下半年重庆省房地产估价师制度与政策房地产中介服务行业组织考试题.doc

2016年下半年重庆省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业组织考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、李某将其在某建制镇的营业用房以100万元出售，应缴纳城市维护建设税元。
A：500
B:2500
C：3500
D：6000
E：执行层的组织协调
2、投资价值评估时所采用的折现率为__。
A．银行存款利率
B．最低收益率
C．最高收益率
D．社会一般收益率
3、在测算土地的面积时,不计入用地面积的有__。 ①公共使用的河滩、水沟、排水沟;②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积
A．①②③④⑤
B．①②④⑤
C．①③④⑤
D．①②③⑤
4、《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围,是指在实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的.
A：城市规划区内国有土地上
B:城市规划区內集体土地上
C：城市建成区内国有土地上
D：城市建成区内集体土地上
E:房地产估价机构必须加盖公章
5、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、__等。
A．规划设计方案
B．投资估算
C．资源条件
D．投资权益
6、用收益法计算房地产价格,若第七年净收益为a(1+g)t—1，年限为n,净收益增长率g与报酬率Y相等,则房地产价格V=(）。
A．0
B．
C．a＆times;n
D．&infin；
7、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场.
A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．房地产交易目的
D．房地产类型
8、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元／㎡,出租率为85％，运营费用占有效毛收入的35％，报酬率为12％，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95％，运营期为38年，该商场的收益价值为万元.
A:690。40
B:8284。79
C:8720.83
D：9746。81
E：工业用地的监测点评估价格
9、面积误差比的计算公式为__。
A．面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）/产权登记面积×100％
B．面积误差比=(合同约定面积—产权登记面积）/合同约定面积×100％
C．面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100％
D．面积误差比=(合同约定面积—产权登记面积)/产权登记面积×100％
10、下列房地产中，变现能力相对较强的是。
A：用途专业的房地产
B：价值较大的房地产
C：独立使用的房地产
D：不可分割的房地产
E：工业用地的监测点评估价格
11、国务院办公厅国办发[2005］26号文件,对个人销售住房免征营业税的是__。
A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时,免征营业税
B．住宅小区建筑容积率在1。0以上的住房转手交易时，免征营业税
C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1。2倍以下的住房转手交易的，免征营业税
D．个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的,免征营业税
12、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数,它们之间的关系为（）.
A．有效经过年数等于实际经过年数
B．有效经过年数短于实际经过年数
C．有效经过年数长于实际经过年数
D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数
13、住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由决定。
A：房地产开发单位
B：业主大会
C:业主委员会
D：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门
E：执行层的组织协调
14、某市于2005年对市中心一半房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。
A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
15、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由__无偿收回土地使用权并予以公告。
A．乡级以上政府
B．县级以上人民政府
C．市级以上人民政府
D．省级以上人民政府
16、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75％,报酬率为10％,则该商铺目前的价值为（）元/m2。
A．14140
B．42421
C．56561
D．60000
17、拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担，这种拆迁方式是。
A：自行拆迁
B：委托拆迁
C：政府拆迁
D:社会拆迁
E：房地产估价机构必须加盖公章
18、资本化率是的倒数。
A：毛租金乘数
B：潜在毛租金乘数
C：有效毛收入乘数
D:净收益乘数
E：工业用地的监测点评估价格
19、以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是，土地必须是以方式取得的。
A：划拨
B：出让
C：出租
D：抵押
E:执行层的组织协调
20、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是.
A:零售商的财务能力
B：零售商需要的服务
C:零售商组合与位置分配
D：零售商的声誉
E:借款合同
21、按照目前我国土地登记制度的规定,使用集体土地的核发.
A：《国有土地所有证》
B：《国有土地使用证》
C:《集体土地所有证》
D：《集体土地使用证》
E:房地产估价机构必须加盖公章
22、房地产项目盈亏平衡分析中,不包括__分析.
A．最低租售价格
B．最低租售数量
C．最低利润水平
D．最高土地取得价格
23、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房,其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税__形式向税务机关缴纳.
A．预交款
B．预订金
C．订金
D．保证金
24、购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为.
A：6．0％
B：6．9％
C:8．8%
D：9．0%
E：工业用地的监测点评估价格
25、韩某在向张某催要赌债无果的情况下，纠集好友把张某挟持至韩家,并给张家打电话，声称如果再不还钱,就砍掉张某一只手.韩某的作为__。
A．构成非法拘禁罪
B．构成绑架罪
C．构成非法拘禁罪和绑架罪的想象竞合犯
D．构成敲诈勒索罪
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元、24万元、23万元、25万元,报酬率为10％,则该宗房地产每年的固定净收益价格为__万元。
A．23。75
B．24
C．23
D．23.69
2、契据登记制又称__.
A．德国登记制
B．法国登记制
C．美国登记制
D．意大利登记制
3、某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000㎡的住宅项目，容积率为3．0,预计总开发成本为45000万元,营业税金及附加为销售收入的5．5％，如要实现30％的成本利润率，则住宅的平均销售单价为元／㎡。
A：6500．00
B：6878．31
C：7142．86
D：7751．94
E：借款合同
4、下列__等是影响房地产制度的政策因素。
A．税收政策
B．人口素质
C．经济发展状况
D．特殊政策
E．有关规划和计划
5、不属于房地产投资的物业类型是__。
A．居住物
B．商用物业
C．工业物
D．农业物业
6、企业负担利息表明.
A:费用可以表现为资产的减少
B：费用也可能引起负债的增加
C：费用同时表现为资产的减少和负债的增加
D：费用将引起所有者权益的减少
E:执行层的组织协调
7、是税收制度的主体。
A：税收机关
B:税收管理人员
C：税收法律
D:税收法规
E：税收规章
8、以下物业类型，属于经营性物业的有__。 ①别墅；②写字楼；③购物中心；④仓储用房;⑤高尔夫球场：⑥酒店;⑦出租商住房
A．①②③⑥⑦
B．①②③④⑥⑦
C．②③⑤⑥⑦
D．②③⑥⑦
9、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。
A．委托财产总值
B．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级
10、《土地使用权出让合同》规定:土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金.
A．15
B．30
C．60
D．90
11、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。
A：设备及工器具购置费
B:建安工程费
C：工程建设其他费用
D：直接工程费
E：间接工程费
12、砖木结构二等的残值率为__。
A．2％
B．4%
C．3％
D．5％
13、下列关于需求函数数学表达式中,说法错误的是.
A：将影响商品需求的各种因素作为自变量
B:将需求作为因变量
C:将影响商品需求的各种因素作为因变量
D:将需求作为自变量
E：将供给作为自变量
14、下列关于生产与生产函数，表述正确的是。
A：生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程
B:一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、技术以及管理者才能等,统称为生产要素
C：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述
D：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间排斥关系的数学描述
E：劳动、土地为生产要素资本，技术以及管理者才能则不是生产要素资本
15、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化,具体管理模式包括__。
A．物业管理
B．运营管理
C．设施管理
D．资产管理
E．组合投资管理
16、.2008年11月，w房地产开发公司通过出让方式，取得了一块住宅建设土地使用权，项目开发总投资1600万元,建设工期为16个月。w房地产开发公司通过招标方式,选择了H施工企业，工程合同价为1100万元。按照规定，w房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于万元。
A：300
B：330
C：550
D：600
E：执行层的组织协调
17、开发商企业申请商品房预售许可，应当向有关部门提供一下哪些证件及资料__。
A．商品房预售许可申请表
B．开发企业的《营业执照》和资质证书
C．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
D．工程施工合同及关于施工进度地说明
E．商品房预售方案
18、商品房的建筑面积由组成。
A：套內建筑面积
B：套外建筑面积
C:套内使用面积
D：套外使用面积
E：分摊的共有建筑面积
19、国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时,贷款价值比率不超过__。
A．50%
B．60％
C．70％
D．80%
20、下列关于直接融资的特点，表述正确的是.
A：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为
B：直接融资有利于筹集长期投资资金
C:直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少
D:对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大
E：直接融资债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力从而促进资金使用效益的提高
21、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”.
A．造船业
B．服务业
C．建筑业
D．航空业
22、某房地产年净收益为20万元，已使用15年,尚可使用25年,若报酬率为8%，则其现值是__万元。
A．300
B．213。50
C．171。19
D．500
23、某房地产开发企业2002年初的应收账款为8200000元，2002年末的应收账款为7800000元,当年赊销收入为35000000元，则当年的应收账款周转率为__。
A．2.725
B．3。475
C．4.375
D．5。255
24、实施强制拆迁前__天应通知被拆迁人。
A．7
B．10
C．15
D．30
25、根据西方经验，一般认为速动比率为时比较合适。
A:1：1
B：1：2
C：2：1
D:3:1
E：执行层的组织协调