万达商业地产模式.doc

万达商业地产模式万达是中国商业地产的急先锋，是商业业态中最为成熟的百货业态。万达的三代产品可以从不同的侧面进行分析，万达的产品组合更利于不同类型的资产组合,真正获得商业资产证券化的发展。万达商业地产的发展为三个阶段，即单店模式、组合模式和城市综合体模式.万达的三类产品说明：第一代产品:2002-2003年纯商业盒子式（1)选择省会或中心城市布局;（2）选址都在城市最核心商圈；(3）占地面积在1.2-2万平，建筑面积在4-6万平左右；（4）主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院;(5）1层为精品、服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院;(6)建筑形态都为单个盒子式.案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场第二代产品：2004年纯商业组合式（1)选择省会或中心城市布局；（2）选址都在城市最核心商圈；（3）占地面积在5万平左右，建筑面积在15万平左右；（4）主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院;（5)每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场第三代产品：2006年后多产品综合体(1)选择省会或中心城市布局；（2)选址在城市副中心或新区的中心;（3）占地面积在1020万平,建筑面积在4080万平,其中商业规模在1520万平左右；（4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓(或SOHO)、SHOPPINGMALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；（5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；（6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；案例：宁波万达广场、上海万达广场从三类产品所处位置而言,一般地产或商业从业人员都能看出其物业价值最能体现的是第一、二代产品，因为都是省会城市的中心区域或最繁华区域。同样这2类产品拿地时间均在2005年之前，相对07年而言地价相对便宜。而没有十全十美的结局是万达当初拿地背了一个很大包袱-沃尔玛。以08年的眼光来看,在城市中心区域设立一个租金低廉的大型超市简直就是浪费,而也正是沃尔玛当年世界第一零售巨头的头衔,使的万达能够与地方政府形成互惠互利，轻松获得这些地块.然而从之前看到的物业平均收益看，也正是沃尔玛的因素，造成第一、二代产品并没有发挥其高租金高回报的优势。万达的第三代产品从某个侧面来讲也是其无奈之举。最重要的是发达及快速发展中城市中心地块几乎处于零供应状态。其次近年来越来越高的土地出让价格也是开发商望而却步.再次经过一番零售业知识的“普法教育，政府也开始对沃尔玛等这类零售500强企业不在那么的在乎或关注了（因为即使没有500强，土地仍旧可以卖的很好很贵）.因为万达不得不考虑如何再发展，再获得新土地的来源,因此所谓的“城市综合体概念韵语而生。中国的城市化进程中，最为常见的就是各级城市不断的从中心向外围发展，“造城运动”一时风靡全国。历届政府为追逐政绩也不断的开始了更大规模的造城运动。仅扬州而言,三任领导就发展了三个新区.最先一任大力发展西城区,引进台湾京华城，搬迁市政府等职能部门；下一界又开始着力打造东部的广陵新城,引进现代服务业和信息产业为核心，现任目前正在图谋城市北部13平方公里的蜀岗生态产业园的发展。那么新造城运动自然就成为万达再发展的主要目标。新城市发展中对于商业最致命的就是人口导入问题,没有人口是没有了消费机会.虽然政府为加大招商引资力度,可以以非常低的土地价格引进万达，但是对于一个远离市区的商业项目而言，人口导入非企业所能为,即使政府参与支持其导入的速度也是非常之缓慢.为降低商业自有成本,那就是要增加可出售物业比重，其中住宅、办公能就成为了首选。通过简单商业地产杠杆原理，有效商业面积（尤其是万达已经在全国获得了一定知名度的前提下)能够翘动周围物业的价格，那么住宅、办公在成功高溢价销售的情况下，商业土地成本也自然下降.这就是所谓“城市综合体某一方面的本质.万达是中国商业地产资产证券化的先锋，不可否认的是王健林在此方面的高屋建瓴.尤其是目前国内发行REITS的政策已经获得国务院的批复,中国商业地产的新发展模式也将问世。从 08年下半年金融风暴在资本市场上的表现看，多物业形态组合将更加能够抗击风险。在香港上市的4个REITS中，多物业组合的“领汇就较“泓富”、“冠君”、“越秀”表现更为稳定。王健林想将万达做REITS资产已是多年的梦想，那些看似万达从单店到组合到城市综合体的言论其实并不一定是产品的升级,更多的是无奈+多元化的组合,因为毕竟REITS的上市资产是需要一定规模的，而且规模相对越大，其资本表现将成几何倍成长。