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【案例】开发商恶意欺诈双倍赔偿的法律风险2013-07-23 建筑房地产法律服务团队开发商恶意欺诈双倍赔偿的法律风险 （一）风险概述开发商恶意欺诈双倍赔偿的法律风险（二）风险解析最高人民法院根据合同法第113条、消费者权益保护法第49条规定的惩罚性赔偿责任原则，结合民事审判实际情况，在解释第8条、第9条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形，一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的；三是订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具有上述五种情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（三）风险防范解释实施后，开发商应当采取有力措施，杜绝上述五种情形的发生。1、以预防为主，加强人员管理和培训，建立岗位责任制和赔偿制度。开发商在房地产销售之前，应当组织项目负责人、销售人员、财会人员、销售代理商工作人员进行专业法律知识培训，并制定岗位责任制度，明确每位工作人员在签订、审查、统计商品房买卖合同中的职责，及因过错而应承担相应的赔偿责任。2、加强商品房销售流程管理，完善沟通与反馈制度，确保信息及时准确地传递，避免因失误造成损失。做好商品房销售流程管理重点要抓好三个关键环节，一是建立规范的销售程序，任何销售人员或工作人员必须按程序销售商品房。该销售程序应当明确、具体、操作性强。二是建立及时统计和报告制度，要求每天报告一次销售进展情况，并要求报告人提供准确无误的数字。三是设立客户服务经理，及时处理客户投诉或有关争议事项，防止与客户的矛盾升级。四是利用计算机技术建立房地产销售网络系统。管理人员可通过该系统及时了解分散在不同地点售楼处的楼盘销售情况，实现动态查询、监控。该系统应当具备下列功能：房产管理、客户管理、销售管理、房产查询、资金管理、财务管理、数据管理、系统管理、统计分析和统计报表等。其中销售管理应当包括售房登记、换房退房、房产查询、换退房查询、销售统计等内容。设计和管理好房地产销售网络系统，可取得事半功倍的效果。（四）法条检索合同法第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照中华人民共和自消费者权益保护法的规定承担损害赔偿责任。消费者权益保护法（2009年8月27日修正）第四十九条 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。欺诈消费者行为处罚办法（1996年3月15日）第二条 本办法所称欺诈消费者行为，是指经营者在提供商品（以下所称商品包括服务）或者服务中，采取虚假或者其他不正当手段欺骗、误导消费者，使消费者的合法权益受到损害的行为。第三条 经营者在向消费者提供商品中，有下列情形之一的，属于欺诈消费者行为：（一）销售掺杂、掺假，以假充真，以次充好的商品的；（二）采取虚假或者其他不正当手段使销售的商品分量不足的；（三）销售“处理品”、“残次品”、“等外品”等商品而谎称是正品的；（四）以虚假的“清仓价”、“甩卖价”、“最低价”、“优惠价”或者其他欺骗性价格表示销售商品的；（五）以虚假的商品说明、商品标准、实物样品等方式销售商品的；（六）不以自己的真实名称和标记销售商品的；（七）采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的；（八）作虚假的现场演示和说明的；（九）利用广播、电视、电影、报刊等大众传播媒介对商品作虚假宣传的；（十）骗取消费者预付款的；（十一）利用邮购销售骗取价款而不提供或者不按照约定条件提供商品的;（十二）以虚假“有奖销售”、“还本销售”等方式销售商品的；（十三）以其他虚假或者不正当手段欺诈消费者的行为。胡燕来律师提醒：点击返回合同法目录索引第四条 经营者在向消费者提供商品中，有下列情形之一，且不能证明自己确非欺骗、误导消费者而实施此种行为的，应当承担欺诈消费者行为的法律责任：（一）销售失效、变质商品的；（二）销售侵犯他人注册商标权的商品的；（三）销售伪造产地、伪造或者冒用他人的企业名称或者姓名的商品的；（四）销售伪造或者冒用他人商品特有的名称、包装、装潢的商品的；（五）销售伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志的商品的。解释第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。（五）典型案例1、案情简介2004年8月24日，王某与某房产公司签订商品房买卖合同书，约定购买该公司开发的一套价值27万元的房屋，王某首付12万元房款，剩余15万元通过银行按揭付款。而且双方约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷；若出售的商品房设有他项权利（比如抵押权），房产公司应以书面形式公示和明确告之王某。合同签定当天，王某通过转账支付了12万元房款。同年9月29日王某的按揭贷款划如开发商的帐户。同年10月，王某在交付了房屋税费等费用后，房产公司将房屋交付给王某。直到2005年6月，王某见房产公司迟迟不为自己办理房屋的权属证书，遂向法院起诉，请求房产公司承担逾期办证的违约责任，并及时办理房屋权属证书。在诉讼过程中，王某获悉他购买的那套房子早在2001年6月就由房产公司抵押给银行，而自己此前毫不知情。而且，这房子在2002年9月，因房产公司与建筑公司的建筑工程款纠纷，已被法院司法查封并准备拍卖抵债。在向律师咨询后，王某于2005年8月向法院提起诉讼，要求撤消商品房买卖合同；房产公司双倍返还已付购房款54万元。法院开庭审理时，被告房产公司未到庭应诉，但其提交了书面答辩状，表示原告所述属实，只同意撤消合同，而不同意对原告作任何赔偿。2005年9月，法院对该案作出缺席判决。法院认为，被告与原告签订商品房买卖合同时，被告故意隐瞒讼争房屋已经抵押的事实，事后亦未能采取补救措施撤销在讼争房屋上所设定的抵押，故根据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条判决：撤消双方签订的合同商品房买卖合同；被告返还购房款；除退还购房款外，被告同时应向原告承担因欺诈行为而严重损害原告权益的赔偿责任，以27万元计付。2、案例分析目前，在商品房买卖过程中，开发商为了达到诱使购房人订立商品房买卖合同的目的，经常隐瞒对其不利的重要事实，实施欺诈行为，损害购房者的合法权益。在这种情况下，购房人应以什么理由来维护自己的合法权益呢？通过对本案的分析，希望能对大家有所帮助。第一、本案中房产公司销售给王某的商品房已被抵押给银行，而房产公司故意隐瞒这一重要事实，致使王某在不明真相的情况下作出了错误的意思表示，严重侵害了王某的合法权益。房产公司在和王某签订销售合同时就在商品房买卖合同中约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷”，即购房者在约定时间所接收的商品房的所有权必须是完全彻底的。可从王某所了解到的情况来看，从2001年6月份开始，房产公司已把它所要出售的商品房抵押给了银行，也就是双方签定合同之前，合同标的物已被抵押给银行，根据民法通则第七十一条规定，房屋所有权是指房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。而抵押权存在本身显然就在法律上和现实上威胁消费者房屋所有权安全，即遭抵押的房屋充其最大量对购买人来说只享有房屋的占有和使用权，其余权利却无法行使。第二、房产公司有向王某告知该房屋存在抵押的约定及法定义务，而房产公司没有履行该义务。房产公司在和王某签订销售合同时在商品房买卖合同中约定：若出售的商品房设有他项权利的，房产公司应以书面形式公示和明确告知王某。中华人民共和国担保法第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”房产公司在与王某签订商品房买卖合同的前后均没有以任何形式告知王某该商品房存在抵押的情况。显然，房产公司是有意隐瞒该商品房已设定抵押的情况。第三、房产公司具有“欺诈性销售行为”，在合同的签订和履行过程中存在过错和违约，应承担相应的民事责任。根据最高人民法院通则若干问题的意见(试行)第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”显然双方所签合同是在被告方实施欺诈行为，王某合法利益受损的情况下签订的结果。房产公司故意隐瞒所售房屋已被抵押这一事实，告知王某以虚假情况说“保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷”，显然这是一种欺诈行为。这种欺诈行为显然是一种过错行为，在商品房买卖合同的签定和履行过程中，正是由于出卖人的这种欺诈行为才向买受人隐瞒了该标的物出卖人已无权处分这一事实。因而出卖人已用自己的抵押行为向买受人表明：在履行期限届满之前即拿到完全产权所有证之前，出卖人已不能履行自己应尽的义务。显然这是一种恶意的违约行为。因而王某有权依法请求人民法院判决撤消与房产公司所签的商品房买卖合同，并追究房产公司的违约责任。第四、关于房产公司应承担的责任。根据本案的实际情况，房产公司在与王某签定商品房买卖合同的过程中，采用欺诈手段订立合同。根据合同法的有关规定，王某作为受欺诈方有权要求人民法院撤消该合同。而根据合同法第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条 “出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。”王某可以请求撤消合同，并要求房产公司返还已付购房款，并可以请求被告承担不超过购房款一倍的赔偿责任。本案中，也就是基于上面的原因，法院才直接适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释判令开发商承担双倍赔偿责任的。需要提醒大家的是，由于商品房买卖合同的纠纷的争议标的往往较大，法院在司法实践中对于适用双倍赔偿有严格的条件限制，并且这里的“双倍”也并不是严格意义的双倍，而应是“一倍以上两倍以下”赔偿。当然，我们在这里谈双倍赔偿问题，并不仅仅是给购房者看的，同时也希望提醒那些在销售商品房过程中有不规范行为的开发商。“欺诈”带给你们的最多只是一时的利益，而“诚信”才是你们发展的不竭动力。“双倍”赔偿规则的制定，其主要目的不是让你们承受损失，而是为了规范你们的行为，进而规范整个房地产市场，为你们的发展创造一个更加有序、更加良性的市场环境。希望在我们的共同努力下，我们的房地产市场拥有一个更加美好的明天。