2021年新青年理想居住调查报告.pdf

1 2 引言：在消费升级的背景下，从消费者的角度看住房消费的三大转变，（1）消费观念的转变，消费者更加关注人本身的需求，住房消费理念由“居者有其屋”向“居者优其屋”转变，相对应，城市住房问题随之由“解决住房短缺”向“提升居住品质”转变；（2）对“好住”的定义发生转变，消费者不只是满足于居住空间本身的评价，而是从楼盘品质、配套水平、社区服务品质及居住空间等角度重新定义“好住”的标准；（3）消费场景的转变，在经济及科技的双重作用下，消费场景发生转变，从传统的线下场景向“线上+线下”结合的场景转变（参考贝壳研究院住房消费品质服务报告）。转变之下，对于消费人群，尤其是主力消费人群，的研究尤为必要。当下，以 85 及 90 后为主体的新生代人群正迅速取代 70 及 80 后，成为消费市场的主力人群，我们将此类人群定义为新青年群体。在日常消费场景中，新青年群体的消费行为表现出与众不同的显著特征：追求个性化，愿意超前消费，认同圈层文化等，但涉及到“住”的消费场景，这些特征是否依然显著？区别于快速消费品，房屋交易具备交易额度高、低频次、产品非标准化、环节复杂、成交周期长等典型特征，这也决定了消费者的消费行为也会表现出相对应的特征。针对于新青年群体，在置业过程中，他们的置业行为特征是什么？他们理想的社区及居住空间的特征又是什么？带着这些疑问，贝壳研究院针对于 35 岁（根据大数据抽样显示，一线及头部二线城市首次刚需客群的平均置业年龄在35 岁及以下）的新青年群体，做了有关理想居住的问卷调研，从消费者及产品等方面入手，描绘出该群体的典型置业特征。本报告属于贝壳研究院打造的“分钟城”系列研究之一，所谓的“分钟城”是指以社区为中心，在从人本出发，在城市、城区、商圈及社区维度上，剖析不同客群居住所需的可获得性及便利性。3 PATR1 置业行为篇 1.1 购房痛点调查:还款压力大成为首要痛点 对于已购房产的受访群体而言，买房的痛点主要是什么？结果显示，约 48.1%的受访者表示最大的痛点是“还款压力大”，高出排名第二的“缺首付”占比约 27 个百分点。对于年轻群体而言，在置业过程中，家庭一般会给予支持，帮助其上车，因此，首付并不是最大痛点，而长周期的还款压力就成了最大痛点。以北京一套总价 350 万的房源为例，按照 35%首付比例，选择商业贷款，年限选择 25 年，同时利率按 4.65%计算，等额本息月供约为 12868 元，如果按照 30%的月供收入比作为舒适线，该家庭可支配的安全收入约为 42893 元/月，对于年轻群体而言，达到该收入水平并非易事。48.121.614.511.44.3还款压力大缺首付贷款额度低没有购房资格其他购房痛点分布百分占比购房痛点分布百分占比情况情况（单选）（单选）4 1.2 可接受月供收入比：50%成为经济安全底线 对于新青年家庭而言，他们可接受的月供收入比是多少？调研结果显示，超过一半的受访者（53.7%）表示，可接受的月供收入比在 10-30%之间，其次是 30-50%的区间范围，占比约为 24.3%。同时，30%以下占比达到 72.3%，这也意味着，30%以下是多数受访者能够接受的月供收入比的区间范围，我们可以将 30%定义为“月供支出舒适线”。如果统计 50%以下的占比情况，我们发现，约96.6%受访者表示可接受的月贷款额占月总收入的比重在 50%以下，我们据此可认为 50%是家庭经济安全的界限，即安全底线。53.724.318.62.90.510-30%30-50%10%以下50-70%70%及以上可接受月供收入比百分占比可接受月供收入比百分占比情况（单选）情况（单选）5 与城市能级交叉分析看，是否有显著区别？调研发现，随着城市能级提高（从三线到一线），受访者可接受的月供收入比区间范围之扩大。我们以 30-50%的月供收入比区间为例，三线城市占比约为 21.02%，二线城市约 22.89%，一线城市占比上升到了 31.25%，这主要与城市的房价水平有较强的相关性，即房价越高，客群可接受的房价收入比越高，但高于 50%分割线的百分占比并无明显区别。1.3 租购意愿：近半数新青年受访者不接受长期租房生活21.0222.8931.250%20%40%60%80%100%三线城市二线城市一线城市月供收入比与城市能级交叉分析情况月供收入比与城市能级交叉分析情况10%以下10-30%30-50%50-70%70%及以上48.928.922.2不接受视情况而定接受您是否接受长期租房？（您是否接受长期租房？（%单选）单选）6 根据2021 新青年居住消费报告调研结果显示，约 48.9%的新青年受访者表示，不接受长期租房，其次约 28.9%的受访者表示视情况而定。对于新青年，尤其是刚踏入社会的新青年而言，租房会成为第一选择。如果分性别看，结果显示，女性新青年群体更不愿意接受长期租房，仅 18.5%的女性受访者表示接受长期租房，而男性受访者的比例达到了 27.8%。主要是出于安全感考虑，近年来，女性购房占比呈现逐年增加的趋势。当下，租房与买房体验差别还是比较明显的，比如合租安全性问题，隐私侵犯问题以及租购不同权问题等。但需要说明的是，仍有 28.9%的新青年表示，会视情况而定。新青年普遍家庭结构单一，且受制于相对高企的房价，如果“租购并举”的政策切实得到贯彻落实，接受长期租房的新青年群体应会相应增加。2021 年，关于规范住房租赁市场解决青年住房难问题的提案建议，实现“租购同权”，必须从立法层面予以重视。同时，建议完善相关法律法规，对住房租赁市场各方主体明确法律地位和法律关系，实现租购住房在享受公共服务上具有同等权利。1.4 购房原因分析：自有住房才有归属感 0.98.914.722.625.532.734.241.344.168.1010203040506070其他目前缺少长期稳定可租的房源金融贷款、公积金政策利于购房自有住房能够增值自有住房的质量好自有住房拥有产权结婚需要买房自有住房能够落户自有住房可以自主选择装修风格自有住房才有归属感、安全感您选择购房的原因是？（您选择购房的原因是？（%多选）多选）7 对于那些不愿意接受租房的新青年群体，他们为什么选择买房？调研结果显示，“自有住房才有归属感、安全感”成为最重要的影响因子，随着租购同权政策的稳步推进，租客权益会进一步得到保障及改善，归属感及安全感问题也会逐步得到缓解，但现阶段，相对于租房，自有住房所带来的权益仍然更加显著。同时，在中国的传统观念里，“房子”与“家”是密不可分的，房子成为了家重要的构成部分，自然也成为了安全感与精神寄托的理想载体。除此之外，新青年受访者表示，自有住房可以自主的选择装修风格，特别是对于追求个性化、差异化的 90 后及 95 后群体，能够自由布置装修自己“家”，成为他们置业的重要影响因子之一。“租来的房子毕竟不是自己的”，租客并不能完全享受到产权房子所带来的公共配套服务，比如教育资源。对于已育家庭而言，孩子的教育问题是他们不得不考虑的。8 PART2 理想社区篇 2.1 社区规模选择:中型社区成为首选 对于新青年客群而言，在社区规模方面，他们的喜好有何特点？我们把楼栋数在 10 以下的社区定为小型社区，10-30 为中型社区，30-50 为大型社区，50 栋以上为超大型社区。调研数据显示，64.9%的受访新青年客群选择中型社区，占比超过一半。一般而言，大型社区的优点是生活配套相对成熟，缺点是居住人口较多导致社区安全性会受到一定影响，而小型社区一般位于中心地段，优点是商业配套相对成熟，同时便于管理安全性高，缺点就是楼龄相对较高，社区内配套不成熟。对于中型社区而言，结合了大型社区的活动空间以及内部配套和小型社区成熟配套的优点，成为客群最受欢迎的规模社区类型。15.616.464.9010203040506070超大规模社区（楼栋数50及以上）小社区（楼栋数1-10）大社区（楼栋数30-50）中等规模社区（楼栋数11-30）社区规模选择占比情况（社区规模选择占比情况（%单选）单选）9 2.2 社区满意度调查:过半受访者表示对当前社区是满意的 社区，作为基本的生活单元，承担着人们的衣食住行，社区生活环境的舒适程度直接影响到居民的幸福水平。对于新青年客群而言，他们对社区环境的满意程度如何？调研数据显示，超过一半（54.9%）的年轻受访者表示他们对当前生活的社区是满意的，当然，也有 34.5%的受访者表示不是很满意。如果分城市能级看，会有什么显著变化？数据显示，随着城市能级提升，新青年客群对所住社区环境的满意程度相应提高，这主要是因为能级越高的城市，在城市规划及治理方面做得更到位，在城市更新背景下，有关老旧小区改造的规划陆续落地，这种优势会越发明显。如果与性别交叉分析，又会得出什么样的结论？结果显示，男性客群对社区环境的满意程度要低于女性客群，虽然男性占比已经达到 51.7%，但还是要低于女性占比的 56.6%。54.934.510.6满意不满意无所谓社区满意度调查情况（社区满意度调查情况（%）10 2.3 社区不满意表现:楼盘品质的不满意指数最高 新青年对社区不满意因子分布情况新青年对社区不满意因子分布情况 对所谓的社区，是指由若干社会群体或社会组织聚集在某一个领域里所形成的一个生活上相互关联的大集体，是社会有机体最基本的内容，是宏观社会的缩影。作为居住生活的基本单元，社区运行水平高低直接影响到居民的生活品质。为了打造更宜居的社区生活生态，城市规划者在积极推进城市更新计划。以上海正在打造的“15 分钟社区生活圈”为例，理想状态下，15 分钟步行可达范围内，配备生活所需的基本服务功能与公共活动空间，形成安全、友好、舒适的社会基本生活平台。在城市更新背景下，宜居性生活圈建设成为城市改造的主要目标之一，基于此，贝壳研究院创新性提出了“分钟城”概念，我们强调因地制宜，希望每个城市可以根据自身发展水平、居民需求等，进行“邻近大爆炸”，即以家为中心，在适合城市的步行时长范围内，满足人们日常生活一切之需，例如家庭、商店、娱乐、教育和医疗等，而对于是 15 分钟城市、10 分钟城市或者 5 分钟城市可以具体对待；同时，“分钟城”始终强调人们对于城 11 市美好居住生活的可获得感，研究“人”的生活状态及由此引起的生活圈互动需求，努力完善需求满足。在现实生活中，居民在社区内生活，不可避免会遇到各种不满因素。调研发现，新青年受访者表示，最大的社区不满因素包括居住人员素质参差不齐、社区卫生条件差及楼间距不够等。我们进一步将不满因子进行了聚类，分为人群素质、物业管理、配套服务及楼盘品质等 4 个关键影响因子，发现楼盘品质及物业管理成为影响新青年群体居住生活质量的首要因子（参考贝壳研究院2021 新青年居住消费报告）。在人群素质这一类中，排名首位的是“居住人员素质参差不齐”；在物业管理这一类中，排名首位的是“社区卫生条件差，垃圾不能及时处理”；在楼盘品质中，排名首位的是“楼间距不够，采光受到影响”；在社区内配套服务中，排名首位的是“没有配套的健身场地与儿童游乐园”。2.4 不同性别群体对社区不满意情况表现:均集中在楼盘品质和物业服务 我们筛选了不同性别群体对社区环境不满意指数较高的 TOP5 选项，比较有何异同。结果发现，相同点是，年轻男女性群体的不满意点均集中在楼盘品质和物业服务；不同点是，年轻男性受访者的问题聚焦在“小区绿化”方面，而年轻女性受访者仍聚焦在“楼间距”的问题。随着人们生活水平不断提高及城市化进程的不断加快，小区绿化已经成为客群购房前考虑的必要因素之一，同时也与居住幸福指数强相关。12 2.5 社区配套满意度调查:过半年轻受访者对当前的社区配套的认可程度为一般水平 社区周边配套的丰富性及可达性与居民日常生活的便利性有显著的关联性。试想，您所居住的社区，能在 15 分钟的步行时长内，抵达您的日常生活所需，这就是生活便利性的显著表现。对于新青年客群而言，他们对于当前所居住社区配套的满意程度如何？调研数据显示，过半年轻受访者对当前的社区配套的认可程度为一般水平，占比约为 56.9%，其次是 25.1%表示比较满意，表示很满意或者很不满意的占比都比较低，可以看出，大多数受访者对当前社区的配套情况的态度是尚可接受。如果分城市能级看，会有何显著特征？结果显示，城市能级越高，受访者对社区配套情况的满意程度相应越高，三线城市对社区配套环境表示满意及很满意的占比之和约为 26.15%，二线城市约为 27.39%，一线城市约为 31.06%。贝壳研究院基于“分钟城”的理念，定义了并测算了城市生活圈活力指数，以此来量化社区配套的便利性情况，基于城市层面的分析结果显示，当前，在中国的大城市中，绝大多数区域重点城市生活便利性表现都还不错，以直辖市、省会城市为代表，同时，南方城市整体要好于北方城市。从结果看，无论是调研数据，还是基于大数据测算，两者得出的结论表现出一定的共性，即居住便利性与城市能级呈现正相关关系，在城市更新背景下，这种相关性预计会更加显著。56.925.113.32.62.1020406080一般满意不满意很不满意很满意新青年对社区配套满意度情况（新青年对社区配套满意度情况（%）13 2.6 1 公里生活圈内，目前您所居住的社区最需要的配套有哪些？对于受访新青年客群而言，在 1 公里生活圈范围内，他们最需要的社区配套有哪些？从调研数据可见，美食街、教育机构、轨道家庭、生鲜超市及医疗机构等与民生强相关的配套最迫切。其中，年轻群体对美食街的需求相对更高，能够满足他们楼上居住，下楼即可享受美食的生活场景，当然，对于有子女的家庭而言，教育培训也是十分重要的。轨道交通，能够满足他们的日常出行所需，而生鲜超市的重要性也越发突出。1.7 5.7 6.3 8.7 10.7 12.2 26.1 26.9 29.5 30.0 31.9 33.2 37.6 0510152025303540其他银行邮局美容美发超级影院健身中心休闲娱乐城商业中心绿肺公园大型医院生鲜超市轨道交通教育机构美食街1 1公里生活圈内，您所居住的社区最需要的配套有哪些（公里生活圈内，您所居住的社区最需要的配套有哪些（%多选）多选）14 2.7 1-3 公里生活圈内，目前您所居住的社区最需要的配套有哪些？如果说 1 公里生活圈所满足的是居民的日常衣食住行，那么，扩大到 3 公里生活圈，会有何不同？一般而言，出行距离越远，居民的可达性意愿相对越低，在此假设下，对于居民仍愿意触达的配套的重要性相对越高。从调研数据来看，对于年轻群体而言，在 1-3 公里生活圈内，哪些配套的重要性相对越高？大型医院、商业中心、美食街、教育机构及轨道交通的重要性相对较高。其中，大型医院的重要性最突出，这点并不难理解，居民并不会因为距离过远就不去就医，对于商业中心而言，一般位于繁华地段，能够满足年轻群体的购物及娱乐需求。美食街、教育及轨道交通等成为 1 公里、1-3 公里范围内共性的配套设施，虽然重要性排名有所不同，但也显示了其不可或缺性。1.6 7.6 7.8 11.3 14.2 15.5 21.0 24.9 28.1 28.5 29.4 31.3 32.1 05101520253035其他美容美发银行邮局健身中心休闲娱乐城超级影院生鲜超市绿肺公园轨道交通教育机构美食街商业中心大型医院1 1-3 3公里生活圈内，您所居住社区最需要的配套有哪些（公里生活圈内，您所居住社区最需要的配套有哪些（%多选多选）15 PART3 理想空间篇 3.1 新青年客群理想的居住空间是什么？对于新青年客群而言，他们最希望拥有什么样的居住空间，调研数据表明，15.2%的受访者表示希望拥有“能放洗衣机和绿植的阳台”，15%的受访者表示希望拥有“零噪音卧室”，12.8%的受访者表示希望拥有“收纳一切的储物间”，12.5%的受访者表示希望拥有“能开 party 的超级大客厅”，11.8%的受访者表示希望拥有“电器配齐的厨房”。从结果看，阳台、卧室、储物间、客厅及厨房成为新青年客群最看重的居住空间。11.834.95.48.28.311.812.512.81515.202468101214161820其他适合撒泼打滚掉毛的宠物房放大下大浴缸的卫生间独立健身房能放松一刻的咖啡角像商场专柜一样的衣帽间能作办公区的书房电器配齐的厨房能开party的超级大客厅收纳一切的储物间零噪音卧室能放洗衣机和绿植的阳台新青年客群新青年客群理想的居住空间是什么理想的居住空间是什么?（%）16 3.2 新青年对室内居住环境有哪些不满意的地方？对于新青年客群而言，他们对于室内居住环境的不满意点主要有哪些？收纳空间不足成为首要痛点，受到房屋面积、家庭结构改变及生活习惯等因素影响，收纳问题不可避免会出现。“厨房面积局促，小家电无处放，施展不开”这一问题紧随其后，其次是“阳台面积太小，无法拓展休闲”。从结果看，“抱怨”问题的共同点就是“面积小”。受限于房价因素，年轻群体多是刚需客群，因此多会选择小户型，除去公摊面积后，导致室内的可使用面积越发少。1.3 7.8 11.0 11.3 12.1 13.5 13.9 20.3 20.7 23.3 26.1 39.3 40.3 01020304050其他私密性不够空间不合理，冰箱太小/消毒卫生设备无处安放娱乐空间不够，无法满足健身/娱乐需求智能化不够，无新风系统/净水系统等套房数量不够，无法满足居住需求独立空间不够，无法满足在家办公需求客厅面积不够，无法满足家人活动需求卫生间数量不够，高峰期需要排队餐厅面积小，无法满足就餐需求无玄关/入户花园等缓冲空间大小不够，无法消毒后入室阳台面积太小，无法拓展休闲厨房面积局促，小家电无处放，施展不开收纳空间不足，无法满足储备需求室内居住环境有不满意室内居住环境有不满意占比情况占比情况（%多选）多选）17 3.3 新青年客群最关注哪个空间的舒适度?对于新青年客群而言，他们更关注哪个空间的舒适程度？结果显示，超过一半的受访者（56.5%）表示，他们更关注卧室的舒适度，其次是客厅，占比约为22.9%。虽然大部分人对卧室舒适性的定义不同，但从本质上来说，卧室是以休息为主的空间，也是人们停留时间最长的场所。既然以休息为主，人们对于其舒适性的要求相应会更高。如果与性别交叉分析，会发现有何异同？结果显示，无论是男性新青年客群，还是女性新青年客群，卧室均是他们最关注的居住空间，其次均是客厅，这点并无区别。但从具体占比数据看，认可卧室舒适性更重要的新青年女性受访者约 60.2%，要远高于同样选择的新青年男性受访者，这也说明相较于男性，女性更关注卧室的舒适性。56.522.98.17.53.31.5卧室客厅餐厅卫生间厨房无所谓新青年客群最关注哪个空间的舒适度新青年客群最关注哪个空间的舒适度（%）18 3.4 新青年客群是否在意南北通透性？新青年客群是否在意南北通透？调研结果显示，七成（74.5%）的受访者表示，他们在意南北通透的重要性，仅有约 17%的受访者表示不在意南北通透。对于置业客群而言，南北通透的优势主要体现在通风及采光效果好，同时私密性强。3.5 哪些智能家居是最需要的?74.517.18.4在意不在意无所谓新青年客群是否在意南北通透性新青年客群是否在意南北通透性（%）19 所谓的智能家居（smart home,home automation）是以住宅为平台，利用综合布线技术、网络通信技术、安全防范技术、自动控制技术、音视频技术将家居生活有关的设施集成，构建高效的住宅设施与家庭日程事务的管理系统，提升家居安全性、便利性、舒适性、艺术性，并实现环保节能的居住环境。基于智能家居在便利、舒适及安全性等方面的特点，公众对其接受程度会越发显著，尤其是年轻群体，接受程度会相对更高。那么，对于年轻群体而言，当前，哪些智能家居更受欢迎呢？调研显示，“指纹/人脸识别门锁”、“全自动扫地机”、“空气净化器/净水器”、“智能除臭清洗恒温马桶”及“智控油烟机”等成为年轻群体最受欢迎的智能家居。结语：美好生活是人民世代追求的目标，体现在居住上，尽管不同代际，甚至不同个体对“美好居住”的定义不尽相同，但对“美好居住”的追求是一致0.7 6.8 10.7 15.8 15.8 15.9 16.5 23.7 29.2 36.0 42.9 45.8 05101520253035404550其他自动窗帘智能感应垃圾桶可以一边泡澡一边看电影的智能浴缸带烘干功能的洗衣机可触屏智能浴室镜洗碗机能按摩能给手机充电的智能床智控油烟机智能除臭清洗恒温马桶空气净化器/净水器全自动扫地机指纹/人脸识别门锁哪些智能家居是最需要的哪些智能家居是最需要的（%多选）多选）20 的。在消费升级的背景下，人们愿意为更“好”的居住体验买单，特别是对新鲜事物感兴趣、追求个性化及愿意提前消费的新青年群体。作为消费主力军，他们对“美好居住”的认定，就显得尤为重要。本报告通过对消费行为、理想社区及理想居住空间的分析，尽量描绘出了新青年群体的美好居住图景。在支付能力方面，新青年可接受的月供收入比舒适线为 30%；在居住社区方面，他们更愿意生活在配套丰富的中等规模社区，社区内部要有良好采光及绿化，社区周边要有美食街及教育机构，满足日常的衣食住行所需；在居住空间方面，他们更关注卧室的舒适度，同时在意房屋结构，对于智能家居的接受程度相对更高，智能门锁、扫地机及净化器最受欢迎。数据说明：本次调研报告采用线上调研方式，调研时间段为 2021 年 10 月 26 日-2021 年 11 月 2 日，回采有效问卷 2005 份。调研对象说明，调研年龄段为 18-35 岁新青年群体，其中，女性客群占比约为 65%，高等学历占比达到 75%。声明：限制于问卷调研的数量，本次调研结果仅供参考。同时，对于诸多问题，比如缺少结构性对比验证、关注点不全面等仍有进一步优化的空间，我们将会持续进行优化。21