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1、 热 盘 --仁 恒 怡 庭 项 目 个 案 分 析 上海总部营销客服部 目 录 项目基础信息 2 小区平面图分解 3 项目主力产品、户型分析 4 项目装修标准分析 9 项目销售情况分析 10 第一批开盘房源具体销售情况
2、 11 项目媒体分析 17 一、项目基础信息 仁恒怡庭 玺园 祥生御江湾 建发新江湾景苑 加州水郡 橡树湾 项目名称：仁恒怡庭 地理位置：杨浦新江湾城板块，四至范围为江湾城路以西、国晓路以北、政和路以东、殷行路以南 占地面积（㎡）：54208 建筑面积（㎡）：65000 开工时间：2009-8-28 竣工时间：2011-8-28 容积率：1.2 建筑类别：多层 产品线：叠加、大平层 面积段：大平层167-200㎡、小叠200㎡、大叠300-360㎡ 层
3、高：5F/6F/7F 项目特点： n 仁恒品牌价值 n 全叠加、大平层产品 n “私家”概念贯穿; 双车位双大堂 n 完全人车分流、地下两层，一层地下室和下沉式广场、二层车库，私家电梯直达车库 n 欧式建筑风格、社区景观规划为地中海风格 总户数：269户 绿化率：35% 开盘时间：2010年10月 销售报价：平层55000元；叠墅产品80000元 装修标准：不单独报价，前期据称10000元 开发商：上海仁恒置业发展有限公司 投资商：新加坡仁恒置地集团 建筑单位：龙信建设集团有限公司 建筑设计单位：华东建筑设计研究院有限公司 整合推广公司：上海寅虎广告
4、二、小区平面图分解 户型配比 产品线 面积 套数 占比 大叠加别墅 300-360㎡左右 108 40% 小叠加别墅 200㎡左右 36 13% 平层公寓 103、167-200㎡ 125 47% 整个项目共三种产品类型： n 小叠墅产品（A类户型）共4幢54套；（200㎡小叠墅36套，18套103㎡小平层产品） n 平层产品（B类户型）共5幢108套 n 大叠墅产品（C类户型）共9幢108套（300-360㎡） 临学校处：大平层公寓/七层/4栋 非主干道位置：小叠加别墅/五层/4栋 中心区位：大叠加别墅/六层/9栋 大平层公寓/五层/1
5、栋 01 02 05 03 08 07 06 10 09 11 13 12 15 16 17 18 20 19 21 22 25 23 27 26 29 28 30 37 36 35 33 32 39 38 31 三、项目主力产品、户型分析 1、A类户型（1、2、3、5、6、7、8、9、10号楼） ——小叠墅产品（1楼小面积平层，2复3，4复5）；社区最南端一排 小叠墅A1户型（200㎡左右） 上层 下层 n 入户花园半开放空间 n 独立电梯入户，双卧室全南
6、采光充足 2、B类户型（11、19、20、28、29、37、38、39号楼） ——大平层产品，集中社区西部近主入口 平层公馆B1户型（197㎡左右） 平层公馆B2户型（170㎡左右） B1，197㎡ B2，170㎡ n 独立电梯入户 n 多角窗、凸窗运用 n 主卧、次卧均采用套房设计 n 大开间客厅，面宽5.4-5.8米 n 房型方正动静分离 3、C户型（12\13\15\16\17\18\21\22\23\25\26\27\30\31\32\33\35\36号楼
7、 ——大面积叠墅产品：项目主推的花园豪宅，以私家花园、私家泳池、私家电梯三大元素 C1、1楼02室（1复2）：342㎡，送地下室内有游泳池、私家电梯独立入户、双内庭、卧室区都是套间设计； C3、3.楼02室（3复4）：345㎡ n 车位直通私家电梯入户 n 有入户花园 n 地面有私家花园及电梯入口 n 客厅开间7.9米 C5、5.楼02室（5复6）：330㎡， n 车位直通私家电梯入户 n 有入户花园 n 地面有私家花园及电梯入口 n 客厅开间7.9米 四、项目装修标准分析（装修
8、标准） 装修品牌明细： 厨房电器：德国美诺MIELE（燃气炉、电磁炉、烤箱、微波炉、嵌入式咖啡机、红酒柜、橱柜等） 卫浴品牌：德国汉斯格雅HANSGROHE花洒等 瑞士劳芬洁具LAUFEN、德国维宝洁具VILLEROY&BOCH 德国高仪GROHE 空调品牌：大金空调DAIKIN 五、项目销售情况分析 1、开盘当天情况：开盘当天火爆选房 该项目10月10日开盘，可销售住宅173套，除去样板房，实际房源为168套。 售楼员宣称约有300多位客户参加选房，这些客户已预交30万元意向金
9、未交意向金的不能进入售楼处； 据称，当天政和路上的售楼处大门口两侧停满了私家车，不乏宝马、奥迪、奔驰等豪华车。据粗算，购房者停靠的私家车约有100辆左右 2、截止至今销售情况：去化率 目前预定套数16套，成交83套，成交均价58435元；成交集中10.16-26号，剩余可售74套；体去化率48% 六、第一批开盘房源具体销售情况：社区外围“最低端”平层产品先推，核心位置的“高端”大面积叠墅产品留存 大平层产品去化最快，接近60%；叠墅产品去化率30% 此次2010-10-10取得销
10、售许可证的分别为1、9、10、11、17、18、19、20、21、22、28、29、30、31、37、38、39、共19幢，173套房源。 第一批开盘房源户型配比 户型 房型 面积 套数 01 10 09 11 20 19 21 22 29 28 30 37 36 35 39 38 31 占比 A类户型 二室二厅 103 6 10% 复式 200 2 209 10 合计 18 B类户型 三室二厅 165 6 未推产品 62% 168 36 四室二厅 190 10 196 55 合计
11、 107 C类户型 复式 325 8 第一批开盘已经将大平层产品全部推出；及4幢大面积叠墅，2幢小面积叠墅产品 保留了社区中央的大面积叠墅产品以及2幢小面积叠墅 28% 330 8 337 8 342 16 345 8 合计 48 总计 173 100% 10 9 1 A类户型 1层103㎡小面积平层产品； 楼上200-209㎡复式产品2复3，4复5 整体去化率28% 推出A户型房源统计 房源配比 房型 面积（㎡） 供应套数 未售套数（预定套数） 已售套数 去化率 二室二厅 1
12、03 6 6（3） 0 0% 复式 200 2 1（1） 1 50% 复式 209 10 6（1） 4 40% 1号楼 备注： 可售 已售 预定 数据统计截止日期：2010年10月26日 数据来源：网上房地产 1号楼 面积（㎡） 面积（㎡） 101 103 102 103 201（复式） 209 202（复式） 209 401（复式） 402（复式） 9、10号楼 10号楼 9号楼 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 101
13、103 102 103 101 103 102 103 201（复式） 209 202（复式） 208 201（复式） 208 202（复式） 209 401（复式） 402（复式） 200 401（复式） 200 402（复式） 11 19 20 28 29 39 38 37 B类户型 大平层产品，产品类似，面积165-200㎡； B类产品共推出6幢楼，均匀去化；房型以196㎡的边套去化最快 整体去化率56% 推出B类户型房源统计 房源配比 房型 面积（㎡） 供应套数 未售套数（预定） 已售套数 去化率
14、 三室二厅 165-168 42 20（6） 22 52% 四室二厅 190-196 65 27（6） 38 58% 备注： 可售 已售 预定 数据统计截止日期：2010年10月26日 数据来源：网上房地产 20、19号楼 20号楼 19号楼 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 101 165-168 102 190-196 101 190-196 102 165-168 201 202 201 202 301 302 301 302
15、 401 402 401 402 501 502 501 502 601 602 601 602 701 702 701 702 39号楼 11号楼 39号楼 面积（㎡） 面积（㎡） 101 196-190 物业用房 业委会 201 202 190-196 301 302 401 402 501 502 601 602 701 702 11号楼 面积（㎡） 面积（㎡） 101 190-1
16、96 102 190-196 201 202 301 302 401 402 501 502 29、28号楼 38、37号楼 29号楼 28号楼 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 101 165-168 102 190-196 101 190-196 102 165-168 201 202 201 202 301 302 301 302 401 402
17、 401 402 501 502 501 502 601 602 601 602 701 702 701 702 38号楼 37号楼 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 101 165-168 102 190-196 101 190-196 102 165-168 201 202 201 202 301 302 301 302 401 402 401 402 501 502 501 502 601 602 601 602 701 702 701 702 B
18、类产品共推出6幢楼，均匀去化；房型以196㎡的边套去化最快 18 17 21 22 30 31 36 35 C户型 6层的340㎡全复式产品；去化率30%； 中套全部剩余，下叠去化最快 整体去化率31% 推出C户型房源统计 房源配比 房型 面积（㎡） 供应套数 未售套数（付定金数） 已售套数 去化率 复式 325 8 6(0) 2 17% 复式 330 8 5（0） 3 33% 复式 337 8 8（0） 0 0% 复式 342 16 7(2) 9
19、 50% 复式 345 8 7（1） 1 17% 备注： 可售 已售 预定 数据统计截止日期：2010年10月26日 数据来源：网上房地产 17、18号楼 17号楼 18号楼 地下2层工具间 面积（㎡） 面积（㎡） 地下2层工具间 面积（㎡） 面积（㎡） 101（复式） 342 102（复式） 342 101（复式） 342 102（复式） 342 301（复式） 345 302（复式） 337 301（复式） 337 302（复式） 345 501（复式） 330
20、 502（复式） 325 501（复式） 325 502（复式） 330 22、21号楼 22号楼 21号楼 地下2层工具间 面积（㎡） 面积（㎡） 地下2层工具间 面积（㎡） 面积（㎡） 101（复式） 342 102（复式） 342 101（复式） 342 102（复式） 342 301（复式） 337 302（复式） 345 301（复式） 345 302（复式） 337 501（复式） 325 502（复式） 330 501（复式） 330 502（复式） 325 31、
21、30号楼 31号楼 30号楼 地下2层工具间 面积（㎡） 面积（㎡） 地下2层工具间 面积（㎡） 面积（㎡） 101（复式） 342 102（复式） 342 101（复式） 342 102（复式） 342 301（复式） 337 302（复式） 345 301（复式） 345 302（复式） 337 501（复式） 325 502（复式） 330 501（复式） 330 502（复式） 325 36、35号楼 36号楼 35号楼 地下2层工具间 面积（㎡） 面积（㎡） 地下2层工具间
22、 面积（㎡） 面积（㎡） 101（复式） 342 102（复式） 342 101（复式） 342 102（复式） 342 301（复式） 337 302（复式） 345 301（复式） 345 302（复式） 337 501（复式） 325 502（复式） 330 501（复式） 330 502（复式） 325 七、项目媒体分析：报纸媒体总投放近300万，“仁恒、叠墅”为主题 October 2010 September June-August 广告投入费用 145万
23、 71万 75万 广告投入次数 14次 6次 4次 广告规格 大多为通栏，少量整版 通栏、整版 半版、全版 投放媒体 东方早报、搜房周刊 东方早报、上海楼市 东方早报、新闻晨报、新闻晚报 推广主题 “仁恒置地创新力作” “精装样板房9月24日华美呈现” “10年10月华美绽放（开盘信息）” 17 上海总部营销客服部
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