2018年中国联合办公活力指数报告.pdf

2018年中国联合办公活力指数报告标准排名城市研究院2018年10月19日2018年中国联合办公活力指数报告联合办公行业首个多样本数据分析报告报告说明0301发展现状0803市场活力0502实力榜单140405城市布局2906盈利模式3407融资情况4008未来趋势4409附录材料52报告说明1关于联合办公2018年中国联合办公活力指数报告（下称报告）中的联合办公，指的是一种基于共享办公空间，主要为创业者、中小企业租户提供灵活办公服务的新型办公模式。联合办公空间运营商不仅为租户提供基础的办公环境和设施，还提供完整的智慧办公解决方案，更重要的是提供如工商财税法、融资、创投孵化等增值服务。与传统办公空间相比，联合办公空间还具有社交属性，是一个办公生态系统。目前国内部分孵化器、众创空间因兼具联合办公属性，也被本报告纳入联合办公范畴。关于平台样本截止到2018年9月底，中国联合办公运营平台数超过300家，为了保持行业样本的代表性、有效性，我们选择了其中的100家运营平台作为分析样本。这100家样本中既有像优客工场这种主打联合办公的运营商，也有像太库这样主打孵化器但有联合办公空间的运营商。在这100家中样本中，因为部分平台的原始数据不齐全，经过处理又筛选出77家最终样本作为报告的分析基础。关于数据来源报告中的数据除特别说明外，均来自国家有关部门统计资料、艾媒咨询、戴德梁行、中商产业研究院、好租网、各运营商公开资料或向标准排名城市研究院提供的资料、以及标准排名城市研究院自有数据系统。报告中的数据除特殊说明外，均截止到2018年9月底。市场活力21、中国成为世界最大的联合办公市场Lorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipisicing elit,sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua.LOREM IPSUM DOLOR预计到2022年，中国联合办公面积预计接近8000万平方米，占商业办公物业面积的15%。数据显示，中国有近4亿的办公人口，将成为世界最大的联合办公市场。目前中国的联合办公渗透率是2%，在欧洲这个数据是4.8%，在伦敦甚至已经达到了7.1%。对中国联合办公市场而言，从2%到7.1%，这个过程本身就有一个非常大的提升空间。数据来源：戴德梁行2018年5月发布的大中华区的联合办公空间调研报告2、联合办公发展复合增长率高发展现状31、共享经济蓬勃发展带动联合办公据公开资料，中国共享经济目前规模为625亿美元（约合人民币3927亿元），已占到全球共享经济的33%。到2018年，中国共享经济占中国GDP的比例也从0.59%跃升至1.67%。据国家统计局9月10日发布的报告显示，2017年，中国共享经济市场交易额约4.9万亿元，比上年增长47.2%，提供共享经济服务的服务者人数约7000万人，共享经济平台企业员工数约716万人，比上年增加131万人。这极大地带动了联合办公行业的发展。2、中央定调双创升级，联合办公再迎机遇自2014 年起，在国家“双创”政策的鼓励下，全国逐渐掀起了创业热潮。国家工商总局的数据显示，截至2018年3月，我国各类市场主体总量超过1亿户（其中企业超过了3100万户），5年增加了70%以上。国庆前夕，国务院印发了关于推动创新创业高质量发展打造“双创”升级版的意见，提出要着力优化创新创业环境，降低创新创业成本，提升创业带动就业能力，打造“双创”升级版。这给联合办公行业的发展再次注入了强心剂。另有公开数据显示，截至2018年9月底，中国联合办公运营商平台已超过300多家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。3、联合办公空间开始向高低两端渗透因为成本控制和行业特点，联合办公最初的地点选择主要以产业园区或城市边缘地带的写字楼为主，但随着市场的认可度提升，联合办公空间已经从产业园区、低端写字楼等成本低廉的区域，逐渐向城市地标性商办建筑内扩张，比如，越来越多的联合办公空间开始选择入驻城市CBD、金融中心区域的高端写字楼、购物中心、综合体等。联合办公空间向高低两端渗透尤其是向高端迸发的趋势越来越明显。据统计，2017年仅在北京的写字楼租户中，联合办公便租走了10%的写字楼。仲量联行预计，2018年，灵活办公企业将在国内一线和二线城市分别吸纳35.3万平方米和29.2万平方米的甲级写字楼空间，占当年新增面积的9.7%和8.4%。而在2016年，这一吸纳水平只有1.8%和1.6%。4、40岁以下职场人更爱联合办公空间随着联合办公空间的发展，喜欢选择此业态办公的职场人年龄也在增长。全球知名的办公咨询企业VESTIAN的数据显示，目前，全球联合办公空间的租户平均年龄为36岁，而前一年为35岁。在人口超过一百万的城市，这个年龄是34.5岁。在人口不到10万的小城市，入驻企业成员的平均年龄为38.5岁。中国也有此趋势，喜欢联合办公的人群有76%为40岁以下的职场人。此前无界空间的调研数据显示，90后更喜欢联合办公空间。5、洗牌加速，合并趋势逐步显现2010年，中国联合办公行业主要的参考对象WeWork在美国出现；2015年开始，在共享经济大潮下，中国的联合办公行业开始呈现爆发式增长；2016年，行业发展迅速，但比较初始，甚至很多孵化器都打着联合办公的标签；2017年，联合办公行业出现了优胜劣汰的趋势，获得资本支持的企业明显减少；2018年第二季度，联合办公整体品牌数量增速放缓，但绝对增量相对可观，行业的市场资源、资本、业务等越来越向头部企业集中。同时，行业的合并潮加速，头部力量逐步显现。2018年1月份，优客工场全资收购洪泰创新空间；裸心社收购澳大利亚办公空间品牌Gravity；3月份，优客工场宣布与无界空间合并，并收购wedo联合创业社；同月，Wework中国收购裸心社；7月份，优客工场与Workingdom进行合并，与爱特众创达成并购合作意向等。这意味着，小型的联合办公空间运营商将面临淘汰或被兼并的命运。实力榜单41、评价体系一级指标二级指标权重（100分）规模实力布局城市30运营面积入驻企业数量工位数量品牌实力搜索热度25媒体指数品牌建设企业家IP指数资本实力总体估值15融资状况投资生态创新实力入驻企业结构15智慧办公程度运营实力APP下载量15盈亏状况（入驻率）成本控制合作伙伴2、2018中国联合办公空间实力榜（1）2、2018中国联合办公空间实力榜（2）2、2018中国联合办公空间实力榜（3）3、综合实力前五运营商各单项得分对比雷达图4、规模实力得分TOP10名次运营商名称规模实力得分1纳什空间30.00 2优客工场24.64 3氪空间18.65 4梦想加16.81 5WeWork中国16.34 6美百年14.40 7侠客岛13.14 8创客邦12.85 9Zwork 八戒工场11.82 10雷格斯（Regus）中国11.75 在规模方面，纳什空间以5个城市布局、100万平方米运营面积、14000家入驻企业、10万+工位数量的超大规模成为行业规模最大的联合办公运营商。优客工场则以布局35个城市、58万平方米运营面积的规模紧随其后。如前所述，因为样本中也有兼具联合办公功能的创新型孵化器，所以我们可以看到，规模前十运营商中出现了不主打联合办公的Zwork八戒工场。有一些运营商的运营面积和工位数量等原始数据表现也不错，比如米域，但其规模得分未能挤入前十，原因在于其布局的城市太少。报告认为，联合办公未来将会是城市的重要组成部分，所以运营商的全国布局会是衡量其规模的重要指标。5、头部运营商规模占全国近三分之一体量艾媒咨询数据显示，截至到2018年9月底，中国联合办公运营商平台已超过300多家，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。根据本报告的样本统计，运营面积前十运营商的面积总和为383.3万平方米，占全国联合办公总运营面积的31.94%；工位数量前十名的工位总和为56.6万个，占全国联合办公工位数量的28.3%。6、品牌实力得分TOP10名次运营商名称品牌实力得分1优客工场25.00 2氪空间23.78 3WeWork中国23.36 4纳什空间19.44 5车库咖啡17.80 6SOHO3Q15.60 7梦想加14.09 8WE+酷窝12.57 9方糖小镇10.62 10裸心社10.22 关于品牌实力方面的评价，本报告用了搜索热度、媒体指数、企业家IP指数等原始数据，但对于品牌的建设显然不是简单的原始数据就能衡量。能不能引领行业的发展，能不能给行业的良性竞争带来启示，这些都是品牌评判的重要标准。除了前述的原始数据表现不错外，优客工场在行业引领和行业标准的制订上同样不遑多让。优客工场于2016年发布了行业首部中国众创空间发展蓝皮书；2017年又在科技部火炬中心指导下牵头起草的众创空间（联合办公）服务标准等，这一系列举动既树立了行业标准，也建立了优客工场行业第一的品牌形象。其它运营商品牌方面，WeWork中国、氪空间近期广告投放量加大，扩大了知名度，其品牌建设力度紧随优客工场之后。一些老牌的联合办公运营商如车库咖啡、SOHO3Q等也表现不俗，品牌实力不减当年。7、品牌建设方面，各家开始发力在品牌建设方面，根据本报告的样本统计，头部运营商普遍重视SEO优化，因此在搜索热度上表现良好，其中优客工场和氪空间分列前两名。而在媒体指数方面，WeWork作为世界联合办公的先行者，在媒体报道中经常被提及，媒体指数位列第一并不意外，优客工场则作为本土联合办公品牌的NO.1，其媒体指数排名第二。创始人IP指数方面，毛大庆的热度这几年不断攀升，超过潘石屹等其他联合办公品牌的创始人。8、联合办公也开始烧钱营销尤其需要关注的是，联合办公除了烧钱扩大规模外，近期也在传播方面开始发力，WeWork中国、氪空间2018年以来长期在地铁以及今日头条、抖音等新媒体上投放大量广告，增加了曝光度，引导了搜索行为，因此在搜索热度及媒体指数等各方面表现均不错。9、资本实力得分TOP10名次运营商名称资本实力得分1WeWork中国15.00 2优客工场13.02 3氪空间10.72 4梦想加8.75 5纳什空间7.28 6无界空间6.04 7洪泰创新空间6.00 8裸心社5.63 9WE+酷窝5.41 10雷格斯（Regus）中国5.03 在资本实力方面，WeWork获得软银150亿美元 的 投 资，估 值 高 达 4 0 0 亿 美 元，其 中WeWork中国的估值已高达340亿元人民币，瞬间成为行业资本最雄厚的企业，而中国本土运营商优客工场同样因不断获得融资，早在2017年就已成长为中国联合办公行业的首个独角兽企业，目前资本实力位居行业第二，估值110亿元。10、创新实力得分TOP10名次运营商名称创新实力得分1优客工场15.00 2WeWork中国12.22 3梦想加10.85 4氪空间10.83 5纳什空间10.67 6WE+酷窝8.89 7无界空间8.25 8Wedo联合创业社7.40 9洪泰创新空间6.93 10美百年5.83 产业生态的构建者优客工场其创始人毛大庆主张“让平行世界的人相互遇见”，在创新方面，优客工场一直以来对创新不断进行探索和挖掘，2018年1月，率先在行业内成立第一家企业科协，整合优客工场生态资源，同时创新性地打造了“全球INS大会”这一双创领域的活动IP，创新实力高居行业首位。WeWork作为联合办公的先行者，几乎是中国联合办公运营商最初的模仿者。尽管在中国的发展本土化受阻，但其借由强大的国际资本，创新仍居行业第二。梦想加的创新在于，它是科技办公体验的提供者，用技术创新来驱动未来办公。氪空间这家从新媒体创业母体中脱离出来的孵化器近年发展迅速，2018年通过logo更新向外界传达了从孵化器转换为专注于联合办公空间的发展方向，并希望其logo能成为城市联合办公空间的公共标识。纳什空间开创性地创造了“独立+联合”这一可能成为未来趋势的联合办公空间双模式运营，也使其成为本土联合办公运营商规模之王。11、运营实力得分TOP10名次运营商名称运营实力得分1优客工场15.00 2WeWork中国12.22 3梦想加10.85 4氪空间10.83 5纳什空间10.67 6WE+酷窝8.89 7无界空间8.25 8Wedo联合创业社7.40 9洪泰创新空间6.93 10美百年5.83 在运营方面，整个行业的盈利模式均处于探索当中，也均处于砸钱扩张的过程当中，真正盈利的并不多，优客工场成为行业内第一家实现经营性现金流回正的企业，运营实力成为行业榜样。当然，盈利是联合办公运营商运营实力的终极结果体现，而针对运营的基础和过程，报告从APP下载量、入驻率、合作伙伴等多个维度进行了评判与衡量。综合这些因素，优客工场、WeWork中国、梦想加、氪空间、纳什空间等运营商的运营实力位居行业前列。也有一些运营商因被收购或合并，在一定程度上增强了自身的运营实力。12、联合办公APP下载量过万的仅16家智慧办公越来越成为联合办公的一个标配，其中智慧办公最直接的一个体现是APP，而APP的下载量也可以作为衡量一家联合办公运营商运营实力的重要参考指标，在这方面，优客工场的APP优鲜集的下载量高达22万多，位居行业首位。报告样本中，有APP的运营商不足60家，其中下载量过万的仅16家。城市布局51、一线城市布局密集，成都成第四城目前而言，除了在北京和上海这种联合办公市场相对成熟的城市，联合办公空间在城市的布局十分分散。比如深圳和广州，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌有很多。而上海和北京这样的城市中，只运营一个联合办公空间的联合办公品牌非常少。西部城市成都的联合办公空间布局正在追赶一线城市，成为第四城。中国城市联合办公运营商数量比例分布（基于本报告的样本）上海 30%北京 29%深圳 19%成都 5%重庆 3%厦门 3%2、布局全国，向二三线城市下沉联合办公布局开始向二三线城市下沉，以重庆为例，据戴德梁行统计，目前重庆已有雷格斯、德事商务中心（TEC）、梦想加、侠客岛、MFG等超过10个知名联合办公品牌入驻，布局面积超过12万平米。以优客工场为例，作为全国布局最广、城市最多的运营商，其触角已经伸向了襄阳等三线城市。优客工场的全国布局地图3、一线城市对联合办公的需求分布2、中国城市联合办公租金中国城市联合办公平均租金（租金：元/平方米/月）北京 384上海 315深圳 235广州 176杭州 142青岛 138南京 128大连 110武汉 106厦门 105以北京为例，联合办公企业出租率均在60-80%之间浮动，工位价格(租金)则以1000-3000元/月为主。数据来源：马上办公盈利模式61、单体项目85%的出租率如何做到行业数据显示，联合办公出租率平均达到85时才能保持盈亏平衡，但单体项目85的出租率并不容易做到。根据公开资料显示，即便项目大多数位于城市核心商圈，SOHO 3Q的平均出租率也仅有88，氪空间的出租率达到94，优客工场、纳什空间的出租率行业最高，均为95。2、先行者也难逃收租的“二房东”模式根据联合办公空间先行者WeWork的公开资料显示，2014年租金收入占到了总体收入的93.33%，融资报告中预计在2018年整体租金收入会占到整体的87.27%。服务型收入从6.67%增加到12.73%。去年，WeWork 净亏损 9.34 亿美元。债券文件显示，该公司使用了大量折扣补贴来吸引新会员，这使得它从每个会员身上得到的收入下降了 6.2，至 6928 美元。这意味着，先行者的盈利模式也还在摸索当中。3、优客工场实现经营性净现金流回正以“优客工场阳光100社区”为例说明。数据显示，此社区目前拥有总工位数 1308 个，工位服务费为2200-2600元/工位/月，出租率高达 92%。在2015 年 9 月正式开业，2017年全项目就已经实现盈利。而且相比较于阳光100写字楼平均7.5元/平/天的租金，优客工场的坪效已经达到8.5元/平/天，远超其他楼层。自2018年以来，阳光100社区这一个场地，累计场地收入、会议室收入、自助机收入、广告位收入就已经达到了数十万元。而且随着人流量的增长、频繁的开放性活动，这部分收入将会累计增加。预计2018年8月起，月收入可达约49041元，月增长率约5%。优客工场APP也已经更名为优鲜集，在全球范围内聚集了超过15万名会员，付费转化率高达70%。4、联合办公未来盈利的“三板斧”优客工场创始人毛大庆对此有自己的看法：1、生态圈的股权投资。目前优客工场从去年开始投资了超过18家企业，包括了从教育、传统、加速器以及体育互联网+等多个领域。优客工场通过股权投资加大共享办公的服务生态，同时也享有股权收益。2、流量搭载。在优客工场共享办公平台上已经有万余家会员企业，每一个单独的工位就相当于一个流量入口，每个空间就是一个流量的综合平台。通过搭建平台，进行撮合交易，争取流量变现。3、品牌与管理输出。除了管理费用，大量企业用户的数据沉淀下来会更快的扩充优客工场的IOT数据库，相关业务会让发展更快更轻，规模化的扩张已经可以覆盖更多的管理成本，提高项目的整体效率和资源配置的最大效率，同时也能优化整合和优化配置现有的各行各业的服务体系，在优客工场的生态体系内共生共建。如此，优客工场和生态圈内的所有企业和创业者的效益一定是最大、最有效的。5、非租金收入仍在探索之中投资孵化：回报周期较长，环节比较复杂；社群收入：存在成员流动性大、共同话题少、变现手段缺乏等问题；撮合成交：面临两难情况，若空间不够聚焦、会员之间关联性差，撮合成交的可能性就不高；若聚焦到某一细分领域，缺乏行业资源的前提下，入驻率又难以保证。融资情况71、融资向头部企业集中趋势明显2、资本界更青睐有影响力的运营商3、2018年融资事件1月，氪空间完成6亿元Pre-B轮融资；3月，梦想加完成由鸥翎投资、M31资本、愉悦资本领投的3亿元B轮系列融资；6月，纳什空间宣布获得近5亿元人民币的B+轮融资；6月，优客工场宣布获得数亿元人民币的C+轮融资；7月，WeWork中国宣布获得5亿美元B轮融资；8月，梦想加宣布获得1.2亿美元C轮融资。未来趋势81、未来联合办公的租户将有一半大企业相较传统的写字楼办公模式，联合办公空间的成本优势明显。联合办公如果按3000元/月/人计算，人均办公面积8平方米，物业费按一线城市租金12.5%的水平估算，固定费用4000元/平方米，均摊五年，流水按每人每月200元，和传统办公相比，一个人可以节省28%。因此，越来越多的大企业也开始选择联合办公。全球最大的企业增长咨询公司沙利文的研究数据显示，从2018年到2020年，联合办公将由如今的70%中小企业客户、30%大企业客户，逐渐发展成50%大企业客户，50%中小企业客户。在国内已经有此趋势，比如按照工位数的占比，目前优客工场中大型企业客户已经占据了42%。2、智慧办公成为联合办公空间的标配不同于传统写字楼，联合办公空间更强调用户的体验。联合办公企业深耕用户实质需求，采用人工智能、大数据技术、云计算等技术，提高办公智能化水平，提升用户体验。如通过管理系统实现对联合办公空间人员流动的管理监控、通过人脸识别等人工智能实现办公人员身份认证、考勤管理等，为企业提供更高效的办公场景服务。智能化成为联合办公的标准配置，入驻企业用户分享与合作变得简单快捷。3、“独立+联合”模式成为未来方向联合办公极大考验着运营商的选址租赁能力、品牌运营能力、办公空间的销售能力以及运营成本控制能力。任何一个环节的失败都可能造成联合办公无法盈利。因此，优客工场、纳什空间、氪空间、SOHO3Q等在内的头部联合办公品牌纷纷由全部联合办公空间供应转为多种方式并行的“独立+联合”模式。这一模式下，联合办公运营商对入驻者的服务周期变得更长。4、专业化、垂直化、精细化发展2016年7月，P2宣布联手太合音乐合资打造国内首家音乐垂直主题联合办公空间。2017年10月，由郑钧作为架构师提供最初想法，太合音乐集团、P2联合创业办公社、飞行者音乐科技三方共同注资成立的国内首个音乐空间T-House正式运营。2017年11月，优客工场首个矿业垂直领域联合办公空间优客工场北京东杰社区正式发布。该社区与东杰科技集团联合打造，是优客工场在继文创垂直空间、教育垂直空间后的又一次创新尝试。垂直共享空间，将成为联合办公的又一深耕田。2018年9月，国内首个大健康垂直型联合办公空间纳什空间Space-中粮生态谷项目在京启动，该项目由纳什空间与中粮生态谷联手打造。随着联合办公的深度发展，办公场景也正在经历巨变和重构，从过去的格子间到打破格子间的联合办公新模式，以至于层层递进走向了垂直型联合办公空间，个性化、去中心化的正在成为共享空间发展的新路径。因此，专业化、垂直化、精细化是未来联合办公的发展方向。5、联合办公综合体会成为未来重要模式与城市更新对应的，传统的综合体、写字楼面临极大的生存压力，部分综合体与写字楼进行改造，与联合办公结合，成为趋势。另外，随着城市职住压力加大，办公公寓社交空间的共享际(5Lmeet)模式出现，很多地产商开始进军“长租公寓+联合办公”领域，抢夺存量房市场。可以预见的是，未来“联合办公+购物中心+公寓”的模式也将成为新趋势。6、跨界互联是联合办公不可绕过的路径联合办公平台在发展过程中，已经意识到跨界融合、联动发展的重要性。近年来，优客工场、纳什空间等头部品牌纷纷与酒店、电商、旅游等行业品牌联姻。7、联合办公将成为城市更新的重要力量城市更新作为存量土地二次开发的重要手段，已经成为新一轮城市建设和发展的重要抓手。在北京、上海等城市，城市更新正在以城市消费升级背景下的新商业与新办公，为街区注入新的活力，联合办公在共享经济风口和双创浪潮下蓬勃发展。随着一线城市的城市更新以及新文创产业的蓬勃发展，联合办公成为城市更新的重要力量。在这方面，优客工场是积极实践者。在优客工场看来，联合办公空间的意义，从来不是在写字楼里租或买下一个区域、一个工位。和同行们拼命抢占写字楼市场的行为相比，优客工场要做的，是真正参与到整个城市的更新中来，助推城市的良性发展与文化建设。附录材料91、研究团队谢良兵，湖南人，毕业于北京北方工业大学经济法专业，毕业于北京大学国发院财经法律经济学奖学金班。曾任经济日报社北京楼市周刊、中新社中国新闻周刊、经济观察报等国内知名媒体的资深记者，曾任投资时报主编，现为创邑传媒创始人、标准排名城市研究院院长，新京报评论版城市与人专栏作者。戴耀邦，江苏人，毕业于中国人民大学金融学专业，15年财经类媒体和3年智库从业经历，先后在经济日报、凤凰网供职，担任频道编辑、主编、凤凰城市研究院高级研究员等职务，主要负责区域经济、产业地产领域的报道与研究。现担任创邑传媒副总经理、标准排名城市研究院执行院长。2、研究团队陈 晨，河北人，毕业于唐山师范学院中文系，本科学历，拥有10年商业媒体工作经历。曾先后任职于IT时代周刊、优米等知名商业媒体，担任记者、内容运营主管等职务，现担任创邑传媒主编，标准排名城市研究院高级研究员。李世坤，湖南人，毕业于中央民族大学理学院信息与计算科学专业，获理学学士学位。在校期间曾获校建模竞赛二等奖、美国数学建模竞赛三等奖以及大学生创新创业计划优秀成果等。现担任创邑传媒旗下标准排名城市研究院数据分析员，主要负责城市及产业园区等相关大数据的分析处理工作。