上半年北京房地产估价师理论与方法路线价法的计算公式考试试题.docx

2016年上半年北京房地产估价师理论与方法：路线价法的计算公式考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分,60分及格.一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意) 1、个人住房贷款的风险，主要表现不包括_。 A操作风险 B市场风险 C利率风险 D信用风险 2、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。 A：土地购置贷款 B：土地储备贷款 C:土地开发贷款 D：建设贷款 E:借款合同3、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率,这种调查方法属于。 A：观察法 B：实验法 C:讨论法 D：问卷调查法 E：借款合同 4、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5和3，则该宗房地产交易的正常成交价格为_万元。 A27。6 B28.2 C29。0 D29。95、在强制拍卖中，拍卖的主体是_. A人民法院和拍卖公司 B竞买人和买受人 C人民法院和拍卖标的所有权人 D拍卖公司和拍卖标的所有权人 6、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括。 A：个人所有的居住房屋及院落用地 B：免税单位职工家属的宿舍用地 C：集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地 D：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 E：执行层的组织协调 7、是物业管理最主要的特点。 A：社会化 B：专业化 C：市场化 D:综合化 E：执行层的组织协调 8、某幢楼房的土地总面积500 ，总建筑面积1 000 ，某人拥有其中80的建筑面积,按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为。 A：40 B：8 C：16 D：5 E：工业用地的监测点评估价格 9、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。 A：在建工程抵押估价业务 B：城市房屋拆迁补偿估价业务 C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 E：工业用地的监测点评估价格 10、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺,临街宽度为15英尺则运用“四三二一法则”计算土地 乙的总地价为【2006年考题】 A：234万元 B:286万元 C:334万元 D：468万元 E：工业用地的监测点评估价格11、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定以下选项中,属于实物构成范围内的是。 A：是否包括特许经营权 B：是否包括债权债务 C:是否强制处分房地产 D：是否包括建筑物内的家具 E:工业用地的监测点评估价格 12、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000,万元，总建筑面积为10000m2,甲拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为90万元,该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为_。 A1% B1。5% C2% D2.5 13、某房地产开发企业经过市场调研后,决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”.那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是_模式. A选择专业化 B产品专业化 C大量定制 D单一市场集中化14、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同,约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元,若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是_万元。 A96 B104 C140 D166 15、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元.城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的评估价格应为_万元。 A800 B1000 C900 D1800 16、原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的计收。 A：05%1 B：05%15 C：05%2% D：0525 E：执行层的组织协调 17、以下不属于抵押贷款支持证券的是_. AMBB BMPT CCMO DMSS 18、投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、_等. A规划设计方案 B投资估算 C资源条件 D投资权益 19、下列应计算一半建筑面积的是。 A：层高小于220m的夹层 B:层高小于220m的地下室 C：有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 D:房屋之间无上盖的架空通廊 E:执行层的组织协调 20、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值. A允许的最低经济效益指标 B最大费用 C利润为零 D最大利润 21、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找。 A:建筑平面图 B：建筑立面图 C:建筑剖面图 D：结构施工图 E：执行层的组织协调 22、估价报告书的外在质量包括_。 A估价结论的准确性 B估价参数确定的合理性 C估价方法选择的正确性 D估价报告的文字表述水平23、工程建设定额的特点中，反映了统一的意志和统一的要求。 A：科学性 B：权威性 C：系统性 D:稳定性 E:执行层的组织协调 24、镇总体规划的期限一般为年。 A:5 B：10 C：20 D：30 E:执行层的组织协调25、为房地产经纪人执业资格注册的管理机构. A：住房和城乡建设部 B：人力资源和社会保障部 C:省级政府建设主管部门 D:中国房地产估价师与房地产经纪人学会 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10 时，项目开发利润的变化分别为2731万元、5504万元、1016万元、8833万元，则其中最敏感 的因素是（2008年试题) A:地价 B：建造成本 C:贷款利率 D：资本化率 E:借款合同 2、下列关于减价拍卖的说法中，正确的是_. A减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖” B是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低,依次递减,直到有人应价，即告成交 C根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种 D遵循谁叫价谁要约的原则,另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立 E减价拍卖皆为买方报价拍卖3、房地产开发项目的建设过程是指_的持续时间。 A房地产开发全过程 B获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到全部工程竣工 D从工程开工到项目租售完毕 4、反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是_。 A还本付息比率 B抵押收益率 C投资回报率 D项目收益率5、在运用成本法时最主要的有_。 A区分计划成本和实际成本 B区分实际成本和客观成本 C结合实际成本来确定评估价值 D结合实际开发利润来确定评估价值 E结合市场供求分析来确定评估价值 6、一般来说，在完全竞争条件下，在同一街道,不同位置上不同用途的土地的地租支付能力由大到小排序,正确的是_。 A百货商店、男士服装店、鞋店、珠宝店、妇女服装店、杂货店、家具店 B百货商店、妇女服装店、鞋店、珠宝店、家具店、男士服装店、杂货店 C珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、家具店、杂货店 D珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、杂货店、家具店 7、根据城市房屋拆迁估价指导意见，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是。 A:估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组 B：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告 C：估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告 D：估价专家委员会应当自收到申请之日起7日内，出具书面鉴定意见 E:执行层的组织协调 8、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金（2006年试题） A：政府政策性 B:资产变现 C：企业入股 D:个人入股范围 E:借款合同 9、开发项目全部投资的内部收益率表明了_. A项目投资所能支付的最高贷款利率 B将未来收益或收入转换成现值的收益率 C投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D项目年净收益与项目投资的资本价值之比 10、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50,预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。（2005年试题） A:甲物业投资风险大 B:乙物业投资风险大 C：甲、乙两个物业投资风险相同 D:无法判断 E:借款合同11、按使用功能不同，地下室可以分为。 A：普通地下室 B：砌体结构地下室 C：钢筋混凝土结构地下室 D:砖墙结构地下室 E:人防地下室 12、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是_。 A平均指标 B变异指标 C绝对指标 D相对指标 13、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商.所以现在翻建房屋使其面积扩大,那么他应当进行_登记。 A转移登记 B变更登记 C先进行变更登记再进行转移登记 D先进行转移登记再进行变更登记14、建筑物的物质折旧包括_。 A功能衰退 B正常使用的磨损 C环境恶化 D意外的破坏损毁 E城市规划改变 15、融资方案分析包括. A：资金来源可靠性分析 B：融资结构分析 C：融资成本分析 D：融资风险分析 E:融资能力分析 16、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是_。 A工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单 B工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格 C工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分 D工程量清单中的工程量应作为结算时的依据 17、中华人民共和国招标投标法规定，开标由_主持，并邀请所有投标人参加。 A建设主管部门 B公证部门 C招标人 D投标人 18、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。 A：该建筑工程用地批准手续 B：取得的建设工程规划许可证 C：施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求 D:尚未确定施工企业 E:有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查 19、土地使用权出让合同规定:土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金,并应在_日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金. A15 B30 C60 D90 20、下列属于承担民事责任的方式有.（2009年试题） A：罚款 B：吊销证照 C：赔偿损失 D：赔礼道歉 E:停止侵害 21、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的_。 A1 B2% C3 D8 22、下列关于物业服务合同,说法正确的是_。 A物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同 B物业服务合同只可以发生在法人之间，不可发生在公民与法人之间 C业主大会成立以后，一般要签订前期物业服务合同;业主大会成立以前，一般要签订物业服务合同 D业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的物业服务合同即自行失效23、根据财务核算与分析的需要,企业利润可分为等四个层次. A:经营利润 B：利润总额 C：税后利润 D：可分配利润 E：未分配利润 24、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为。 A：空置率 B：有效面积系数 C：建筑密度 D:建筑容积率 E:借款合同25、房地产开发属于资金密集型经济活动,所以房地产开发公司的资产负债率一般_。 A较低 B较高 C不高不低 D为零