物业前期介入要点及标准.doc

物业前期介入要点及标准序号类别标准一、设备类1设备房标准：（并闭所配电房控制中心电梯机房水泵房弱电机房风机房泳池泵房)设备房通用标准：1、 小区设备房优先考虑集中规划设计，便于后期维护与管理；2、 设备房内墙面土建装饰基本要求：设备房名称墙面要求地面要求顶棚要求水泵房通高铺设墙砖满铺防滑地砖外墙施工墙面涂料电梯机房内墙打磨,套白，涂料两遍地面水泥收光,打磨，地坪漆打磨，套白，涂料两遍控制中心内墙打磨，套白，涂料两遍地面素水泥收光，安装防静电地板外墙施工墙面涂料工艺要求配电室内墙打磨，套白，涂料两遍（涂料要求为白色)地面水泥收光,打磨，地坪漆外墙施工墙面涂料工艺要求（考虑前期设备房均在地下室，饱和空气在墙面凝结，如用内墙施工工艺及要求，基本上交付后墙面全部起皮发霉）3、 照明亮度合理,主要关注是否有照明死角，影响检修,控制回路分维修及日常巡检2回路控制,所有设备房应配置应急照明灯。4、 通风良好，机房的温度要求在40度以下，湿度在80以下，电梯机房必须安装空调设备及安装时控器控制换气扇强制对流降温措施。5、 防鼠,门槛加高防鼠及小动物进行机房（高度在50cm），可采用抽插式挡板及对开式挡板。6、 标识清晰明朗（名称标识、状态标识、流向标识、警示标识和参考标识)符合公司Vl要求。7、 设备房内应设置维修所需的单相插座。8、 设备房内接地网要可靠，接地阻值不大于1欧姆，接地测试点清晰明朗；应首先考虑明装接地带。9、 防湿,注意相关的温湿度适中（特别是在设备房运行前增加抽湿机抽湿）设备房屋面、门窗、门槛应具备防水挡水功能。10、 增加设备房与控制中心之间内线电话。11、 排污管道设计及施工时应避开设备房控制设备等电器顶部穿行，如避免不了，必须增加有效防管道破裂的遮护设施。12、 机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层和地下室（住宅的正下方)的机电设备.13、 变配电房、发电机房、水泵房、锅炉房、电梯机房等设备房应预埋吊装环或安装吊装导轨，吊装环或吊装导轨的安全系数按照设备房重量的2倍考虑。14、 加压水泵房增加300W，220/220V隔离变压器,用于清洗水箱时临时增加照明,抽风机使用（主要考虑清洗过程中水接触较多,在水箱内灯具照明安全用电，同时夏季的箱体内的潮热空气强排）15、 变频给水泵、消防泵、污水泵、锅炉、过滤沙缸等涉及安全隐患和需定期停机检修的设备应至少按一主一备安装设计.设备房特殊标准:1、 机柜绝缘垫（适合配电房、发电机房)，橡胶绝缘垫厚度：低压配电室46mm,高压配电室101 2mm，宽度8001000mm。2、 发电机房排烟的净化环保水处理（适合发电机房）系统配置，降低排烟温度和烟尘排放。3、 油桶与发电机房隔离（适合发电机房）。4、 控制中心应设置独立的配电回路、后备电源必须满足4小时以上、地面采用防静电地板、应急灯、室内有防潮处理等。2电梯介入设计选型时：1、 在对电梯进行选型时，轿门控制装置最好选用触板式一体化光栅，避免使用触板带光眼配置;2、 电梯五方对讲功能并与控制中心值班人员进行对话;3、 轿箱监控视频及通话音频线电梯广家在生产中与随行电缆一并制作完成；4、 轿厢内轿厢风扇要保证通风良好,根据项目设计档次考虑轿厢增加空调制冷：5、 电梯内部配置半球摄像机及集中控制对讲功能;(电源由控制中心集中输出）6、 消防电梯底坑必须设置排水系统（必须是一主一备）,容量为2.5立方米，普通电梯地坑应设置排水孔，自然放坡至污水泵坑内；7、 电梯机房采用隔音措施，电梯曳引机采取防震措施，避免噪音、震动影响毗邻房屋业主。8、 有机房电梯房拽引机顶棚必须预留维修吊钩，承重量至少大于拽引机总量的1.5倍.施工进行时：1、 机房内基座墙体提前处理；2、 钢丝绳上的平层标识完好；3、 电梯井道内土建水泥抹平;4、 在每层电梯口做高差为25mm的向电梯前室的放坡处理；防止电梯厅有水流向井道;5、 建议在施工时在电梯公共使用部位做好防护,以免施工、装修期间对设备的破坏；6、 电梯机房设置通风、降温措施，预留安装一个250mm250mm百叶窗洞口；7、 跟进电梯机房内安装应急灯一组；3供配电介入设计选型时：1、 室外公共景观用电必须单独计量，安装计量表；2、 各种配电箱(柜）钥匙通用,可考虑接管时统一更换；3、 设备要采取必要隔音减震措施，保证住户不受影响；4、 专变房变压器超高温报警、发电机运行指示、市电显示信号装置引至控制中心；5、 配电房应设置独立的通风系统，包括独立的送风系统和排风系统;尽量不用消防设备；6、 进设备房电缆桥架设备房顶部安装,电缆沟孔洞封堵完整，具备防鼠和防水功能;7、 按项目特点必须配置发电机组时，其智能安防系统（周界防越系统、停车场管理系统、楼宇对讲系统、小区广播系统、闭路监控系统、门禁系统等）、消防系统、公共设备（电梯、消防与监控中心主机）、主要通道照明需要与发电机备用电源连接。非消防电源，需要与消防电源分设开关并保障在发生火灾时控制中心能够断开非消防电源，发电机单独为消防设备供电。施工跟进时：1、 前期需重点考虑配电房抽风及除潮问题.2、 穿地下室的电缆洞口应进行反坡处理，同时进行封堵防止雨水倒灌.3、 多层、小高层小区供配电设备中电容器补偿柜容量可以按大厦设计标准0.2-0。4系数配置节约投资a4、 强弱电井应设置照明，开关在井道内:弱电井内需要设置检修插座;5、 各电缆沟应设置盖板并有防鼠功能，配电柜底座应与接地带可靠焊接。4发电机介入1、 发电机下方设置废润滑油收集油槽或有足够空间放置油盆，便于更换润滑油。2、 发电机设备房内需要配置维修专用工具存放架。3、 发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能。4、 机油箱房间应设置防爆灯,发电机应配备同规格两套蓄电池(一用一备）,如果发电机没有配备充电器模块、需另配备浮充充电器;5、 发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出并可装卸位置，方便加油；油箱上设置不小于2寸可直到地面的透气弯管。6、 存放燃油的房间要装置防爆开关和灯具,油桶正下方有足够消防沙，用于发生泄露时吸收燃油.发电机房建议加上防爆灯和防爆开关.油桶和发电机之间应采用金属管道连接（两端可用耐油软管，供油管和回油管两端设置阀门。）7、 发电机排烟口应对业主不产生影响，发电机房有防噪音措施。发电机排烟过滤系统设置自动补水装置,有水位标识并具有水位限高措施，防止水倒灌进入发电机烟道。8、 发电机房设计水源和排水设施，发电机在静电时能自动启动，机房送、排风装置在发电机停机后有延时(3分钟）关闭动能。9、 发电机房进风口应有降噪措施，并安装不绣钢防虫网。10、 发电机排烟通道与发电机之间采取软连接应可拆卸进入检修,排烟道如设置有转弯和百叶窗等，可能造成风压超标,应根据厂家数据增设轴流风机。11、 发电机房应设置二氧化碳自动灭火系统。12、 发电机基座应与接地带可靠焊接。13、 发电机排气管应采用金属软连接，有高温隔离等防烫伤措施.5给排水介入设计选型时：1、 在设计时应注意水泵的位置选址，避免水泵房内的嗓音扰民问题，建议在-2层或请专业降嗓减震厂家一并设计施工；2、 生活水箱安装高低水位报警、将警报信号接入控制中心；水箱配置水位显示管；同样地下室及水泵房内的污水坑收 集坑必须增加高水位报警接入控制中心;3、 所有大厦（小区）地下安排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵，设备房、车库污水池等高水位报警信号连接到监控中心。4、 水泵电机的控制柜等电气设备应有防止水泵及管网漏水喷溅到配电柜上的措施。为了防止水泵房浸水后电器设备被 浸泡,控制柜柜底安装支架，柜体底部应高出成型地面20cm以上。水泵应设置为自动启动，泵房积水坑应安装高水位报警信号连到控制中心。5、 小区内水泵变频器的选型建议使用同一品牌,便于日后维护和修理。6、 对于高层的天台水池供水泵,建议其控制系统安装变频启停装置，使水泵在启停时都能具有很好的线性调速动能， 消除水锤现象驶延长水泵电机的使用寿命。7、 优先选用不锈钢水泵,水泵在安装时，出水口的止回阀与软接中间最好用短管连接,短管上方要有放气阀。8、 水泵变频控制系统应具备：a）PLC、变频器运行过程出现故障时。应有故障代码指示及故障记录查询。b）该系统在突然断电后又恢复正常供电时，该系统应可以自动复位。c)根据现场实际情况，应可以设置供水压力的上限、下限。d)根据现场实际情况,应可以设置每台泵运行切换时间。e)设备在维修时,相应的每台泵应能退出自动切换运行程序,并可复位.9、 泵房内宜有检修水泵的场地.检修场地尺寸宜接水泵或电机外形尺寸四周有不小于0.7m的通道确定。施工跟进时:1、 小区公共用水分区或分使用功能必须单独加表计量：2、 水泵基座四周应设置排水沟至污水泵坑。3、 水泵房内增加泄压阀、增加主管泄水口(在标准层水管爆管后快速排水使用）。4、 增加防水门槛30公分高、水泵房内的配电柜高于30公分；5、 生活水管表面应刷绿色、污水管灰色、消防管红色、喷淋管黄色。6、 排污泵口与出水管接口处应安装柔性活接，利于日后检修、拆装。7、 水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置捡查口。8、 二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室储水池排水管不小于l 00mm，设置在水箱底部，水池底部应有坡度。9、 地下储水池应分为两部分,两个水池的出水管用环管相连并设置相应控制阀门；需清洗水池时关闭一个水池进行清洗，使用另一个水池。6消防介入设计选型时:1、 消防、喷淋泵必须采用未端双电源。2、 防火门门禁系统电源需要在控制中心单独按单元或按栋控制，在紧急情况下能迅速将门禁置于常并状态。3、 消防车道下的管道和暗沟应能承受大型消防车的压力。4、 烟感温感等火灾自动报警系统报警信号直接反映到消防监控中心.5、 供消防车取水的天然水源和消防水池，应设置消防车道。6、 消防车道宽度与净高不得小平4m,尽端式消防车道应设不小于1 2ml 2m的回车场。7、 当建筑物的沿街部分长度超过1 50m或总长度超过220m时，均应设置穿过建筑物的消防车道.8、 室外消防给水可采用高压、临时高压或低压给水系统，如项目在滚动开发期间采用高压或临时高压给水系统,管道 的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑物的最高处时,临时高压水枪水柱不小于1 Om。9、封闭式消防楼梯应设置24小时常亮的照明灯。10、消防控制室与安全控制中心合并设置。施工跟进时：1.防烟门、天台门、设备房门钥匙通用;2.疏散通道、安全出口畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散标志;3.消防、喷淋供水主泵及消防风机设计为多线制，总线制，现场均可启动；4.消防控制中心主机、消防联动控制柜安装停电运行装置备用电）,保证在停电状态下,现场报警探头正常运行：5。喷淋系统应设置末端试水装置，并有排水措施；6。湿式报警阀或水铃应设置在公共区域并采取隔离措施，以便水铃动作时能及时听到：7。喷淋管网的水流指示器和信号阀之间的距离应大干30cm;8.消防箱支管应设置单独的阀门;消防供水分区高度应小于80m;9.消防控制柜可靠接地。7智能化介入1.红外线周界防越系统各防区应有一定的重叠、两路平行、并在接合处交错设置,消除翻越死角。主动红外对射应选用4光束以上的产品，对射距离应控制在60米以内为宜，减少误报.红外对射接收端具备辅助输出触点功能，以便加装强光灯联动功能.红外对射的线路应全部套管安装，不得外露。2.电视监控镜头安装分布位置须合理。重点布置在安全死角位置、广场人群密集处、车场进出口和停车场车道，事故隐患多发地段、服务中心门口。3。电视监控录像使用数码硬盘的储存方式,储存介质容量保证录像保存时间最少不能小于15天。监控摄像机应选用带有红外补光功能或照度为月光级产品。云台、高速球机立杆应设置避雷针，摄像机分辨察要大于480线。4.电梯轿厢监控头安装位置应选择在轿厢门口,并可监控到整个轿箱。5。泳池周边设计1-2个合理的摄像监控镜头。6。摄像监控镜头、电话系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷接地、等电位连接、线路防雷和电源防雷措施,设计施工中应充分利用建筑体综合接地网，施工单位在工程移交时应同时提交防雷接地测试报告。7.设置门禁可视对讲系统，控制中心能够直接断开各区域的门禁系统电源。8。接通居家安防系统至控制中心。9。电梯内紧急呼叫系统直接连通到控制中心；应保证在停电后能正常使用.1 0。紧急广播或背景音乐系统应有分区输出的功能，控制中心有监听音箱。11。停车场管理道闸应具备防砸车、砸人功能，具备语音提示功能，道闸杆有夜间灯光警示，道闸停电后操作方便安全;读卡机的位置应考虑右转弯车道刷卡的方便性.12.岗亭玻璃应设置太阳膜,以便夏天能正常使用电脑显示器。13.控制中心应设置有可直拨外线的电话线路。14。控制中心应设置无线对讲系统，信号应覆盖除地下室以外的其他区域。8信号覆盖设计选型时:1。协助开发商开发施工前期联系移动公司、联通公司、电信信号的覆盖（与对方进行治、洽谈，确定后期覆盖对我方桥架, 井道新增配合要求)，前期完成整体覆盖方案；施工跟进时：1.在交付前完成相应的信号覆盖，并签定相关的用电,互惠付费协议等二、园林景观类1绿化介入设计时:1。绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头视野的影响。2。园区与城市道路界面处、主干道两侧宜有大型树木，便于隔音降噪、挡尘：住宅与商业街区的隔离带上也应种植高大树木，利于隔音。3。园区内道路如果有车辆通行,两边应分别设置非机动车道和人行道，并设置一定宽度的种植绿地以隔离车辆废气、噪声、灯光对居民生活造成的影响。4。设计时考虑花坛和草坪的排水措施，避免下雨时花坛内泥水向外渗出，造成路面积水及污染。5。绿化品种适宜当地气候条件，以常绿植物或茂盛期长，成活率高,抗病虫性好的植物为主。6。绿化布局不宜遮挡住宅采光及机动车拐弯视角，影响机动车拐弯视角时需设置凸镜。7.园区围墙周围建议不种高大乔木、不栽可攀爬植物。以免成型后造成影响周界系统误报警;施工时：1.园区一些死角、阴暗角落地面不要设计草坪,因为草坪不易成活，可改为硬铺装：2。雨水管、空调水管不宜设计直排到草坪地面，因水流惯性冲击使草坪烂根而死，可改为铺设卵石；3。地面停车场建议不宜铺设草坪砖，草坪成活率低;4、通向公共取水点、公共设施设备、配电箱等处的草坪内要铺设通路；5、绿化用水需要单独计量，每50米绿化带有一个水点，绿化水点与保洁共用的，材质建议是PPR，直径为DN20,出口都安装锁闭阀,取水点位置尽量要靠在路边，不在路边的一定要铺装踏步石，下方要连接排水井。6.草坪灯灯座要稍高于地面，以防灯具底座被土壤腐蚀和绿化养护打草机施工损坏，给以后维修带来不便;7。建议树下不要铺草坪，会造成土表不透气，对树木和草坪生长都不利，采用机械剪草时,树下部分需要人工修剪;建议树下设有树圈，树圈内铺设草坪砖；8。草坪、绿化带(包括首层花园）内种植土厚度建议不要少于30cm，种植土下避免存在建筑垃圾;9。选用的灌术建议选用生命力强、无刺、无毒、无异昧、不生害虫，避免业主受到伤害或不满意，建议种一些丁香、 水蜡等；成片种植绿篱时，里边不要铺设草坪,不易修剪；10.休闲通道应高于周围绿化45CM(草地)，避免雨天或绿化养护时泥土渗到路面，影响路面整洁，同时以防周边草地被损坏；11.树木栽种时，高大树本树坑挖得不宜太浅，避免因风雨天刮倒树木，成活率低.2水景1.水景进水管道单独安装水表计量；2。水景、水廊深度以300-400mm深度为佳、节约建设成本、节约后期维护费用；3.因水景的维护成本较高,项目多设置休闲、儿童娱乐设施，少规划水景；水景尽量利用天然水系统；4。水系岸床应设置警示和防护设施；如利用自然河道水系水深超过15米，还应配置相应的救生设备、设施。5.应尽量少设计水下灯,设计时应充分考虑水管、电线管和电线的防水问题。电线管尽量不要采用暗埋.3园林小品1。观赏性小品材料应使用金属制品或浇筑材料或塑木等复合材质，不建议使用涂层构件或木质材料。2。观赏性小品在低于1。8米的部位建议尽可能不设计尖、刺、利刃形状，若设计需要应考虑该部位避开道路或采取防护措施。3。集休闲、观赏为一体的亭楼等可供休息区域，其顶面不建议选择玻璃材料，以免后期维护清洁难度大且容易损坏伤人；4。 钟楼等装饰性设施设备应选择品质有保证的，并易于维护和保养的通用产品。4道路1。 广场地面铺装应使用麻面石材；2。 人行主出入口石材必须采取防滑措施；3。 小区主要出入口与城市干道交接处，考虑缓冲地带;4. 人行道与机动车道接合部建议采用无障碍通道设计；5。 车辆出入主干道不应该设雨、污水井(噪声太太，业主投诉），如设置安装重型井盖;6。 电梯厅或单元门出入口有高差时,应设置无障碍通道和扶手；7. 道路设计上，应考虑车辆行走的方便,尽量加大转弯半径，避免车辆经常压草坪；8. 园区内道路采用单循环车道，线型尽可能流畅，不要出现生硬弯折.尽端式道路的长度不宜超过l20m，并在尽端设不小于1 2m12m的回车场。9。 人车混流路段合理设置减速标志和减速台数量,防止车辆超速行驶，保障居民行走安全。10.为了防止汽车在坡道上打滑坡道面层应有防滑措施。柱子栏杆等必要时应有防撞措施及警示标识。11.园区道路的路面排水系统，采用浅V字型路面排水系统。楼间道与楼间步行道采用传统的暗沟(管)排水方式排除地面积水。12园区道路的水井盖、污水井盖尽量避开车辆行驶路面，如无法避开,将井盖设计在机动车道中心位置。13。园区内道路如果考虑后期城市公共汽车及其它车辆通行，两边应分别设置有非机动车道及人行道，并应设置一定宽度的绿地种植行道树和草坪花坛，用以隔离车辆废气、噪声、灯光对居民生活所造成的影响.14。 园区内停车场应尽可能实行连通，园区内交通主干道尽量安排在四周，避免横穿以造成对行人的干扰。5清洁环境1. 根据人流、环境状况，园区适当位置合理设置垃圾箱（桶)，包括单元门口、大堂出人口、电梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口;方便投放，不影响附近住户的生活。2. 垃圾箱(桶)附近应设置给水排水装置，便于对以上设施进行清洗(一层外围或地下室）.3. 高层住宅标准层宜设置保洁工具房,配置水源及排水设施，可容纳生活垃圾收集桶。4。宜考虑夏季风影响，在小区偏僻地带设置垃圾中转站,大小标准为：57m3l 00户。垃圾转运站应设置给排水装置,配备垃圾挤压装置.地面、内墙铺瓷砖:设置照明及卷帘门。5. 地下车库内合理设置(根据面积，半经50米至少1个)果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施.6. 园区内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表.7. 靠路边20-30cm处， 间距50m左右应设置绿化给水点。8。 楼内内每10层设置一个保洁取水点,设拖把池。绿化和保洁取水单独加装计量表.6垃圾收集垃圾中转站1. 考虑通风设施及工具摆放位置;2。 销售沙盘应示意垃圾中转站位置；3. 垃圾中转站通风窗安装铁艺栏杆；4。 垃圾中转站应设置给、排水、照明、插座等设施，便于日常清洗；5。 垃圾中转进面积约在50至70平方米,根据小区的大小及户数而定(地上)6. 地面、内墙应铺设瓷砖,外墙设计风格应与小区整体规划相协调。7. 垃圾中转站应在室内预留给排水装置，地面应铺设成中间高两边低，便于定期清洗.要有2个门，一个门要面向小区外,便于环卫车直接清理垃圾。垃圾中转站周围建议种植绿化植物.8。 位置选择应避免主要人流方向,且应考虑夏季风向影响,建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活)垃圾桶1。 小区内垃圾桶的服务半径,不宜超过50m，垃圾桶应固定安装设计。2. 商业区域根据商铺经营业态适当增设大容量垃圾桶，餐饮业垃圾应该单独处理。有卫生医疗业的，严禁卫生医疗垃圾混入生活垃圾,应要求卫生医疗机构专门处理.3。 垃圾桶的安放位置一般按13个但单元设置一组，尽量避免设于门栋正入口或靠近住宅的位置。高层大厦每层需要设立垃圾桶,垃圾桶摆放位置地面、墙面需加贴瓷砖，以便清洁。4。 垃圾桶应该选择容量大，机构简单方便，维护量小的款式。垃圾桶盖应相对封闭,以防蚊蝇孳生并防止雨水进入。5。 垃圾桶设置应按环保要求进行分类(标准层垃圾桶、大堂垃圾桶、外围垃圾桶、地下室垃圾桶、垃圾捅位置的处理）.三、交通停车类1车场系统规范化1. 园区最多不要超过两个出入口；2. 大型小区考虑双进双出车场系统；3. 机动车车位配置建议满足1：1的比例；4。 商业区域的车场单独设置，与园区的业主停车场分开。5. 停车场要考虑预留10%一20的临时及访客机动车停放位置。2安全岗亭1. 小区主出入口岗的岗亭设计采用永久性建筑，配置空调（主出入口要设有门庭，未来节日悬挂灯笼用）；2. 秩序员岗亭位置设置应便于对车行和人行的进出双向监控，岗亭内需有电源,预设内线电话线路；3。 在岗亭的来人登记方向设立一个外接窗台，上方设置雨搭。并加设照明灯；4. 岗亭为对接客户的窗口,窗台需安装石材窗台板,干净美观。3地下室车库1。 为防止地下车库渗漏；上面的防水层要满足施工要求，增加排水设施集水坑;2。 车库出入口需增加雨棚，防止雨雪天气车辆打滑；3。 地下停车库出入口必须增加排水沟两条坡度正常（车库上面及入车库下面)4。 地下车库应设置清洁用取水点、清洁池、排水沟、排污池；5。 车库入口设置智能卡、阻车杆、卷帘门装置,车库与上行单元本体楼道内通道门设置门禁装置；6. 停车场内应设置充足的灯光照明及摄像监控装置；7。 地下车库车道转弯半径应满足错车要求，避免车辆刮碰现象;8. 车库水泥地面起尘、反沙现象比较普遍,为经久耐用和易于清洗，对地面面层需要提高水泥标号或采用其他耐磨材料、停车场专用地坪漆。9。 地下车库需按设计规范或相关规定设制符合消防要求的消防栓。10。车库出入口坡度最大不超过20度，出入口的转弯半径要考虑能通过加长轿车。11.地下车库出入口设置路肩,利于车辆紧急停靠。12.地下车库出入口坡面的截水沟盖板设计牢固，以降低噪声污染和避免盖板翘起损坏车辆底盘。13。地下停车场应设计可直接通向住宅的通道,以方便业主出入。4室外停车场1园区内停车场应尽可能连通（地下停车场优先设计相互连通。减少出入口)设计，地下车库出入口应单向 行驶设计。交通主干线应设置在小区的周边，避免横穿小区以造成对行人的干扰。2.地上停车场建议设计在商业核心区域周边或公共区域道路两旁.3。地上停车位与住宅搂宇墙裙保持23米间距，防止物品坠落损坏车辆。4。地面生态停车场设计时，应有碎沙垫层，便于绿化排水，植草砖应选择非塑料硬质抗压材料，植草砖应选择中孔且 孔距较大的型号，以便干承重及最大限度保证土壤量。5.商业配套停车场应就近设置，并宜采用地下或多层车库，核心商业区域周边停车场设计需考虑商户的货物装卸、 餐饮业垃圾清运、消费者的停车便利。6.车位设计除了需要保持合理安全距离外，地面停车场的车位设计要充分考虑车灯、噪声及汽车尾气对住户的影响7.架空停车场地面易受降雨影响，经常出现车位积水。建议车位纵向能设置排水沟或地面应有坡度，避免积水.5非机动车辆1。销售沙盘应示意非机动车辆位置；2.交付前考虑设置电动车充电点管理：3.自行车库应设制单车停放位,避免乱停现象严重；4。自行车库应考虑增加门禁系统管理、增加摄像头进行监控;6交通辅助配套1。园区主要出入口与城市干道交接处，应考虑缓冲地带(如：设置辅道),减轻城市道路压力,避免引起交通阻塞。2。在设计园区道路与城市支路接驳处时，应充分虑到城市道路与市政设施拓展之需。应设计满足够横穿园区道路 的地下线管或线槽。3。园区道路和地下车库的停车位标线，建议采用热涂方式铺设。热涂标线具有美观、立体感强、维护成本低、使用寿命长等优点。4.小区道路主要位置设制塑胶减速台。5.车位需划定车位标线和编号，车位安装车位地锁。6。为保证车辆人员安会，车库应安装限高杆，限高杆上应粘贴反光膜或刷反光漆.7.车库照明采用多路或分段控制(如:全开、局部开)，安装节能灯具或设计采光井。8.道路、停车场库附近的明装水管、燃气管及柱子、栏杆等应有防撞措施；9.车位挡车桩优先设计为橡胶材质的成品挡车桩。并以车轮为中心线采取分段设置。四、安防类1园区介入园区围墙1.围墙应选择混凝土砖结构等免维护材料，并应设计防爬倒刺、红外对射或电子围栏.2。临近围墙不设置固定的构筑物、建筑物、高大乔木，以防止攀爬，如必须设置时，围墙内侧应预留80厘米宽巡逻 通道。3.小区外围围墙的高度不低于2。5米,围墙尽量采用混凝土砖结构,围墙顶部平直、便于安防设施安装。4。围墙如采用通透式圈栏,上端应安装尖刺、电子围栏；通透式围栏的栏杆间距小于l 0厦米，选择栏杆材料时，应充分考虑其强度能够防止人为撬坏.园区围栏1。封闭式的园区围墙（包括围栏、门禁)高度不低于1。8米，圈栏、门禁上端应设计为尖刺。2.围拦不建议选择木制品。楼宇圈栏建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井部位应考虑安装防攀爬围拦设施.2防爬介入1.小区围墙平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥，并且小区围墙高度不小于25m。2.尽量不使用平行隔栅作为小区围墙的装饰，围墙装饰应不利于攀爬。3.具有防越功能的围墙与周边建筑高差小于1+9米的,应安装防爬刺等物防设施。五、物业用房类1物业管理用房1.客户服物中心应设置在业主最方便出行的位置。2。客户服务中心应设在交通及人行路径较集中区域或园区中心区域，以方便业主。3。客户服务中心办公室位置在小区中心、方便业主办理事务.服务中心功能用房应包括：经理室、接待区、资料室、 办公区、会议室、卫生间。（接建筑面积的千分之三进行分配、其余可全都在地下室补；)4.办公和住宿不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和居住要求。5。物业管理用房面积根据相关法规确定,在正式管理用房落成前。应考虑相适宜的临时用房。6.物业管理用房竣工时间要求一次开发的小区在交付前30天完成；分期开发的小区在设计段阶应确定位置、数量。如果有条件限制，建议部分临时管理用房在交付前30天完成。7.员工宿舍位置的选择不影响业主居住环境，自然通风较好、利于员工健康，在设有仓库的建筑物内不宜设置员工集体宿舍2业委会、居委会1.业委会、居委会用房面积不应核算为物业管理用房面积内；2.业委会、居委会用房面积按地方规定确定：尽量与物业管理用房安排在一起3安全、消防中心1。备用电源必须满足4小时以上；2。为便于日后管理,降低成本，消防中心、安防监控中心合二为一(人员成本节约)。3.控制中心不宜设在地下室，应与物业服务中心临近，小区1 0万平方米以下机房面积不小于30平方米.4老年活动室15万平方米以上的项目建议设置50平方米左右老年活动室。5社区警务室1。项目可在小区的角落安排一间20平方米的活动房2.提供水、电,并有单独计量表计安装等六、公共类(水电、设施）1公共给水点1.天台因保洁清洁地毯使用；2。标准层每十层在楼道内增加保洁取水点，3.一楼室外须有保洁取水点；4.地下停车场必须设置取水点；间距控制在50米左右；5.室外绿化给水点按间距50米进行布置;6.水泵房单独给水点；2公共照明、插座1.一楼大堂采用分回路进行手控2.标准层可采用声按或触摸式分回路控制3。水泵房内必须采用防潮灯具4.消防通道必须采用带有蓄电池的照明，可按照声控进行控制5.各设备机房及电梯前室必须增加应急照明6.一楼外围高杆灯可跳跃式分回路时控7。地下室照明可跳跃式分回路时控（同时考虑应急照明）8.地下室照明需分三路控制（应急照明、车道照明、车位照明)9.地下室照明的光源优先采用LED光源灯具1 0.园区外围的庭院灯可采有LED的节能灯1 1园区内休闲区域可以采用日光灯、节能灯交叉配置。1 2。路灯杆与房屋本体应保持1。5米以上的间距。1 3。尽量减少地灯配置、消除后期维修隐患。1 4。水景地灯走线不要做水下灯，建议做壁灯，线路穿明线。1 5.应在广场等公共活动场所根据面积设置活动临时用电电源插座。1 6。路灯、庭院灯、草坪灯设计为可分路段、分时间、分间隔控制,并使用节能灯。1 7.车库照明、景观照明、电梯,水泵房供电等设备均应考虑安装计量设备，以便对住宅区公共用电的耗电情况进行及时统计.1 8。住宅楼道照明宜采用节能声控开关。高层住宅应设应急照明和消防逃生指示标志。1 9.园区庭院灯、景观灯采用时间控制、分段控制及间隔控制方式。路灯采用分段控制及时间控制，夜间可以关闭部分路灯以节约能源。室外照明电源均须经过漏电保护器，漏电动作电流不能超过30mA。20。水景、水池、水廊水下灯的使用维护成本高，使用效率一般，建议设计时尽量避免使用。院内射灯、节日彩灯设计不宜过多。如果设置水景灯，需要使用不高于24V的安全电压，支架需要使用不锈钢材料。电缆不允许在水中接头，不可避免时需要使用环氧树脂密封，安全隔离变压器装箱外接墙体处理。21.楼栋及主要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口，电源接口应使用防水插座并上锁管理。22.地灯使用寿命短、故障率高、维修困难且易出现安全隐患，设计时尽可能减少使用。必须使用做好地灯基础, 电缆要穿管并严禁在线管内接头。埋地管线应做好防潮、防水措施，避免短路。23。楼道照明应采取声控或触摸式控制,大堂设计的装饰灯在设计时，建议与照明灯具分路控制。24。车库照明灯建议设置LED灯管，节约费用。3公共洗手间1。公共洗手间是提供给园区内活动或工作(如秩序员、保洁人员)的人员使用，并安装水电单独计量表计.2.通常布置在园区出入口岗亭的位置。3.其数量与选点应考虑距离因素保证使用者能方便使用.4。其使用要求仅需满足便器、洗手盘及拖布池即可。5.并配置给排水设施、排气通风设施和照明设施.七、房屋本体类1室内介入1.空调位(主要考虑：大小、收集冷凝水、安装、是否反坡、间隙、选材等)。2.热水器位（强排孔与排水管、燃气管的位置)。3。露台标高不应高出室内标高.4.不要给业主留有可封顶的阁楼或露台，增加后期装修管理难度。5。阳台的洗衣机废水管必须与雨水管分开排放。6。一楼大堂考虑无障碍通道.7.一楼大堂考虑预留视频传媒插座及有线电视接口。2门窗1.楼内的公共窗户应安装防蚊纱窗。2。地下室采光天窗紧邻走道时,应对透光材料采取防止破裂的措施.3。公共楼道窗台据地面的高度低于0.90m时，应有防止翻越的措施.4.公共楼道窗户建议选择半开式外推窗设计,在需要外出清洁的公共部位建议考虑设计为可调整外推窗.5。高层楼宇通往消防疏散平台的门需使用防火门,防火门应安装门禁控制系统。门禁控制系统在发生火灾时需要自动打开。对于直对走廊或通道开启的消防门要留有小窗口,以增加视线避免推门伤人。3电梯厅1。首层电梯厅的大门应设置IC卡门禁，并配置楼宇对讲，门禁、对讲与住宅、监控中心联网。2。首层电梯厅应安装闭路监控镜头，监控摄像机应能清晰看到出入口行人的面部图像。3.电梯厅设有通风窗，楼层通风窗应安装限位装置。4.地下车库等公共区域进入楼内的通道，应设置Ic卡门禁.5.应考虑刷卡授权进出电梯。6。电梯厅内建议墙面大理石敷设采用干挂形式。以免脱落.7。大堂尽量不要安装射灯。8.各楼层的电梯前室应与消防通道无障碍连通。4空调位1。住宅分体空调管线不宜过长（不超过4米）,室外机若采用平开式百叶遮挡,百叶应水平安装，百叶间距应大于 50mm;2。空调冷凝水须采用竖向集中排水(可采用暗敷设埋管)方式，排水管强不能小于32mm，以防堵塞3.随着1拖23空调的存在以及部分住户客厅有安装柜式空调的需要，建议靠客厅的空调机位应能放置3匹主机.4。室内室调孔预留位置合理,应靠近室内机位。接壁挂机管中应距地2.2米左右,柜机管中离地0.2米，向外倾斜10度左右。5。空调位数量要足够，位置设计要合理，距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全 隔离措施。空调热气、噪音不影响业主生活.6.空调主机的百叶罩应采用防锈材料并可拆卸,如果使用铝合金材料,厚度须为1。2mm以上.散热扳与空调主机应预留10厘米间隙，便于排放热气。7。各房间及客厅均应设置空调机位并预留穿墙孔，穿墙孔应内高外低，以防雨水进入.空调机位应有一定的散水坡度,防止积水，最好不设置在露台、阳台和首层私家花园内.8。建筑外立面管道、空调百叶（架）、采光井设计时应考虑采用防止盗窃攀爬的设计方案。建议尽量在管道并内集中铺设给水、排水等管道，防止攀爬。如外立面确须铺设管道，应与窗户保持1.5米以上的间距，防止从管道攀爬至窗户。高层住宅空调位尽量采用内嵌式设计,空调散热格栅（百叶）与外立面平齐.9。空调室外机位应考虑便于安装及维修的可能性,靠近窗口设置，避免设在山墙面且旁边未设窗，不便于空调机的安装。空调室外机位应考虑窗的开启方向。空调室外机位设在凹槽内时需考虑对窗槽内的影响，对吹的两台空调室外机需相互错位,空调室外机不能设置在封闭阳台内；10。空调位尺寸应满足市场最大空调型号尺寸，空调室外机位一般为1100600 mm。双机平放时一般为为1900600mm（净空）,柜机的室外机位为1200600 mm(宝调机位内设置水管时空调机位尺寸应加大)11。空调室外机安装可采用相邻凸窗间放置、粱下挑扳放置、阳台或平层挑板放置等几种方式,根据立面效果决定。同一位置安装两台空调室外时，在平面相同位置不同标高处分别挑板安装。5标识系统1.项目类标识：一个成熟的物业管理小区必备的标识及国家现运行相关交通规范标识,其作用是为本小区的平面指引及规范交通为主的标识。2环境类标识：一个成熟的物业管理小区的环境绿化、设备设施、安全提示等相关标识,其作用是为了使小区的物业管理区域明确清晰，融合与建筑设计风格中。3.物业类标识：物业管理所用的相关标识，以告示小区业主及规范物业本身内部管理流程所用的标识。4.房屋本体标识：小区名