上半年宁夏省房地产估价师案例与分析房地产转让估价的常用方法试题.doc

2016年上半年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的常用方法试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为.
A：整体资产或者部分资产
B：整体资产
C：部分资产
D:固定资产
E:工业用地的监测点评估价格
2、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺.现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则,地块乙的总地价为（）万元。
A．65。4
B．81。8
C．87.2
D．109。0
3、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。
A:体量
B：结构
C：设施
D：层高
E:工业用地的监测点评估价格
4、在运用长期趋势法测算房地产未来价格,当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。
A：平均增减量法
B：平均发展速度法
C：移动半均法
D:指数修匀法
E：工业用地的监测点评估价格
5、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2,项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85,经营成本为租金收入的30％,则该写字楼项目投资的成本收益率为__.
A．23。80%
B．20。23％
C．19.70％
D．18.96%
6、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分,则个别因素修正系数为(）。
A．1。05
B．0。98
C．0。95
D．1.03
7、下列关于拍卖价高者得规则，表述错误的是。
A:价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人
B:竟买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交
C:价高者得规则约束竞买人、拍卖人
D：价高者得规则不约束委托人
E：执行层的组织协调
8、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是__。
A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪
B．完成全体工作人员的筛选工作
C．获取土地使用权
D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
9、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3 405元／㎡、3 565 元／㎡、3 730元／㎡、3 905元／㎡、4 075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年 的价格为．【2007年考题】
A:4 075．0元／㎡
B：4 242．5元／㎡
C：4 410．0元／㎡
D:4 577．5元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
10、__是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预付定金或房价款的行为。
A．商品房预售
B．商品房出让
C．商品房转让
D．商品房招租
11、某写字楼的建筑面积为4000㎡,剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡.当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％,月租金为40元／㎡，报酬率为6%,如果修复没有电梯这一功能缺陷,则该写字楼可升值为万元.
A：67。60
B:811。24
C:1622。48
D：2433。72
E：工业用地的监测点评估价格
12、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。
A:注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号
B：注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号
C：估价作业日期、估价报告编号、附件
D：估价时点、估价作业日期、估价报告编号
E:工业用地的监测点评估价格
13、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。
A：挂牌底价
B：正常市场价格
C：竞买人可承受的最高价
D：最可能的成交价
E：工业用地的监测点评估价格
14、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨,那么该类型物业的出租需求就会。(2005年试题）
A：减少
B:增加
C：不变
D：同步递减
E:借款合同
15、估价时点究竟是现在、过去还是未来,是由决定的。
A:估价目的
B：估价师
C：委托人
D：估价对象
E:工业用地的监测点评估价格
16、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀,此类通货膨胀属于。（2008年试题）
A：需求拉动型通货膨胀
B：成本推动型通货膨胀
C：结构失调型通货膨胀
D：预期型通货膨胀
E:执行层的组织协调
17、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是。
A：前期考核
B：开发
C：建设
D:使用
E：执行层的组织协调
18、下列关于住房置业担保的政策表述中，正确的是.
A：设立担保公司应有不少于2000万元人民币的实有资本
B：设立担保公司,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核,并最后经城市人民政府批准
C：担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主
D：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的20倍；超过20倍的，应当追加实有资本
E：执行层的组织协调
19、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区,由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的__倍.
A．10
B．20
C．30
D．40
20、下列市场调查的内容中,属于可控因素调查的是__。
A．市场需求容量调查
B．消费者行为调查
C．市场营销因素调查
D．竞争情况调查
21、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括__。
A．建筑安装工程费
B．公共配套设施建设费
C．土地费用
D．基础设施建设费
22、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外的原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。
A:1
B：3
C：5
D:7
E:执行层的组织协调
23、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。
A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的,抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D．抵押物可以重复抵押
24、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。
A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料
B:记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一
C：归档的估价资料应采用纸质文档形式,不得只采用电子文档形式
D:对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年
E：工业用地的监测点评估价格
25、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工．预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元．目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年．已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为．【2006年考题】
A：3758．57万元
B：3942．03万元
C：3966．10万元
D:4769．85万元
E:工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得 0。5 分）
1、基础设施建设费包括__的建设费用。
A．自来水
B．污水
C．煤气
D．热力
E．电信
2、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。
A：城市基础设施用地
B:国家机关用地
C：军事用地
D：商品房建设用地
E：国家重点扶持的能源项目开发用地
3、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款．法定优先受偿款包括．【2007年考题】
A:划拨土地应补交的出让金
B：已抵押担保的债权数额
C：发包人拖欠承包人的建设工程价款
D：强制执行费用
E：估价费用
4、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限,并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。
A．30
B．20
C．10
D．5
5、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。
A．委托财产总值
B．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级
6、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是.
A：国务院人事主管部门
B：国务院建设主管部门
C：省级人事主管部门
D:省级房地产主管部门
E：执行层的组织协调
7、甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元.债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是亿元。
A：0。3
B：0。5
C：0。8
D：1。0
E:执行层的组织协调
8、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为(）年.
A．35
B．45
C．48
D．50
9、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和,加计__的扣除。
A．10％
B．15％
C．20％
D．25%
10、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。
A．30
B．50
C．100
D．150
11、运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括__。
A．加权平均资本化率
B．综合资本化率
C．建筑物资本化率
D．土地资本化率
E．权益资本化率
12、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是__。
A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．信息技术的发展和应用
13、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__.
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
14、购房人发现商品房质量有问题,不能选择退房的情形有__。
A．使用一年后发现屋面漏水
B．办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题
C．办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题
D．尚未使用即发现下水管道堵塞
E．下雨时发现外墙渗水
15、价格领先制通常有三种形式。
A:被支配型价格领先
B：支配型价格领先
C：成本最高型价格领先
D:成本最低型价格领先
E：晴雨表型价格领先
16、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时,一般__。
A．不能作为可比实例
B．取相同的部分作可比性
C．仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例
D．仍然可作为可比实例
17、根据偿还期限的长短,债券可分.
A：短期债券
B：中期债券
C：长期债券
D:公债券
E:永久债券
18、在融资风险分析中，通常要分析的风险因素不包括__。
A．资金供应风险
B．利率风险
C．通货膨胀风险
D．汇率风险
19、住房公积金管理的中心环节是。
A：住房公积金的决策
B：住房公积金的运作
C:银行专户存储
D:财政监督
E：执行层的组织协调
20、下列资金中，可以用于购买国债的有。
A:担保公司资金
B：在建工程抵押贷款
C：商品房预售资金
D：住宅专项维修资金
E：住房公积金
21、在的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）.
A．试错法
B．移动平均法
C．曲线拟合法
D．线形内插法
E．指数修匀法
22、商品房开发市场通常是典型的市场.
A：完全竞争
B:垄断竞争
C：寡头垄断
D：完全垄断
E：借款合同
23、债券偿还期限的确定,主要受发行者等因素的影响
A：过去一定期限内所调配的资金规模
B：未来市场利率的发展趋势
C：证券交易市场的发达程度
D：投资者的投资意向
E：心理状态和行为偏好
24、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有.（2009年试题）
A:差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率
C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率
D:差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案
E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案
25、投资基金的创立和运行涉及四方。
A：政府
B：投资人
C：发起人
D:管理人
E:托管人