成都太古里项目投融资讲解学习.doc

成都太古里项目投融资目 录一、必要性分析3（一）项目背景3（二）项目提出理由及项目作用与意义3二、SWOT分析4（一）优势（strengths）4（二）劣势（weaknesses）4（三）机会（opportunities）4（四）威胁（threats）5三、总投资估算5（一）项目对比5（二）可对比性计算6（三）单位生产能力投资估算方法6（四）成都远洋太古里一二类费用计算6（五）成都远洋太古里预备费估算6（六）成都远洋太古里投资总额估算7四、项目运营费用估算7（一）总体项目对比7（二）项目运营费估算对比71、管理费用72、财务费用83、销售费用8五、项目收入估算8（一）收入估算8（二）收益率、投资回收期估算81、收益率82、投资回报期9六、项目融资方式9（一）项目投资结构9（二）初始投资总资金10（三）资金缺口10（四）融资方式10附件11一、 必要性分析（一） 项目背景成都远洋太古里坐落位于成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东大街，是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。接壤于人潮涌动的春熙路，尽享优越交通和人流优势，比邻的千年古刹大慈寺更为其增添独特的历史和文化韵味。其占地面积约70,800平方米，总楼面面积逾25.18万平方米，交通便利，两条地铁环绕，直接连接2、3号线春熙路站的出入口，4个公交站，19条公交线，通达成都各地区。成都远洋太古里项目别具纵横交织的里弄、开阔的广场空间。为呈现不同的都市脉搏，同时引进快里和慢里概念。快里由三条精彩纷呈的购物街贯通东西广场，树立国际大都会的潮流典范。慢里是大慈寺两旁里弄连同大慈广场一带。值得把玩的生活趣味、大都会的休闲品位、林立的精致餐厅、历史文化及商业交融的独特氛围，让人于繁忙都市中心慢享美好时光。（二） 项目提出理由及项目作用与意义商业地产是房地产业与商业相结合孕育而生的产物，它同时具备房地产开发的特定属性和商业规划、经营、管理的一般属性。除此之外，商业地产也拥有一些自身固有的特点，如商业地产有4个权益：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益；再如商业地产投资开发赢利模式具多样性等。太古里是具有全球指标性的全球城市文化商业的新地标，明确的客户定位，是满足城市消费需求的城市级商业中心。太古里项目是当代都市中心的新型发展形态，并非传统意义上的城市商业综合体或是商业中心。它是城市的剪影和多功能的混合社区，是宜居城市的核心价值。太古里项目所处的成都大慈寺片区，因为其场地规模、所处位置、历史渊源，具有极大的潜力和可能发展成为场地独具魅力的城市中心。它跳脱了单一的都市建筑的思维，而是从都市更新和公共空间创建的角度，落实更具开放性、包容性、发展、公共与共享空间、慢活社区、文化遗产的保育和活化利用，具有独特的创新意义。二、 SWOT分析（一）优势（strengths）第一，定位精准，结合核心地段的价值、大慈寺悠久历史地脉，定位为城市型精品、时尚复古街区商业购物中心，以体验式消费引导业态招商和运营，高端和中端合理搭配的业态布局，充分满足开放式街区带来的不同层次的客群需要；第二，它的建筑是现代中式建筑风格与毗邻古迹高度统一，为顾客提供创新及充满个性的购物及休闲体验；第三，体验式消费，通过建筑体验、业态体验、商家体验三个方面立体式、全方位的极致化，在快慢结合中实现全生活消费体验；第四，业态布局，除首次进入成都的品牌外，其余的老品牌都是新装上阵，国际一线奢侈品牌大都以旗舰店、品牌文化展示的形象出现，新潮品牌，餐饮娱乐品牌在体验上、装修设计上实现了新升级。（二）劣势（weaknesses）第一，它位于成都的核心商圈春熙路商圈，春熙路商圈不仅发展为成都最传统和最具标示性的商业中心，更发展成都知名商业景点。虽然有庞大的消费人群，可附近还有群光广场、伊势丹百货、IFS、新世纪百货、仁和春天百货、王府井、摩尔百货等，市场容量扩张有限，区域内同类商场竞争形成激烈的竞争；第二，竞争激烈的商圈也给招商带来了一定的难度。（三）机会（opportunities）太古里地处商业繁华地带，太古里交通极为便利，地铁公交均可到达，人流量丰富，带来大量的消费群体。居民消费水平高，商业发达能吸引更多的品牌纷纷入驻，为项目奠定坚实的客户基础。特别的楼层规划吸引大众眼球。太古里采用地下一层，地面二层，低密独栋的建筑形态，让古与今互相衬托，形成开放式的，低密度的购物中心，让太古里从一众高楼大厦中显得尤为突出。（四）威胁（threats）第一，临近春熙路，春熙路商业圈的商业格局已经基本定型，作为全新进入该区域的太古里项目想要一时在竞争强烈的春熙路站住脚跟还是相对较为困难的。与此同时，众多的运营成熟的项目，加大其后期的运营难度，竞争压力可想而知。随着近年来商业地产在成都市场的崛起，春熙路商圈不仅发展为成都最传统和最具标示性的商业中心更发展为成都知名商业景点。庞大的消费人群，让该片区在成都其他片区商业过剩的说法此起彼伏的背景下，依然随时保持着极高的人气。但从目前来看，片区已经拥有群光广场、伊势丹百货、伊藤洋华堂、IFS、新世纪百货、仁和春天百货、摩尔百货等项目，品质也从低到高应有尽有。在一众商业巨头云集的地方，即将开业的太古里要想从中分一杯羹，显然不是易事。第二，消费体验美中有不足，项目导视系统及细节处理还有待进一步提升。与已经成熟的商业项目相比，太古里开业不久，周围环境和设施等细节方面除了不够完善，例如，路面水泥印迹等。三、总投资估算（一）项目对比在成都远洋太古里项目投资估算上，我们选取了同在成都的东郊记忆进行对比估算。东郊记忆，即是成都市成华区建设南支路的“成都东区音乐公园”，于2012年11月1日起更名为“东郊记忆”。成都东郊记忆旅游景区按城市工业用地更新和工业遗存保护相结合的方式，在成华区原红光电子管厂旧址上修建而成，是工业遗存保护和文化创意产业相结合的新型旅游景区。总面积19万平方米。（二）可对比性计算为了使成都远洋太古里项目投资估算更叫准确，我们对成都远洋太古里和东郊记忆进行可对比性计算，即总建设规模的比较。成都远洋太古里总面积25.1万平方米，东郊记忆总面积19万平方米。计算得知，成都远洋太古里和东郊记忆可比性值为25.1/19=1.32满足可比性区间（0.6Xr0，则经济上是可行的。而如今存款利率为5%，故证明此项目是可行的。2、投资回报期因成都远洋太古里是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心，接壤于人潮涌动的春熙路，属于省会的市中心，日均人流量上万，且其中不乏高消费者。因此我们推测此项目收益是较为稳定的。并根据投资回收期公式的计算，我们预估上古天地的投资回报期约为10年。六、项目融资方式（一）项目投资结构成都远洋太古里项目是由西天天府投资公司负责。成都远洋太古里是该公司以打造“成都商业风向标”为目标，为成为我国西南商业项目的标杆的重点项目。该公司法人为王倩，占股50%，其他投资者分别为蒋清、陈璐璐、任臣伟、古月、刘蕾，他们分别占股如图6-1。图6-1（二）初始投资总资金成都远洋太古里项目商业建筑面积约25.18万平方米，计划投资88.76亿元，建设周期为20个月。（三）资金缺口成都远洋太古里项目属于西天天府投资公司，该公司计划投资约50亿元，故根据公司实际情况，该项目的资金缺口大约为38.76亿元。（四）融资方式根据本项目的融投资结构来看，我们选择ABS融资模式和融资租赁两种融资方式。ABS融资模式以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在国际资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。通过证券市场发行债券筹集资金，是ABS模式不同于其他项目融资方式的一个显著特点，而证券化融资模式也是未来项目融资的一个发展方向。例如，公司可以尝试大胆引进外资，通过在美国证券市场发行公司债的方式来获得建设资金。这样既解决了国内资金缺乏的问题，又保证了能够快速、高质量地完成项目建设，同时大大节省了借款利息，降低了项目建设成本。融资租赁模式是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。融资租赁是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。租期届满，租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后，对租赁物的归属没有约定的或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍然不能确定的，租赁物件所有权归出租人所有。例如，公司可以将商铺作为租赁物件，向承租人收取租金以融资。该项目的资金缺口大约为38.76亿元，以总投资额的77.4%采用ABS融资模式向美国证券市场发行公司债，期限十年，年利率4%，筹集30亿元，剩余8.76亿元由融资租赁方式出租商铺筹得，成都远洋太古里可租赁面积82000平方米，预计年租金12亿元整。附件小组评分表姓名学号比例任臣伟41302040100%古月41301832100%刘蕾41301936100%王倩41302108100%蒋清41302007100%陈璐璐41302025100%小组实地考察照片：