,也是一个周边群众活动非常好的场所。这里面我们有九大主力业态，也要和大家介绍一下。我们这个项目是以沈阳铁西万达广场不一样的。我们有万千百货，有大玩家电子游艺广场,有大歌星娱乐广场，还有五星级的万达影城IMAX、国美电器数码广场，精品餐饮酒楼。我们为什么做酒楼呢？我们的购物中心第三层都是各种小吃，以及沈阳市前十几位特色的名小吃.为什么要做餐饮酒楼,就是我们经过调查，我们周边有很多商业宴请的需求，我们设计酒楼也是有社会调查的.大家在大排挡吃饭，和在酒楼包间吃饭是不一样。有宴请需求肯定要选精品高档酒楼，我们也安排了餐饮酒楼。我们还有三家国内知名的连锁名店，还有大型的超市。这些业态我们都设置在北一路的项目里面。这里要单独讲一下，我们客户很多，这些主力店都是有非常知名的影响力，它会带领整个城市的消费,引领到中高端的消费水平。从购物衷心的设计角度，我们拿百货店来讲，我们是怎么样体现对消费者的关心？比如说我们从百货店不同的楼层，他经营的商品不同，他对灯光的需求，对空调的需求,比如说卖精品首饰的，还有女士的服侍，我们在建设初期就一部设计到位，使得我们购物中心达到不同的需求.我们知道还原物件在普通的灯光下，如果还原就需要达到自然灯光的色温。使得小业主在挑选商品的时候跟室外有分差。接下来综合楼里面我们有各种业态，有健身，有各种电器，包括酒吧等等。这些业态里面也是在设计当初就已经考虑到。比方说这里面的健身需要有什么健身设备？酒吧有什么空间的需求，等等我们都考虑进去了。我们在做项目的时候，是根据不同的业态，不同的空间,有很多细致替业主考虑的方面。这是我们的娱乐楼，是万达乐线,KTV,这还有数字IMAX影厅，去年有一个影片叫阿凡达，根据我们集团对整个IMAX影厅的发展趋势的判断，我们今天在沈阳北一路项目,这一个厅投资2000多万，一套设备1200多万，因为我们知道，IMAX片源是单独的摄影机,单独的放映机,这个设备还只有美国生产.所以这次我们抓住了IMAX影片上影的时机，我们通过美国IMAX公司调研了解到,从今年开始,从全世界范围内,IMAX电影要有一个突飞猛进的发展.我们北一路的万达广场有幸在这个时候赶到了IMAX影厅，真的是沈阳市，甚至辽宁省的一大兴事。我们建成的时候会有很多大片的上映，而且我们是数字3D，一种是模拟的3D,它的的效果和我们数字IMAX无法比拟的.沈阳北一路是有幸能够感到第一批，实质是我们万达在沈阳，或者在辽宁第一块真正的数字IMAX影厅,也是为市民,为一方城市带来一个福音。餐饮酒楼我们快速说一下，酒楼里面的大堂、厨房需求都是不一样的，如何考虑经营,业主在这里面舒适经营.我们为经营方考虑的多，他能够经营舒适，就会吸引很多业主，吸引很多消费者到这里消费,我们董事长的一句话“让业主着想,让商家能够赚到钱”有的时候靠商家自己，是比较难的,所以我们在这里跟大家承诺，包括我们所有的业态里面，都是按照我们对商业地产的理解，都是最好的室内环境.万达商业地产产品设计有什么具体的手法.我们也比较简单，就是四项，实际上万达商业地产也没有太多的神秘，只是我们考虑的细致一些。从解密上来讲就四个把刷子。第一个主力店、和次主力店，我们要为店家和业主考虑细致又细致才行.他为什么到我们这里来，怎么能经营好,在经营过程当中会产生哪些问题，在设计管理当中就解决这些问题,是其他开发商做的比较少。第二个我们创造非常完美的室内步行街。接下来我们北一路独有的室外步行街，我们还要有公用空间，我们不能一位追求建筑面积，一定要有优势,把建筑空间让出来，献给城市.现在可能实际上损失面积，大是城市的舒适度提升了，购物的环境得到明显的提升.从另外一个角度来讲，也促进了商业增加收益.我们花点时间说说步行街,步行街是花了很多时间做研究的。我们希望室内的步行街，万达做步行街这么多考虑，其实每个城市还有不同.我们希望做的步行街，每个城市的步行街有不同的感受。比如说北一路的步行街和铁西的步行街和太原街的又有不同，我们的设计模型是什么样子的呢？为什么我们只做三层的步行街？当初我们做商业地产的时候,理想化的模型是这样的，营造一个四季如春，非常宜人的购物环境。为什么要建三层，我给大家介绍一下。我们有的设计600平米，有的设计800平米的中亭,这设计面积都有相关规定，我们也出台了一系列相关规定,甚至国家设计中心的规范也是由我们院为主编织的。我们同时希望这个街做的要丰富变化一些，不要看上去审美疲劳，不能看上去都一样不行。这些我们规划设计人员用很多心思才能够实现的。即使一个很小的角落，也要给他提供温馨的场所。大家试想一下，一对年轻男女，在购物中心里创造一个谈恋爱的场所，即解决了终身大事，又在这儿进行了消费,两全其美的好事.为什么能够愿意到这里来？要有这样的环境。我们也是对这些消费者进行了考虑,通过调研，我们要营造这些非常特别的购物环境。为什么愿意到这里来？因为我们用心了。另外我们要做一些特色，这些都是我们规划院做的研究，而且不断的研究，不断的探索。即使我们狭小的购物空间，我们也可以营造出非常有特点的景点，使得在这里购物非常有趣味,为什么万达火，这些东西都是起了作用的。非常适宜的尺度，以及相关的考虑，一些景观要素设计，都是考虑到“以人为本”贴心关怀。为什么只做三层街？到万达购物三层街感受到非常舒适.为什么尺度是这样的呢？我给大家介绍一下。我们是进行了人，就是消费者在购物中心，购物行为的分析得出来的。我们认为，我们三层街的时候，大家看一看，这是人的视线分析，我们不管在一层,二层，三层,我们设计理念是在任何位置都能够同时看到我们三层的店招，这三条线是我们作为建筑设计的一个控制线，不管是在三层也好，在一层也好，这样使得我们尺度更好。一层也是一样，从一楼透过二层的楼版,看到三层的店招，只有这样的尺度才能够实现。这样就得出我们步行街的尺度,只有三层.大家试想一下,站在三层上和一层的交流还是比较方便的。如果是四层、五层就不是很方便了。万达购物中心为什么人多,为什么愿意交流?就是尺度设计导致的.所以通过细节的解密，为什么要解密，实际上也不是秘密，秘密的核心就是万达对业主，对消费者考虑的周到，考虑的细致，这里从自然而然能感受得到.大家试想一下，六层、八层的购物中心,这种感受就不是很亲切。万达宁可牺牲面积,也要创造一个舒适的购物感受.我们通过各种努力,希望能够设计非常有特点。希望能够设计非常有特点的空间。比如说即使没有采光点,我们也做成仿真天空。这种空间的营造，我们是通过和商家一起努力，一定会做的很好的中心。商家也高兴，消费者也满意，这就是万达所作的。这种中亭的运用，以及这种特色空间是要花钱的.为什么要做这样的设计空间。室内和室外视线也有很好的交流。即使我们有塔楼,在夜晚万家灯火的时候,步行街透出迷人的灯光,即使上面居住的小业主，也会吸引到下面来购物，这种考虑也是万达做购物中心设计的时候考虑初衷.大家可以看，这种空间,不但是购物衷心的特点，甚至能成为城市的旅游经典。 同样是商业步行街，室内和室外怎么样做的更有特色呢？归根到底还是希望给大家创造一个不同的购物感受.在室内街一种感受在室外街是另外一种感受，这种感受是需要我们开发商和商家一起努力，才能够实现，我们有信心,大家一起努力把它做好.这样精心设计的，有异国浪漫的步行街,难道不吸引人到这儿购物吗？小业主也是能够吸引来的,即使是现代风格的，也可以做的很宜人！这都是我们在做的一些研究. 万达做这么多研究，在不同的场子里，有不同的产品推出，支撑这些推出的要素，都是之前我们花很多功夫进行研究的。我们现在也是分析一下,室外街的宽度和高度，为什么只做两层，为什么不多做？商业地产这么强手，大家来了这么多人，为什么要做成这样？也是考虑购物者的舒适感受.我们也是做了视线的分析，同样的道理，使得我们购物者在室外街的购物也能够觉得非常亲切的尺度，我们经过大量的调研，发现这样的尺度是宜人的.通过我们刚才的讲解，万达做商业地产解密，也没有什么秘密而言，只是用心做了很多替业主着想,替用户着想的工作,包括立面上做了一些好的工作，大家有理由相信，我们也能够做成沈阳最好的购物中心，我们希望沈阳北一路万达广场能够打造沈阳市最好的购物中心。通过以上的介绍，我们希望在场的各位朋友，能够感受的到，万达做商业地产这份用心。我们真正希望万达广场能够让城市更繁荣，让生活更美好，谢谢大家! 从第一代“沃尔玛+万达”的订单地产，到现在万达广场第三代“城市综合体”模式万达广场模式，第四代产品是“城市综合体”，核心是订单地产 (20100826 23：59：37） 自从确定了商业模式，万达总部几年前搬进北京，以便对接政府、媒体、商家、金融、人才资源.事实证明，这条路走对了。 城市综合体是万达多年经营商业地产的基础上,持续发展并逐步完善的核心产品，主要汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群. 城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。 在规划设计中,重视建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动，其中，以全新理念打造的商业室内步行街,使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费需求,成为商业中心的灵魂与纽带，树立了良好的品牌形象。 城市综合体的六大效益和为城市贡献: 一、成为城市新地标 二、完善城市区域功能 三、带动产业结构升级、 四、产生大量就业岗位 五、为地方政府增加税收 六、拉动区域消费需求 依托全国惟一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队等的支持，万达的“订单式商业地产”商业模式已基本成熟，其开发项目已经呈现出“工业化特征，不是一个个建设,而是一批批复制，保证了万达每拿到一个项目，便可实现快速启动。 拥有大量优质商业资源是万达的又一利器，万达广场的商业大部分为只租不售，拥有1000多家签订合作协议的商家，其中有50个左右是大的主力业态，6070个为次主力业态，这些商家都是“跟着万达走”，万达广场到哪里,他们就开到哪里，这种经营模式被称之为“订单地产”。 万达订单地产的概念，主要是四个方面:联合协议、共同参与、平均租金、先租后建.其中联合协议是万达的主要特色，先寻找有意向签约合作的客户，再根据客户所需拿地、规划、修建是万达的开发模式。订单商业地产在国外是很流行的商业模式,在拿地之前将主力店确定好可以避免在商场修建之后若出现硬伤,从而导致招租困难。 为什么万达要有自营的万千百货、万达院线、大歌星呢？在中国,订单式模式并不容易发展,主要原因则是中国的市场很容易出现波动，主力店在还未搬进开业之前,商家都可能反悔但不会进行赔偿，因此很多租客比较抗拒这种模式。 事实上，万达从“订单式商业地产获得的一个好处是资金链的稳定,一是先谈妥主力店,等商场开业的时候,至少有50以上的店面是已经租出,那么租金收益能够确保，万达向来是满铺开业，租金更是有保障;另一方面，万达将与战略合作伙伴签订的门面协议向银行抵押，还可获得一笔银行贷款,从而支撑开发所需。这种融资方式,是万达主要的资金渠道。 万达广场的商业模式关键字：万达广场商业模式运营模式 万达是中国商业地产的急先锋，是商业业态中最为成熟的百货业态。万达的三代产品可以从不同的侧面进行分析，万达的产品组合更利于不同类型的资产组合,真正获得商业资产证券化的发展。万达商业地产的发展为三个阶段，即单店模式、组合模式和城市综合体模式。万达的三类产品说明：第一代产品:20022003年纯商业盒子式（1）选择省会或中心城市布局;(2）选址都在城市最核心商圈；（3）占地面积在1。2-2万平，建筑面积在46万平左右；（4）主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院;(5)1层为精品、服饰，2、3层为超市,4层为专业卖场和影院;(6)建筑形态都为单个盒子式。案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场第二代产品：2004年纯商业组合式（1）选择省会或中心城市布局；(2)选址都在城市最核心商圈；(3）占地面积在5万平左右,建筑面积在15万平左右；(4)主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院；（5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场.案例:沈阳万达商业广场、天津万达广场第三代产品：2006年后多产品综合体（1）选择省会或中心城市布局；（2)选址在城市副中心或新区的中心;（3）占地面积在1020万平，建筑面积在4080万平,其中商业规模在1520万平左右;（4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；（5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；（6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；案例：宁波万达广场、上海万达广场从三类产品所处位置而言，一般地产或商业从业人员都能看出其物业价值最能体现的是第一、二代产品，因为都是省会城市的中心区域或最繁华区域。同样这2类产品拿地时间均在2005年之前，相对07年而言地价相对便宜。而没有十全十美的结局是万达当初拿地背了一个很大包袱-沃尔玛。以08年的眼光来看，在城市中心区域设立一个租金低廉的大型超市简直就是浪费，而也正式沃尔玛当年世界第一零售巨头的头衔，使的万达能够与地方政府形成互惠互利,轻松获得这些地块。然而从之前看到的物业平均收益看，也正式沃尔玛的因素,造成第一、二代产品并没有发挥其高租金高回报的优势。万达的第三代产品从某个侧面来讲也是其无奈之举。最重要的是发达及快速发展中城市中心地块几乎处于零供应状态。其次近年来越来越高的土地出让价格也是开发商望而却步。再次经过一番零售业知识的“普法”教育，政府也开始对沃尔玛等这类零售500强企业不在那么的在乎或关注了(因为即使没有500强，土地仍旧可以卖的很好很贵）.因为万达不得不考虑如何再发展,再获得新土地的来源，因此所谓的“城市综合体”概念韵语而生。中国的城市化进程中，最为常见的就是各级城市不断的从中心向外围发展，“造城运动”一时风靡全国。历届政府为追逐政绩也不断的开始了更大规模的造城运动。仅扬州而言，三任领导就发展了三个新区.最先一任大力发展西城区,引进台湾京华城，搬迁市政府等职能部门；下一界又开始着力打造东部的广陵新城，引进现代服务业和信息产业为核心，现任目前正在图谋城市北部13平方公里的蜀岗生态产业园的发展。那么新造城运动自然就成为万达再发展的主要目标.新城市发展中对于商业最致命的就是人口导入问题，没有人口是没有了消费机会。虽然政府为加大招商引资力度,可以以非常低的土地价格引进万达，但是对于一个远离市区的商业项目而言，人口导入非企业所能为，即使政府参与支持其导入的速度也是非常之缓慢。为降低商业自有成本,那就是要增加可出售物业比重，其中住宅、办公能就成为了首选.通过简单商业地产杠杆原理,有效商业面积（尤其是万达已经在全国获得了一定知名度的前提下）能够翘动周围物业的价格，那么住宅、办公在成功高溢价销售的情况下，商业土地成本也自然下降.这就是所谓“城市综合体“某一方面的本质.万达是中国商业地产资产证券化的先锋,不可否认的是王健林在此方面的高屋建瓴。尤其是目前国内发行REITS的政策已经获得国务院的批复,中国商业地产的新发展模式也将问世.从 08年下半年金融风暴在资本市场上的表现看，多物业形态组合将更加能够抗击风险。在香港上市的4个REITS中，多物业组合的“领汇”就较“泓富、“冠君”、“越秀”表现更为稳定。王健林想将万达做REITS资产已是多年的梦想,那些看似万达从单店到组合到城市综合体的言论其实并不一定是产品的升级，更多的是无奈+多元化的组合，因为毕竟REITS的上市资产是需要一定规模的,而且规模相对越大，其资本表现将成几何倍成长。提升期中的万达商业地产第四代产品方向初探默认分类 2010-1127 17:39：17 阅读120 评论0 字号：大中小订阅 提升期中的万达商业地产第四代产品方向初探从价值管理角度，看万达城市综合体升级换代方向一、 关于价值管理的理解价值管理是上世纪80年代在美国企业界开始出现,经麦肯锡顾问公司提倡和推广的一种新型管理理念和管理模式。世界许多著名企业,如微软、西门子、杜邦公司等，都是价值管理的实践者和受益者.价值管理就是从“价值”这个视角来看待整个企业，因此,整个企业管理就是价值管理,而销售、市场、财务等均是围绕实现价值战略的职能活动。价值管理的基本理念是将价值管理的理念与方法与具体的管理实践紧密结合，从价值的驱动因素出发,形成价值创造的良性循环系统.与传统的企业管理模式相比,价值管理模式的特征是：主要特征如下：以价值增值为终极目标，以价值评估为基础，以价值动因为起点，以人本管理为成功实施的保障无论是现代企业管理，还是商业项目运作,都要按照价值管理原理的要求,不断完善自己的组织、结构、职责、目标,实时调整自己的速度、节奏，以提高管理活动或项目运作的整体效能，从而以尽可能少的多重资源投入,获取尽可能大的经济效益、社会效益、乃至环境效益.万达商业地产项目的运作，从核心地段选址、规划模型、成本测算、低价取地，到取地开工、极速拿四证、迅速建设、快速销售、加速结算与交付，再到共同发展、平均租金、先租后建、技术对接、满铺开业等,无不体现着价值管理的原理与精髓。 正是在此价值管理原理的指导下，万达集团才能在22年内,攻略50余城,建设70余座万达广场，并计划到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1200亿元，年纳税150亿元，开业万达广场80个，五星、六星级酒店超过 45家、影院拥有 1000块银幕、连锁百货超过 65家,持有的收租物业面积超过 1200万平方米,成为世界级的企业集团。二、万达商业地产产品升级换代回顾第一代产品：起步期(2002-2003 年），主要特点如下：（1)选择省会或中心城市布局（2)选址都在城市最核心商圈；(3）占地面积在 1。22 万平,建筑面积在 46 万平左右；（4）主力店一般 3 家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；(5）1 层为精品、服饰,2、3 层为超市,4 层为专业卖场和影院。(6)建筑形态都为单个盒子式代表案例：长春万达商业广场、长沙万达商业广场、南昌万达商业广场、青岛万达商业广场。第二代产品： 发展期(20042005年），主要特点如下:（1）选择省会或中心城市布局。（2）选址都在城市最核心商圈;（3）占地面积在 5 万平左右，建筑面积在 15 万平左右;（4)主力店一般为 4 家,百货、 超市、建材家电专业卖场、影院;（5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。(6) 设计缺陷:一是没有室内步行街，整个项目没有灵魂；店和店之间的联系割裂,人流动线设计不合理。二是纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。三是零售类比例偏大占总经营面积80以上.代表案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场、另有武汉、南宁、大连、哈尔滨等地万达商业广场第三代产品：成熟期（2006年2009年)，主要特点如下：(1）选择省会或中心城市布局（2）选址在城市副中心或新区中心；（3）占地面积在 1020 万平，建筑面积在 40-80万平,其中商业规模在1520 万平左右；（4)产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（ 或 SOHO）、SHOPPING MALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成;(5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等;（6）建筑形式为多产品的综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；（7）真正的城市综合体开始出现,并开始创造新城市中心,出现了王健林称之为“第三代万达广场之灵魂”的室内步行街-成为万达在商业地产设计上的最大创新。（8)经营方式为核心商业只租不售，真正实现了“房地产开发补贴商业经营。代表案例:宁波万达广场、上海万达广场、北京万达广场、成都万达广场等第三代半产品：探索期（2010年后)，主要特点是:第三代产品+室外步行街代表案例：长春红旗街万达广场、无锡万达广场、广州白云万达广场、济南魏家庄万达广场等三、万达城市综合体第四代产品方向初探（一） 第四代产品方向初探需关注因素若要相对正确地对万达城市综合体第四代产品的发展方向进行探索，需要关注或考虑到以下几项因素:1、国内外城市综合体或购物中心的发展趋势目前，针对购物中心的发展阶段而言，发达国家进入平稳发展期，新兴国家步入快速成长期；中国跨入扩张成熟期.其主要有以下几方面的特点:作为一种产业，购物中心已形成全球化的趋势.购物中心已经成为发达国家零售业的主力，在美国购物中心所形成的销售额在零售业的比重已经将近60。同时在业态组合中，零售业态比重逐渐减少，而餐饮业态、休闲业态、娱乐业态等比重逐步扩大，以此为特征的LifestyleShoppingCenter将成为购物中心开发的下一个增长点。购物中心在中国的发展令世界瞩目,发展快、体量大、创新多、前景佳、商业地产的发展和零售业“泛购物中心化经营成为中国购物中心产业发展的两大推进器。购物中心已经成为资本的避风港，这从国内很多品牌开发企业纷纷涉足商业地产的开发可以佐证；购物中心的开发建设不仅能得到各级政府的高度重视和大力支持,日益扩大的中产阶级队伍,为购物中心准备了大量后备的目标客群。购物中心是超越零售业态的整合平台，其排斥效应要大大低于其他零售业同业的竞争，因而其叠加效应、集聚效应更加显著。 2、现有万达广场的不足或需完善之处尽管万达集团已有10多年的商业地产发展，也已建设70余座万达广场，但仍存在业务不熟、商家资源有限、设计不尽合理、工程建设粗糙、管理粗放等不足或需完善之处。 3、与万达集团现有产业嫁接经过10多年的发展，万达集团形成了商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大支柱产业，目前该集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营；五星级及超五星级酒店的开发与运营；商业运营及物业管理;写字楼、公寓和住宅的开发销售在内的四大核心业务板块,这四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了万达集团的核心业务发展模式.作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，万达集团在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。 4、遵循价值管理原理万达广场经营的终极目标应当是万达广场内在价值的最大化；关注万达广场的内在价值，以其价值增值为终极目标，是有效实施价值管理的前提.价值管理的一项基本内容就是将所有的管理行动指向同一个目标：最大限度地提升万达广场的长期现金流量。无论是现在的万达，还是将来的万达,价值管理都是一项高难度的工作挑战，都还有很长的路要走。(二）万达广场升级换代发展方向1、整体定位方向：在整体功能定位上,逐渐强化生活化、休闲化、娱乐化、体验化、家庭化、创新化、服务化。万达广场整体功能定位的正确并符合消费趋势，是最大限度地提升万达广场长期现金流量的重要前提和重要保证。2、业态配比方向：增加文化（如文化廊、书城等）、旅游(如万达旅游区微缩、万达旅游纪念品等）、展示(如万达5大支柱产业、万达大事记、万达荣誉墙、万达在中国等)等。在符合整体定位目标下的业态创新将是万达广场升级换代方面的重要体现。以创新创造价值，是有效实施价值管理