万载县房地产调研报告.doc

万载县房地产市场调研报告
◆地理位置
万载县地处赣中西北边陲，锦江上游，峰顶山以北，东邻上高县、宜丰县，南接袁州区,西连湖南省的浏阳市，北毗铜鼓县。县境东西长61公里,南北宽52公里，总面积1719。63平方公里，其中城区面积10。6平方千米。
◆行政区划
现辖黄茅、株潭、潭埠、双桥、三兴、罗城、高村、高城、白良9个镇和鹅峰、马步、赤兴、白水、仙源、岭东、茭湖7个乡及康乐街道，181个行政村，19个居委会，335个村民小组。
◆人口
据公安年报统计，2014年年末全县总人口为557974人，其中，农业人口459128人，非农业人口98846人；年平均人口为548711人；年末总户数155537户,其中乡村户116996户。
现有汉族和壮族、满族、瑶族、回族、苗族、蒙古族、藏族、维吾尔族、彝族、侗族、土家族、哈尼族、畲族等13个少数民族。
◆经济
2014年,万载县实现生产总值（GDP)1039046万元,按可比价格计算，比上年增长10。2％，其中：第一产业增加值135864万元，第二产业增加值639812万元，第三产业增加值263370万元，按可比价格计算,分别比上年增长4。6％、11。7%、9.7％。年人均GDP达到18936元。
全县在岗职工年平均工资37089元，比上年增长3。75％，城镇居民人均可支配收入为20364元，比上年增加2124元,增长11。64%，农村居民人均可支配收入8395元(调查队数），比上年增加1144元，增长15.78％，农村居民人均生活费支出9133元，农村居民家庭恩格尔系数为41.37％。
2014年万载县实现财政总收入为200036万元,比上年增长17.51%，其中公共财政预算收入121886万元，增长18。16％。万载县有9乡镇（街道）财政收入超过五千万元，其中财政收入超亿元的乡镇达5个（康乐街办、黄茅镇、株潭镇、鹅峰乡、潭埠镇）。公共财政预算支出245983万元,增长10。9%。
◆交通
万载交通便利.县城距江西省南昌170公里，距湖南省黄花飞机场168公里,距“浙赣线"的宜春39公里，距“昌金”高速26公里。320国道和“湘赣”、“芳万”两条省道穿境而过.
◆产业
万载物产丰饶，是著名的花爆之乡和百合产地，花爆、夏布、表芯纸和百合、辣椒、三黄鸡为万载历史上三大特产和三大名产,花爆企业在全县已发展到500多家，出口创汇独占全省县级鳌头。百合系列产品琳琅满目，成为县内外人士走亲访友的首选礼品.
◆自然环境
万载自然环境优越，生态保护良好.境内处处青山绿水,风光旖旎.2001年3月，三十把经省批准为省级自然保护区,2006年9月,九龙批准为省级森林公园。有县级以上自然保护区4个,总面积达8。9万亩。并在11个乡镇建立了154处自然保护小区,总面积3。3万余亩。
◆土地利用现状
根据万载县土地利用总体规划 （2006-2020年）,全县建设用地中,城镇用地面积为839。39公顷，占土地总面积的0。49％;农村居民点用地面积为6350。45公顷，占土地总面积的3.71%；采矿地面积为91.48公顷,占土地总面积的0。05%；其他独立建设用地面积为367。38公顷，占土地总面积的0。21％；交通用地面积为505.97公顷,占土地总面积的0.30％;水利设施用地面积为961。83公顷，占土地总面积的0。56％;其他建设用地面积为97.27公顷,占土地总面积的0.06%.
一、 城镇建设用地布局及用地规划
按照“一个中心、三个经济区”的发展体系，从时间跨度与空间广度来安排万载县城镇建设用地布局。根据城镇化进程,按照控制生产用地，保障生活用地，扩大生态用地的要求，合理调控城镇建设用地增长规模和时序，科学安排城镇建设用地，统筹安排中心城区与建制镇发展用地。优先保障城镇基础设施、公共服务设施、公共绿地、经济适用房、廉租房、普通住房等民生工程用地.至2020年城镇建设用地主要分布在康乐街道、鹅峰乡等镇。
1、城镇空间布局及用地规模
（1)城镇发展的总体原则
①重点强化依托赣西中心城市、联合同级城市、辐射小城镇的综合职能，带动小城镇的建设与发展,创建县域经济的基本单元。
②积极发展县域多级城镇,形成县城——中心镇——一般城镇（集镇）的多层次城镇体系.
③打破传统行政地域界限，根据市场经济准则,最优配置资源，建立多层次、开放式的城乡经济网络和协作区，形成跨地区、跨行业的区域性城镇结构体系.
（2）城镇空间布局
按照“一个中心、三个经济区”的发展体系，从时间跨度与空间广度来安排万载县城镇建设用地布局.
①一个中心:以万载县中心城区为县域中心，康乐街道、鹅峰乡、马步乡为一级中心镇，株潭镇、双桥镇、高村镇、罗城镇为二级中心镇，黄茅镇、潭埠镇、三兴镇、高城乡、赤兴乡、岭东乡、白水乡、仙源乡、白良乡、茭湖乡为三级中心集镇,沿主要交通干线320国道、万上线、万芳线等,密切结合产业布局,形成不同层次、有一定影响范围的产业轴线—城镇发展轴。
②三个经济区：根据万载县各地区条件差异与发展前景的差别,规划打破行政跨地区界线，沿芳万线、万上线将万载县规划划分为南部、西部和北部三个经济区.
南部经济区——重点发展化工、建材、食品、机械等工业,积极发展跨县市贸易,参与赣西经济圈的循环。包括:康乐街道、马步乡、鹅峰乡、高城乡、三兴镇、白良乡等.
西部经济区—-接受湖南省浏阳市的经济辐射,主要发展烟花爆竹产业，壮大其规模和层次,同时带动印刷、包装等行业的发展。包括：黄茅镇、株潭镇、潭埠镇、白水乡、岭东乡、赤兴乡等。
北部经济区—-主要以高科技农业为主导发展方向，建立有机农业基地。同时加强与上高县等相邻县市的商贸联系.包括:罗城镇、高村镇、双桥镇、茭湖乡、仙源乡等。
2、中心城镇规划结构及用地布局
县城采用“一城两区一环网一轴线串接”的双中心团状结构形式。“一城两区”：根据县城的发展和现状条件，万载县城形成两个功能分区，即新城区和城北。新城区以商贸为主，兼顾工业、居住、体育为一体的综合区.城北以行政办公居住为主，兼顾文化娱乐商贸等为一体的综合区.
“环网”：环网分为外环网和内环网。“外环”由环城东路、城一路、环城西路，城十路组成，“内环”由湘赣路、沿河东路、城三路、康乐大道组成。
“轴线串接”是以城区四条主要发展轴（阳乐大道、康乐大道、湘赣路、宝塔路）和三条次要发展轴（城三路、沿河东路、沿河西路)将整个城市连为一体。
万载县中心城镇主要发展重点是向东和向南发展。
向东发展主要是万载县工业园.万载县工业园以发展制造业、精深加工业和高新技术产业为主的现代工业园区；是设施完善、人居环境优美的“绿色”工业园区.
向南发展主要是新城区建设，完善新城区金融、教育、文化、卫生、体育、休闲娱乐等城市服务设施.建设成为集居住、工业、商贸、仓储等为一体的现代化新区。主要发展沿320国道(康乐街道福星村段）两边商贸、仓储用地和县鱼种场与万宜公路之间区域的金融、居住等用地。
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◆附表：万载县房地产楼盘一览表