热点楼盘考察报告—仁恒怡庭个案分析.doc

热 盘 --仁 恒 怡 庭 项 目 个 案 分 析

上海总部营销客服部
目 录

项目基础信息 2
小区平面图分解 3
项目主力产品、户型分析 4
项目装修标准分析 9
项目销售情况分析 10
第一批开盘房源具体销售情况 11
项目媒体分析 17

一、项目基础信息
仁恒怡庭
玺园
祥生御江湾
建发新江湾景苑
加州水郡
橡树湾
项目名称：仁恒怡庭
地理位置：杨浦新江湾城板块，四至范围为江湾城路以西、国晓路以北、政和路以东、殷行路以南
占地面积（㎡）：54208
建筑面积（㎡）：65000
开工时间：2009-8-28
竣工时间：2011-8-28
容积率：1.2
建筑类别：多层
产品线：叠加、大平层
面积段：大平层167-200㎡、小叠200㎡、大叠300-360㎡
层高：5F/6F/7F
项目特点：
n 仁恒品牌价值
n 全叠加、大平层产品
n “私家”概念贯穿; 双车位双大堂
n 完全人车分流、地下两层，一层地下室和下沉式广场、二层车库，私家电梯直达车库
n 欧式建筑风格、社区景观规划为地中海风格

总户数：269户
绿化率：35%
开盘时间：2010年10月
销售报价：平层55000元；叠墅产品80000元
装修标准：不单独报价，前期据称10000元
开发商：上海仁恒置业发展有限公司
投资商：新加坡仁恒置地集团
建筑单位：龙信建设集团有限公司
建筑设计单位：华东建筑设计研究院有限公司
整合推广公司：上海寅虎广告

二、小区平面图分解
户型配比
产品线
面积
套数
占比
大叠加别墅
300-360㎡左右
108
40%
小叠加别墅
200㎡左右
36
13%
平层公寓
103、167-200㎡
125
47%

整个项目共三种产品类型：
n 小叠墅产品（A类户型）共4幢54套；（200㎡小叠墅36套，18套103㎡小平层产品）
n 平层产品（B类户型）共5幢108套
n 大叠墅产品（C类户型）共9幢108套（300-360㎡）
临学校处：大平层公寓/七层/4栋
非主干道位置：小叠加别墅/五层/4栋
中心区位：大叠加别墅/六层/9栋
大平层公寓/五层/1栋
01
02
05
03
08
07
06
10
09
11
13
12
15
16
17
18
20
19
21
22
25
23
27
26
29
28
30
37
36
35
33
32
39
38
31

三、项目主力产品、户型分析
1、A类户型（1、2、3、5、6、7、8、9、10号楼）
——小叠墅产品（1楼小面积平层，2复3，4复5）；社区最南端一排
小叠墅A1户型（200㎡左右）
上层
下层

n 入户花园半开放空间
n 独立电梯入户，双卧室全南采光充足

2、B类户型（11、19、20、28、29、37、38、39号楼）
——大平层产品，集中社区西部近主入口

平层公馆B1户型（197㎡左右）
平层公馆B2户型（170㎡左右）
B1，197㎡
B2，170㎡

n 独立电梯入户
n 多角窗、凸窗运用
n 主卧、次卧均采用套房设计
n 大开间客厅，面宽5.4-5.8米
n 房型方正动静分离

3、C户型（12\13\15\16\17\18\21\22\23\25\26\27\30\31\32\33\35\36号楼）
——大面积叠墅产品：项目主推的花园豪宅，以私家花园、私家泳池、私家电梯三大元素

C1、1楼02室（1复2）：342㎡，送地下室内有游泳池、私家电梯独立入户、双内庭、卧室区都是套间设计；

C3、3.楼02室（3复4）：345㎡
n 车位直通私家电梯入户
n 有入户花园
n 地面有私家花园及电梯入口
n 客厅开间7.9米

C5、5.楼02室（5复6）：330㎡，
n 车位直通私家电梯入户
n 有入户花园
n 地面有私家花园及电梯入口
n 客厅开间7.9米

四、项目装修标准分析（装修标准）
装修品牌明细：
厨房电器：德国美诺MIELE（燃气炉、电磁炉、烤箱、微波炉、嵌入式咖啡机、红酒柜、橱柜等）
卫浴品牌：德国汉斯格雅HANSGROHE花洒等
瑞士劳芬洁具LAUFEN、德国维宝洁具VILLEROY&BOCH
德国高仪GROHE
空调品牌：大金空调DAIKIN

五、项目销售情况分析
1、开盘当天情况：开盘当天火爆选房
该项目10月10日开盘，可销售住宅173套，除去样板房，实际房源为168套。
售楼员宣称约有300多位客户参加选房，这些客户已预交30万元意向金，未交意向金的不能进入售楼处；
据称，当天政和路上的售楼处大门口两侧停满了私家车，不乏宝马、奥迪、奔驰等豪华车。据粗算，购房者停靠的私家车约有100辆左右

2、截止至今销售情况：去化率
目前预定套数16套，成交83套，成交均价58435元；成交集中10.16-26号，剩余可售74套；体去化率48%

六、第一批开盘房源具体销售情况：社区外围“最低端”平层产品先推，核心位置的“高端”大面积叠墅产品留存
大平层产品去化最快，接近60%；叠墅产品去化率30%
此次2010-10-10取得销售许可证的分别为1、9、10、11、17、18、19、20、21、22、28、29、30、31、37、38、39、共19幢，173套房源。
第一批开盘房源户型配比
户型
房型
面积
套数
01
10
09
11
20
19
21
22
29
28
30
37
36
35
39
38
31
占比
A类户型
二室二厅
103
6
10%
复式
200
2
209
10
合计

18
B类户型
三室二厅
165
6

未推产品
62%
168
36
四室二厅
190
10
196
55
合计

107
C类户型
复式
325
8
第一批开盘已经将大平层产品全部推出；及4幢大面积叠墅，2幢小面积叠墅产品
保留了社区中央的大面积叠墅产品以及2幢小面积叠墅
28%
330
8
337
8
342
16
345
8
合计

48
总计

173
　100%

10
9
1
A类户型
1层103㎡小面积平层产品；
楼上200-209㎡复式产品2复3，4复5
整体去化率28%
推出A户型房源统计
房源配比
房型
面积（㎡）
供应套数
未售套数（预定套数）
已售套数
去化率
二室二厅
103
6
6（3）
0
0%
复式
200
2
1（1）
1
50%
复式
209
10
6（1）
4
40%

1号楼
备注：
可售 已售 预定
数据统计截止日期：2010年10月26日
数据来源：网上房地产
1号楼

面积（㎡）

面积（㎡）
101
103
102
103
201（复式）
209
202（复式）
209
401（复式）
402（复式）

9、10号楼
10号楼
9号楼

面积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）
101
103
102
103
101
103
102
103
201（复式）
209
202（复式）
208
201（复式）
208
202（复式）
209
401（复式）
402（复式）
200
401（复式）
200
402（复式）
11
19
20
28
29
39
38
37

B类户型
大平层产品，产品类似，面积165-200㎡； B类产品共推出6幢楼，均匀去化；房型以196㎡的边套去化最快
整体去化率56%

推出B类户型房源统计
房源配比
房型
面积（㎡）
供应套数
未售套数（预定）
已售套数
去化率
三室二厅
165-168
42
20（6）
22
52%
四室二厅
190-196
65
27（6）
38
58%

备注：
可售 已售 预定
数据统计截止日期：2010年10月26日
数据来源：网上房地产
20、19号楼
20号楼
19号楼

面积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）
101
165-168

102
190-196

101
190-196

102
165-168

201
202
201
202
301
302
301
302
401
402
401
402
501
502
501
502
601
602
601
602
701
702
701
702

39号楼 11号楼
39号楼

面积（㎡）

面积（㎡）
101
196-190
物业用房
业委会
201
202
190-196
301
302
401
402
501
502
601
602
701
702
11号楼

面积（㎡）

面积（㎡）
101
190-196
102
190-196
201
202
301
302
401
402
501
502

29、28号楼 38、37号楼
29号楼
28号楼

面积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）
101
165-168
102
190-196
101
190-196
102
165-168
201
202
201
202
301
302
301
302
401
402
401
402
501
502
501
502
601
602
601
602
701
702
701
702
38号楼
37号楼

面积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）
101
165-168
102
190-196
101
190-196
102
165-168
201
202
201
202
301
302
301
302
401
402
401
402
501
502
501
502
601
602
601
602
701
702
701
702

B类产品共推出6幢楼，均匀去化；房型以196㎡的边套去化最快

18
17
21
22
30
31
36
35

C户型
6层的340㎡全复式产品；去化率30%；
中套全部剩余，下叠去化最快
整体去化率31%

推出C户型房源统计

房源配比
房型
面积（㎡）
供应套数
未售套数（付定金数）
已售套数
去化率
复式
325
8
6(0)
2
17%
复式
330
8
5（0）
3
33%
复式
337
8
8（0）
0
0%
复式
342
16
7(2)
9
50%
复式
345
8
7（1）
1
17%
备注：
可售 已售 预定
数据统计截止日期：2010年10月26日
数据来源：网上房地产

17、18号楼
17号楼
18号楼
地下2层工具间
面积（㎡）

面积（㎡）
地下2层工具间
面积（㎡）

面积（㎡）
101（复式）
342
102（复式）
342
101（复式）
342
102（复式）
342
301（复式）
345
302（复式）
337
301（复式）
337
302（复式）
345
501（复式）
330
502（复式）
325
501（复式）
325
502（复式）
330

22、21号楼
22号楼
21号楼
地下2层工具间
面积（㎡）

面积（㎡）
地下2层工具间
面积（㎡）

面积（㎡）
101（复式）
342
102（复式）
342
101（复式）
342
102（复式）
342
301（复式）
337
302（复式）
345
301（复式）
345
302（复式）
337
501（复式）
325
502（复式）
330
501（复式）
330
502（复式）
325

31、30号楼
31号楼
30号楼
地下2层工具间
面积（㎡）

面积（㎡）
地下2层工具间
面积（㎡）

面积（㎡）
101（复式）
342
102（复式）
342
101（复式）
342
102（复式）
342
301（复式）
337
302（复式）
345
301（复式）
345
302（复式）
337
501（复式）
325
502（复式）
330
501（复式）
330
502（复式）
325

36、35号楼
36号楼
35号楼
地下2层工具间
面积（㎡）

面积（㎡）
地下2层工具间
面积（㎡）

面积（㎡）
101（复式）
342
102（复式）
342
101（复式）
342
102（复式）
342
301（复式）
337
302（复式）
345
301（复式）
345
302（复式）
337
501（复式）
325
502（复式）
330
501（复式）
330
502（复式）
325
七、项目媒体分析：报纸媒体总投放近300万，“仁恒、叠墅”为主题
October 2010
September
June-August

广告投入费用 145万 71万 75万
广告投入次数 14次 6次 4次
广告规格 大多为通栏，少量整版 通栏、整版 半版、全版
投放媒体 东方早报、搜房周刊 东方早报、上海楼市 东方早报、新闻晨报、新闻晚报
推广主题 “仁恒置地创新力作” “精装样板房9月24日华美呈现” “10年10月华美绽放（开盘信息）”

17
上海总部营销客服部