上半年北京房地产估价师理论与方法路线价法的计算公式考试试题.docx

2016年上半年北京房地产估价师《理论与方法》：路线价法的计算公式考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分,60分及格.
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、个人住房贷款的风险，主要表现不包括__。
A．操作风险
B．市场风险
C．利率风险
D．信用风险
2、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。
A：土地购置贷款
B：土地储备贷款
C:土地开发贷款
D：建设贷款
E:借款合同
3、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率,这种调查方法属于。
A：观察法
B：实验法
C:讨论法
D：问卷调查法
E：借款合同
4、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。
A．27。6
B．28.2
C．29。0
D．29。9
5、在强制拍卖中，拍卖的主体是__.
A．人民法院和拍卖公司
B．竞买人和买受人
C．人民法院和拍卖标的所有权人
D．拍卖公司和拍卖标的所有权人
6、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括。
A：个人所有的居住房屋及院落用地
B：免税单位职工家属的宿舍用地
C：集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地
D：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
E：执行层的组织协调
7、是物业管理最主要的特点。
A：社会化
B：专业化
C：市场化
D:综合化
E：执行层的组织协调
8、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000 ㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积,按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为。
A：40 ㎡
B：8 ㎡
C：16 ㎡
D：5 ㎡
E：工业用地的监测点评估价格
9、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。
A：在建工程抵押估价业务
B：城市房屋拆迁补偿估价业务
C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务
E：工业用地的监测点评估价格
10、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元．其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺,临街宽度为15英尺．则运用“四三二一法则”计算土地 乙的总地价为．【2006年考题】
A：23．4万元
B:28．6万元
C:33．4万元
D：46．8万元
E：工业用地的监测点评估价格
11、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定．以下选项中,属于实物构成范围内的是。
A：是否包括特许经营权
B：是否包括债权债务
C:是否强制处分房地产
D：是否包括建筑物内的家具
E:工业用地的监测点评估价格
12、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000,万元，总建筑面积为10000m2,甲拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为90万元,该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为__。
A．1%
B．1。5%
C．2%
D．2.5％
13、某房地产开发企业经过市场调研后,决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”.那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是__模式.
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
14、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同,约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元,若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元。
A．96
B．104
C．140
D．166
15、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元.城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的评估价格应为__万元。
A．800
B．1000
C．900
D．1800
16、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的计收。
A：0．5%～1％
B：0．5%~1．5％
C：0．5%～2%
D：0．5％~2．5％
E：执行层的组织协调
17、以下不属于抵押贷款支持证券的是__.
A．MBB
B．MPT
C．CMO
D．MSS
18、投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、__等.
A．规划设计方案
B．投资估算
C．资源条件
D．投资权益
19、下列应计算一半建筑面积的是。
A：层高小于2．20m的夹层
B:层高小于2．20m的地下室
C：有顶盖不封闭的永久性的架空通廊
D:房屋之间无上盖的架空通廊
E:执行层的组织协调
20、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值.
A．允许的最低经济效益指标
B．最大费用
C．利润为零
D．最大利润
21、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找。
A:建筑平面图
B：建筑立面图
C:建筑剖面图
D：结构施工图
E：执行层的组织协调
22、估价报告书的外在质量包括__。
A．估价结论的准确性
B．估价参数确定的合理性
C．估价方法选择的正确性
D．估价报告的文字表述水平
23、工程建设定额的特点中，反映了统一的意志和统一的要求。
A：科学性
B：权威性
C：系统性
D:稳定性
E:执行层的组织协调
24、镇总体规划的期限一般为年。
A:5
B：10
C：20
D：30
E:执行层的组织协调
25、为房地产经纪人执业资格注册的管理机构.
A：住房和城乡建设部
B：人力资源和社会保障部
C:省级政府建设主管部门
D:中国房地产估价师与房地产经纪人学会
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％ 时，项目开发利润的变化分别为27．31万元、55．04万元、10．16万元、88．33万元，则其中最敏感 的因素是．（2008年试题)
A:地价
B：建造成本
C:贷款利率
D：资本化率
E:借款合同
2、下列关于减价拍卖的说法中，正确的是__.
A．减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”
B．是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低,依次递减,直到有人应价，即告成交
C．根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种
D．遵循谁叫价谁要约的原则,另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立
E．减价拍卖皆为买方报价拍卖
3、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。
A．房地产开发全过程
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到全部工程竣工
D．从工程开工到项目租售完毕
4、反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是__。
A．还本付息比率
B．抵押收益率
C．投资回报率
D．项目收益率
5、在运用成本法时最主要的有__。
A．区分计划成本和实际成本
B．区分实际成本和客观成本
C．结合实际成本来确定评估价值
D．结合实际开发利润来确定评估价值
E．结合市场供求分析来确定评估价值
6、一般来说，在完全竞争条件下，在同一街道,不同位置上不同用途的土地的地租支付能力由大到小排序,正确的是__。
A．百货商店、男士服装店、鞋店、珠宝店、妇女服装店、杂货店、家具店
B．百货商店、妇女服装店、鞋店、珠宝店、家具店、男士服装店、杂货店
C．珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、家具店、杂货店
D．珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、杂货店、家具店
7、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是。
A:估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组
B：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告
C：估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告
D：估价专家委员会应当自收到申请之日起7日内，出具书面鉴定意见
E:执行层的组织协调
8、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金．（2006年试题）
A：政府政策性
B:资产变现
C：企业入股
D:个人入股范围
E:借款合同
9、开发项目全部投资的内部收益率表明了__.
A．项目投资所能支付的最高贷款利率
B．将未来收益或收入转换成现值的收益率
C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比
10、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50％,预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。（2005年试题）
A:甲物业投资风险大
B:乙物业投资风险大
C：甲、乙两个物业投资风险相同
D:无法判断
E:借款合同
11、按使用功能不同，地下室可以分为。
A：普通地下室
B：砌体结构地下室
C：钢筋混凝土结构地下室
D:砖墙结构地下室
E:人防地下室
12、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是__。
A．平均指标
B．变异指标
C．绝对指标
D．相对指标
13、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商.所以现在翻建房屋使其面积扩大,那么他应当进行__登记。
A．转移登记
B．变更登记
C．先进行变更登记再进行转移登记
D．先进行转移登记再进行变更登记
14、建筑物的物质折旧包括__。
A．功能衰退
B．正常使用的磨损
C．环境恶化
D．意外的破坏损毁
E．城市规划改变
15、融资方案分析包括.
A：资金来源可靠性分析
B：融资结构分析
C：融资成本分析
D：融资风险分析
E:融资能力分析
16、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。
A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单
B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格
C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分
D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据
17、《中华人民共和国招标投标法》规定，开标由__主持，并邀请所有投标人参加。
A．建设主管部门
B．公证部门
C．招标人
D．投标人
18、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。
A：该建筑工程用地批准手续
B：取得的建设工程规划许可证
C：施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求
D:尚未确定施工企业
E:有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查
19、《土地使用权出让合同》规定:土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金,并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金.
A．15
B．30
C．60
D．90
20、下列属于承担民事责任的方式有.（2009年试题）
A：罚款
B：吊销证照
C：赔偿损失
D：赔礼道歉
E:停止侵害
21、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的__。
A．1％
B．2%
C．3％
D．8％
22、下列关于《物业服务合同》,说法正确的是__。
A．《物业服务合同》属于我国合同分类中的委托合同
B．《物业服务合同》只可以发生在法人之间，不可发生在公民与法人之间
C．业主大会成立以后，一般要签订《前期物业服务合同》;业主大会成立以前，一般要签订《物业服务合同》
D．业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的《物业服务合同》即自行失效
23、根据财务核算与分析的需要,企业利润可分为等四个层次.
A:经营利润
B：利润总额
C：税后利润
D：可分配利润
E：未分配利润
24、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为。
A：空置率
B：有效面积系数
C：建筑密度
D:建筑容积率
E:借款合同
25、房地产开发属于资金密集型经济活动,所以房地产开发公司的资产负债率一般__。
A．较低
B．较高
C．不高不低
D．为零